江苏徐州市沛县前期定位报告.doc

证大徐州沛县项目前期定位报告2009年9月14日目 录一 宏观经济环境51 地理因素及人口52 经济环境与人民生活62.1GDP及增长率62.2人均GDP62.3产业结构72.4财政收入82.5居民人均可支配收入82.6 社会消费品零售总额92.7 恩格尔系数103 沛县城市规划10二 房地产市场发展分析121 房地产市场121.1商品住宅成交情况121.2房价收入比121.3城镇固定资产投资141.4 房地产投资额142 土地市场成交分析153 发展趋势分析16三 细分市场181整体发展特征182住宅市场182.1供应分析182.2销售分析192.3价格分析202.4客户分析222.5产品分析232.6未来供应量272.6机会/威胁分析273 商业市场283.1供应布局283.2经营状况293.3销售情况303.4现状分析小结，机会/威胁314酒店市场324.1分布格局324.2产品档次324.3经营状况334.4 机会/威胁分析33四 周边情况分析341地块四至及现状342地块周边现状及规划34五 产品定位371 SWOT分析372本地块基本经济指标403新城大盘开发成功案例借鉴403物业选型及配比441）居住类物业442）商业物业453）产品线确定474） 物业类型配比475价格定位486客户定位507开发次序50六 财务测算53方案一：净地1345亩（整体）531方案成本测算532 销售收入估算553 损益分析554 内收益率及投资回收期56方案二：净地约350亩（一期）561方案成本测算562 销售收入估算583 损益分析584 内收益率及投资回收期58一、宏观经济环境1 地理因素及人口沛县隶属于江苏省徐州市，位于江苏省西北端，东靠微山、昭阳两湖，与山东省微山县毗连，西北与山东省鱼台县接壤，西邻丰县，南界铜山县。沛县辖15个镇,1个经济开发区，村民委员会324个,居民委员会58个。2008年沛县全县平均常住人口为11282万人，其中非农业人口30.16万人，沛县县城区人口18.96万人，大屯镇（煤电集团）人口7万人。沛县濒临北方最大的淡水湖微山湖；京杭大运河穿境而过；徐沛铁路纵贯南北，与欧亚大陆桥、京九、京沪、京广铁路接轨；正在建设中的徐济高速公路穿越全境，10分钟可进入全国高速公路网 。沛县是汉高祖刘邦故里，秦时置县，有“千古龙飞地，帝王将相乡”之称，以汉文化发源地著称四海。中心城区2 经济环境与人民生活2.1GDP及增长率2004年起，沛县经济呈快速增长趋势，GDP年均增长率始终在20%左右。快速增长的经济为沛县房地产市场的快速发展奠定了坚实的基础。图：沛县2003-2008GDP及增长率数据来源：沛县统计年鉴2.2人均GDP从国际经验来看，房地产发展与人均GDP有着密切的联系，人均GDP800-3000美元时期，是房地产的启动期，房地产市场的需求表现为数量型的生存需求，房地产市场在量上超速发展。800-3000US$3000-8000US$8000-13000US$13000US$以上时期启动期快速发展期平稳发展期减缓发展期需求生存需求生存、改善需求兼有改善需求为主改善需求为主发展超速发展，数量型以数量为主，向注重品质方向发展平稳发展，以质量为主，数量与质量并重缓慢发展综合发展型2008年，沛县人均GDP为18437元，约合2700美元。根据沛县近几年的增长速度，预计2009年沛县的人均GDP就会超过3000美元，而人均GDP300-8000美元时期也是房地产起飞和快速发展时期，房地产市场的需求表现为生存、改善需求兼有，以数量为主，向注重品质方向发展。因此从人均GDP来看，沛县的房地产市场目前正从启动期过渡到快速发展期，市场表现为房地产供需快速增长，但产品处于中低级阶段，部分项目从单纯销售房子发展到注重品质、环境和配套；未来房地产市场将从数量型需求为主过渡到注重居住品质的改善性需求为主。2.3产业结构沛县以第二产业为主，第三产业也发展较好，截至2008年底，一、二、三产业所占比重分别为18%、48%、34%。沛县境内矿产资源富集。沛县是华东地区最大的煤炭工业基地的重要组成部分。已探明煤储量24亿吨，可均衡开采100年，境内有部、省、市属8对矿井，年产原煤1200万吨，占江苏省煤炭总产量的40，发电装机容量60万千瓦时。此外，以沛县为半径50公里内，分布着充足的盐卤、石灰石、白云岩、高岭土、石膏、钾长石、石英砂等矿藏。因丰富的矿藏使得沛县拥有铝、盐等化工产业。目前沛县已形成煤电、煤化工、盐化工、铝深加工、农副产品加工五大主导产业以及纺织、食品、塑编、冶金、建材、电子、机械等产业体系。私营企业以农副食品加工、仓储业、贸易为主。2008年末全县工商部门登记的私营企业达3186户，从业人员近2万。工商部门登记的个体户2.2万户，从业人员6万余人。全县产业经济的良好发展，不仅为沛县城区，也为下级乡镇居民提供了稳定增长的收入来源，随着乡镇居民财富的积累，将有越来越多的居民有实力选择到县城购房生活，这也为沛县房地产市场进一步发展提供了坚实的购买基础。图：2008年沛县三大产业结构数据来源：沛县统计年鉴2.4财政收入近几年，沛县财政收入保持了大幅增长，增长速度逐年攀升，财政收入的增加使得沛县政府能扩大基础设施的建设，尤其是完成了新城区大半路网系统及绿化的建设。因基础设施建设提升了居住环境，通常能带来房地产市场价格的提升。图：2003-2008沛县财政收入及其增长率数据来源：沛县统计年鉴2.5居民人均可支配收入近几年，沛县人均可支配收入呈加速增长的态势，到2008年底，人均可支配收入达到了10924元，增长幅度达到20%，说明沛县居民购买能力在迅速提高，人们消费能力逐渐增强。值得注意的是，2008年沛县农村居民的人均可支配收入为6593元，城乡收入比只有1.66，远低于全国平均水平3.35，甚至远低于北京上海的2.32和2.33，说明沛县城乡收入差距不大，乡镇居民具有很强的购买力。鉴于沛县城区房地产的发展将在很大程度上依赖于乡镇人口的迁入，这样乡镇居民的购买力为沛县房地产市场的扩张上升提供了强有力的支撑。图：2003-2008沛县城镇居民人均可支配收入及增长率数据来源：沛县统计年鉴图：2003-2005沛县农村居民人均可支配收入数据来源：沛县统计年鉴2.6 社会消费品零售总额经历2004的跳跃式增长后，05-08年，沛县社会消费品零售总额依然保持了每年20%左右的增长率，强劲的增长消费表明沛县居民对提高生活品质有强烈需求。图：2003-2008沛县社会消费品零售总额及增长率数据来源：沛县统计年鉴2.7 恩格尔系数2008年沛县居民恩格尔系数为36.5%，整体已经进入富裕阶段，居民将把更多的钱花在提高生活品质上，教育、医疗、交通通讯、住房装修等支出大幅度上升，在消费总量中占据越来越大的比重。（根据联合国粮农组织提出的标准，恩格尔系数在59%以上为贫困，5059%为温饱，4050%为小康，3040%为富裕，低于30%为最富）。3 沛县城市规划根据沛县城市总体规划（2004-2020），沛县城市性质定位为：“江苏省重要的能源基地，徐州市二级经济中心，区域性商贸、旅游、园林城市”。城市规模为：规划用地 50平方公里、人口48万人。城市布局为：主城区、副城区、新城区三区布置，主城区主要向北发展，副城区主要向南发展，双向加速建设新城区。主城区位于沛城南部，规划面积21平方公里，规划人口15万人，目前为沛县行政及商务中心，建城区已达20平方公里。副城区位于沛城北部，规划面积7平方公里，规划人口12万人，为上海大屯煤电公司所在地，建城区面积已达6平方公里。新城区位于主副城中间，南北长7公里，由于主副城已基本建成，沛城发展空间受到限制，因此在沛城总体规划中定位新城区是连接主副城以及下步城市建设的重点。新城区规划面积22平方公里、人口21万人。县委、县政府在城市建设上已与大屯煤电公司达成一致，联手建设沛县新城区。煤电公司考虑自身的发展需要，在副城区已没有发展空间，决定办公中心南移2公里，随之配套建设文化、商贸、服务项目。为了把新城区规划建设好，县委、县政府又委托清华大学规划编制了新城区10平方公里的详规，以及新城区挖工庄河生态湿地公园规划。新城区规划定位为：沛县新的城市中心、新的工业集聚地，具有承担沛城文化休闲、商贸展示、金融服务、行政办公、生活居住等功能。新城区规划布局为:西部为产业发展区，沛县经济开发区座落在新城区西部，产业主要向铁路河以西方向发展，北部为煤电公司办公中心，主要由煤电公司配套建设城市基础设施。南部为沛城新的商务、金融、办公、居住中心。中部由于有一条东西方向的挖工庄河，连接微山湖，自然生态环境较好，又处于城市的中心，因此规划为微山湖生态旅游区。通过几年的努力，新城区将规划建设成一个“城在园中，水在城中，楼在绿中，人在景中”适宜人居消费、休闲娱乐的综合城区。图：沛县城时总体规划（2004-2020）新城区主城区副城区二 房地产市场发展分析1 房地产市场1.1商品住宅成交情况近几年，沛县商品住宅成交量在20-30万平米之间， 09年受整体市场好转的影响，1-8月份成交量就已经达到30万平米，预计全年成交量将突破40万平米。价格方面，统计显示2009年1-8月均价为2442元/平米，较2006年1453元/平米，上涨了68.06%。考虑到当地房地产交易统计数据的滞后性，2009年当期的成交价格应高于2442元/平米。图：2006-2009商品住宅成交面积和成交均价数据来源：徐州房管局1.2房价收入比国际通行计算方法，房价收入比=住宅价格/居民有效购买力=（住宅销售单位面积价格*城镇人均住宅建筑面积*家庭平均人口）/（城镇居民年人均可支配收入*家庭平均人口）=（住宅销售单位面积价格*城镇人均住宅建筑面积）/城镇居民年人均可支配收入根据上述计算方法，我们计算得出沛县2007的房价收入比为6.31，2008的房价收入比上升到7.74。尽管房价收入比是一个全球通用的指标，但其合理范围却没有严格界定。世界银行1998年对96个地区的统计资料显示，家庭收入在999美元以下（最低收入户）的国家（地区），房价收入比平均数为13.2；家庭收入在30009999美元（中等收入户）的国家（地区），房价收入比平均数为9，家庭收入在10000美元以上（高等收入户）的国家（地区），房价收入比平均数为5.6。根据这一标准，2008年沛县家庭年收入为10924*2.91=31789元，约合4654美元，房价收入7.74低于平均数值9。另外对比全国平均值，沛县房价收入比与全国平均值接；与国内典型城市的房价收入比，沛县的这一数值显然偏低，但考虑到典型城市村子相当比例的投资需求，而沛县市场的特点决定了其以自住需求为主，而仅有少量投资需求，因而以国际标准作为参考值比较合适。因此从房价收入比来看，沛县目前的房价尚处于合理区间，沛县居民的收入能支撑房价进一步上涨。图：1996-2008全国房价收入比情况数据来源：国家统计局图：2007-2008中国十大典型城市房价收入比情况数据来源：国家统计局1.3城镇固定资产投资近几年，沛县城镇固定资产投资保持一个较高的速度增加，虽然增长幅度有较大波动，但增速一直保持在20%以上。城镇固定资产投资的增长直接带动了房地产业的发展。图：2004-2008沛县城镇固定资产投资额数据来源：沛县统计年鉴1.4 房地产投资额从绝对数值上看，沛县房地产投资额度不大，占城镇固定资产投资的比重也较低，说明沛县房地产市场投资还不活跃，未来应有较大投资发展空间。图：2005-2008沛县房地产投资额数据来源：沛县统计年鉴从整体市场来看，沛县房地产市场呈现以下特征： 固定资产投资快速增加，房地产市场从启动期过渡到快速发展期。 整体市场容量较小，往年商品住宅年消化量在20-30万平米之间，09年预计能突破40万平米，因此市场受宏观经济或单个项目开发进度的影响较大。 近几年，房价一直呈现大幅上扬的趋势。但从房价收入比来看，房价尚处于合理区间，还有一定的上升空间。2 土地市场成交分析图：2007-2008沛县住宅用地成交情况数据来源：沛县国土局沛县住宅土地市场特征： 供应量偏大：近几年土地市场成交量较大，07年出让的住宅土地总建面为127万平米；08年市场低迷，出让的住宅土地总建面也有42万平米；09年市场好转，仅1-8月份出让的住宅土地总建面就达到了99万平米。这样的土地出让量相对于沛县年消化30-40万平米住宅的市场容量来说无疑较大。 土地成交价格快速上升：07年土地均价只有21万元/亩，08年就翻倍上涨至42元/亩，09年更达到66万元/亩。从楼面价来看，07年最高的楼面价是718元/平米，09年这一数据达到1413元/平米。 基本不存在屯地现象：2007年（包含2007年）以前出让的土地除一块07年底出让的土地外（金沛小区），其余都已经开工并上市。2008年出让的土地都已开工，预计将在2009年底2010年初上市。目前市场上在售的项目基本是在2005-2007年间取得的土地 后续供应量较大：剔出已开工上市的项目，仅已出让土地但还未上市的总建面就约为126.85万平米。此外，由于部分项目体量较大，开发商控制销售节奏，因此已出开工上市项目后续还存在较多的未上市体量。 大面积土地普遍先“预定”，后分批成交。大型小区的土地通常不是一次性出让完成，而是政府与开发商先达成开发协议，然后分批出让，因此存在某些土地虽然还没有成交，但已经被“预定”出去的现象。 政府对于土地出让缺乏计划性和控制性，在市场行情较好的年份，土地出让具有冲动性。3 发展趋势分析3.1城市化水平按照世界银行2004年的划分，低收入国家的水平是人均收入低于826美元，国家城市化的程度平均是30%，下中等收入的国家人均收入的水平是826美元到3255美元，这些国家的城市化水平是50%，上中等收入国家他们的收入水平是从3255美元到10065美元，这些国家他平均城市化的水平是70%。高收入国家也就是收入高于10065美元的国家，他们平均城市化的水平是80%。2008年底沛县的城市化水平为35.7%，而2008年沛县的人均GDP为2700美元，按照国际标准，沛县的城市化水平应达到50%，但目前只有35.7%；另外根据沛县国民经济的发展速度，未来10-20年，城市化水平应向70%的目标发展。因此，沛县城市化发展落后于经济发展，市场化进程的空间和发展速度直接决定了沛县房地产市场发展存在较大空间和快速发展速度。3.2 未来沛县城区住宅需求估算目前沛县各乡镇房地产市场发展滞后于经济发展，聚集了大量的潜在需求量，乡镇居民都偏向到县城购房生活居住。同时，依据沛县城市总体规划（2004-2020），到2020年，沛县中心城区人口将从目前的26万人增加到48万人，12年间累计增加22万人。按照目前城镇居民人均居住面积41平米的标准计算，2009-2020年沛县住宅市场的需求量在902万平米，考虑到部分居民将获得拆迁安置房，以80%计算，商品住宅的需求量约为700万平米，平均每年60万平米。3.3 新城区是未来增长点从现场调研的情况来看，沛县老城区可拆迁的地块均已拆迁并出让完毕，由于拆迁成本较高，基本已无剩余地块可拆迁出让。因此未来沛县可供应地块将集中在新城区，新城区无疑是未来房地产市场交投的主力区域。另外，沛县政府机关现有的办公大楼已较陈旧，确有搬迁的需要。考虑到未来政府机关将全部搬迁到新城区，依照县级房地产市场的发展规律，围绕着新的县政府办公楼将迅速形成一个新的高端居住区域，以公务员和私营业主为主体的具有较强购买力的客户群将追随政府办公大楼的搬迁聚集到其周围，因此新区内的政府办公大楼的房价将较新区其他区域以及老城区有更大幅度的增长。3.4 住宅将从数量型向质量型转变从经济发展水平和市场调研来看，目前沛县房地产市场还处在以数量需求为主的时期，市场上销售的住宅产品，无论规划、建筑立面、户型都十分相似；只能提供简单的物业服务和简单的绿化；没有景观、会所、配套等等理念，更有高品质产品；对居住，还只是停留在舒适的感念上，没有高尚生活的概念；城内新建住宅小区各自为政，没有形成“富人区”的区域效应。3.5 供应量较大不可控沛县房地产市场最大的不确定性来自于土地，不仅前期已出让土地还存在较大的供应量未消化，而且新城区还有大量土地可供出让，且政府对于土地出让缺乏计划性和控制性，反而具有定一定冲动性，因此对本项目来说，最大的风险来自于市场供应量较大且不具可控性。三、细分市场从目前沛县的房地产发展情况来看，由于当地第三产业占比量较小，相应的办公市场尚不健全，基本没有真正意义上的办公楼，所以本次细分市场的研究物业类型为住宅、商业及酒店物业。1整体发展特征沛县房地产市场经过近十年的发展，1999年江南山水开辟了沛县第一个商品住宅，当时的销售价格为900元/平米；之后的2004年紫荆花园推出开始掀起第二次房地产开发热潮，同时价格也走上了另一个新台阶1300元/平米；随后进入房地产快速发展阶段，到当前2900元/平米的均价，价格年增长率平均达到了20%多。同时随着房价的攀升，小区的品质也有了不小的发展。但从目前的市场状态来看，与其他许多同级城市相比，沛县的房地产现状仍相对落后，正处在不断的探索阶段。当地房地产市场极需要外来的新鲜血液注入，拉动整体开发模式、提高开发品质。由于近几年的大量开发，以及拆迁力度有所加大，目前老城区开发已接近饱和，预计五年之后如果不进行二次拆迁的话，老城区将极少有住宅供应。而位于老城区北面，规划中的新城将面临开发生机，未来的发展方向将北移，房产格局会有所改变。2住宅市场2.1供应分析现主要供应集中于老城，老城在售后续供应项目在未来2年将开发完毕目前沛县共有8个左右住宅楼盘在售，可售面积13万方。受2007年供应缺口的影响下，在后两年供应呈集中放量，这些楼盘均分布在老城，以老城的南片和中心片区较为集中。老城的南片是政府机关所在地，并且分布有许多中小学校，五州新天地、香颂雅苑、金地花园是该片区的主力住宅楼盘，其中金地花园目前仅开发了一期，后续还有约15万方的供应量；清怡花园、家和花园、新源雅居、汉城国际等楼盘组成了中心居住片区，其中清怡花园和汉城国际未来的供应量较大，两个楼盘后续有将近50万方的供应量。但这些楼盘后续近90万方的供应量如果以每年30-40万方的销售速度计算的话，将在未来的2年开发结束。表：在售楼盘未来的供应量预测 单位：平方米楼盘名称总面积已推出面积可售面积未推出面积未来供应家和花园400003194513840805521895清怡花园1900003984617431150154167585汉城国际3600004302619049316974336023新源雅居736377363734515034515五州新天地170000102835239896716591154香颂雅苑100000463763965362454020金地花园2500001045134951145487150438江南名都城487814878120721020721合计1232418490959134893 876351 数据来源：徐州房管局2.2销售分析整体成交近半年走强，近月出现高峰值近一年来，沛县商品房的成交量32.48万平米（共计3133套），去年受到全球经济萎弥，沛县整体房地产同样受到影响处于低成交状态，08年下半年成交量为8.55万平米。09年市场逐渐转暖，09年上半年共成交17.92万平米，是前半年的两倍多，特别在近期8月达到了高峰值。图：沛县近年商品房交易走势数据来源：徐州房管局目前在售的楼盘中已推出的房源多数已经接近尾盘阶段，而且都只是在预订期就已经全部订完，平均月销售套数46套。表：在售楼盘住宅销售/预订情况总套数销售套数销售率开盘时间月销售家和花园1802983.89%09-550.33清怡花园213796.71%09-568.67汉城国际32010965.94%09-670.33新源雅居3695485.37%08-1031.50五州新天地65210983.28%08-1160.33香颂雅苑4030100.00%08-1044.78金地花园7241098.62%08-145.70江南名都城401465.00%09-34.33数据来源：徐州房管局叠加别墅当前在售的仅有金地花园，去年9月开始销售，共推出192套，目前余下6套，月销套数13套。虽然当地目前的销售情况良好，但营销方式还比较滞后，主要表现为： 推广方式单一：当地基本没有排队、摇号、抽奖等造势的营销手段 无展示环节：多数楼盘还停留在仅提供楼书资料的阶段，对于样板区的展示几乎没有，甚至许多楼盘没有建设就开始预订 销售员专业性较差：不论从销讲还是销售技巧上都有待提高2.3价格分析目前沛县商品住宅的公寓价格在2600-3200元/平方米之间，均价2900元/平方米。受到整体房地产市场回暖因素影响，今年以来房价开始反弹增长，增长幅度较为明显。房价高的原因在于：一是房源供应不足，二是土地拆迁成本过高。房源不足表现在：目前在建设的住宅小区多为2007年前挂牌出让的毛地，拆迁成本由开发企业承担，2008年来，没有推出新的地块。当前，可供购买的房源13万平方米左右，远不能满足购房的刚性需求，房源求大于供是造成房价高的原因之一。此外，目前在售的楼盘都位于老城区，老城区的土地拆迁成本过高是造成房价高的另一个原因。叠加别墅产品在当地开发较少，只有金地花园分布有近100套的叠加别墅，价格在3000-3600元/平方米，其中1F复2F（下层）价格在3600元/平方米左右，3F复4F（上层）为3000元/平方米左右，上层的价格和普通公寓相似，只是因为面积较大而拉高了总价。此外，当地还有少部分的联体别墅，仅分布在江南名都城，价格为4288元/平方米，由于该楼盘的联体别墅仅六套，没有体现规模效应，所以别墅的附加值低而影响了其销售。表：在售楼盘销售价格情况楼盘名称均价（元/）价格范围（元/）备注家和花园多层29002550-32502850（4F）、2700（5F）清怡花园多层28002600-3200上批：均价2800,3000（3F），下批10月开盘均价3200（5F2600）汉城国际多层29502400-32001-3F：3200、4F3000、5F2700、6F2400新源雅居多层2750五州新天地小高层2600小高层高区2900香颂雅苑30802880-3280尾盘：3080(4F),层差100金地花园多层2800、叠加3100-3600多层2200-3400一期尾盘：叠加:1-3F80多万/190平米，4-5F60万/190平米;多层3F3200、6F2200江南名都城多层31003300-2880尾盘：联体4288、多层4F（顶层复式）2880、小户型2900数据来源：上海中原市场研究部此外，还表现出如下价格特征：n 南居住片区和中心片区的价格甚为接近：没有明显的差异，但如从周边配套、交通便捷性来看，中心片区应优于南居住片区。其两个居住片区“无价差”的特征说明，南居住片区依靠政府机关和重点学校的优势在价格提升上起到了关键作用。n 小高层市场接受度差：本身现有市场小高层住宅的配置比例相对较少，仅占19%，这与当地市民对小高层的接受度较差有关。据息当地市民对电梯的使用安全性尚存在一定的顾虑，加上小高层的物业管理费较高等原因，使之影响小高层的销售。多数小区即使规划有小高层，数量控制也较为谨慎。n 多层1-3F与4-6F价差悬殊：当地的车库均造在地上一层，所以多层住宅一层的高度实质上属于二层，往往1-3F的价格较为接近，而4-6F的价格较为接近，但高层和低层的价格差却非常大，一般在15-35%之间，也就是说3F到4F的价格是呈跳跃式递减。n 多层1-4F更畅销、小高层高区销售差：从下图的统计数据可以看出，目前在售的楼盘中多层的5F、6F销售情况最差；而小高层总的来看，同样是高区销售更慢。图：在售多层/小高层楼盘各楼层剩余房源比例数据来源：徐州房管局2.4客户分析主要以当地客户占为主，其中有很大部分是来自沛县的郊区，因为小孩来县城求学而购置房产，另外煤电公司的职工也有部分会买商品房，虽然他们可以有机会低价购入煤电公司为其建设的职工房，但许多员工为了追求居住品质或其他刚性需求，仍会有购置商品房的需求。目前投资炒房的概念还没有形成，多数仍在自住为主，或少量用于出租。收入测算：沛县商品房目前均价为2900/ ，2008在岗职工人均月收入2000元/月/人（家庭收入4000元/月/户）。通过下表可知，沛县家庭平均收入能支撑目前的房价。房价与月供对照表房价（元/）面积（）总价（万元）首付（按20%）月供（按20年计算）29008023200046400114090261000522001280100290000580001425110319000638001568120348000696001710注：以上均以商业贷款计算2.5产品分析2.5.1规模特征从目前的楼盘开发规模来看，受到老县城开发难度较大及用地越来越稀少的限制，开发规模在10万方以下的占到了38%，50%则为10-30万方的中等规模；而超过50万方的大盘只有国际汉城花苑一个。图：在售楼盘小区规模数据来源：上海中原市场研究部2.5.2楼体类型多层住宅是沛县的主力产品，占到住宅总量的67%，长期的居住习惯使当地居民养成了居住多层的习惯，而且更偏好低楼层。所以从政府招拍挂的土地来看，容积率均在1.2-1.6之间，建设上很少会突破以其他楼体类型为主导的格局，从目前在售的每个楼盘均以多层为主打便可看出这一特征。而小高层在近两年也开始越入人们的视线，但仍作为配角出现，目前仅有三个在售楼盘中有开发小高层产品。相信随着小高层产品的质量提高，人们居住舒适性的提高，对小高层的接受度会慢慢有所改观。别墅市场占有量较少，除了金地花园有约100套的叠加别墅销售外，市场上几乎很少有别墅产品出现。但随着未来较高品质楼盘的出现，别墅物业将增加出现的频率，据格林春天的规划便设有叠加及联体别墅。图：在售楼盘楼体类型比例数据来源：上海中原市场研究部2.5.3户型面积两房三房为主力户型：从当前的总体户型配比来看，仍以两房三房占主力，主力两房面积在80-90平米、三房115-130平米。虽然整体户型面积跨度还比较大，但主力户型相对集中，同时偏向紧凑型设计，有74平米的小两房、90平米的小三房和124平米的小四房。另外，作为主打产品的三房，2+1房的户型面积在90-115平方米左右，占到三房的近半数比例。三房比例最大，占到半壁江山：相对开发时间较前的住宅小区，如五州新天地、新源雅居等户型设计以三房为主，而随着居住环境的提高，两代同居逐渐取代了三代同居，所以两房的配比数开始有所增加，如近期热销的家和花园以两房为主。同时随着房价的攀升，人们的总价的要求有所显现，所以三房的配置比例正在逐步缩减，其绝对比重正有与两房看齐的趋势。顶层复式设置普遍：当地多数楼盘均在顶层设有复式房，面积在125-210平方米之间，有两房至四房，但处于高层区的关系，加上总价过高，总体销售速度较缓慢。图：在售楼盘户型面积比例数据来源：上海中原市场研究部图：在售楼盘户型面积情况单位：公寓叠加联体小户型一房两房三房四房顶层复式五洲新天地125-144180212香颂雅苑90100-139156-165金地花园81-9198-125198-235清怡花园74-89101-126133-136165-168家和花园83-8891-114149新源雅居59-7480-101101-120125-207汉城国际75-100100-124138174-194江南名都城93-113124119-172286-31845-90数据来源：上海中原市场研究部但当前沛县住宅户型设计尚处在初级发展阶段，户型设计水平参差不齐，主要表现有如下特征： 板式设计已较为普遍：自近两年新建的住宅小区已基本使用板式设计，一梯两房及一梯三户成主流； 部分户型舒适度差，面积过小：两房75平米、三房90平米，以及124平米的四房，仅仅在追求低总价，而放弃了居住本身的舒适性； 横厅设计比例较大，影响通风：虽然是一梯两房的设计，但户型很多都采用了横厅的设计，影响了南北通风的优势。 江南名都4/2/2：124平米 汉城国际2/2/1：85平米 清怡花园4/2/2：134平米2.5.4其它总体说来，当地的住宅产品整体设计还比较弱，除了上述所说主力户型相对集中外，产品类似度较高，过多的相似性破坏了楼盘的个性差异，在突显楼盘档次和定位上均没有进行细分，具体表现如下：外立面采用暗红色面砖：现在在售的多数楼盘均采用了局部暗红色面砖的设计，雷同度非常高，如金地花园、五州新天地、新源雅居、香颂雅苑等。五州新天地 金地花园 新源雅居小区均无会所设置：在小区附加值的体现上考虑甚少，即使有些小区配置了相关设施，但还仅仅停留在小区的基本便利性的配置上，如小区商业、健体设施、儿童小型游乐。目前没有一个在售楼盘设有会所，可以看出，当地居住理念还仅仅停留在简单居家的功能上。车库均设在地上一层：由于当地地下防水系统尚不完善，所有的住宅都没有地下车库，而一律采用地面一层建车库，并出售，车库单价与普通住宅相似。一般地面车库建筑高度均超过2.4米，计算建筑面积。地上一层车库拆迁房与商品房混合现象普遍：近些年沛县拆迁量大，拆迁安置房和商品房的混合小区不在少数，汉城国际、新源雅居、江南名都城三个小区在售房源中共有32%的拆迁安置房，而且部分安置房和商品房在同一幢楼中，这无疑将影响小区的整体品质。2.6未来供应量256万平方米的开发量，如果以目前40万方/年的销售速度计算的话，将在6年左右开发完毕。表：未来开发量预测建筑面积（万）备注已开发存量面积87出让已开发面积62主要为格林春天和金沛地块已出让未开发面积107按住宅85%的比例计算合计2562.6机会/威胁分析 沛县的住宅市场目前尚处在探索阶段，急需要实力型外来开发商的加入，来提高和带动当地的房地产开发水平。同时限有产品建筑品质较为落后，这对于后续开发项目而言突破性难度较低，有利于打造品质性小区，将会有很大的上升发展空间； 当地现有产品设计相似度高，并且对小高层的接受度差，从收入水平和现有市场来看，高端产品的市场容纳力有限，这对打造新产品的开发和引入都有一定风险，如何去打破当地人对现有住宅的居住习惯将是一个挑战。 当地住宅销售环境良好，购买力较大，为住宅开发奠定了扎实的基础； 未来供应量较大，不论是从一级市场还是二级市场的持续供应来看，而且供应项目的体量多数在30万方以上，未来竞争格局已经形成；3商业市场2008年沛县社会品消费零售总额达68.61亿元，自2003年来以平均每近30%左右的速度较快增长。从当地居民的消费水平来看，2008年恩格尔系数实现36.5%，已经和一些三线城市相近，根据联合国粮农组织提出的标准，恩格尔系数在59%以上为贫困，50-59%为温饱，40-50%为小康，30-40%为富裕，低于30%为最富裕，沛县的生活水平已经达到了富裕的标准。2008年居民可支配收入实现10924元/年，较上年增加了19%，当地的房价与收入比与其他大城市相比仍有许多上升空间，也就是说从当地居民的消费支出和收入水平看出，当地有激发更大消费的基础和潜力。3.1供应布局沛县商业主要集中在东风路和汉城路上，市民消费以这两条路的中心为主要商圈范围。目前成型的居住片区周边基本没有大型的商业体，只是以小区商业来解决居民日常消费问题。所以造成当地现有的消费场地过度集中。东风路汉城路中心商圈辐射范围：整个沛县商圈半径：约1公里3.2经营状况从整体商业现状和格局来看，目前当地的商业发展还比较落后，中心商圈主要以百货公司和大型超市组成，目前百货公司的整体营业不够理想，主要经营服装、鞋类为主，晚上的营业时间至8点半，之后人流就非常少。苏果超市作为全城最大的超市，经过两年的经营，已经成为当地的消费主力场所，无论从开发档次和经营状态都胜于前者，成为人流量最为集中的商业场所，吸引了县城和郊县的大量人流。京佳购物中心 广电商厦 苏果超市除了上述所说的苏果超市外，再加上农工商形成了当地两大人流集中的大卖场，农工商大卖场是以纯粹的超市形式经营。属于刚性需求的家电、家具店在当地分布较多，苏宁电器和国美电器都已入驻，均占据了商业中心点的位置；大中型家具店大百货业态中出现，可见占据了较大的商业市场份额。商业类型品牌业态百货京佳购物中心1F：鞋类、钟表；2-3F：男、女装广电商厦1F：男装、皮鞋、皮具；2F：女装、运动装；3F：家具超市苏果、农工商专业市场苏宁、国美家电、家具商业街汉街服饰批发市场七彩街、温州商贸城、金凤凰装饰城小商品、农贸、装饰资料来源：上海中原市场研究部可以看出，首先，目前陈旧的百货公司已经不能满足人们日益增长的消费水平，当地商业正处在急需更新换代的时机。其次，当地的消费仍集中于食品、日常用品上，对于休闲购物等消费的比例还有待提高。这种消费习惯主要受限于当地的商业业态配置和档次的不合理化，当地缺乏能刺激及拉动消费的新型商业，突破现有商业格局，引进新型商业将会很大程度上拉动现有消费水平。3.3销售情况目前在售的商业主要有批发市场和小区商业两种类型，从在售小区商业情况来看，目前共有256套商业物业在售，尚余126套存量，销售情况不尽理想，月均销售3.6套。其中家和花园的商铺销售情况相对较好，月销售为7.3套，销售理想的关键是其价格优势，与一街之隔的清怡花园之商铺价差2000元/平方米多。数据来源：徐州房管局金凤凰装饰城和温州商贸城为两个专业批发市场，处于沛县新城的边沿位置，其沿街商铺的价格均价各为5480元/平米及6200元/平米，与中心片区的小区底商基本相近。其中金凤凰装饰城的销售情况良好，目前的销售率已达90%，而与其一街之隔的温州商贸城由于其定位的不合理，影响了整体销售，销售率仅接近50%。表：在售商业价格情况位置类型价格（元/）温州商贸城新城小商品批发市场沿街约6200金凤凰装饰城新城装饰批发市场沿街5480家和花园老城小区底商小型底商4500-4800、大型底商7000清怡花园老城小区底商6880江南名都城老城小区底商5600-8600新源雅居老城小区底商5380数据来源：上海中原市场研究部3.4现状分析小结，机会/威胁3.4.1商业现状小结从以上市场分析可以看出沛县目前的商业主要呈现出如下特征：l 大型商业网点过于集中，居住片区缺乏合理规模的商业配置l 大型商业不论从定位还是经营模式上都过于老化l 当地缺乏能刺激及拉动消费的新型商业3.4.2商业未来规划沛县规划在老城北面建设新城中央商务区，来满足日益增长的居民消费需求。商务中心核心区将用3年左右时间，占地500亩，建筑面积30万平方米。其功能定位有三块：一是商住、旅游、购物、娱乐为主的生活服务体系；二是商贸、对外招商、金融保险、电子商务、法律咨询为主的经贸运作体系；三是商品展览、展示、展销、会议交流和技术交流为主的商务运作体系。另外，预计沛县将有两家大型卖场进驻老城，分别占据南片居住区和汉城国际。汉城国际商业街位于沛县汉城北路两侧，占地面积34亩，商业面积15万平方米。其中商业步行街8万平方米，计划引进新时代、大润发、沃尔玛等大型连锁超市。界时沛县的商业中心将被扩大，新老中心形成两大商圈，新的商业格局将打破现有过于集中的商业现状。3.4.3机会/威胁点 未来新城区将规划有大体量的商业，而县城目前30万的人口以及至2020年50万人口的消费力，是否能够支撑起这些商业； 苏果超市的成功证明了沛县不是没有消费力，而是没有提供更好的消费动机，给新型商业的引入提供了较大的发展空间和契机； 当地居民习惯性的在老城商圈消费，而新城商圈的建成需要形成新的消费习惯，新老商圈必将形成竞争格局。4酒店市场4.1分布格局2008年沛县的住宿业零售总额为2.44亿元，较07年增加了一倍。旅游产业规模有所扩大，全县共接待国内游客50万人次，比上年增长10%；旅游总收入3.5亿元，增长13%。但是总体看来，沛县旅游资源开发程度较低，旅游产品仍然以观光旅游为主，休闲度假、文化旅游产品发展缓慢，具有足够竞争力和影响力的拳头旅游产品尚未形成。目前当地的酒店市场建成已具规模，汉源宾馆、龙都大酒店、刘邦大酒店、燕山饭店、歌风宾馆等星级饭店、旅馆日臻完善。目前酒店宾馆主要分布两个片区，一是商业中心区（汉城路、东风路交界处），二是汽车站和县政府周边。这也是酒店宾馆选址的两大首选区域。商业中心区汽车站县政府4.2产品档次虽然当前酒店宾馆的总体形成规模，但从酒店的档次来看，整体档次品质还比较低，目前仅有一家四星级宾馆，三家三星级宾馆，几乎各条交通干道均分布有无星级的宾馆旅店，并且很多与商铺一起开发，整体性差，环境杂乱。表：当地酒店宾馆数量/星级情况星级数量房价（元/天/间）五星级0-四星级1180-230汉源宾馆三星级3100-160龙都大酒店、燕山饭店、九州大酒店二星级560-120歌风宾馆、刘邦大酒店等二星级以下2730-804.3经营状况当地的旅游开发投入不足，旅游资源并非支柱产业，而且商务功能环境较低。但是宾馆酒店的供应量却不在少数，所以供过于求现状，造成经营不佳，空置率居高不下，一般在旅游旺季空置率会略低一些，约在60-70%左右，而淡季的平均空置率50-60%，有些经营差的酒店甚至50%都不到。4.4 机会/威胁分析 当地旅游资源一般，虽然未来将整合优势资源强势推进旅游产业发展，但可利用的优势资源较少，游客的增长速度有限， 沛县以着力发展第三产业，工业、农业是其支柱产业，商务功能的发展性较差，所以酒店的商务客户挖掘度不大，未来的酒店吸纳力有限； 在未来酒店吸纳力有限的情况下，又面临酒店规模大，竞争将更为激烈。四 周边情况分析1地块四至及现状该地块位于徐州市沛县新城区行政中心北侧，萧何路南侧，汉邦路东侧，正阳路西侧。地块靠汉邦路一侧有105亩土地政府将建拆迁安置小区。地块从约1/3位置被东西向市政道路张良路分开，张良路以南地块内有一条天然河道与道路并行。地块北侧正对“沛公园”南大门，此部分的建设及绿化已经完成。地块西侧是安置小区和煤电集团小区，其中安置小区已建成入住，共672户；煤电集团小区总占地900多亩，规划已完成，预计2009年底动工。地块南侧是沛县新的新政中心，其中县政府办公大楼目前刚刚开工建设，计划2011年竣工；办公大楼周边已开工建设的其他机关办公大楼有公安局、监察院、法院、质监局、城建展览馆。地块西侧为农田和村庄，目前没有具体规划。2地块周边现状及规划从地块所在新城区的整体规划来看，整个新城区以正阳路为中心，分为东西两部分。目前以西大部分用地规划已较清晰，规划模糊地块是“商业中心”和“文化广场”，尤其是商业中心，目前没有确定地块内将建省怎样的商业形式，提供哪些商业服务；而“文化广场”地块面积较大，目前还未确定未来具体如何建设。正阳路以东部分除一个汽车站在建外，其余地