房地产评估方法.ppt

第四章房地产的评估方法 第一节房地产评估的收益法第二节房地产评估市场法第三节房地产评估的成本法第四节房地产评估的剩余法第五节房地产评估的路线价法第六节高层建筑地价分摊 第一节房地产评估的收益法 一 收益法的概念及其计算公式1 收益还原法 是一种运用适当还原利率 将未来的纯收益折算成现值的估价方法 货币时间价值的计算 2 计算公式 A 纯收益按等差级数递减或递增情形 1 年期无限P a r b r2P 表示房地产价格a 表示房地产的纯收益b 表示房地产纯收益逐年递增或递减的情形 r 表示还原率 2 年期有限 P a r b r2 1 1 1 r n b r n 1 r n 递增公式 P a r b r2 1 1 1 r n b r n 1 r n 递减公式 n 表示使用房地产的年期或者有收益的年限 B 纯收益按照一定的比例 等比级数 递增或递减的情形 1 年期无限P a r s 递增公式 P a r s 递减公式 S 表示纯收益逐年递增或递减的比率 2 年期有限 P a r s 1 1 s n 1 r n 递增公式 P a r s 1 1 s n 1 r n 递减公式 基本公式 P ai 1 r1 1 r2 1 rn 也就是说每年的纯收益 还原率都发生变化 ai表示第i年的房地产的纯收益 例题 某宗土地从1993年1月1日至1998年1月1日5年中 每年纯收益为10万元 预计从1998年1月1日起 以每年纯收益逐年递增0 1万元 资本化率为10 时 评估该宗土地1993的价值 解答 按等差级数递增公式计算P98 a r b r2 10 10 0 1 10 2 110 万元 该宗土地1993年 月 日价格为 P93 10 P A 10 5 110 P F 10 5 10 3 7908 110 0 6209 106 21 万元 例题 一座写字楼预计在今后五年内每年净收益分别为100万元 110万元 120万元 150万元 160万元 从第六年起租金为170万元 利率为10 评估房地产的价格 分析计算 该房地产有持续收益 前5年收益变化 第6年开始收益固定 年期无限 P 100 1 10 110 1 10 2 120 1 10 3 150 1 10 4 160 1 10 5 170 10 1 1 10 5 1529 39 万元 二 纯收益的计算 纯收益是通过计算总收益和总费用后确定的 1 总收益分类客观收益 排除实际收入中特殊的偶然因素所得到的正常收益 实际收益 现在状态下实际取得的收益 不能用评估 有形收益 地租或者房地产租赁收入能够以金额表示 无形收益 难以金额表示 但对所有者提供特殊的权利 2 总费用构成 1 土地租赁有关费用 土地费 管理费 维护费 2 与房地产租赁有关费用 折旧费 管理费 维修费 保险费 税金 3 与企业经营有关的费用 原材料 运输费 一般管理费 职工工资 利息 税金 3 纯收益的计算 1 单纯的土地租赁收益土地纯收益 租金 管理费 维修费 税金 2 房屋和土地共同租赁房地产纯收益 房屋纯收益 土地纯收益 3 房屋纯收益计算 房屋纯收益 房屋重置价 成新率 房屋还原率房屋纯收益 租金 折旧费 管理费 维修费 保险费 税金 利息 空房费 三 还原率的确定 资本化率 还原率 是将不动产的纯收益与不动产的价格之比 1 还原率的种类 1 综合还原率r 考虑了建筑物和土地收益状况 2 建筑物还原率rB 建筑物计提折旧时 折旧率需要考虑 此时还原率为rB d d为折旧率 3 土地还原率rL 2 三者之间关系 r rL PL rB PB PL PB rL L rB B3 确定还原率 折现率 的方法 1 算术平均数法 比较法 2 资本资产定价模型 是无风险利率加风险报酬率 四 计算实例 一 房地合一评房地产价格 例 某房地产公司于1999年5月以出让方式取得一块土地50年使用权 并于2001年5月在此地块上建成一座钢混结构的写字楼 当时造价为每平方米3 800元 经济耐用年限为60年 目前 该类型建筑的重置价格为每平方米4 800元 该大楼总建筑面积为12 000平方米 全部用于出租 据调查 当地同类型写字楼的租金一般为每天每平方米2 5元 空置率在10 左右 每年需支付的管理费用一般为年租金的3 5 维修费为建筑物重置价的1 5 房产税为租金收入的12 其他税为租金收入的6 保险费为建筑物重置价的0 2 资本化率确定为6 试根据以上资料评估该写字楼在2004年5月的价格 房地产价格 房地产纯收益 综合资本化率 房地纯收益 房地产总收益 房地产总费用 房地产总费用 管理费 维修费 保险费 税金 空房损失费 1 估算年有效毛收入年有效毛收入 2 5 365 12 000 1 10 9 855 000元2 估算年营运费用 1 管理费 年管理费 9 855 000 3 5 344 925元 2 维修费 年维修费 4 800 12 000 1 5 864 000元 3 保险费 年保险费 4 800 12 000 0 2 115 200元 4 税金 年税金 9 855 000 12 6 1 773 900元 5 年营运费用 年营运费用 344 925 864 000 115 200 1 773 900 3 098 025元 3 估算净收益年净收益 年有效毛收入 年营运费用 9 855 000 3 098 025 6 756 975元4 计算房地产价格房地产的剩余收益期为45年 则 房地产价格 6 756 975 6 1 1 1 6 45 104 434 671元房地产单价 104 434 671 12 000 8 703元5 评估结果 经评估 该写字楼房地产在2004年5月的价格为104 434 671元 单价为每平方米8 703元 例题 某房地产公司于1997年3月以有偿出让方式取得一块土地50年使用权 并于1999年3月在此地块上建成一座砖混结构的写字楼 当时造价为每平方米2000元 经济耐用年限为55年 残值率为2 目前 该类建筑重置价格为每平方米2500元 该建筑物占地面积500平方米 建筑面积为900平方米 现用于出租 每月平均实收租金为3万元 另据调查 当地同类写字楼出租租金一般为每月每建筑平方米50元 空置率为10 每年需支付的管理费为年租金的3 5 维修费为重置价的1 5 土地使用税及房产税为每建筑平方米20元 保险费为重置价的0 2 土地资本化率7 建筑物资本化率8 试根据以上资料评估该宗地2003年3月的土地使用权价格 1 选定评估方法该宗房地产有经济收益 适宜采用收益法 2 计算总收益总收益应该为客观收益而不是实际收益 年总收益 50 12 900 1 10 486000 元 3 计算总费用 1 年管理费 486000 3 5 17010 元 2 年维修费 2500 900 1 5 33750 元 3 年税金 20 900 18000 元 4 年保险费 2500 900 0 2 4500 元 年总费用 1 2 3 4 17010 33750 18000 4500 73260 元 4 计算房地产纯收益年房地产纯收益 年总收益 年总费用 486000 73260 412740 元 5 计算房屋纯收益 1 计算年折旧费 2 计算房屋现值 假设房屋收益年期为无限年期 房屋现值 房屋重置价 年折旧费 已使用年数 2500 900 46875 4 2062500 元 3 计算房屋纯收益 房屋年纯收益 房屋现值 房屋资本化率 2062500 8 165000 元 6 计算土地纯收益土地年纯收益 年房地产纯收益 房屋年纯收益 412740 165000 247740 元 7 计算土地使用权价格土地使用权在2003年3月的剩余使用年期为50 6 44 年 单价 3358836 15 500 6717 67 元 8 评估结果 本宗土地使用权在2003年3月的土地使用权价格为3358836 15元 单价为每平方米6717 67元 二 房地合一评土地 土地残余法 由于房地合一净收益中含有折旧 故在计算土地净收益时 应扣除建筑物折旧 例题 在一幅3000m2的土地上建有建筑面积为2000m2的房屋 根据成本法 建筑物的现行价格为2000 1200 240 万元 该建筑物尚可使用20年 还原利率12 土地的还原利率为10 假定该房地产以每月每平方米100元的租金标准出租 使用面积为建筑面积的60 不含折旧费的年租赁费用为72万元 根据土地残余法确定土地的价格 1 计算房地合一纯收益100 2000 60 12 720000 720000 元 2 计算建筑物的纯收益240 12 1 20 40 80 万元 3 计算属于土地的纯收益72 40 80 31 20 万元 4 土地的价格为 31 2 10 312 万元 单方土地价格为 312 3000 1040 元 m2 三 房地合一评房 建筑物残余法 若纯收益a不含折旧 则注 该方法要求建筑物的用途 使用强度及使用状态等与土地的最佳使用不能严重背离 五 应注意的问题 1 收益法的应用范围 是以获得收益为目的使用土地估价 对机关 学校用地评估不适用 2 土地收益与地租的关系 二者在量上是一致的 只是由于土地使用权和所有权相分离 使得来自土地收益 使用者称之为土地收益 所有者称之为地租 下一节 第二节房地产评估市场法 一 市场法的基本原理及前提条件1 市场比较法 是对被评估房地产与最近期交易的类似房地产相比较 通过调整影响交易因素的修正 确定被评估房地产的合理价格的一种估价方法 2 原理 依据房地产评估的替代原则 3 前提条件 1 具备公开市场 2 被评估对象必须是普遍交易的房地产 二 基本公式 P p A B C D p 100 100 100 100 P 待估房地产评估价 p 可比较案例的交易价 A 交易情况修正系数 B 交易日期的修正系数 C 区域因素修正系数 D 个别因素修正系数 其它修正 此外 还有同土地使用年限修正系数 容积率修正系数 土地使用年限修正系数 1 1 1 r m 1 1 1 r n r 还原率 m 待估对象的使用年限 n 可比实例的使用年限 例题1 比较案例成交地价为每平方米1000元 对应使用年限为30年 而待估宗地出让年限20年 土地还原率为8 求土地使用年限修正后的地价 修正系数 1 1 1 8 20 1 1 1 8 30 1 0 2145 1 0 0994 0 872修正后的地价 1000 0 872 872元 三 市场比较法的估价步骤 1 广泛收集交易案例 2 选择可比较的交易实例 3 建立价格可比基础 4 差异修正 交易情况修正 交易日期修正 区域因素修正 个别因素修正 综合因素修正 5 确定比准价格 由市场估价法得到的价格 简单算术平均法 加权算术平均法 中位数法 众数法 四 应用实例 例题2 情况修正市场交易案例A 其地块成交价的为3000元 平方米 根据市场行情分析 该地块为特殊利益关系人之间的交易 价格偏低为4个百分点 求地块的修正后的价格 修正系数 100 100 4 100 96修正后价格 3000 100 96 3125元 五 应注意的问题 1 市场比较法具有现实性 有较强的说服力 以价格求比准价格 欠缺理论基础 经多方修正 要求估价人员有丰富的经验和知识 否则 难以得到正确的客观结果 2 应用市场法必须有发达的不动产市场 有大量的交易案例 否则 无法找到相关性和替代性 3 一般认为 在一次评估中 较理想的案例要10个以上 最低要求也不能少于3个 第三节房地产评估的成本法 一 成本估价法及其基本原理1 成本估价法 是一种以建造房地产所耗费的各项费用之和为主要依据 再加上一定的利润和应缴纳的税金并扣减折旧确定房地产价格的估价方法 又称原价法 合同法 加和法 成本逼近法 2 原理 是生产费用价值论 等量的资金获得等量的收益 二 基本公式 1 新建房地产成本新建房地产价格 购置土地费用 建造建筑物费用 正常利税2 新开发的土地成本生地价格 开发土地成本 销售费用和一般管理费用 开发期间利息 资本收益 投资利润 公式 土地价格 土地取得费 土地开发费 利息 利润 土地所有权收益 1 土地取得费包括 土地补偿费 安置补助费 土地管理费 耕地占用税 2 土地开发费包括 基础设施配套费 公用事业建设配套费 小区开发配套费 基础设施的三通一平 通水 通路 通电 平整土地 3 土地所有权收益土地取得费 土地开发费 利息 利润四项之和乘以收益率 例题 某市经济技术开发区有一块面积15000平方米 该地块土地占用征地费用 含安家费 拆迁费 青苗补偿费 10万元 亩 土地开发费为2亿元 平方公里 土地开发周期2年 第一年投资资金占总开发费用的35 开发商要求投资回报率为10 当地出让土地增值收益为15 银行贷款年利率为6 试评估该土地的价格 1亩 667平方米 解答 1 计算土地取得费 10万元 667 150元 平方米2 计算土地开发费 2亿元 平方公里 1000米 2 200元 平方米3 计算投资利息土地取得费利息 150 1 6 2 1 18 54 元 平方米 土地开发费利息 200 35 1 6 1 5 1 200 65 1 6 0 5 1 10 23 元 平方米 利息总额 18 54 10 23 28 77 4 计算开发利润开发利润 土地取得费 土地开发费 10 150 200 10 35 元 平方米 5 计算土地价格土地价格 150 200 28 77 35 1 15 475 84 元 平方米 该土地单价 475 84 元 平方米 总价 475 84 元 平方米 15000平方米 7137600元 三 旧房地产成本估价法 建筑评估中的成本法主要涉及到四个基本要素 即建筑物的重置成本 实体有形损耗 功能性贬值和经济性贬值 1 建筑物重置成本的测算方法 1 重编预算法 建筑物的重置成本按照图纸以现行价格标准计算工程直接费用以及各项间接成本 二者加和 适用范围 测算建筑物更新重置成本 构造比较简单的建筑物 如道路 围墙 等建筑物的评估 优缺点 估算重置成本准确性比较高 但需要比较多的技术经济资料 费时 工作量大 2 预决算调整法 以待估建筑物的工程量为基础 按照现行工程预算价格 费率将其调整为按现行价计算的建筑工程造价 再加上间接成本 估算出建筑物的重置成本 不计算工程量 使用范围 不应采用价格指数调整法 以及缺乏参照物而无法运用类比法的建筑评估 用途结构大致相同相似 其数量较多的建筑物评估 条件 委托方能够提供比较完整的建筑工程预决算资料 评估效率较高 3 价格指数调整 运用建筑业产值价格指数或者其它相关价格指数推算出建筑物重置成本的一种方法 适用范围 单位价值小 结构简单 以及用其他方法评估重置成本有困难的建筑物 对于大型 价值高的建筑物以及待估建筑物帐面成本不清 不宜采用这种方法评估 其关键在于价格指数的选择和价格指数变动的计算 2 建筑物有形损耗的计算 通常使用年限法或者打分法 1 建筑物折旧额计算 定额法 直线法 定率法 双倍余额递减法 余额递减法 年数总和法 偿债基金法 罗斯法 将建筑物的耐用年限分为相等的五期 假定第一期的减值为平均减值率的3 5 第二期为4 5 第三期为5 5 第四期为6 5 第五期为7 5 爱沙法 主要针对木质建造的住宅建筑物提出的 木质建筑物耐用年限40年 前25年减值每年1 65 中间10年减值每年1 65 3 最后5年减值7 2 打分法 观察法 成新率 结构部分合计得分 G 装修部分合计得分 S 设备部分合计得分 B不同结构类型房屋成新率评分修正系数库 2 建筑物功能性贬值的计算 建筑物功能性贬值是指由于建筑用途 使用强度 设计 结构 装修 设备配备不合理造成的建筑物功能不足或浪费而形成的价值损失 3 建筑物的经济性贬值 建筑物经济性贬值是指由于外界条件变化而影响了建筑物效用的发挥 一般都伴随着利用率的下降 经济性贬值 建筑物年收益净损失额 正常资产收益率 四 应用举例 五 应注意的问题1 适用于市场狭小 缺乏交易实例 无法用其他方法估价的场合 对一些既无收益 又很少交易的学校 公园等公共设施也可以采用这种方法进行评估 2 适用于工业用地估价 对商业及住宅用地不适用 3 适用于新开发土地 新建建筑物的估价 第四节房地产评估的剩余法 一 剩余法的基本原理1 剩余法 又称假设开发法 倒算法和预期开发法 主要用于地产价格的评估 在估算未来不动产正常交易价格基础上 扣除建筑物的建造 买卖有关费用 利息 将地价和房价分离计算 从而确定土地价格的方法 2 基本原理依据马克思土地价格理论 是扣除成本 利润 利息 税收后的余额 二 基本公式 1 一般公式 V A B C D E V 购置土地的价格 A 开发完成后不动产的价值 B 整个开发项目的开发成本 C 投资利息 D 开发商合理的利润 E 正常税费 2 香港的计算公式地价 楼价 建筑费用 专业费用 利息 发展商的利润3 实际中应用的公式地价 预期楼价 建筑费 专业费用 销售费用 利息 税费 利润上式 利息 地价 建筑费用 专业费用 利息率利润 地价 建筑费用 专业费用 利润率 注意 需要注意的是 土地价格 售楼价格 建筑费用实际发生的时间不同 在考虑货币时间价值时 需要折算到估价基准日的现值 三 房地产评估的程序 1 调查待评估对象的基本情况 2 确定待估不动产最佳的开发利用方式 3 预测房地产的售价 4 估算各项成本费用 5 确定开发商的合理利润 6 估算不动产的价格 成本费用估算 1 估算开发建筑成本费用 2 估算专业费用 3 确定开发建设工期 计算预付资本利息 4 估算税金 5 估算开发完毕后不动产的租售费用 开发商的合理利润确定 考虑投资报酬 投资回报率的计算基数为地价 开发费用和专业费用三项 销售利润的计算基数一般为不动产的销售价 四 应用举例待估土地为一块已完成 七通一平 的待开发空地 土地面积为5 000平方米 土地形状规则 规划用途为商业居住混合 允许容积率4 覆盖率 50 土地使用权年限为50年 试估算该宗地目前的价格 1 选用评估方法该宗地为待建筑土地 适用剩余法进行评估 故确定采用剩余法进行评估 2 选择和确定最佳开发方式根据市政规划和市场分析预测 评估人员认为该宗地最佳的开发方式是商业居住混合 总建筑面积为20 000平方米 建筑层数为8层 各层建筑面积均为2 500平方米 地上一至二层为商业用房 建筑面积5 000平方米 三至八层为住宅 建筑面积15 000平方米 3 估算建设周期预计正常情况下该项目的建设周期为2年 4 预计售楼价经分析预测 该开发项目完成后 其中全部商业用房和30 的住宅部分即可售出 住宅部分的50 在半年后售出 其余20 在1年后售出 预计商业用房的平均售价为每平方米8 500元 住宅的平均售价为每平方米6 500元 5 估算开发费用预计总建筑费为4 000万元 专业费为建筑费的6 成本利润率为20 贷款的年利息率为6 租售费用和税费合计为售楼价的4 在未来2年的建设周期中 开发费用的投入情况预计如下 第一年需投入60 的建筑费及相应的专业费用 第二年需投入40 的建筑费及相应的专业费用 6 确定折现率为8 求地价解 楼价 8 500 5 000 1 8 2 6 500 15 000 1 8 2 30 1 8 0 50 1 8 0 5 20 1 8 1 11 721 14万元建筑费 4 000 60 1 8 0 5 4 000 40 1 8 1 5 3 734 96万元 各年建筑费的投入实际上是覆盖全年的 但为了折现计算的方便 假定各年的建筑费的投入集中在各年的年中 故上述计算中折现年数分别为0 5和1 5 专业费用 3 734 96 6 224 10万元租售费用及税费 11 721 14 4 468 85万元投资利润 总地价 总建筑费用 专业费用 20 总地价 20 3 734 96 224 10 20 总地价 20 791 81总地价 11 721 14 3 734 96 224 10 468 85 791 81 1 20 6 501 42 1 2 5 417 85万元单位地价 5 417 85 5 000 1 08万元 平方米由于在估算总建筑费用 专业费用以及总地价时均考虑了货币的时间价值 上述各种费用都表现为现值 这其中已经包含了投资利息的因素 因此 投资利息不再重复计算 五 剩余法的适用范围1 待开发土地的估价 2 将生地开发为熟地的估价 3 待拆迁改造的再开发地产的估价 第五节房地产评估的路线价法 一 路线价法的概念及其原理1 路线价法 是指面临特定街道距离相等市街设定标准深度 求取在该标准深度的若干宗地的平均单价 宗地 是指可供建筑使用的土地 包括标准宗地和比较宗地 2 原理 替代原理 市街地的各宗地价随离开街道的距离 即临街深度 的增加而递减 二 基本公式及内容 1 宗地地价 路线价 深度百分率 临街宽度 修正率或者 宗地总价 路线价 深度百分率 临街宽度 2 路线价法的核心内容 1 划分路线价区段 2 确定路线价 3 设定标准深度并制定深度指数表 4 计算各宗地的价格 三 深度指数表 1 深度指数 又称深度百分率 它反映了一块地临街深度的变化引起地价变化的相对程度 2 深度指数的种类 1 单独深度百分比 2 累计深度百分比 3 平均深度百分比 3 几个基本概念 1 标准深度 2 里地线 3 临街地表 4 里地 5 临街宽度 6 临街深度 四 深度指数表的确定法则 1 四三二一法则 将标准深度100英尺深的普通临街地 划分为四等分 第一个25英尺 其价值占路线价的40 其它依次分别占路线价的30 20 10 超过100英尺 也划分为四等分 每档25英尺 分为路线价9 8 7 6 例题 如下图 路线价为18000元 甲乙丙丁戊各宗土地的深度与宽度如图所示 计算各宗土地的地价 图 20 25 20 15 10 150 125 100 50 25 甲的地价 18000 40 10 72000 元 乙的地价 18000 0 4 0 3 15 189000 元 丙的地价 18000 0 4 0 3 0 2 0 1 20 360000 元 丁的地价 18000 1 25 18000 0 09 25 490500 元 戊的地价 18000 1 20 18000 0 09 20 18000 0 08 20 421200 元 2 苏慕斯法则 100英尺的土地价格 前半街50英尺占土地总价的72 5 后半街50英尺占土地总价的27 5 如果再深50英尺 占土地总价的15 该法则因最早应用于美国克利夫兰市而著名 又叫克利夫兰法则 3 霍夫曼法则 深度为100英尺的宗地 最初25英尺占总地价37 5 最初50英尺占总地价的2 3 约67 最初75英尺占总地价的87 7 4 哈柏法则 一宗土地的价值与其深度的平方根成正比 深度百分率 所给深度 标准深度 0 5 100 地价 路线价 深度百分率 五 计算实例 1 临街地2 街角地3 袋地4 双面临街地5 不规则宗地 六 应注意的问题 1 路线价法估价节省人力 财力 迅速公平 适用于土地课税 征用 拆迁和其他需要在大范围地块进行评估 特适用于城市街道的评估 2 路线价法要求街道完整 排列有序 有合理的深度指数表 第六节高层建筑地价分摊 一 高层建筑地价分摊的意义通过高层建筑地价分摊可以解决 1 各部分占有的土地份额 2 各部分分摊的土地面积 3 各部分分摊的地价数额 二 高层建筑地价分