物业制度早期.docx

物业部管理手册第一部分 物业部职责一、物业部部门职责负责飞通商业广场（以下简称广场）物业管理的实际操作；1、 细分现场管理工作（工程维护、清洁、安全、消防等），并计划和安排合适人选与人数跟进负责各项工作。2、 负责广场消防安全等方面之对外沟通工作。3、 按照国家相关政策，依据专业规范、规程对广场的采暖、空调、给排水、消防、照明、电梯、智能化等系统的配套设备、设施，进行日常检查、管理、规划、运行、等工作。4、 检查、管理和规划广场内、外部的各项日常安全工作。5、 检查、管理和规划广场内、外部的各项日常保洁工作。6、 紧急事故的应急协调与处理。7、 年度物业费用收入和支出的预算及监控。8、 各项中、长期及短期物业工作计划。9、 周、月、年等工作检讨会议，并每周和月提交工作计划。10、 对广场的防盗、防暴、防火安全负责，对公司发生的各类紧急险情和火情能有效控制与处理11、 对整个广场场的公共设施、设备的及时抢修，并将抢修情况汇报上报公司主管领导二、物业部部门经理职务说明：物业部经理职务说明书 基本资料 单位：大连飞通商业管理有限公司职位名称：物业经理编号：FT-WY-02部门：物业部任 职 人： 任职人签字：生效日期：直接主管：直接主管签字：直接下属：物业主管及分包物业管理人员岗位目的及目标：保证公司正常经营秩序，确保人员、财产、商品、设施安全。岗位职责描述编号工 作 职 责权 限绩 效备注1制定部门的基本管理制度，严格按照公司的各项管理制度与操作规程，监督部门执行各项任务 监督、执行下属无违反公司规章制度如期完成工作任务2部门年度预算的制定与实施，部门年度的工作计划方案的制定与实施监督预算方案科学，工作计划、整体绩效显著3负责监督完成商场的物业管理工作任务，执行各方案的操作完成，拟定各阶段的工作任务并下达给本部门监督、执行优质高效完成4细分现场管理工作（维护、清洁、安全等），并计划和安排合适人选和人数负责部门各项工作。监督将工作落实到部门负责人5负责商家进场装修申请的审核执行确保广场装修安全6负责物业部人员培训工作执行提高员工的工人工作能力7协调各部门之间的沟通，监督各工作环节正常运行，定期向上级领导汇报情况，做好总结工作。执行保证与各部门沟通顺畅，让上级领导理能随时掌握工作进展8完成上级安排的其他工作任务执行按时按质按量完成 物业主管单位：大连飞通商业管理有限公司职位名称：物业主管编号：FT-WY-03部门：物业部任 职 人： 任职人签字：生效日期：直接主管：物业经理直接主管签字：直接下属： 内页专员岗位目的及目标：保证公司正常经营秩序，确保人员、财产、商品、设施安全。岗位主要职责负责程度（根据描述的职责确定：全责/部分/协助）1. 协助经理制订公司治安、消防、保洁、绿化规章制度协助2. 协助经理制订公司责任区域安全保卫、消防、保洁、绿化工作计划协助3. 负责维持公司内部、广场、停车场的秩序，检查和预防治安事故，协助、配合国家公安部门侦破有关治安和违法犯罪案件，根据公司管理及营运要求，对公司的保洁、绿化进行监督、管理全责4. 妥善处理顾客有关安全方面的各种投诉，努力创造良好的治安环境全责5. 定期开展以防火、防盗、防治安灾害事故、防止犯罪为主要内容的“四防”活动，并定期进行安全检查，消除隐患因素全责6. 协助完善、健全公司的安全、灭火应急措施和演习方案，并定期组织消防演习协助7. 贯彻落实有关安全保卫工作的方针、政策、法律、法规，结合公司的实际情况，加强防范工作，维护内部治安秩序，保卫公司财产和顾客、员工的人身安全全责8. 实施对公司消防设施、灭火器材和消防安全标志的维护保养，确保其完好有效，确保疏散通道和安全出口畅通全责9. 负责对员工进行安全、消防知识、相关法律法规的培训全责10. 负责给来公司施工的单位或个人制定防火安全措施，审核动用明火作业申请，并安排专人监护全责11. 建立健全安全、消防、保洁、绿化工作档案协助12. 为顾客提供必要的咨询和服务部分13. 完成上级领导交办的其他工作内页专员单位：大连飞通商业管理有限公司职位名称：内页专员编号：FT-WY-04部门：物业部任 职 人： 任职人签字：生效日期：直接主管：物业经理直接主管签字：直接下属： 无岗位目的及目标：根据公司物业管理要求，协助部门经理处理好日常事务性工作。岗位主要职责负责程度（根据描述的职责确定：全责/部分/协助）1. 做好物业部文件收发、归档保存，档案、图纸、资料保管工作全责2. 负责物业工作的各种报表、计划、总结的上报工作全责3. 负责物业部各种会议的记录、存档工作全责4. 负责物业部人员考勤汇总、上报工作全责5. 负责物业部人员考核的汇总、上报工作全责6. 负责办公用品、劳保用品等物资领用制度、按月盘点，并进行核对全责7. 完成上级领导交办的其他工作任 职 要 求教育背景初中及以下 高中/中专/职高 大专 本科 硕士 博士及以上 （说明：有同等学历的能力和经历也可） 专业知识、 工作经验及岗位特征所需能力1 大专学历；22年文职工作或物业助理工作经验，熟悉物业管理的一般流程，有商业物业部门工作者优先；3熟悉档案、文书、报表制作、会议组织等工作，熟练使用相关办公软件和设备；4有一定沟通协调能力，工作细致，认真负责。 93第二部分 工程部工作手册一 工程部职责工程技术部是飞通广场商管中心所辖职能部门之一，部门的管理需要的科学性和严密性，除了因为它本身的技术特点之外，还因为它的工作直接或间接地与客户需求联系在一起。客户来到飞通广场消费、娱乐的质量，很大程度上是依赖了完善的服务设施和设备，离开了这些，服务质量就没有了支撑点，整个项目的经营就没有了后盾。工程部职责 如下：1、负责辖区范围内电力系统、空调系统、给排水系统、锅炉、电梯、弱电系统、LED系统的运行管理和维修、保养。2、负责辖区范围内所有物业的土建、装饰设施的维修、保养。3、负责辖区范围内的完善改造，设备更新的小项增加和改造工程施工及管理。4、对业主、租户提供有偿服务。5、工程外委合作项目的监督与管理。6、负责设施、设备的资料、档案管理。7、完成上级指派的其他工作。二 组织结构图部门主管综合维修班长设备班长电梯消防弱电及LED综合维修高压配电通风空调给排水锅炉及其他工程部主管岗位说明书工程主管单位：大连飞通商业管理有限公司职位名称：工程主管编号：FT-WY-04部门：物业部任 职 人： 任职人签字：生效日期：直接主管：物业经理直接主管签字：直接下属： 综合维修班长、电工班长、各专业领班及员工岗位目的及目标：保证公司正常经营秩序，确保设施、设备安全运转及维护。岗位主要职责负责程度（根据描述的职责确定：全责/部分/协助）1、负责部门人员管理及工作安排，保证所负责项目的工程设备设施正常运转和使用功能； 全责2、负责制订部门制度、操作规程和要求，并监督执行；确保本部门全面工作的正常运转； 全责3、审定、编制本部门的年度工作计划、预算等文件及月度实施方案，并报领导批准后执行； 全责4、协助人事部门做好员工考核、考勤、晋升、降级等工作，制定并开展部门业务培训； 协助5、熟悉项目房屋结构、设备设施，掌握各类管线走向、位置，建立建全工程档案； 全责6、对项目所有系统经常性巡查，检查、试运行，确保（如高低压变配电房、防雷、消防、闭路监视、水泵房、给/排水系统、停车场系统、电脑网络、电梯设施等）系统运作正常。全责7、主审商户装修申请，并安排有关工程人员每天巡查一次装修商户，确保无违章装修。对装修验收签署书面意见，对装修材料予以建档管理。全责8、参加工程外判工作的谈判、评审，督导检查执行情况； 全责9、主持部门工作例会，安排督导各专业人员的日常工作， 全责10、对于危险作业，对员工指导，督促采取有效安全措施，防止工伤事故，坚持安全作业。全责11、会同其他部门每月对项目的消防、安全进行检查，并提出整改意见，检查直至合格。协助12、做好与其他部门及政府行政机构的协调工作；遵守政府各职能部门的相关规定，确保项目所有房屋、专业设备符合规定和法律要求， 部分13、定期接受检查、测试和保养； 全责14、负责审定各专业申购的材料、设备等采购用品；全责15、督导本部门员工严格执行公司的各种规章制度和体系文件；全责16、完成上级领导交办的其他工作。工作标准：1、坚决贯彻执行上级领导的指示，切实落实岗位责任制。2、对工程部所有人员和设备的全权管辖和调配。挑选和配备下属各岗位管理人员，培养、巩固骨干队伍，保障所辖设备的安全运行与装修设施的完好。3、制定下属各岗位规范及操作规程，督促检查下属严格执行岗位责任制、操作规程及设备检修保养制度。4、深入现场掌握人员和设备状况，坚持定期作如下检查：（1）审核运行报表，掌握能耗规律，发现异常，分析原因及时采取节能措施。（2）审阅各系统运行检测技术数据，发现偏差，及时修正。（3）现场巡查下属岗位纪律及工作状况，了解员工思想，发现不良倾向及时纠正。（4）现场巡查重点设备运行技术状况发现隐患，立即与有关班长及时组织力量消除，发生影响营业的重大故障，立即组织力量尽快处理。（5）现场巡查重点设备维修工程及增改工程的工作质量与进度，发现失控及时采取措施。（6）现场巡查主要公共场所动力设施，发现问题及时组织维修。5、审定下属工作计划，统筹工作安排与人力调配，检查计划执行情况。6、组织制定设备更新、改造工程计划，重大维修保养计划，备件购进计划，并组织实施。7、根据营业要求与科技发展状况经常征询其他部门意见，不断改进原设计缺陷，大力支持下属进行技术改造使设施、设备运转更趋合理。4、深入了解下属管理人员和员工的思想状况，及时纠正不良倾向，经常对下属进行职业道德，服务意识教育，培养员工责任感。5、编制培训计划，定期对管理人员进行培训，提高管理水平，把工程部人员培养成为高素质、高技术水准、高效率、高服务质量的队伍。综合维修班长单位：大连飞通商业管理有限公司职位名称：综合维修班长编号：FT-WY-05部门：物业部任 职 人： 任职人签字：生效日期：直接主管：工程主管直接主管签字：直接下属：高压值班、设备维修、强弱电维修、所辖专业领班岗位目的及目标：保证公司正常经营秩序，确保设施、设备安全运转及维护。岗位主要职责负责程度（根据描述的职责确定：全责/部分/协助）1、在主管的领导下全面负责广场强弱电、高压配电、电梯及土、木、油、瓦等工作的管理、运行、维修工作；熟悉掌握管理设备的性能，确保楼宇自控系统、消防监控系统、通讯系统的正常运行，重点做好变配电设备的管理，确保变配电设备正常运行，确保电力系统24小时正常运行； 全责 2、负责制定电气设备运行操作，维修保养，设备检测的年、季、月维修养护计划及备品备件购买计划并督促计划的有效实施，确保正常运行，设备出现故障，及时组织人力进行抢修； 全责3、贯彻执行岗位责任制、安全责任制，带领并督促检查下属员工严格执行设备安全操作的有关规定及员工手册，确保设备及人员不发生安全事故，保证管辖区域的机房干净整洁，做好员工的技术培训和考核工作； 全责4、做好技术档案的建立、管理和设备维修、检查、保养的记录，总结、借鉴、学习好的管理经验对技术、工艺进行改造，使设备系统更加完善； 全责5、负责对广场各专业状况和公共区域进行综合巡视检查工作并进行汇总，督促检查不合格项的完成情况，控制维修材料和维修质量，并提供日常维保工作的技术支持；监督设备的能源消耗状况，向工程部主管提供有效的节能措施；负责外判工程的监管及组织验收； 全责6、完成上级领导交办的其他工作。工作标准：1、能够确保设施设备的正常运行，对所属设备系统和人员负有全面的管理责任.检查各系统的运行状况、控制状态，审阅运行记录，发现误差立即纠正.2、能够提出设备系统维修保养计划和备品备件购买计划，每月定期上报工程部主管审定，并负责组织实施.3、熟悉和掌握所有设备的性能，当设备系统出现故障时，要及时组织人力进行抢修，以最短的时间恢复其正常运行.4、贯彻执行岗位责任制和设备维修保养制度，带领并督导下属员工严格执行安全操作规程及工作手册，保持设备机房干净整洁.5、做好下属员工的技术培训及考核工作.6、做好技术档案的建立、管理和设备维修、检查、保养的记录，总结经验，逐步深入了解设备系统，使其运行更加合理.7、负责商业中心综合维修管理工作，组织维修人员对强弱电系统设备以及LED、电梯等项目进行日常维护。8、保障高压供配电设备正常运行与日常维护，监督做好高压配电运行记录及操作票管理制度。9、切实执行部门主管指令，认真贯彻落实岗位责任制，督导执行操作规程及工作手册，设备班长单位：大连飞通商业管理有限公司职位名称：电工班长编号：FT-WY-06部门：物业部任 职 人： 任职人签字：生效日期：直接主管：工程主管直接主管签字：直接下属：暖通运行工、锅炉及给排水设备维修工、土木维修工、专业领班岗位目的及目标：保证公司正常经营秩序，确保设施、设备安全运行和维护岗位主要职责负责程度（根据描述的职责确定：全责/部分/协助）1、在主管的领导下全面负责广场的空调设备、锅炉设备、给排水、暖通、供水泵房等设备的管理、运行、维修等工作，熟悉掌握管理设备的性能，确保设备正常经济运行，重点做好空调系统的管理； 协助2、负责制定空调机组、给排水系统、消防水系统、通风系统和管道的年、季、月维修养护计划及备品备件购买计划并督促计划的有效实施，确保正常运行，设备出现故障，及时组织人力进行抢修； 全责3、贯彻执行岗位责任制、安全责任制，带领并督促检查下属员工严格执行设备安全操作的有关规定及工作手册，保证管辖区域的机房干净整洁，做好员工的技术培训和考核工作； 全责4、做好技术档案的建立、管理和设备维修、检查、保养的记录，总结、借鉴、学习好的管理经验对技术、工艺进行改造，使设备系统更加完善； 全责5、协助工程部主管做好年度预算、年度维修保养计划、商户的二次装修等工作，做好与行政管理部门沟通协调，配合好商管中心其他部门的工作； 协助6、负责对广场各专业状况和公共区域进行综合巡视检查工作并进行汇总，督促检查不合格项的完成情况，控制维修材料和维修质量，并提供日常维保工作的技术支持；监督设备的能源消耗状况，向工程部主管提供有效的节能措施；负责外判工程的监管及组织验收； 协助7、完成上级领导交办的其他工作。工作标准：1、能够确保设施设备的正常运行，对所属设备系统和人员负有全面的管理责任.检查各系统的运行状况、控制状态，审阅运行记录，发现误差立即纠正.2、能够提出设备系统维修保养计划和备品备件购买计划，每月定期上报工程部主管审定，并负责组织实施.3、熟悉和掌握所有设备的性能，当设备系统出现故障时，要及时组织人力进行抢修，以最短的时间恢复其正常运行.4、贯彻执行岗位责任制和设备维修保养制度，带领并督导下属员工严格执行安全操作规程及工作手册，保持设备机房干净整洁.5、做好下属员工的技术培训及考核工作.6、做好技术档案的建立、管理和设备维修、检查、保养的记录，总结经验，逐步深入了解设备系统，使其运行更加合理.7、负责制定空调采暖系统的运行方案及设备开停时间表，并不断研究改进措施，使系统更节省能源和降低损耗.8、负责商业中心综合维修管理工作，组织维修人员对暖通、给排水系统设备以及精装修等项目进行日常维护。9、切实执行部门主管指令，认真贯彻落实岗位责任制，督导执行操作规程及工作手册，综合白班领班单位：大连飞通商业管理有限公司职位名称：综合白班领班编号：FT-WY-07部门：物业部任 职 人： 任职人签字：生效日期：直接主管：综合维修班长、设备班长直接主管签字：直接下属：锅炉及给排水维修、设备维修工、强弱电维修、综合维修工岗位目的及目标：保证公司正常经营秩序，确保人员、财产、商品、设施安全。岗位主要职责负责程度（根据描述的职责确定：全责/部分/协助）1、负责广场设施设备的维修保养工作，确保所管各种设备系统正常运行了解当班期间系统主要设备的运行状况，发现问题立即组织处理并做好善后工作。检查员工岗位纪律及精神状态、发现不良现立即纠正。检查员工维修保养工作质量和工作效率，对当班布置的工作任务坚决完成。全责2、领班是带头人，是班组的骨干，应具备有良好的思想品德，以身作则，技术精益求精，协助部门班长做好班组管理工作，解决技术上疑难问题。全责3、做好专业设备运行、维修、故障排除、更换零部件的统计工作，每日按时交班长审阅。全责4、管好用好各种备品备件和工具，使账物相符，提出备品备件采购要求全责5、认真贯彻落实岗位责任制，督导员工严格执行操作规程及工作守则， 坚持周而复始的设备维修保养制度，按三干净设备干净、机房干净、工 作场地干净）、四不漏（不漏水、不漏电、不漏气、不漏油）、五良好（使 用性良好、密封良好、润滑良好、紧固良好、调整良好）的标准严格检查 督导员工工作。协助6、针对员工的技术状况和思想状况，编制培训计划，经常对员工进行职业道德、服务意识教育和专业知识培训。协助7、认真推广技术，改造不合理的设备，完善设计和施工遗留的缺陷；对重大改造工程参与设计，提出可行性方案、监督施工，验收施工质量。协助8、完成上级领导交办的其他工作。综合夜班领班单位：大连飞通商业管理有限公司职位名称：综合夜班领班编号：FT-WY-08部门：物业部任 职 人： 任职人签字：生效日期：直接主管：综合维修班长、设备班长直接主管签字：直接下属：锅炉及给排水维修、设备维修工、强弱电维修、综合维修工岗位目的及目标：保证公司正常经营秩序，确保人员、财产、商品、设施安全。岗位主要职责负责程度（根据描述的职责确定：全责/部分/协助）1、负责广场设施设备的维修保养工作，确保所管各种设备系统正常运行了解当班期间系统主要设备的运行状况，发现问题立即组织处理并做好善后工作。检查员工岗位纪律及精神状态、发现不良现立即纠正。检查员工维修保养工作质量和工作效率，对当班布置的工作任务坚决完成。全责2、领班是带头人，是班组的骨干，应具备有良好的思想品德，以身作则，技术精益求精，协助部门班长做好班组管理工作，解决技术上疑难问题。全责3、做好专业设备运行、维修、故障排除、更换零部件的统计工作，每日按时交班长审阅。全责4、管好用好各种备品备件和工具，使账物相符，提出备品备件采购要求全责5、认真贯彻落实岗位责任制，督导员工严格执行操作规程及工作守则， 坚持周而复始的设备维修保养制度，按三干净设备干净、机房干净、工 作场地干净）、四不漏（不漏水、不漏电、不漏气、不漏油）、五良好（使 用性良好、密封良好、润滑良好、紧固良好、调整良好）的标准严格检查 督导员工工作。协助6、针对员工的技术状况和思想状况，编制培训计划，经常对员工进行职业道德、服务意识教育和专业知识培训。协助7、认真推广技术，改造不合理的设备，完善设计和施工遗留的缺陷；对重大改造工程参与设计，提出可行性方案、监督施工，验收施工质量。协助8、完成上级领导交办的其他工作。配电室值班电工单位：大连飞通商业管理有限公司职位名称：、配电室值班电工编号：FT-WY-09部门：物业部任 职 人： 任职人签字：生效日期：直接主管：综合维修班长、设备班长、专业领班直接主管签字：直接下属：无岗位目的及目标：保证公司正常经营秩序，确保人员、财产、商品、设施安全运转岗位主要职责负责程度（根据描述的职责确定：全责/部分/协助）1、负责飞通广场内变配电房、生活水泵房、等设备设施维修保养任务及卫生清洁工作，保障饭店一切用电供水设备正常使用。全责2、努力学习技术，熟练掌握广场供电方式、线路走向及所管辖设备的原理、技术性能和实际操作.持证上岗，严格按照操作规范执行. 全责3、 坚守岗位，按时巡视供电供水设备，密切监视各控制屏的工作状况，正确抄录各全责4、发生事故时，应保持冷静的头脑，按操作规程及时排除故障，并及时向上级领导汇全责5、认真执行交接班制度，保持良好的工作作风，善于发现设备隐患，消灭隐患。协助6、完成上级领导交办的其他工作。暖通运行工单位：大连飞通商业管理有限公司职位名称：物业主管编号：FT-WY-010部门：物业部任 职 人： 任职人签字：生效日期：直接主管：综合维修班长、设备班长、专业领班直接主管签字：直接下属：无岗位目的及目标：保证公司正常经营秩序，确保人员、财产、商品、设施安全运转岗位主要职责负责程度（根据描述的职责确定：全责/部分/协助）1、负责广场中央冷水机组等设备运行，积极配合维修工做好设备维护保养工作。全责2、必须按巡检制度根据外界天气变化及时进行空调工况调节，努力使空调区域的温度、相对温湿度符合规定的数值范围；严格检测冷水机组水质符合规范要求，并按运行记录表做好记录。全责3、必须掌握设备运行的技术状况，发现问题立即报告值班领班或专业班长，发生紧急故障，应立即停机，报告值班领班或专业班长，组织力量及时处理。全责4、按保养规程做好机房内分管设备、阀门、管道、水泵日常及月度保养工作，确保重点设备经常处于良好的技术状态，防止跑、冒、滴、漏现象存在。全责5、设备开、停必须及时转换运行状态牌，尤其是接到维修停台通知后，应立即挂检修牌，若因没有挂上牌造成事故，追究当班责任。全责6、当班人员必须对所有运行记录表检查并签名，除清楚记录运行参数外，必须记录清楚巡检范围内的设备开、停时间，停台修理原因和停台开始及恢复正常状态时间。每天向领班或专业班长上报运行情况并累计当天设备运行台时。全责7、当班人员必须严守岗位责任，服从指挥，不得擅自开机，严守操作规程，不得擅自离守，上班不准打嗑睡和干与工作无关的事情。全责8、做好水质检测的器具、药品使用保管工作。全责9、严格按照设备操作规范进行操作，严禁设备带病、超温、超压、超时、超负荷工作。全责10、完成上级领导交办的其他工作。设备维修工单位：大连飞通商业管理有限公司职位名称：设备维修工编号：FT-WY-011部门：物业部任 职 人： 任职人签字：生效日期：直接主管：综合维修班长、设备班长、专业领班直接主管签字：直接下属：无岗位目的及目标：保证公司正常经营秩序，确保人员、财产、商品、设施安全运转岗位主要职责负责程度（根据描述的职责确定：全责/部分/协助）1、负责广场的配套设施设备维修保养工作，确保设备的正常运行全责2、严格遵守飞通广场的规章制度，按照工作手册的规定规范自己的行为，上班时间不脱岗、不串岗、不做与工作无关的私事。全责3、处理故障要及时快捷,不能及时处理的要反馈到使用部门和部门领导，并与使用部门解释原因让部门组织力量维修。全责4、要有超前的意识，时时检查各个配电间、管道间、空调机房、污水泵等运行情况，善于发现隐患，以便及时处理。全责5、在公共场所维修时，不要大声喧哗，确保质量，提高速度，完工后场所要及时清理干净，收好工具及时撤离全责6、服从上级领导安排调配，做好每日维修记录，下班时汇总于设备运行班长审阅全责7、完成上级领导交办的其他工作。弱电工单位：大连飞通商业管理有限公司职位名称：弱电工编号：FT-WY-012部门：物业部任 职 人： 任职人签字：生效日期：直接主管：综合维修班长、设备班长、专业领班直接主管签字：直接下属：无岗位目的及目标：保证公司正常经营秩序，确保人员、财产、商品、设施安全运转岗位主要职责负责程度（根据描述的职责确定：全责/部分/协助）1、负责广场建筑内电话系统、电视系统、监控、楼宇自控、消防系统、LED系统等运行维修保养工作。全责2、热爱本职工作，对工作认真负责、任劳任怨、认真钻研业务、精益求精、严格遵守系统、设备操作规程，熟练掌握所管辖系统设备的原理及实际操作与维修全责3、遇到大型会议或活动时，协助其他部门做好音响、影像等技术维护工作全责4、非工作需要不准进入公共场所逗留走动，因工作所需直接对客服务时要热情礼貌，工作完成后收好工具并及时清理干净场所和设备. 全责5、非工作需要严禁私自动用公司设备，私自更改或改设备的程序。操作维护主要系统设备要登记姓名、时间、内容.修改或改变系统运行方式必须经班长及部门领导同意，完成后需认真填写修改单,经班长、主管审阅后存档。全责6、认真做好交接班场地卫生设备保管保养工作。服从上级领导管理. 全责7、完成上级领导交办的其他工作。土木工单位：大连飞通商业管理有限公司职位名称：土木工编号：FT-WY-013部门：物业部任 职 人： 任职人签字：生效日期：直接主管：综合维修班长、设备班长、专业领班直接主管签字：直接下属：无岗位目的及目标：保证公司正常经营秩序，确保人员、财产、商品、设施安全运转岗位主要职责负责程度（根据描述的职责确定：全责/部分/协助）1、负责广场所有土建、木质、油漆等装饰装修的维护工作，按各部门改造新增项目的方案施工工作。全责2、认真学习，钻研业务技能，熟悉各种材料的性能、使用的方法、施工技巧,保障施工和维修的效果与广场总体格调相一致。全责3、爱护工具，节约材料，做好材料的领用、保管、耗材登记及汇报工作。全责4、保持场地卫生，材料物品堆放整齐，不得私自动用材料制作或工作任务无关的物品。全责5、工作场地严禁吸烟，做好安全防火工作，做到不返工，保质保量完成任务。全责6 专业工作没有任务时,服从上级安排其它力所能及的工作,努力学习其它专业,使自已一专多能,适应广场项目的不断发展. 全责7、完成上级领导交办的其他工作。工程技术部管理制度第一章 工程技术部日常运营制度一、工作管理制度 1 上班时间不得看与本业务无关的书藉。 2 上班时间不得睡岗。 3 上班期间不准洗澡。 4 上班期间严禁干私活。 5 不准在设备楼内大声喧哗、唱歌、吹口哨等。 6 下班后不要无故在工作场所内逗留、闲逛。 7 不准迟到、早退。 8 不准在设备楼内吃零食。 9 上班时间坚守岗位，不得闲逛商业区。 10上班必须提前到岗，工装穿戴整齐，不得穿便服。 11 要积极参加工程部、公司组织的各种活动。12 严格遵守工作手册规定的各项制度。二、运行制度1 运行人员要明确自己的职责，运行中遇到自己不能解决或没有把握的问题不要瞒而 不报。 2 运行人员要有责任心，不要为了抄表而抄表，要随时注意设备的运行情况，发现问题及时解决，及时汇报。 3 运行值班人员除了正常出检外，还要接收电话（特别是中班），把情况及时反映给维修人员。 4 运行人员记录表数要做到准确无误，不允许伪造数字。 5 运行人员注意班次的交接，对需要传达的内容和需要注意的问题记录在运行记录本上，接班人员接班时要注意看运行记录本。 6 运行记录本要记录清楚，字迹要工整，不得随便乱涂、乱写、乱撕。记录本要摆放整齐，保持桌面清洁，运行记录表要整齐地挂在墙上，不得乱放。 7 运行人员要注意物品的交接，哪个班次丢失，哪个班次负责。 8 运行记录表快用完时要及时领取，月底把一个月的记录表经班长签字后上交至文员处。 9 运行人员吃饭时要有人替岗，不得擅自离岗 三、安全运行管理1.根据劳动监察部门的有关规定，对电工、司炉工、电（气）焊工等特殊工种工人进 行技术考核，持证上岗。 2.各班组应有专人任安全员，负责监督检查安全操作施工情况。 3.制定各工种维修操作规程和安全检查制度。 4.加强劳动安全教育，在进行有危险的设备检修时，班长或主管应亲自到场。 5.对变电所、锅炉、电梯及压力容器，必须进行年度检验。 6.对中央空调、变配电、锅炉的压力表、保险阀等，必须定期送有关单位进行校验。 7.易燃、易爆物品必须存放在危险品仓库妥善保管，并应控制最大存放量。 8.主要机房如变电所、锅炉房、冷冻机房、应设警戒牌，严重非工作人员入内。 9.水箱、蓄水池的入口处，机房、技术设施层，配电房等均应上锁，钥匙由专人保管。 10.木工作业场地严禁吸烟，并每天清除木屑。 11.对员工进行紧急及消防知识的教育和考核。 12.建立事故处理制度。 13.对外单位施工人员进行安全教育，签订安全协议书。在施工中进行检查监督，避免事故发生。 14.对高空、外墙清洗的吊架、吊篮等要定期检查吊绳等安全装置。 15避雷装置必须在雨季前进行测试检查，对锈蚀部分要敲铲是漆。 16.对各配备设施的接地设施，要定期检查保养，其接地电阻值应符合规范要求。 17.进行电（气）焊必须取得动火证。 四、交接班制度1、接班人员按时到达岗位，做好接班准备工作。（1）查看上一班记录，听取上一班值班人员运行情况介绍。（2）检查仪表工具，并在交班记录表上签名。（3）检查设备运行情况。2、下列情况不得交接班：（1）上一班运行情况未交待清楚。（2）接班人未到要有部门负责人同意指定合适的代值班人时。（3）接班人员有醉酒现象或其它神态不清不得交接班，必须找到顶班人。（4）设备故障影响运行或影响营业时。五、值班制度1、值班人员必须坚守岗位，不得擅自离岗，按规定定时巡视设备运行记录。2、密切注意设备运行状态，做到腿勤、眼尖、耳灵、脑活，及时发现和处理隐患。3、值班人员接到维修报告时，应及时通知有关人员前往修理。4、发现设备故障，当班人无法处理时应报告有关领导组织人员处理。5、早、午、晚及夜餐时间是值班的薄弱环节，所有运行值班机房部应有人值班（机房一人值班，应通知值工班人员关注）。6、值班人员因特殊情况需要调班，必须事先前报请部门有关领导，同意安排人员，原则上值班人员与值班人员对调。六、报告制度（一）下列情况报告班长或领班：1、主要设备非正常操作的开停。2、主要设备除正常操作外的调整。3、设备发生故障或停台检修。4、零部件改造、代换或加工修理。5、运行人员短时间离岗位。6、维修人员工作去向。7、与外班组联系。（二）下列情况必须报告班长或有关领导：1、重点设备除正常操作外的调整。2、采用新的运行方式。3、主要设备发生故障或停台检修。4、重要零件改造、代换或加工修理。5、系统故障及检修。6、领用工具、备件、材料。7、加班、换班、补休、病假。8、外协联系。（三）下列情况必须报告主管：1、重点设备发生故障或停台检修。2、影响营业设备故障或施工。3、系统运行方式较大改变。4、重点设备主要零部件改换。5、系统及设备技术改造或移位安排。6、系统及设备增改工程及外协施工。7、领班以上人员岗位调整及班组组织结构调整。8、班长或领班病假、事假、补休、换班。七、机房重地出入安全管理制度 适用于：变配电房、空调机房、锅炉房、给水泵房、电梯机房、弱电机房1、未经工程部领导批准，外来人员（包括参观学习、施工等人员）禁止进入变配电房、空调机房、锅炉房、给水泵房、电梯机房、弱电机房等重要场所。 2、经工程部领导批准进入的人员必须办登记手续，由班长及值班人员负责执行。 3、禁止本物业无关人员进入上述重要场所，如因工作需要进入时，必须征得工程部负责人同意，并自觉接受检查，严禁带火种或易燃物品进入机房。八、钥匙（门禁卡）管理制度1、工程部所有钥匙（门禁卡）统一由专人办理登记、分配或更换手续，由各班组保管使用。2、工程部建立钥匙（门禁卡）发放登记档案，将钥匙（门禁卡）发出、更换日期、使用地点、数量领取者姓名、所属部门及领取原因等，逐项登记，并由登记人、领取人同时签字。3、钥匙（门禁卡）丢失，所需钥匙（门禁卡）班组领班应填写配制钥匙（门禁卡）单，经工程部主管批准后，到管理人员领取备用钥匙后（门禁卡）配制。配好后，将原钥匙还给管理人员，并由管理人员做好记录，并告诉部门主管5、凡属保安部配发的钥匙（门禁卡），如已损坏不能使用，或其他原因需报废必须由部门主管开具证明并将钥匙（门禁卡）一并交回保安部更换。6、全店各部门、岗位凡涉及到钱款、货物、设备、存放的大门钥匙、柜门钥匙（保险柜钥匙除外），每天营业结束后，必须将钥匙交保安部保管，不得私自携带外出或回家。各部门指定专人每天取、还钥匙，并进行登记。九、人才管理制度1 班长必须具备较高的专业技术知识，并能组织员工解决设备维修和运行问题。 2 班组长、不仅要熟悉掌握所属工种的技能和熟悉该工种涉及的饭店设施，而且应具备一定的责任心和组织能力，以带领本组员工开展日常工作。 3 工程部员工队伍相对稳定，领导应关心员工的工作、学习、生活，使员工热爱本职工作。 4 提供员工学习技术的机会，提高他们的技术、技能和一专多能。 5 员工的年龄及技术导致形成梯队，使员工队伍后继有人。十、清洁卫生安全制度1 各班需做好设备和环境的清洁卫生工作，保持机房和设备的干净、整洁。 2 工作完成后须立即作好现场清扫工作。 3 卫生包干区地面不得有积水、杂物、不准随地乱丢杂物、烟头。 4 机房、操作间、值班室内工具、用具、茶杯、材料等要整齐摆放，不要乱放。 5 每班随时都应进行设备卫生清洁工作，及时擦去油污积垢，清洗用的柴油、废油等及时倒回规定地方。 6 员工要在更衣室内更衣，严禁不穿工作服上班。 7 员工工作服要穿戴整齐，佩带工号牌，仪容整洁，要遵守行为规范中的有关规定。 8 规定的清洁卫生制度，在交接班工作中（或上、下班时）进行互相监督，检查。 9 各岗位人员都要按章操作，杜绝事故的发生。 10 按规定配置灭火器材，并会正确使用。 11 各机房、仓库、变电所严禁无关人员进入，特殊情况需经领导批准。 12 下班后应关闭电源开关，锁好门窗后方可离去。 十一、工具管理制度1 仓库保管负责建立个人工具台帐，记载各工种工具申领、换发、损坏、遗失等情况。 2 各班组的公共工具列入领班的个人工具台帐中，由班长负责保管。3 工程部公用工具由仓库负责保管，随用随借，当天归还，严格执行借用归还手续，若有损坏和遗失，填写申报表，视原价赔偿。 4 外单位、外部门借用工程部、班组公用工具，需经部门主管同意，方可借出。 5 个人工具满规定使用年限，以旧换新，如有遗失，原价赔偿；如损坏，由部门核实处理后，重新领取。 十二、能源管理制度商务楼的能耗主要是指天然气、电、水等的消耗量，其中大部分的耗费为电能的耗费， 因此降低能耗首先是抓电能，其次是天然气，工程部主管需直接领导安排各种节能措施。工程部应进行每月的能耗统计并把能耗绘成曲线表，以进行不同年份不同月份的耗能比较，并采取以下电能节约措施： 1 对无功功率进行补偿以提高功率因数，功率因数应控制在0.9以上。 2 对供电网络进行电流平衡调节,低压网络的电流不平衡度应小于20%。 3 空调制冷系统应根据现场环境温度,开停部分机组及控制冷却水温和水质,以提高 制冷系统的运行效率,对于商业区等非24小时营业场所可采取提前送风,营业结束前半小时 减少送风量以节能。 4 照明节电要求光源,灯具的高效节能,还应对照明场所进行合理照度设计和控制。 5 对各部门负责人员进行节能知识培训，加强员工合理使用空调，照明灯具等以节约能源的节能意识。十三、事故分析报告制度1、事故发生后，所在班组及有关人员应立即将事故过程记录在案，上交部门负责人。2、部门负责人根据事故记录内容 进行审核并上报公司领导。然后招集有关部门和技术人员进行事故分析。3、通过分析找出造成事故的原因及责任人。4、人为事故，根据公司规章制度给予处罚。5、技术或设备本身的原因造成的事故，应找出根原并进行维修或技术改造。6、事故发生后应尽快组织人员抢修，确保正常营业。7、对事故造成的损失及事故分析结果，责任部门或责任人写出书面报告上交上级领导，并入档案。十四、工程部意外和突发事件处理制度1、设备一旦发生事故，影响到客人的正常活动时，必须马上启用备用应急设备，采取应急措施挽回损失和影响，并保护现场，及时上报。2、有关领导及有关人员要立即赴现场检查、分析、记录，及时做出处理。一些重大的事故部门领导要立即汇报分管上级领导和总主管，共同解决。3、对於事故的责任者，要查明原因，根据规定视情节轻重给予必要的经济处罚和行政处分。如果已 触犯法律，则按国家法律程序处理。4、事故的事后处理要做到四不放过：（1）事故原因不查清不放过；（2）缺乏切实有效的防范措施不放过；（3）缺乏常备不懈的应急弥补措施不放过；（4）事故责任人和员工未受到教育不放过。5、事故报告详细填写，作为案例分析，备案以查。第二章 工程技术部设施、设备运行制度一、工程部设备安全操作规程（一）电工安全操作规程1、认真执行操作制度，停电检修制度。2、清洁维护电机及附属设备时，必须切断电机功能开关，工作完毕后恢复正常。3、摇测或检测电容、电缆前后应充分放电。4、事故处理。（1）变压器警告信号动作时应及时查明原因，并马上报告上级班长或主管。（2）低压总开关跳闸时，应先把开关拉开，检查无异常，试送总开关，再试送各分开关。（3）停电拉闸操作，必须按照由低压到高压，由分开关到总开关顺序进行，送电合闸的顺序与此相反，严防带负荷拉刀闸。（4）操作前应该对设备名称、编号和位置，操作中应认真执行监护复诵制。必须按操作顺序操作，每操作完一项做一个记号“”，全部操作完毕后进行复查，并校对结线图。（5）电动合开关时应注意电流表的变化。（6）维修工作过程中，必须严格按照国家和云南地区有关操作和安全技术方面的规定执行操作。（7）厨房等潮湿场地或上下夹层工作时，都要先切断电源，不能停电时，必须有二人在场一起工作。（8）停电检修时，应悬挂标志牌，以免发生危险。（9）上梯工作时，应放稳靠妥，高空作业时应系好安全带。（10）清扫配电箱时所使用漆刷的金属部分必须用胶布包扎。（11）需要氧、电焊配合工作时，应认真做好防火工作，办好动火证手续，事后认真检查。（12）线路拆除时，应包扎好线头。（13）开合开关时，尽量把配电箱门锁好，利用箱外手柄操作，手柄在箱内时，人体不应正对开关。（14）采用接零操作装置，任何机械电器设备都必须接好保护零线。绝对不得疏忽以确保安全。（二）中央空调安全操作规程1 制冷机运行的工作程序（1）开启制冷机工作程序：准备工作 检查制冷机状况，电压，油温，油位等，检查各阀门位置，并