昌乐房地产市场调研--价格体系.doc

-荣和泉印名门价格定位提案山东信邦房地产运营机构2011年6月目 录：第一部分：昌乐县房地产市场概况- 1第二部分：昌乐县房地产区域划分及界限- 2第三部分：各区域房地产市场状况- 3第四部分：本项目价格体系定位- 4第一部分：昌乐县房地产市场概况随着城市化进程的不断发展，昌乐房地产市场近几年的发展异常迅速，但是随着昌乐县政府对房地产市场政策的转向，市场不断规范，根据我司近期市场调研数据进行分析得出，昌乐房地产市场具备以下特点：1、 市场日趋规范：由于政策导向等因素，昌乐县房地产市场将日趋规范，但是起伏波动程度较高，提价在即；2、 区域价格差异大：各楼盘由于地段、配套、环境、发展潜力等因素，价格差异较大，如：利民街以南，昌盛街以北，新昌路沿线地带楼盘，价格明显高于其它地段楼盘；3、 高层、小高层与多层价格对比：由于客户需求、物业费、消费习惯等因素，高层、小高层虽然建安成本高于多层，但是在销售过层中，高层、小高层销售价格低于多层销售价格，均价相差200-300元/；4、 车库市场需求大：汽车已经成为居民重要交通工具，逐渐成为日常生活必需品，因此车库及停车位的需求日益增大，均价已达到3000元/；5、 户型区间及畅销户型：在售楼盘户型面积区间为30-180，其中畅销户型为95-130两室两厅一卫，三室两厅两卫（或独立衣帽间）；6、 装修程度： 在售楼盘中，“毛坯房”占93%，“简装房”占6%，如：龙腾金都、金地花园，“精装房”占1%，如：畅和世纪大厦；7、 品牌物业、建筑商已进入当地市场：随着房地产市场竞争的不断加剧，各开发公司已经开始重视以“物业”、“建筑质量”等为卖点来吸引客户，如：凤凰香格里拉聘请世邦魏理仕担纲物业顾问，福荣世家与中建八局合作，来提升建筑质量；8、 品牌、包装意识逐渐增强：各开发商、代理商为使楼盘在竞争中取得优势地位，开始注重包装和品牌意识，如：泉印名门、盛唐御苑、鲁昱绿城。第二部分：昌乐县房地产区域划分及界限根据楼盘集中程度、经济发展状况、客户心理需求、政策导向等因素把昌乐房地产划分为五个区域：中区、东区、西区、南区、北区中区区 域：站前街以南，恒安街以北，方山路以西，县政府以东区域楼盘：泉印名门、世纪大厦、世纪丽华、荣和广场、海利商城、中央帝景、凤凰香格里拉、黄金国际、福乐苑东区区 域：利民街以南，方山路以东，恒安街以北区域楼盘： 名士豪庭、新城宸居、金景宝地、昌东新天地西区区 域：县政府以西，站前街以南，恒安街以北区域楼盘：水榭花都、天鹅湾、西湖庭院、钱塘府南区区 域：恒安街以南，宝昌路以东，大沂路以西区域楼盘：铂金水岸、濠景海岸、盛唐御苑、文锦苑、大上芙蓉苑、龙凤苑、泰和世家、碧泽园、盛港府第、鲁昱绿城、欧洲花园、盛景嘉园、恒丰现代城、新宇佳苑、龙腾金都、上海花园、福荣世家、昌盛花园、恒坤苑小区北区区 域：站前街以北、309国道以南，宝昌路以东、大沂路以西区域楼盘：金地花园、艳阳天、昌荣大厦、阳光华庭、齐城国际、怡景豪庭、乐港公寓、中盛花园第三部分：各区域房地产市场状况区域项目名称在售建筑形态销售均价约优惠措施折后成交均价约交房标准备注多层高层车库储藏室中区世纪大厦底商、酒店式公寓、住宅3800未定（地下停车位）全款可优惠，具体优惠未定精装修1-4层为商业9-16层酒店式公寓17-26层为住宅世纪丽华高层、底商未建设31807万/个全款97折3084.6毛坯车库为地下停车位海利商城多层、高层未开盘未开盘未定价未定价毛坯车库、地下室在地上中央帝景高层、底商29007万/个1400交5万抵6.8万2720精装修凤凰香格里拉电梯、沿街商铺未开盘3400未定价未定价交6万5千交10万抵1万3320毛坯8层电梯退台洋房物业：世邦魏理仕黄金国际多层、高层、沿街商铺3350315034001500交10万，优惠20元/全款优惠50元/最高优惠：多层：3206高层：3100简装修富乐苑多层、小高层、沿街商铺3318未出售33981500无优惠毛坯综述1、 中区地处昌乐县城中心，周边配套（商业、娱乐、金融、购物等）明显高于其它区域；2、 已出价格的在售楼盘中， 多层均价：3262元/ 高层均价：3220元/； 3、 城市综合体项目居占比较大，物业类型较多，如：退台花园洋房，复式花园洋房、挑台花园洋房、酒店式公寓等；4、 85%以上楼盘具备优惠措施区域项目名称在售建筑形态销售均价约优惠措施折后成交均价约交房标准备注多层高层车库储藏室东区名仕豪庭多层、高层、沿街商铺未开盘2900未定价未定价无优惠毛坯 在售1栋20层高层新城宸居多层、高层、沿街商业3180279025001380毛坯金景宝地多层、高层3192未定价1300优惠40-50元/毛坯昌东新天地多层、高层基本售罄2658停车位未定价1200全款优惠20元/2658毛坯综述1、 已出价格的在售楼盘中， 多层均价：3186元/ 高层均价：2885元/； 区域项目名称在售建筑形态销售均价约优惠措施折后成交均价约交房标准备注多层高层车库储藏室西区水榭花都花园洋房、多层3100未定价未定价无优惠毛坯二期6栋花园洋房，1栋多层，花园洋房估计价格为3500-4000元/天鹅湾多层、高层未建设未建设未建设未建设毛坯一期均价2460元/；二期均价约3500元/西湖庭院多层、高层、商业未开盘未开盘未定价未定价有折扣，待定毛坯1:1储藏间钱塘府高层、商业300017281150无优惠简装修无内门综述1、 已出价格的在售楼盘中， 多层均价：3100元/ 高层均价：3000元/； 区域项目名称在售建筑形态销售均价约优惠措施折后成交均价约交房标准备注多层高层车库储藏室南区铂金水岸多层、沿街商业未开盘未开盘地上车库地上待定毛坯濠景水岸多层33202600无优惠毛坯不能贷款盛唐御苑花园洋房、别墅未开盘3333未定价无优惠 毛坯一期花园洋房价格为：42004500元/平米，一期面临交房文锦苑高层32987万/个地下1600无优惠毛坯大上芙蓉苑商业、多层未开盘未开盘地上地上未定简装7、8月份开盘，景观建好之后开盘润泽龙凤苑高层、多层3200地上地上多层全款96折优惠简装泰和世家多层316025701300毛坯碧泽园高层、多层35303200未定价毛坯盛港府第多层、电梯小高层34503200无优惠毛坯准现房鲁昱绿城多层未开盘未定价未定价交2万抵3万办护照，每次活动优惠1000元/毛坯盛景嘉园多层326031801390毛坯恒丰现代城多层、高层毛坯一期售罄，二期未售新宇家园多层、高层27008万/个1.6万/个简装修地下停车位龙腾金都高层、沿街商业32188万/个1300无优惠简装修安装内门，地下车库与储藏室上海花园高层、多层335232002万定金1500可以优惠，待定毛坯昌盛花园多层、沿街商业3453309030561500无优惠简装修统一安装太阳能，并终生免费福荣世家高层、小高层未开盘未开盘未定价未定价待定毛坯恒坤苑小区多层、高层2700292536001800无优惠毛坯综述1、 南区符合政府规划方向，随着汽车站的搬迁、县政府的迁地址及周边配套的不断成熟，本区域的认可度将会超过其他区域；2、 已出价格的在售楼盘中， 多层均价：3253元/ 高层均价：3132元/。区域项目名称在售建筑形态销售均价约优惠措施折后成交均价约交房标准备注多层高层车库储藏室北区金地花园高层、多层32683100未定未定精装内门、层高2.9米艳阳天多层、沿街商铺28802000900工程抵账房毛坯工程抵账房不能贷款昌荣大厦33层高层（两栋）未开盘未定未定交1万抵1.5万未定未开盘阳光华庭多层、高层售罄26001200工程抵账房毛坯一期已售罄，工程抵账房不贷款齐城国际多层、高层、沿街商铺售罄265025501500毛坯高层差价20元/怡景豪庭多层、高层26502655未定未定全款申请优惠毛坯樂港公寓多层、高层292432001400毛坯中盛花园沿街商业售罄售罄售罄售罄无优惠商铺约7000元/综述1、 北区由于周边配套、购房心理等因素，楼盘价格与其它区域楼盘相比较，价格偏低；2、 多层均价为：2950元/ ， 高层均价为： 2801元/ ，车库均价为：2587元/ ，储藏室均价为：1250元/；3、 装修以毛坯为主；4、 都具备优惠条件。第四部分：参照楼盘具体状况泉印名门紧邻利民街与商业街，西邻县政府，地理位置优越，周边配套齐全，而且本项目一期主要以多层、花园洋房、叠加别墅为主，外带部分高层、沿街商业，在昌乐县属于高品质社区，因此，此价格制定要分两部分即：住宅和商业分别定价，住宅和商业项目定价有很大不同。由于商业物业普遍用于投资，收益对于商业物业价格影响非常明显；另外，由于商业物业价格长期趋势要比住宅趋势增长大得多；所以泉印名门项目商业销售价格的制定必须考虑收益和预期两个方面的影响。对于泉印名门项目的定价是从以下四个方面考虑的，其中包括：市场比较修正法、租金收益法等分析方法。其中，泉印名门住宅部分考虑采用市场比较修正法来定价；商业部分则采用市场比较修正法、租金收益法两种方法组合定价。（一）商业部分价格定位-利民街商业部分价格定位1、市场比较修正法:（1）参照楼盘说明样本的选择基于动态的角度，选择现阶段和本项目档次存在相似条件的可比较案例，基于项目的初步定位思路，并结合当前的市场状况，采取相对的低开高走的入市策略进入市场，从这一设想来选择可比较案例。目前针对项目沿利民街商业主要选择城市主干道商业氛围较成熟及待发展区域商业街道作为参考分析：主干线项目名称商业层数套面积（）销售价格（元）销售套数优惠措施备注新昌路百盛世纪城2层-470070006080无桥洞以北部分商业价格在47005000，百盛家居城以南67007000齐城商务广场3层180550025一次性95折，贷款98折13层面积一样。金鼎大厦3层160未出6无苏宁入住，商铺只租不卖。金贸大厦2层1102004000900040无12层一起卖面积在110200新昌路沿街9000多，东村街60007000，沿温州商贸城对面4000多。中央帝景2层100多11000-13000不详无1和2层面积在100多平米。一期9000-11000，二期10000-13000金都国际3层-10000-12000不详有利民街世纪丽华不详未定预计9000未定未定价格相对畅和世纪大厦略低。香格里拉2层不详8000-8300多一期已售完无一期商业已经售完，二期目前尚未荣和广场2层100多8100-850026无目前已售60%。铭仕豪庭不详不详8000-8500不详无恒安街钱塘府3层5000-5500不详无13层一起卖。锦绣佳苑2层200110001300020无12层200多平米，一起卖，3、4层单独买。美联广场2层1209500-1200030无其中租赁是一年7.5万义乌商品城2层12010000-1200015无已经售完以上几个个项目虽在地段上、产品形式、规模上与本项目有一定的差异，但从项目的定位及产品业态定位上无可避免地在推出时构成竞争，因此该项目的价格对本案的定价具有一定的指导意义。在此选择如下几个与本案地段、产品、商业氛围相近及邻近可参考的项目做为本项目的主要参考对比分析：中央帝景、荣和广场、铭仕豪庭、香格里拉、义乌商品城、钱塘府。（2）预算方法：l 说明：本方法利用房地产评估中的修正比较法为基础工具，按照现实状况下和本项目具有较强可比性且销售良好的案例以及参照未来可能对本项目构成竞争的楼盘预估价，作为被市场认同的价格标准，通过本项目与案例存在的各项差异性进行系数修正从而得出本案的价格预算。物业价值主要体现在地块价值和产品价值两部分，整体比较项目分为地块和产品条件两部分，按照通常的价值标准这两种的权重值各占50%。（3）项目价格预测名称条件中央帝景荣和广场铭仕豪庭香格里拉义乌商品城钱塘府本 案权重土地价值区域位置98.5988.538.550%交通条件9.599.588.589周边配套98.588.58.539自然条件88787.568.5规划前景9888868区域便利性98.58.58.58.568对外辐射性988.588.558商业氛围9688828产品比较产品规划888.58.58.58850%产品品质8888877.5投资回报766.566.54.56业态规划5565645综合性价比8.47.78.17.758.1557.8与中央帝景的修正比值（8.5+9+9+8.5+8+8+8+8）850%+(8+7.5+6+5+7.8)550%（9+9.5+9+8+9+9+9+9）850%+(8+8+7+5+8.4)550%0.90与荣和广场的修正比值（8.5+9+9+8.5+8+8+8+8）850%+(8+7.5+6+5+7.8)550%（8.5+9+8.5+8+8+8.5+8+6）850%+(8+8+6+5+7.7)550%1.03与铭仕豪庭的修正比值（8.5+9+9+8.5+8+8+8+8）850%+(8+7.5+6+5+7.8)550%（9+9.5+8+7+8+8.5+8.5+8）850%+(8.5+8+6.5+6+8.1)550%0.97与香格里拉的修正比值（8.5+9+9+8.5+8+8+8+8）850%+(8+7.5+6+5+7.8)550%（8+8+8.5+8+8+8.5+8+8）850%+(8.5+8+6+5+7.75)550%1.05与义乌商品城的修正比值（8.5+9+9+8.5+8+8+8+8）850%+(8+7.5+6+5+7.8)550%（8.5+8.5+8.5+7.5+8+8.5+8.5+8）850%+(8.5+8+6.5+6+8.15)550%0.95与钱塘府的修正比值（8.5+9+9+8.5+8+8+8+8）850%+(8+7.5+6+5+7.8)550%（3+8+3+6+6+6+5+2）850%+(8+7+4.5+4+5)550%1.45按照中央帝景均价11000元/平方米计算：120000.9=10800（元/平方米）按照荣和广场均价8100元/平方米计算：8300元1.03=8550（元/平方米）按照铭仕豪庭均价7900元/平方米计算：8300元0.97=8051（元/平方米）按照香格里拉均价7900元/平方米计算：8150元1.05=8558（元/平方米）按照义乌商品城均价8200元/平方米计算：11000元0.95=10450（元/平方米）按照钱塘府均价5300元/平方米计算：5300元1.45=7685（元/平方米）本项目利民街沿街商业平均销售单价：（10800+8550+8051+8558+10450+7685）69015（元/平方米）2、租金收益法：（1）街区租金及业态统计分析：小结：通过以上数据统计可以看出新昌路、利民街的商铺数量最多，也是商业氛围最浓的两条主干道。租金相对较高，大约1.52.5元/天*，但是介于本项目所处地理位置已经距离中心商圈以外，隶属于次级商圈范围内，该区内租金从1.1-2元/天*之间；我们认为本项目开街后的租金价格可暂定至2元/天/，一般来讲，商铺可以在12年左右收回投资，此后的年出租收益率一般可以达到8%，好的商业旺铺可以达到15%以上。当然不同的商铺情况也不同。下面按照静态的租金回报进行计算，假设按回报年限为12.5年。公式：购买商铺单价=年租金收入投资回收年限本项目利民街商业平均销售单价：2元/天36512.59125（元/平方米）备注：此方法是按照静态的租金回报方式进行测算，租金回报是随着市场的发展而呈现递增的趋势，回报周期随着租金的递增而不断的缩短，预计本项目利民街沿街商业12年左右收回投资不成问题。结论：两者综合考虑拟出售价体系：(9015+9125)/2=9070（元/平方米）归根到底，与许多产品一样，房地产价格主要是取决于市场供求关系。受当前房地产市场影响，价格策略也需以稳为准，稳中求升的价格策略方针，视市场行情改变而改变，因此建议项目初期采用低价入市，有进有退，促成交易以增加项目的商业人气，为项目价值的提升做好铺垫。作为商业项目销售价格，一般和商业氛围的浓厚程度成正比，同时也和项目产品的附加值有直接关系。因此短时间内大幅度销售、招商以带动项目人气，方可引导项目后期操作时价格进一步提升。按我司以往操作案例，商业项目销售25%为一个销售节点，可适当调整项目产品价格，建议涨幅在5%10%之间。商业楼层定价与住宅楼层定价有很大差异性，根据商业产品不同及楼层实际利用率和使用价值不同，定价方式也大不相同，例如，住宅底商价格一般为该项目住宅均价的2-3倍，普通纯沿街商业项目的楼层定价一般规律为，二层价格约为首层价格的40-50%左右；三层价格约为首层价格的30-35%左右；四层价格约为首层价格的25-30%左右；根据楼层实际利用率、项目自身特点等因素修正该项目各楼层对外报价暂定如下：楼层约计面积常规定价比例（%）常规定价单价（元/平方米）修正价格（元/平方米）二层39595060486050一层39591001209212090商铺定价总结论：利民街沿街商铺最终修正价格为：9070（元/平方米）（一）商业部分价格定位-站前街、故城街部分价格定位1、道路（沿街）状况比较修正法：本项目商业部分紧靠三条街道：利民街、站前街、故城街，由于商业价格受路况信息（便利程度、人流量、心理因素、停留时间、商业氛围等）的影响较大，因此，我们把三条街道进行比较、分析和定位。按照常规，道路分为四个级别：主干道、次主干道、次干道、支路，其中，主干道沿街商业价格定位为100% ，次主干道沿街商业价格为主干道沿街商业价格85% ，次干道沿街商业价格为主干道沿街商业价格的70% ，支路沿街商业价格为主干道沿街商业价格的60% 。根据消费者交通习惯、消费心理、道路的具体状况，把利民街定位为主干道，站前街定位为次干道，故城街定位为支路。因此，站前街沿街商铺定价为：90700.7=6349（元/平方米） 故城街沿街商铺定价为: 90700.6=5442（元/平方米）2、 租金收益法： 通过市场调研及数据统计：站前街、故城街相比利民街租金相对较低，站前街租金约为：1.2元/平米、故城街租金约为：1元/平米，按照目前状况，站前街、故城街商铺可以在15年左右收回投资.公式：购买商铺单价=年租金收入投资回收年限本项目站前街商业平均销售单价：1.2元/天365156570（元/平方米）本项目故城街商业平均销售单价： 1元/天36515 5475（元/平方米）结论：两者综合考虑拟出售价体系：站前街(6349+6570)/2=6460（元/平方米） 故城街(5442+5475)/2=5458（元/平方米）备注：现项目正处于开工筹备阶段，具体合同底价将根据市场反馈信息、目标客户承受能力及产品等因素综合评定后，届时将以“一套一价”方式提交甲方。（二）住宅（多层）部分价格定位1、市场比较修正法住宅市场比较定价法的适用范围是要在近邻地区或同一供需圈内的类似地区中，与类似房地产交易实例相比较，以此决定待估房地产的价格，其特点是结合区域市场的特质，令所制定的房地产价格更加贴近市场。该种定价方法是一般房地产价格评估最常用的一种方法。1）定价原则通过分析昌乐市场的整体市况，结合调查同区域内周边楼盘的价格水平，再通过对各物业的环境配套、交通状况、小区规划、物业管理、升值潜力等影响价格的因素做类比分析，以便得出该物业最合理的价格水平。2）参考项目选取原则 本案临近项目 建筑类型相同的项目 即将开盘与刚刚开盘的项目 正在热销的项目 与本案形成直接竞争的项目3) 参照楼盘说明：项目名称销售均价（元/）优惠措施折扣后成交均价约计水榭花都3100无任何优惠西湖庭院未开盘濠景海岸3320无任何优惠碧泽园3530现在房源泰和世家3160无任何优惠大上芙蓉苑未开盘香格里拉未开盘黄金国际3350交10万优惠20元，一次性付款优惠50元3206福乐苑3318无任何优惠铭仕豪庭未开盘怡景豪庭2650一次性付款有折扣，多层房源价格有待调整新城宸居3180一次性付款97折，贷款98折3116样本的选择基于动态的角度考虑，选择现阶段和本项目存在相似条件的可比较案例，基于项目的初步定位思路，并结合当前的市场状况，我们选择了如下项目作为参照对象：水榭花都、西湖庭院、濠景海岸、碧泽园、泰和世家、大上芙蓉苑、凤凰香格里拉、黄金国际、富乐苑、铭仕豪庭、怡景豪庭、新城宸居（其中西湖庭院、大上芙蓉苑、香格里拉、铭士豪庭未开盘,不作为参考）在项目与项目之间的比较因素主要包括项目配套、区位交通、物业管理、项目规划、区域环境、建筑质量、工期、发展商等方面。选取上述本项目的重点竞争项目进行比较分析，各项目具体比较权重如下表所示4)具体比较权重如下表所示： 根据目前市场状况以及调研楼盘信息显示，目前暂时选定具有较大竞争的楼盘项目，在项目与项目之间的比较因素主要包括项目配套、区位交通、物业管理、项目规划、区域环境、建筑质量、工期、发展商等方面，权重明细如下表：项 目项目配套区位交通项目规区位环境物业管理工期质量发展商加权比重20%20%15%15%10%10%5%5%加权定价表：加权项目比重100%25%15%12%12%10%10%8%8%泉印名门黄金国际水榭花都福乐苑碧泽园怡景豪庭泰和世家濠景海岸新城宸居项目配套20%1001009095901009510090区位交通20%1009890951001001009595项目规划15%100909590100959510090区域环境15%1009585961059010010595物业管理10%100908595100908510095工期10%1009590100958590105100质量5%10093100100100909010095发展商5%1009595909590859590加权得分10095.2590.2594.99894.2594.510093.5加权得分11.051.111.051.021.061.0611.07销售价格33503100331835302650316033203180加权参考价3399.8879.4 516.5418.1432.1280.9335265.6272.2说明：因此，我司建议多层基准价格为：3382元/平米.楼层基准底价（元/）销售报价（元/）五层（赠阁楼）31503560四层31703580三层34603880二层33603780一层（私家花园）37704200（三）住宅（高层）部分价格定位具体比较权重如下表所示：项目名称销售均价（元/）优惠措施折扣后成交均价约计中央帝景2900交5万抵6.8万2720世纪丽华3180全款97折3084.6铭仕豪庭2900无优惠钱塘府3000无优惠龙凤苑3200无优惠新城宸居2790无优惠加权定价表：加权项目比重100%30%20%15%15%10%10%泉印名门龙凤苑新城宸居铭士豪庭钱塘府世纪丽华中央帝景项目配套20%100909010090100110区位交通20%10010010010010095100项目规划15%1001009595909085区域环境15%100100100951059085物业管理10%100959595959590工期10%100100100951009580质量5%1001051001001009095发展商5%1001009595959090加权得分10097.7596.597.2596.59493.75加权得分11.021.041.031.041.061.07销售价格32002790290030003084.62720加权参考价3204.6979.2580.32448.0546832697291说明：该价格为项目测算的总体价格，其项目高层基准均价为3093.54元/平米，因此，我司建议高层基准价格为：3100元/平米楼层基准底价（元/）销售报价（元/）二十四层31703370二十三层33503550二十二层33703570二十一层33503550二十层33303530十九层33103510十八层32903490十七层32703470十六层32403440十五层32103410十四层31803380十三层31503350十二层31203320十一层30903290十层30603260九层30303230八层30003200七层29603160六层29203120五层28803080四层28403040三层28003000二层27602960一层27202920（四）花园洋房部分价格定位目前昌乐房地产市场，花园洋房系列主要有以下楼盘：盛唐御苑、凤凰香格里拉、鼎恒伴山、水榭花都其中： 盛唐御苑一期花园洋房价格系列：一层：4388元/ ,二层4288元/ ，三层3980元/ ,4层4088元/ ，均价在4186元/（为除去折扣） 凤凰香格里拉将在本月推出2栋8层电梯洋房和4栋退台多层，根据楼盘周边的配套、环境、物业等因素以及市场调研，估计该楼盘花园洋房的价格在4000元/左右。 水榭花都将在本月推出6栋花园洋房，根据市场调研得知价格将在3500元/-4000元/之间、 鼎恒伴山价格只有模糊概念33003800元/根据本楼盘的特点以及以上项目的价格比较分析，我司建议：泉印名门花园洋房的实际基准价格在多层基准价基础上上调5%左右，因此，花园洋房基准价为：3550元/楼层基准底价（元/）销售报价（元/）五层34003640四层36203870三层37