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黄博文：2012 在困境中寻找机会2011年09月19日 10:41来源：中国房地产报 作者：黄博文 在当前的形势下，房企应该正确估量自己的实力，如果看到自己快撑不住了，就把利润期望降下来，一定也能活得很好。从这一角度来说，我认为其实没有一家房地产企业是有危险的。我刚从美国考察回来，在美国呆了二十多天。美国目前的经济状况非常不好，包括政府部门在内的很多机构都在裁员，令工薪阶层人心惶惶。美国房价最高点是在2007年，当年卖100万美元的房子，现在只能卖到40万美元左右，而中低端的房源，当年能卖到60万美元的，目前只能卖到20万美元了。现在美国租房的人越来越多，近一两年新房的推出量也非常少，不少开发商都在转让土地。美国掌握着石油和美元这两大工具，势必将这种困境嫁转给其他国家。加上目前国际政治环境也比较动荡，这两大因素都会在未来一到三年内对中国经济及至房地产市场产生一定的影响。而我国从国家层面当前更重视民生，未来一两年内调控政策不会松动。房地产市场当前的这种困境应该会比2008年的金融危机持续时间更长一些，这就会给中国的房地产企业在资金、耐力等方面都带来很大的挑战。住宅地产：保障房是机会简单来说，房地产业可以分成三大领域：住宅地产、商业地产和产业地产。从未来来看，即使困难重重，但这三个领域都仍然存在着很多机会。即使是目前受调控最严、最困难的住宅地产，也仍然存在着最基本的刚性需求，城市化进程也还是会继续推进下去。在这种危机之下，反倒是那些专业度高、战斗性强、产品线比较清晰的房企的机会，因为那些“体弱多病”的企业压力会更大。住宅市场方面，保障房的建设应该看作是未来房企的一大机会。今年保障房的计划是1000万套，目前动工量也就在一半左右，如果地产企业能找到一个好的模式进入的话，不失为一个好的介入机会。保障房虽然利润率不高，但毕竟受政府支持，获利点是比较稳定的。不过保障房目前在机制上也存在着一些问题和隐患。目前大量保障房还处于建设阶段，等明年甚至未来几年投放市场之后，房源如何分配将是一大难点。如果把握不好，很可能会出现以前经济适用房那种分配不合理、大量房源进入流通市场等不良现象。在这方面，也需要政策层面在机制上做出改变。在住宅市场这一块，产品的创新在目前的形势下也十分重要，比如开发一些主题地产，如养老地产、绿色地产等，将会使自己的产品更具竞争力。商业地产：有机会有泡沫商业地产在近一两年就已经成为了房地产市场的一大热点。可以这样说，目前中国80%的地产商都在思考要不要转型进入商业地产，而这其中有相当一大批开发商已经在行动了。和住宅产品相比，商业地产具有生产资料的属性，可以参与流通，因此它不是在占据资源、消耗资源而是在生产资源。在住宅市场比较困难的情况下，商业地产领域的机会很大。不过开发商一窝蜂地涌入商业地产，也必须要警惕泡沫的产生。特别是在二三线城市，很多企业竞相投入开发大型购物中心甚至城市综合体，地方政府方面对这样的举动也很支持，认为可以带动当地商业的发展，但很可能当地的经济状况根本不足以支持如此体量的商业地产规模，就会造成大量产品长期被闲置。而商业地产相较住宅产品来说开发难度更大，特别是招商简介 最新动态环节，不是所有企业都能够胜任的，这也是准备转型的开发商需要注意的。产业地产：机会多多目前介入产业地产的开发企业并不多，竞争的激烈程度较弱。从这一层面上说，这一领域未来的机会可能会更大一些。产业地产的概念其实很宽泛，除了渐成热点的工业地产，还有旅游地产、农业地产等类型。像我前不久接触到一家广西的企业，就把农业产业和地产相结合，兴建一些大大小小的“庄园”进行出租或出售，还可以雇佣当地的农民成为“庄园”里的工作人员，同时也解决了当地农民工业化的问题。而产业地产一般都是政府比较支持的项目，未来也不一定会受到政策调控，安全系数较高。不过介入产业地产对开发商专业度的要求会更高，需要房企积累产业研究的能力、产业规划的能力、招商的能力等，所以这一块也不是所有开发商都能做起来的。另外，目前能够为产业地产提供专业咨询和支持的服务类公司并不多。政府方面尽管有强烈的需求，但也缺乏良好的技术和经验，几大利益主体的专业度相对来说都比较弱，这是产业地产未来比较困难的地方。不要死守以上几个领域虽然存在着很好的机会，但对于目前已经比较困难、专业水平又相对不高的中小房企来说，介入的难度都不小。因此对于这类房企来说，重要的是不要死守利润底线。目前全行业的利润率还是偏高的，如果肯把房价降低四分之一甚至是三分之一，房子肯定是可以卖掉的。现在很多房企都抱有幻想，认为市场形势会像2008年那样，撑过去很快就会好转，因此总体来看，目前全国的房价并没有实质性的松动。在当前的形势下，房企应该正确估量自己的实力，如果看到自己快撑不住了，就把利润期望降下来，一定也能活得很好。从