南昌房地产市场分析报告.doc

南昌房地产2010年10月市场分析报告目 录一、2010年10月房地产行业政策法规提要 1.1 中央政策 1.2 各地政策 1.3 金融政策 二、南昌10月份楼市成交量统计分析 2.1 10月份楼市成交量统计分析 2.2 10月份挂牌拍卖及成交宗地一览表 三、南昌楼市2010年10月各板块成交均价统计 3.1 整体分析 3.2 市中心板块 3.3 青山湖板块 3.4 红谷滩板块 3.5 红角洲板块 3.6 象湖板块 3.7 京东板块 3.8 朝阳洲板块 3.9 昌南板块 3.10 新建/湾里 南昌市10月楼市成交量统计分析10南昌新房共成交7089套，环比上月6576上升7.8%。成交面积达686670.9，环比上月上涨6.62%。日平均成交套数228套，环比9月份日均成交219套上升4.1%。 二手房方面继续呈稳定上升趋势，成交量较新房平淡。本月二手房成交总套数3157套，环比上个月2906套上涨8.6%。日期新房二手房成交量（套）成交面积（）成交量（套）成交面积（）南昌市南昌县南昌市南昌县南昌市南昌县南昌市南昌县10月1日1226213509.95842.52000010月2日79698642.426729.18000010月3日995710266.975452.38000010月4日2007520517.557184.34000010月5日1315613754.595394.1000010月6日1508215412.148528.01000010月7日1876119178.896115.79000010月8日20411823542.4811730.31107519431.675543.4310月9日20511922646.411554.441754215560.764097.9610月10日1397815404.987942.47000010月11日9110810153.8910625.33146313355.233355.2310月12日93909993.439250.54160303015.343015.3410月13日85818728.447915.78139333659.951368.1210月14日63556524.595268.62124424648.991988.6710月15日64727911.557410.29124364488.113118.7910月16日69418061.653954.827406303.27010月17日45514932.034756.74000010月18日64967758.828554.74128353793.833793.8310月19日531895797.7914830.33127474705.354705.3510月20日611656774.6112479.41144404136.074136.0710月215412649.4140313140.583140.5810月22日12511612472.619707.95152302955.762955.7610月23日16813916526.9811929.577606978.29010月24日891218360.2811032.710141012226.0810月25日2648522665.687631.31294510379.644489.8610月26日2968624135.077773.7111429802.06260.2910月27日2888323734.67495.31122210576.78159.5610月28日1219911328.488654.19140111464.9175.4610月298221691.99133410882.14546.8210月30日127012062.7506006208.9010月31日2144420889.943926.760000当月汇总42172872422657.87264013.032514643135487.6358977.2总计新房套数成交面积二手房套数成交面积7089686670.93157194464.83平均（日）228.722150.6101.86273.1日期新房二手房成交量（套）成交面积（）成交量（套）成交面积（）2010年8月4502445261.312551222288.92平均（日）150.0714842.0485.037409.632010年9月6576644047.972906256727.74平均（日）219.221468.2596.878557.592010年十月7089686670.93157194464.83平均（日）228.722150.6101.86273.19月批准预售住宅非住宅合计面积（）389282.272523.88461806.08套数（套）3899599449810月批准预售住宅非住宅合计面积（）313964.7755722.09369686.86套数（套）30123923404成交量平稳之下的危与机 10月份的总成交量乍看之下较之9月并无较大变动，制作出楼市依旧繁荣的假象。实则在二次调控及加息的压力下，成交量已经有缩水现象，挽救成交量的是市区的内销房，据爱房网研究发现，瑞都新苑、钦都豫景住宅小区、鑫业花园等本月销售近千套，剔除内销房数据，10月市场上商品房成交量实则已经回归到本年度淡季7月份的成交水平。一系列的高压措施下，终于在成交量上得以显示出来。成交量的下降进一步带来市场观望，浓厚的观望情绪之下给南昌楼市必带来重创。自9.29儿媳调控之后，各一线城市纷纷出台限购，南昌楼市在看似无风无浪的环境下，实际上，近期有推盘计划的楼盘已经在思考变动营销计划，据爱房网记者走访发现，在江西省地方政策出台之前，各大楼盘已经提前开盘，以避开政策影响。下月新推京东、昌南成焦点 下月预计新推集中在红谷滩、京东和昌南三个板块，昌南版块预计有6个楼盘开盘，其中永通橙湖国际为纯新盘，预计十一月推出30-60商铺，均价17000元/另外江西奥林匹克花园收官之作小高层106#楼将加推。10月底的认筹活动吸引省内外近千余名客户前往认筹。京东成为下月推盘重镇，有开盘计划的楼盘共6个，分别为中凯蓝域、浪琴湾、东城一品、水榭尚都、中兴和园、凯美怡和。其中浪琴湾在10月底进行的内购中，红谷滩板块下月4个楼盘开盘，其中2个推出写字楼，分别是绿地中央广场及纯新盘博能百瑞琪。另外10月开盘热销的红谷一品下月加推二期别墅组团，面积有210-260，主要为联排别墅。十月份挂牌拍卖及成交宗地一览表工业用地唱主角 老城区罕见地块出让 10月南昌土地交易市场新增土地总面积883.3亩，较上月土地新增供应量1001.8亩环比下降11.8%，纯居住用地1宗块，总面积为11.72亩，商住用地3块，面积为214.7亩。办公用地出让1块，总面积为26.2亩。工业用地5块，总面积627亩。其他用地1块，位于朝阳洲，土地面积3.6亩。 10月的南昌土地市场中，工业用地占新增土地总面积的70.9%。商业、居住用地放量较少的一个月，9月的商住用地占新增土地供应量的74.2%。本月新增土地的土地集中在经开区和湾里版块、高新区。 另外10月新增用地中有2块出现在老城区，其中纯居住用地JDP1046位于师大南路以东（原南昌塑料二厂生产区）总面积为11.72亩。起拍价330万元/亩，同时入市拍卖的另一宗地块位于青云谱区何坊西路以南、京山新街以东(原南昌保温瓶厂生产区)起拍价为360万元/亩，土地面积为93.46亩。 地块名称所属板块地址土地性质容积率建筑密度面积 (亩)成交单价(万元/亩)成交总价(万元)竞得人成交时间JDP1042湾里区省武警三支队北侧、创世纪学校西侧及招贤北路东侧（控规A-8-02地块）和创世纪学校西侧及省店路东侧（控规A-8-01地块）商业、居住用地容积率0.7建筑密度22%土地面积69342平方米（合104.013亩）JDP1043高新区高新区京东大道以西、火炬四路以北商业、办公用地（动漫产业）1.8容积率2.0建筑密度32土地面积17496平方米（合26.244亩）GDP1043湾里区湾里区罗亭镇义坪村（规划纵二路东侧、南安公路北侧）工业用地（金属制品业）容积率0.7建筑密度35%土地面积为100000平方米（合150亩）JDG1012湾里区湾里区翠岩路27号和其东面翠岩路55号居住、商业用地容积率1.8建筑密度28%土地面积为11490平方米（合17.2345亩）JDP1044朝阳洲朝阳新城云飞路以南、桂殿路以东、永富路以西（控规D14-06地块）其他交通设施（加油站）用地容积率0.5建筑密度20土地面积2431平方米（合3.646亩）GDP1044湾里区湾里区罗亭镇义坪村（南安公路北侧）工业用地（木材加工及竹、藤、制造业）容积率0.8建筑密度33土地面积165502平方米（合248.2529亩）GDP1045高新区高新区创新三路以西、艾溪湖二路以北工业用地（医药制造）1.0容积率1.933%建筑密度40%地面积为31086平方米（合46.629亩）JDP1045青云谱青云谱区何坊西路以南、京山新街以东（原南昌保温瓶厂生产区）居住、商业、办公（兼容旅馆业）容积率2.5建筑密度30%土地面积62304平方米（合93.46亩）JDP1046师大南路以东（原南昌塑料二厂生产区）土地用途为居住用地容积率2.2建筑密度30%土地面积7816平方米（合11.72亩）GDP1046高新区高新区创新三路以西、艾溪湖三路以北工业用地（医药制造）1.0容积率1.633%建筑密度40%；土地面积48088平方米（合72.132亩）GDP1047高新区高新区创新二路以东、浩运路以南工业用地（建筑铝型材项目）1.0容积率1.635%建筑密度40%土地面积73311平方米（合109.9665亩）GDP1041经开区梅林大道以北、曰修路以西、电力公司变电站用地以南、管委会储备用地以东工业用地（压缩机配件）容积率0.7建筑密度33-50土地面积40000平方米（合60亩）25.6万元/亩1536万元南昌中昊机械有限公司2010-10-15GDP1042经开区榆林路以东、雷家路以南、医药物流园用地以北、管委会储备用地以西工业用地（电线、电缆、光缆及电工器材制造）容积率1.0建筑密度33%-50土地面积51466平方米（合77.2亩）25.6万元/亩1976.32万元南昌中昊机械有限公司2010-10-15JDP1041高新区高新区创新一路以西、紫阳大道以北和创新一路以东、紫阳大道以北住宅、商业用地居住容积率2.5建筑密度25%土地面积188250平方米（合282.3750亩）188万元/亩53086.5万元上海绿地集团江西申江置业有限公司2010-10-19JDG1011昌南迎宾大道以西、江联宿舍以北、京山南路以南居住用地容积率2.3建筑密度28%土地面积为29917平方米（合44.876亩）305万元/亩13687.18万元 江西江联房地产开发有限公司2010-10-252010年10月新增挂牌土地统计 单位：亩2010年10月新增挂牌出让土地无成交记录京东成十月土地市场成交亮点 本月成交的4宗地当中，以起拍价成交的占2宗。均为经开区工业地块，另外一宗高新区商住用地被上海绿地集团江西申江置业有限公司以188万元/亩拍下，该地块面积为282.3750亩。拍卖会后第二天绿地集团举行了奠基仪式，相信在开发商的精心打造下，京东地区的居住价值和商业价值将迈入一个新台阶。 另外位于迎宾大道以西、江联宿舍以北、京山南路以南的居住地块JDG1011。以305万元/亩被江西江联房地产开发有限公司竞得。溢价率超过200%。 国土部不爽约，年内将严格问责 近日，有媒体猜测报道说，首次针对地方政府的土地违法问责可能夭折，按照国土资源部今年9月评估验收并且问责的部署，到目前为止仍然没有实施。对此，国土资源部部长徐绍史近日在接受中国之声记者专访时表示：土地违法问责目前正在进行数据审核确认工作，国土资源部不会爽约，年内将严格问责，最终结果会让地方政府心服口服。 今年以来，在各地官员的头顶上悬着这样一把剑：按照国土资源部、监察部、人力资源和社会保障部联合出台的违反土地管理规定行为处分办法，如果地方政府年度违法占用耕地面积超过新建设占用耕地总量的15%，造成恶劣影响或其他严重后果的，追究县级以上地方政府主要负责人责任，轻则警告、记过，重则降级、撤职。 2009年度卫片执法检查首次覆盖全国，首次依据15号令对土地违法问题严重的地方政府实施问责，这是国土资源部部长徐绍史早在年初就定下来的六大硬仗之一。近一年来，徐绍史不止一次地强调，今年实施的问责，将会严格执行。 徐绍史说，要真正发挥卫星遥感图片执法检查的震慑作用和教育作用，首次针对地方政府的问责要问得合情合理、要让地方政府心服口服。2010年10月南昌房地产市场整体分析银十盛况下，楼市成交实则缩水 10月的南昌楼市在内销房和拆迁户的支撑下，以“银十”落幕。9.29没有影响南昌楼市国庆成交量。随之而来的加息和江西省地方细则，才真正给了楼市重创。各大开发商也纷纷赶在细则出台前前提开盘，以规避政策影响。从近期推盘量和周成交情况统计，不难发现，楼市在深度调控之下已经进入浓厚观望期。爱房网对9月份南昌主要在售楼盘均价进行统计，得出整体均价为6334元/，环比9月份6255元/上升1.26%。在9大板块中，本月8大板块中朝阳新城、红角洲、市区三个板块价格上涨。其余板块价格略降，涨价板块中以市中心板块涨幅最大。从上月的7286元/涨至10月份的9085元/。环比上涨24.7%。09年10月至10年10月南昌整体价格走势（单位：元/）江西地方细则出台，南昌成交量缩水 “929”楼市二轮调控新政出台正式满月，从各地隐约呈现却至今仍未得到数据证实的“退订”、“退房”潮中，除了可以窥见“限贷”、“限购”政策的威力之外，也包含了市场中买方对房价下降的预期正在呈现。不过，爱房网记者调查发现：虽然楼市调控措施逐步加温，已经“很给力”，但是处于调整状态之中的房价降幅依然非常有限。南昌楼市的成交均价更是在高端豪宅和别墅的入市下有了上升。本月南昌市成交量自各大城市限购令一处，对南昌购房者心理影响较大。不过好的产品依旧不缺买家。直至江西地方细则出台，全面停止第三套房贷，才真正影响了楼市成交量。不少业内人士预期，随着成交量的萎缩，市场观望情绪逐步浓厚，在资金压力下开发商只能以价换量，房价“真摔”在未来依然可期。限购很给力，拆迁成南昌楼市最大保障 国庆前后，随着各大一二线城市陆续出台限购令，不到1个月时间，已经有14个城市出台了限购令。从限购令出台后的效果看，再加上严格限制第三套房贷和加息等因素，各大城市观望气氛浓厚相当多投资性买家因限购和贷款因素而暂不出手。然而，尽管绝大部分城市都未说明限购时间，但依然很多人担心一旦限购令解除，之前被压抑的强大需求将如洪水泛滥。因此，如何保证限购令解禁后的楼市仍健康稳定，房产税很可能是不得不祭出的终极一招。南昌市声势浩大的拆迁工程催生大批刚需，是楼市成交的保障。尽管，调控来的凶猛，能够吓住部分购房者下手。但是巨大的刚需需求还是给了楼市一丝兴奋点。加之巨大资金从一线城市撤离，留给二三线城市的资金更加充足。加息号震动楼市 ，购房者负担加重 10月20日，央行宣布三年来首次加息了。虽然这次的加息未必是针对房地产市场的，但很多业内人士已经开始担心加息产生的巨大冲击。一些分析人士说，加息对房地产影响不大，但如果进入加息周期，房价极有可能下跌。而加息对开发商的影响，就不仅是降房价那么简单。加息不仅增加开发商的资金成本，还有可能令本来就捉襟见肘的资金链进一步被压缩。开发商今后会调整自己的拿地和营销策略，现金为王、加速资金周转、更谨慎的策略或会被开发商普遍采纳。 不过，尽管加息会增加购房者的负担，但有人认为加息对市场需求的杀伤力却可能有限。目前各种政策不断出台，留给购房者继续观望的余地反倒越来越小，尤其是刚性需求的购房者还是要在近期入市买房。市区版块进入南昌银十月，虽受929政策的影响，部分楼盘推迟开盘，以示观望，但大部分楼盘并未受政策因素影响，依然推出小批量房源试探市场反应，爱房网从十月市中心楼盘推盘情况来看，南昌大部分楼盘都采取低调开盘，且销售业绩甚好。 本月市中心板块推出两大高端楼盘楼盘入市，使得市中心板块的房价飙升，滨江一号的出场让本板块亮色了不少，号称南昌绝无仅有顶级豪宅楼盘，滨江一号一经推出受到众人追捧，此外智通悦蓝山也在本月推出精装公寓，让不少投资客多了一项选择。 2010年10月南昌市中心板块的价格相比上月上升24.6%，同比房价上涨43%。（数据来源：爱房网统计）版块楼盘动态 本月市中心板块楼盘动态不少。滨江一号、智通悦蓝山、皇冠国际、经纬府邸等楼盘在本月都相继推出房源，且开盘价格相比之前都有一定幅度上涨。 滨江一号本月首批推出3#、5#、6#高层、超高层房源（3#33层、5#23层、6#33层），面积91-200多平方米不等。1号样板豪庭（样板间）已于10月18号开放，据爱房网当天公销售400来套房源，7.6亿元销售额，当天到场的人数近千名。 智通悦蓝山智通悦蓝山一期37-86精装国际公寓目前只剩余少量在售，均价14000元/，第二批高层（19-28F）精装国际公寓即将推出，现预约中，样板区已开放。公寓预计将于2011年年底交房。 皇冠国际本月在售的是二期7#高层（33F），户型为96-130不等的两房三房，均价9500元/，该批房源预计2010年3月底交房。其他在售信息目前仅一期现房3#楼江景房少量在售，户型为90-170不等的两房三房四房，均价16000元/。据爱房网市场数据调查显示，本月皇冠国际共销售97套房源，相比上月销售增长近40余套。天奥经纬府邸预计11月6日将推出三期21#高层(18层)电梯房，售价8500元/，预计将于2012年交房。21#楼由3个单元组成，1-2F为商铺，3-18F住宅，共计房源112套左右。1单元 ：为2T-3户，户型南北通透，坐北朝南。 楼市调控无法动摇市中心高品质楼盘 银十月的到来给市中心板块燃烧了一把火，本板块区域内的楼盘无论从推盘量还是销售量上，相比上月都有很大幅度的提升，本月高端楼盘的入市大幅带动本板块的销售业绩，虽然929新政以及江西楼市细则相继出台，但并未影响到市中心板块在售楼盘的销量，然而部分楼盘销量提升，因此，楼市调控对市中心此类地段极好的高品质楼盘来说影响是微乎甚微。青山湖板块“新五条”颁布之后，调控政策威力逐渐释放和土地资源的稀缺使青山湖板块的推盘率日渐下降，本月青山湖板块新推房源较少，板块内在推楼盘势头放缓，目前无新产品推出，主要仍是香溢花城与万科青山湖于上月所推产品在售。 青山湖板块楼盘均以高端产品推出，整体价位较高。板块环境、配套的发展也日渐成熟，因稀缺的土地资源，使其拥有的投资潜力十分可观。本月青山湖板块均价为9870元/，为近五个月以来最高。据爱房网数据统计，10月青山湖板块价格较上月上扬了79元/，涨幅为1.26%土地稀缺与新政影响 板块推盘速度停滞 10月以来，青山湖板块持续销售9月新推产品及部分尾房。新政以及金融政策影响，板块内开发中楼盘持保守状态，以观望整体楼市形式。其中万科青山湖即将率先推出63#楼精装高层大户将上市，户型为210-220平米的四房，总价为320万-400万，物业费为3.1元/平方米月，现正预约登记中。 由于该板块在10月份并无新房源推出，新政的影响对板块内楼盘影响不大，稀缺优越的地理位置，仍使得该板块整体均价略有提升，整体均价上涨79元/，涨幅为1.26%。 除去万科青山湖，其他楼盘无任何变动，其中青山湖香寓仅剩3套现房在售；白金瀚水景花园高层（18F）现房尾盘销售，别墅少量在售；中大青山湖住宅区房源也仅剩2套现房在售。 板块内的所剩房源紧缺，除万科青山湖之外，其他楼盘均在去化尾房。中大青山湖推出别墅，均价高达近4万/，对青山湖板块价位提升较大幅度（本月报已剔除别墅价位），已成南昌市价位之首。另青山湖香寓尾房较少，故优惠力度较弱。 两强短暂雌伏 即将携手雄飞 在新政面前，万科青山湖与香溢花城一同选择短暂雌伏，延缓新推进程。 万科青山湖湖景高层于上月24日开盘，在新政出台之后，仍力扛新政影响，即将推出推出63#楼精装高层大户。在新政调控下，万科青山湖仍推出大户型精装高层，可见万科对万科青山湖的高端产品及万科的品牌效应充满信心。 香溢花城将28#楼（共33层）湖景高层26层以上房源全部推出，面积84-174平米不等，价格8800-9000元/，将于2011年10月底交房，购房享全款98折、按揭99折优惠。预计近期将加推双拼别墅，面积260-380左右。 爱房网分析认为，9月份香溢花城的高层持续热销，中大湖景花园洋房的强势进入、加之万科青山湖高层推出。三大楼盘作为青山湖板块的楼盘的主推力量，在9月底新政推出之后，10月份各楼盘不约而同的选择延缓新推步伐，但在观望新政近一月后，万科青山湖与香溢花城均选择强势出手，加推新房源及新产品。由此可见开发商在新政之下，仍对青山湖板块充满信心，这势将带动青山湖板块整体价格的上升。毫无疑问，该板块的稀缺土地资源是开发商最大的底牌。红谷滩板块分析从南昌各个板块市场的楼盘成交表现看，红谷滩板块表现依然抢眼，成为传统旺季收官之际南昌楼市成交的主要贡献者，不仅如此，红谷滩板块也正在由普及型向高端型发展。 在南昌市“一江两岸”的发展规划中，红谷滩经过南昌市政府10年倾力打造，高楼林立，人口每年以15%的速度增长，随着基础设施的进一步完善，城市重心必将向红谷滩倾斜，而就人群素质和消费能力而言，该板块也已具备高档消费的能力和条件。爱房网认为，未来红谷滩板块将逐步走上CBD核心区的高端综合区域。 据爱房网数据统计，10月红谷滩板块价格较上月下跌了320元/，跌幅为4.82%。江西版楼市新政出台 红谷滩板块影响暂未显现 伴随着第二波楼市调控政策“929”新政颁布以及江西版楼市新政的出台，南昌楼市步入“银十”，红谷滩板块成交量价并没有应声而下，依然蝉联区域成交冠军。 红谷滩中心区两大品牌老盘，东方海德堡及世纪中央城，一方面地理位置优越，已拥有稳定的客户群；另一方面所推出房源符合一般购房的需求，销售情况火爆，目前所售房源均不多，市场压力较小；此外，红谷十二庭二期空中院馆由于其产品升级，价格较整个红谷滩板块处“洼地”，本月16日推出的首批37号楼房源，开盘当日到场客户200多组，销售成交率达到90%；而另一楼盘众森红谷一品本应由于所推的别墅及洋房等高端产品的市场需求量较为有限，市场压力较大，但红湾公路的即将开通，原有的地理劣势将逆转，且该项目拥有超高的性价比，未来也将成为继东方海德堡之后又一个实际意义上的低密度低价格的景观大盘。 为赶搭“新政末班车”，大量刚需、投资客集中入市购房签约；加之，红谷滩板块房源日益稀缺，各楼盘价值成倍的升高，成了推高楼市成交的直接驱动力，一度淡出的投资客再度出手，板块内楼盘销售大热。在以上两股力量的推动下，政策高压下的红谷滩板块 “银十”效力不减，10月份市场量价仍处于高位，新政对红谷滩板块整体影响暂未显现。 红谷滩配套已近成熟 CBD经济圈蓄势待发 红谷滩新区自2002成立至今，规划一直在继续，从4.28平方公里的行政中心扩展到78平方公里的新区建设，从几所破旧不堪的小学演变为14所(区属公办4所，民办10所)幼儿园、15所(区属10所，驻区5所)中小学、7所高校的庞大教育群体，越来越多的项目从蓝图变为现实，越来越多的品牌地产准备动工新建，或正在建设，红谷滩经过10年的打造，配套、交通、商业和绿化等各方面已经初步走上成熟，而红谷滩经济圈也随之已具雏形，不管是之前的国际金融中心、联发广场还是目前的唐宁街、普菲特国际购物广场，省内外地产企业已然聚势该板块，红谷滩CBD经济圈正蓄势待发。 红角洲板块分析10月的红角洲板块正处于一个中小户型集中推售的时段，市场成交量处于整体高位，在红谷滩房源日益紧缺，以及部分投资客的力推之下，部分具有品牌、区域升值潜力的楼盘尽管价格上浮，但成交表现依然良好，从而推高了红角洲板块的价格。 爱房网认为，在高端住宅产品成交看好的情况下，红角洲板块的成交价在整体平稳的基调下将继续赶超“金九银十”的房价，市场成交价呈稳中有升的趋势。 据爱房网数据统计，10月红角洲板块价格较上月上涨了372元/，涨幅为5.16%。部分楼盘提前开盘 低调却依然热销 进入楼市传统旺季“金九银十”以来，红角洲成为南昌楼市成交量重镇，绿地香颂、奥克斯盛世经典等楼盘依然深受购房者和投资客的追捧，成交套数和成交均价均遥遥领先其他区域的相类似楼盘。但在二次调控及加息的双重压力下，开发商对后市趋势处观望状态，变得更加敏事慎言，各大楼盘均选择了低调开盘理性入市。 绿地香颂1栋高层住宅，之前一直对外宣称办理VIP卡优惠中，在上周五突然低调开盘，只通知办理了VIP卡的客户前往选房，目前房源为106套的29层高层仅剩10套在售，户型为98三房，均价5800元/。据爱房网了解，该楼盘一套房子总价60万左右，购房者以投资者居多。同样，在一期结案后，长达一年没有动静的绿湖豪城，二期不鸣则已一鸣惊人，第一组团本月开盘2小时内所有房源全部售罄，目前已基本售罄，仅剩少量顶楼户型，全新房源开始接受登记。而本月23日开盘的奥克斯盛世经典也保持十足的低调，开盘当日售楼处门前和平日无恙，没有任何装饰表面开盘的迹象，售楼部内却人头攒动。 刚需置业旺盛 中小户型楼盘跑赢市场 本月红角洲板块内部分中小户型楼盘的成交表现得很抢眼。多数楼盘的成交数据显示，在成交客户群体中，大部分楼盘主要的成交群体仍旧以刚需置业群体为主。 据爱房网分析，一直以来红角洲板块的刚性置业需求就很旺盛，受政策调控及市场供应偏紧的影响，今年以来红角洲板块的刚性购房需求一直未能完全释放，这些购房者群体数量一直在累积，只要市场出现性价比高的中小户型产品都会受到刚需客的热捧。尽管江西版楼市新政出台，但并未有实质性的措施，并未影响到该板块的刚需购房群体。 象湖板块分析延续以往的销售动态，本月象湖板块的在售楼盘依然众多，幸福时光、力高、保集半岛、罗马象湖壹号等楼盘继续推盘入市，值得一提的是江西奥林匹克花园目前即将收官，所剩房源甚少。本月象湖板块一大亮点还在于天燃气管道在此板块开始安装，据从南昌市燃气有限公司了解，今年首批1748户家庭完成置换后，南昌县城及周边剩余的9000余户居民预计在10月月底展开天然气置换。象湖板块7个小区天然气置换在10月24日完成。这无疑对已购买象湖板块的业主来说是件好消息。2010年10月象湖市场价格较上月上升了79元/，涨幅为1.26%。价格略有上扬（数据来源：爱房网统计）10月份象湖版块开盘活动： 江西奥林匹克花园本月剩余少量高层电梯房在售，位于48#、49#、107#号楼，户型为89-108平米的三房，均价3800-4000元/，购房享95折优惠；老带新可享92折优惠，每户限购一套。另学院街铺余少量房源，整体均价8700元/。目前奥园房源甚少，即将收官，在本月10月23日，召开江奥收官感恩答谢暨筑成地产品牌战略发布会，就奥园的项目i情况做了详细介绍。本月景城名郡10 月16 日开盘发售，上午10 点开盘时已经有超过300组客户到场，截止到中午11 点30 分，现场成交客户达120 余组，均价4300 元/平米，推出花园洋房（5F）H1、H2号楼、小高层（11F）12号楼；洋房约110（有赠送面积），均价4550元/；小高层约28-121，均价3700元/；预计11月中旬推出二期16#楼小高层（11F）和H3花园洋房，面积90-120不等，现预约登记中，VIP客户享预交1万总房款减2万元优惠。现在售二期H1、H2号楼洋房和12#楼小高层（11F）房源；洋房户型约110-120不等，一楼赠送入户花园，二、三、四楼送露台，五楼买一层送一层，均价4550元/；小高层面积28-121不等，均价3700元/。此外罗马象湖壹号10月16日推出30#、35#楼中央景观小高层（18F），户型为三房、四房，面积80、90、140；购房总价减1万元优惠；折后均价4500元/，该批房源预计2012年5月20日之前交房。36#、37#、38#中央景观小高层少量房源在售，户型为110四房（赠送20），均价3900-4000元/。10月版块内活动效果总结： 本月景城名郡开盘销售火热 市场反馈较为积极，综合分析本次开盘活动热销的原因主要有：项目本次推出的产品最大的特点是以小面积户型为主，大面积花园洋房为辅，在房子整体质量相差不大的条件下，产品总价比较低，易于让首次置业的年轻人接受，此外项目所处地理位置为象湖新城，虽然到目前为止各方面配套还没有完善，但是倚靠象湖独特的自然景观，比较适宜居住。并且开盘前营销推广手法到位，现场举行抽奖环节，吸引了较高的人气到场。从目前象湖板块的销售量来看，各楼盘销售都爆出不错的状态。本月罗马象湖壹号开盘发售，开盘前已经内部认购110 套，大约当天一共有110组左右的客户到场，开盘成交约45 套左右，销售率约42%。开盘当天的销售成果说明了在市场普遍陷入观望情绪的状态下该项目以优惠的价格和超值赠送的优势赢得了市场的肯定。综合分析本次开盘热销原因：首先开盘均价较适合市场预期，同时加大了折扣优惠力度，采用现场动感音乐衬托出交易的火爆，当天举行大抽奖活动，从而促进意向客户成功的快速转化；另外项目自身品质较好，有良好口碑，未来升值空间大，且赠送20 面积使房型更实用，且南北通风，迎合客户所需。综合以上三个因素，本月罗马象湖壹号开盘赢得满堂彩。10月象湖板块在售楼盘排名排名项目名称开发商当月成交套数1力高国际城江西万和房地产开发有限公司2522金沙逸都江西省华达置业集团有限公司2483江西奥林匹克花园江西林波投资管理有限公司2254南昌居住主题公园丁香怡景南昌平海房地产开发有限公司1865景程名郡江西赣泰房地产开发有限公司1506南昌保集半岛南昌申标房地产发展有限公司1467中新幸福时光江西中新置业有限公司1458平安象湖风情二期江西平安房地产开发有限公司1209伟梦清水湾南昌豪佳实业有限公司7510南昌居住主题公园枫丹白鹭南昌平海房地产开发有限公司7411罗马景苑江西中体实业有限公司7012南昌小商品城南昌小商品城有限公司2京东板块分析10月京东板块开盘加推情况依然不大，只有个别楼盘进行了加推，绝大部分楼盘依旧是销售原有房源，部分楼盘则在进行客户储备中。10月保利东湾国际、浪琴湾两大楼盘开始动作，分别开始进行VIP卡客户的储备和样板房的筹建。这两大楼盘的启动很可能在接下来的一段时间带动整个京东板块的活跃性。楼市二次调控对京东板块实际影响不大，10月成交量保持稳定与上月持平。 09年10月-10年10月京东板块与南昌总体价格走势比较图（单位：元/）|2010年10月京东市场价格较上月下降了179元/，环比下降为3.1%，同比上涨20.73%，板块整体价格浮动不大。从数据可以看出，10月只部分楼盘价格有些微上调，其他楼盘仍与上月价格保持一致，也没有出现较大的促销活动，受楼市新政影响不大，成交量依然与上月持平。但由于凯美怡和普通住宅的售罄，因此京东板块在10月份的平均价格有所下滑，但相较于9月整体价格下滑不大。板块开盘入市房源不多 新盘备受关注 东城一品6#楼小高层于10月23日开盘，房源共66套，户型为89-96两房，折后均价约5080元/。现购房享受优惠：最高95折优惠，全款96折优惠，按揭97折优惠。目前所有住宅类房源已经全部推出，项目所有住宅类房源将于2011年底前交付。尚有公寓未推出，户型是40-60，推出时间尚需确定。中兴和园二期加推47#（18F）湖景高层，户型为88-130不等的两房和三房，折后均价5600元/，复式可享全款94折优惠。另有27#、28#、34#、43#楼的花园电梯洋房在售，户型126-140不等，均价6500元/，以上房源购房享受全款95折，按揭96折优惠。本月新楼盘保利东湾国际、浪琴湾备受各方关注，保利东湾国际已于日前开展“日进千金保利会VIP会员全城预约”活动，预计开盘时间不远。浪琴湾样板间则在建设中，预计近期便会推出。赞城一期即将开盘，首批将推出40-170一房至四房酒店式公寓（30层），具体推出时间尚未确定，但已经开始进行客户登记。钦都豫景属于内销房源楼盘，目前一期已经售罄，世纪风情则依然以商铺销售为主，群辉大厦写字楼清盘持续中。11月新盘活动或将带动板块活跃性 保利东湾国际、浪琴湾均属于别墅项目，是继凯美怡和之后，再次入主两大实力别墅楼盘，10月这两大新盘开始进行销售前期准备活动。由于近期别墅项目频频受到南昌高端人群的喜爱，因此这两大新盘的活动，很可能为京东板块后期带来销售活跃性，很可能使京东板块成为高端人群的生活聚集地。朝阳洲板块分析金九银十也许是开发商和购房者距离最近的时段了，开发商使出浑身解数促成交，置业者也为购房忙的不亦乐乎，本月朝阳洲板块市场均价仍然维持着上涨的趋势，本月板块均价相比上月上涨了150元/，达到了6750元/，涨幅约为2%。2010年10月朝阳洲板块市场价格较上月上涨了150元/，涨幅为2%。朝阳洲板块楼盘动态： 众鑫城上城：二期2#楼于10月31日开盘，户型为96-117的三房，高层均价7300元/，开盘当天热销两百余套，目前仅剩余少量房源在售。象湖2008：目前仍是少量45-1300公寓现房在售，三层、七层、五层均是整层销售，三层5700元/、七层5900元/，五层价格待定，其他单售公寓尚有15套，均价6200元/，按揭99折。本月朝阳洲还有一个值得关注的楼盘-喜盈门豪威公馆，喜盈门豪威公馆作为喜盈门家具建材、灯饰市场配套物业的喜盈门二期精装公寓、写字楼，它是第一个率先引入智能化居住理念，江西首个也唯一一个3G数字家居项目，集酒店、公寓、写字楼、灯饰品牌市场于一体。10月6日首批房源VIP卡已经开始发售，5000元可享受10000元的房款优惠，预计11月将会推出30-70酒店式公寓。位于朝阳洲的众鑫城上城经过九月开盘即售罄的好成绩之后，似乎尝到了楼市“金九银十”的甜头，在“银十”的尾声之际加紧推出了高层2#楼，10月31日开盘当天，众鑫城上城仅推出260套房源，却吸引了四百余组VIP客户前来争相抢购，开盘当天便售出了两百余套，几近售罄，火爆程度难以想象。朝阳洲板块目前在售的楼盘只有众鑫城上城和象湖2008两个，喜盈门豪威公馆尚未开始销售，而象湖2008在整个“金九银十”期间并无太大动静，仍在销售之前剩余的现房公寓，而均价也未出现任何变动，因此，朝阳洲板块的整体均价可以说完全是受到众鑫城上城价格的影响而出现浮动。“抢购潮”暗示巨大的升值潜力 朝阳洲板块的在售楼盘甚少，放量也不大，近几个月来却频频出现抢购热潮，如众鑫城上城，每次开盘都能受到众多市民的热捧和抢购，这也预示着该板块稀少的住宅供应早已无法满足目前住宅市场的巨大刚需，在目前朝阳洲大部分地块还处于尚未开建或正在建设的局面下，这种供不应求的状况还将继续维持较长一段的时间，作为南昌市的最后一块储备用地，如今关注朝阳洲板块的市民越来越多，推盘少需求大这一时无法改变的局面难免将会把朝阳洲的楼盘价格越推越高，其所具备的潜在升值潜力十分可观。昌南板块分析10月楼市二次调控重拳再次出击，昌南板块受新政影响，原本已有减弱的折扣促销风在10月又再次掀起，且有远超往期态势。10月恒大绿洲价格虽处在高位，但推出九重购房豪礼，以试图在调控环境下保持成交量。梦里水乡、康城等楼盘在10月均有开盘加推。然而大量房源的入市并没有造成10月成交量的上涨，反而受市场观望气氛影响，成交量明显滑落。09年10月-10年10月昌南板块与南昌总体价格走势比较图 （单位：元/）| 数据来源：爱房网统计2010年10月份昌南板块价格走势浮动依然较大，相比9月下降6.12%，同比上涨19.22%。本月昌南板块部分在售楼盘价格均有向上浮动，同时有大量不同类型住宅产品开盘入市，由于近期别墅项目越来越多，因此在本版块分析中将别墅剔除，所以造成10月价格下降。 （数据来源：爱房网统计）从数据可以看出，本月部分楼盘价格相较于上月有所上涨。本月康城开盘，大量多层、小高层、高层公寓应推入市，造成该楼盘价格大幅上涨。由于近期别墅项目越来越多，影响普通住宅实际价格情况，因此在本版块分析中将别墅剔除，所以造成10月价格下降。受楼市二次调控影响，市场开始形成观望气氛，10月成交量明显比9月下滑。 板块促销打折风再次吹强 成交量呈下滑态势 恒大绿洲在10月23日开盘推出楼王隽峰苑，开盘当周可额外特价9折。新推高尔夫湖景准现楼4300元/起，送1500元/豪装，同步推出少量臻稀美墅。超值置业9重豪礼：高层送价值1500元/精装修；送购置俬基金；送价值500元购物券；老业主介绍购房最高送40000元购物券；送购车基金；送翠林高尔夫果岭券；送50%契税；送精美电器；送恒大运动中心体验券。受楼市二次调控影响恒大绿洲折扣风潮再次席卷而来，且已有超过往期的趋势。梦里水乡在10月21日推出13#楼（30F），户型89两房，每套另赠送20；130三房，均价4500元/。购一房可享2万优惠，购两房可享4万优惠。全款支付则另外享受99折优惠。随后在29日又推出了新优惠项目，2+1亲情组屋送60000元、精巧二房送40000元。梦里水乡的