长瀛·新都汇广场商业定位汇报.ppt

2008年9月 长瀛 新都汇广场 第二部 商业发展实施方案 购物中心的商业管理与运营 第三部 长瀛 新都汇广场 商业中心汇报 第一部 长瀛新都汇广场商业定位 第一部 长瀛新都汇广场发展定位 一 天津商业地产发展前景二 北部区域商业发展趋势三 长瀛新都汇广场整体的定位 2003 2007年第一季度年天津商业市场概况 1 天津经济发展持续向好 支撑商业市场繁荣发展 十一五 期间 天津市商业设施投资总额达900亿元 年均增长20 一 天津商业地产发展趋势 到2007年天津商业总体供应量为1200万平米 中高端大型百货业占14 购物中心占13 新建百货店的品牌资源趋于国际化 模式趋于综合化 并已逐渐形成集购物 餐饮 休闲 娱乐为一体的综合性商业模式 2 商业向 高端化 特色化 大型化 精品化 发展 外国 外地商家纷纷看好天津市场潜力 一 天津商业地产发展趋势 随着社会经济的高速发展 本市居民对于高档住房 名车 珠宝等奢侈品的消费行为不断增多 消费结构正由生存型发向发展型和享受型过渡 刺激市场高端百货的快速发展 3 消费结构逐渐转向 享受型 一 天津商业地产发展趋势 如友谊商厦耗资2500万元引进LV 海信广场以数千万引入FENDI等国际顶级品牌 4 国际高端品牌纷纷进入天津市场 一 天津商业地产发展趋势 北辰是连接京津两地 包括北辰科技园 LG工业园 钢铁物流园 和众多高档住宅小区在此落位 高端消费人流剧增 目前区内的商业多为中低端 远不能满足市场需求 商业极需升级 二 北辰区域商业发展趋势 天津 中国经济发展第三极北辰 雄距京津黄金走廊商业发展进入新纪元 北辰区现有商业只能满足消费者基本生活需求 如超市 家居 中低端餐饮等 且分散经营 缺少现代化一站式购物中心 北部区域存在明显的高端商业空白 创造城市中心的生机和活力 二 北辰区域商业发展趋势 北辰区的经济空前发展 促使商务酒店市场空前繁荣 区内现有酒店多为中低端产品 急需高端产品入住 二 长瀛新都汇广场整体定位 核心商圈5KM以内 辐射人口达70万人 次核心商圈10KM内的 包括周边四区辐射人口达200万人 沿京津公路的流动商圈 汇集来往京津间的高端消费人群 随着天津北部的发展 包括北辰科技园 钢铁物流园 周边规划住宅新区 现有住宅区 为长瀛 新都汇广场积累庞大消费量 长瀛新都汇广场雄踞北辰都市中心 独享北部核心商圈 SHOPPINGMALL市场定位 高端 目标客层 目标市场 天津北部高端消费阶层时尚消费人群周边社区居民 占领北部极具发展潜力的高端市场高端零售市场高档儿童用品市场高端休闲市场时尚餐饮娱乐市场 商业功能多元化卖场社会化购物娱乐化成为天津北部最具吸引力的商业中心 娱乐中心和生活中心 竞争策略 二 长瀛新都汇广场整体定位 北部首席时尚国际风情购物中心 集精品购物 时尚休闲 特色娱乐 顶级餐饮 豪华酒店于一体 24小时不夜城吸引鼎盛人气 带动天津北部前所未有的商业热潮 超复合业态带来时尚魅力生活体验 一站式都市生活港湾 健身中心 酒店式公寓 精品购物街 高档百货 酒吧CLUB 国际酒店 餐饮娱乐 第一部 长瀛新都汇广场整体定位 12 5万平米一站式国际风情购物中心 购物 商务酒店 文化 餐饮 娱乐 休闲等六大功能 新盛业态繁华汇集 第二部 商业发展实施方案 一 商业整体主题定位二 分区商业业态规划三 长瀛新都汇广场商业发展目标 天津唯一的港式精品型SHOPPINGCENTER集购物 餐饮 娱乐 休闲于一体的极具体验风情购物中心 引进亚洲最成功的香港一站式购物商业理念 天津唯一的主题精品百货 美好女性 精品百货 网罗久负盛名的众多国际级品牌 独特的港 日 韩特色风情街 全客层的休闲娱乐是最大亮点 汇聚玩具反斗城 电影院 NIGHTCLUB等各式热店 汇聚世界各地美食风味 拥有300米美食 娱乐街 主题定位 一 商业整体主题定位 二 长瀛新都汇广场整体定位 C区 B区 A区 满足一站式购物 一站式生活 家庭为核心消费需求 云集了众多国际品牌 有许多极具创意的全新概念店 二期商业 D E区 北部新天地 A区高档时尚百货 区位图 百货主力店作为长瀛 新都汇商业广场的点睛之笔 填补北辰高端商业市场的空白 引进众多国际高端知名品牌 吸引大量高端消费人流带动整个项目商业活力 以先进的经营管理理念和雄厚实力 承载着整个商业项目运营的龙头任务 确保新都汇的长久发展火爆运营 A区高档时尚百货 备注 业界知名的戴得梁行顾问公司在07年对天津商业市场的评述中还特别提到了 长瀛 新都汇广场 项目 并针对本项目的定位和前期宣传致以了很高的评价并称本项目精准的定位为北辰区弥补了高端商业的空白 A区高档时尚百货 A区高档时尚百货 北京市西单商场股份有限公司是国内大型股份制商业企业 主要经营范围包括百货零售批发 连锁经营 品牌代理 物流配送 总资产17亿元 公司先后获得 全国百家最大规模 最佳效益零售商店 全国百家最大零售企业 全国商业百强 企业 中国商业名牌企业 等荣誉称号 天津友谊商厦是友谊高端百货群的核心店 也是天津市第一家高档百货店 以经营国内外高档名牌商品为主 云集了众多的世界一线品牌和国际著名品牌 是天津百货零售领域的龙头企业 被誉为 津门商业第一厦 深圳岁宝百货有限公司是一家中外合资的大型综合性连锁商业企业 经过多年的成功经营和发展 公司已发展成为深圳零售商业界著名的品牌企业 积累开办大型连锁商业企业的丰富经验 培养和造就了一支懂经营 善管理的领导班子和员工队伍 天虹商场股份有限公司是中港合资经营的大型连锁零售企业 年销售额从1999年的3 21亿元稳步增长至2006年的56 29亿元 截至2007年6月中旬 分店数量已达二十五家 天虹的足迹已从深圳拓展到东莞 惠州 厦门 福州 南昌 嘉兴等地 另有多家分店的筹备工作正在紧锣密鼓地进行 百货主力店意向商家 百货主力店作为长瀛 新都汇商业广场的一个亮点 也成为本项目招商工作中的重中之重 目前我们已与天津一商友谊百货 北京西单百货 深圳岁宝百货 深圳天虹百货进行了接洽 其中的友谊百货已进入后期营运测算阶段 其它几家也表示出了相当浓厚的兴趣 美好女性 主题概念百货 A区高档时尚百货 B区时尚风情商业街 从建筑风格入手 最具欧美商业街风格 临街商铺 休闲广场 空中花园 景观廊架等设置 以步行街的形式将其完全融合 以最前沿的个性化 年轻化 时尚化的业态定位为主导 填补北辰商业空白 以满足多元化的消费需求 拉动商业整体人流动线 区位图 B区时尚风情商业街 为拉升项目高端品质品牌形象 引进知名主力店带动B区整体商业氛围 同时为投资着增强信心 保证项目火爆运营 B区时尚风情商业街 1F 运动能量馆 男装服饰商务休闲 淑女服饰 鞋帽专区 B区时尚风情商业街 2F B区2F为整体包租区域 合理规划商铺业态 利用主力店带动商业横向纵向消费人流 保证商业火爆运营 B区时尚风情商业街 3F B区3F为整体包租区域 合理规划商铺业态 利用主力店带动商业横向纵向消费人流 保证商业火爆运营 C区餐饮美食商业街 餐饮区的设置保证了消费者在购物消费的同时又能品尝到各种风味的美食 特色餐饮店将为来此购物的人们提供一个休憩娱乐的理想场所 推动整个项目的人流循环 突出一站式购物中心的购物娱乐 休闲 餐饮的完备性 C区餐饮美食商业街 品牌示意 沸腾渔乡 东来顺 金百万 友鹏海鲜香港菜篮美食坊 狗不理 羊上树 酒店高层位置建议向马路一侧往前调整 以不影响后面住宅的采光 酒店式公寓 天际餐厅SKYLOUNGE 高档快捷商务酒店 美林阁酒店 北部新天地 餐饮娱乐国际风尚商业街 明星酒吧街 国际健身中心 宝力豪健身中心 D E区北部新天地 北部新天地 明星酒吧街 北辰新天地 演泽娱乐至上 荟萃明星酒吧 演艺酒吧 主题酒吧 KTV DISCO 打造25小时享受不夜城 定期明星演出 明星人气拉动消费客流 大型广场秀 娱乐活动如 本色 最美 活力等 D E区北部新天地 集美食广场 中华餐饮 主题餐厅 异域餐饮 连锁餐饮于一体的美食联邦 融入全球各地精品特色美食 体会一步到位的味觉盛宴 打造天津最具特色和人气的商务餐饮娱乐公园 如 沸腾鱼乡 百一铁板烧 唐宋府 运河渔村 友鹏 东来顺等 北部新天地 餐饮娱乐国际风尚商业街 天津北部的餐饮时尚先锋区 美食体验之都 D E区北部新天地 高档快捷商务酒店 如美林阁酒店 占领北辰中高端快捷商务酒店市场空白点 D E区北部新天地 酒店建筑面积2万平米 经营国际通行的高档快捷酒店 如美林阁酒店 假日快捷型酒店等 周围配套设施完善 交通便利 楼层设置 1F 大堂接待 团体接待 大堂吧4 16F 标准客房200间17 18F 写字楼 长业天津总部 19 20F天际餐厅 天际餐厅SKYLOUNGE 俯瞰沿河美景 居高临下的尊贵体验 D E区北部新天地 位于酒店顶层19 20F 设置环形餐厅 大型自助餐台 营造舒适尊贵的用餐环境 设置贵宾包房 豪华富贵的大圆桌 高背靠椅和休闲沙发 造就金碧辉煌的尊贵氛围 引进宝力豪健身中心 做为主力店 吸引人流 汇聚人气 提高商业和住宅价值 国际健身中心 美国宝力豪健身中心 高档泛会所 D E区北部新天地 各区域业态比例 国际SHOPPINGMALL最优化业态比例 零售52 餐饮30 娱乐18 整体的业态比例 商业8 3万平米 酒店及酒店式公寓4 2万平米 其中A B区3 9万平米 以百货零售业态为主 已开发的C区1 7万平米 以餐饮业态为主 C D E区2 7万平米 应以餐饮 娱乐 文化 休闲业态为主 满足一站式购物 一站式生活的核心消费需求商场内有超过200间店铺 300米长的美食街及北部新天地 有电影院 玩具反斗城 书城 其中 百货零售机构 美好女性 主题概念百货时尚服饰品牌 Tommy PORTS aquascutum dunhill i t HM G2000 马狮龙 CK MANGO Veeko 等JEWELLERY WATCHES 周生生 周大福 爱伦斯特 时间廊 天梭 浪琴 CASIO swatch等CHILDREN SFASHION TOYS 鞋博士 玩具反斗城 KingKow等SPORTSWEAR EQUIPMENT 阿迪达斯 马拉松 皇家运动专门店等HOUSR HOME AUDIOVISUAL Francfranc 琉璃工房 大唐通信等个人护理 屈臣氏 Biotherm ChristianDior 家美乐等餐饮机构 亚洲美食荟萃 上海饭店 必胜客 蔡澜美食坊等娱乐健身机构 电影院 NightClub 美国宝力豪等 商户组合 让购物中心成为满足多元化需求的场所 公共空间社会化 创造一个服务的场所和假日活动的中心 从而吸引更多的消费人群 城市的客厅 假日新天地打造 天津名片 城市客厅 市民乐园 消费天堂 三 长瀛新都汇广场商业发展目标 北辰最好的商业街 一条在天津都享有高知名度和美誉度的魅力金街 经营发展目标 天津著名的购物中心 一 整体商业火爆持续经营的发展方式三 SHOPPING MALL的管理架构与职能四 商业管理的收入与费用五 自建及外包商业管理公司的方案比较 购物中心的商业管理与运营 第三部 八大领先引领腾飞 定位领先规划领先业态领先观念领先管理领先品牌领先生态领先 一 整体商业火爆持续经营的发展方式 天津北部规划最优 规模最大 交通最畅 景观最靓 业态最齐 商气最旺的购物中心满足一站式购物 一站式生活 家庭为核心消费需求 是北辰中心最具活力 最时尚的商业广场和最新的商业形态 购物中心如何经营成功 二 整体商业火爆持续经营的发展方式 商场物业管理可以说是使商场获得永续发展的灵魂所在 营造优雅的购物环境 提供周到贴心的服务 使购物环境典雅 整洁 明亮 舒适 协调 安全 有序 不仅满足顾客的物质需要 还满足其精神需要 由于有了物业管理 购物中心将演化为生活中心 再演化为精神乐园 形成以超大体量 多元 多层次的真正 一站式特色消费 使消费者在购物中休闲和玩乐 在游玩的愉悦中购物 聚集 商气 首先 商业 购物 广场必须要聚集 商气 所谓商铺 商 之不存 铺 将焉附 而商气关键来源于主力店 品牌店 形成品牌效应 并不断引入外国 外地高品质品牌 使新都汇成为时尚 品牌的集聚地 并通过欢乐消费节活动 打造购物中心品牌 做足 名街 名店 名品 三名 打造时尚之都 动感之城 天津北部最旺商铺 二 整体商业火爆持续经营的发展方式 聚集 人气 在天津三十多座商业中心脱颖而出 打造北部时尚动力中心 具备 吃 行 娱 购 游 等形成功能齐全 成为集购物 休闲 文化 游览 美食 商贸于一体 拉动全区商业快速增长的 火车头 除了商品品牌 质量 价格的吸引力之外 其休闲 娱乐 餐饮等服务功能完备 是聚集人气的关键因素 体现 以人为本 新颖高雅 休闲所在 不夜之城 的理念 长瀛新都汇广场 营造 喜气 喜气就是文化品位的营造 从文化活动方面 开展丰富多彩的文化活动 如文娱活动 体育比赛 文化讲座 联谊活动 使顾客感到 周周有活动 天天有惊喜 使商场成为顾客首选的购物场所 提高商场的知名度 全方位满足顾客休闲 娱乐 购物的需求 从而塑造商业 购物 广场高尚品位的品牌形象 从商业建筑特色 景观广场方面 例如北京王府井步行街 所有的小品都是 京味 的 从垃圾筒到坐椅 花盆 都是王府井特有的 那个 骆驼祥子 雕塑 几乎成了王府井的照相点 地上设计的王府井标志 王府井井盖 更是让摩肩接踵的游客踩得锃亮 文化贯穿于整个商场经营活动之中 一个商场给人以最基本印象的设计风格 经营理念 应该一下子就能体会出来 二 整体商业火爆持续经营的发展方式 统一管理理念 统一招商管理 统一营销推广 统一服务监督 统一物管 统一招商管理 对招商的品牌审核管理和完善的租约管理 统一营销推广 为MALL策划1年365天的系列营销计划 统一服务监督 成立管理委员会 指导 协调 服务 监督承租方的经营活动 保证MALL的高效运转 统一物业管理 有效地进行建筑空间的维护和保养 保值增值 长瀛新都汇广场经营管理方式 统一管理 分散经营 三 SHOPPINGMALL的管理架构与职能 经营期间的商业管理的五大方面 三 SHOPPINGMALL的管理架构与职能 根据业态调整要求 确定招商计划 不断让优秀的供应商进场 淘汰经营不善的供应商 注意引进国外品牌 对国外购物中心商品种类进行统计分析 根据购物中心经营主题与档次 组织核心商户统一引进 填补国内商品种类空白 SHOPPINGMALL商业业态管理的原则 根据不同区域业态的实际运营效果 让销售最好的商品业态得到MALL购物中心内最佳位置 三 SHOPPINGMALL的管理架构与职能 承租商的优化管理和客户服务管理 核心承租户一般占购物中心营业面积的50 60 购物中心制定相应的承租户政策 提高承租户质量 招商对象的最高目标都是各种类型的名牌商店 餐厅和服务机构 根据消费者需求变化及时作出准确的业态调整 积极利用MALL文化阵地的优势 推出文化促销活动 培育一大批忠诚顾客 建立实时CRM系统 优化整个ERP系统 提高核心竞争力作出MALL品牌特色 MALL经营就能立于不败之地 三 SHOPPINGMALL的管理架构与职能 设立管理专家组成的管理机构 对购物中心的一切行政事务进行统一管理 承租户承担合理的管理费用 维护承租户利益 加强与承租户的合作 设立商务中心 提供高性能电脑接入宽带网络 设置传真 不同种类复印设备 为商业人士提供方便的商业服务 包括设置商务网吧 数字化图书馆 SHOPPINGMALL商业的营销推广管理 吸引更多的购物者光顾 通过选择适当的营销方法吸引购物者光顾 三 SHOPPINGMALL的管理架构与职能 营造优雅的购物环境 提供周到贴心的服务 使购物环境典雅 整洁 明亮 舒适 协调 安全 有序 不仅满足顾客的物质需要 还满足其精神需要 设备的维护保养是物业管理的核心 延长物业的使用寿命 保证40年 70年的正常使用 使物业保值增值 三 SHOPPINGMALL的管理架构与职能 长瀛 新都汇商业广场商业管理公司管理组织架构和管理职能 爱购乐Agora 国际化背景的商业全程服务公司 是与香港著名财团上市公司 路劲基建 1098 HK 合资经营的商业策划公司 已成为全国主要的商业地产整合服务商 我们的成员曾经成功操作过新世界百货 万达SHOPPINGMALL 北京赛特百货商场等全国知名项目 目前正在