房地产估价计算实例.ppt

第九节市场法运用实例 例4 13 为评估某写字楼2000年10月31日的正常市场价格 在写字楼附近地区调查选取了A B C三宗类似写字楼的交易实例作为可比实例 有关资料如下 A的成交价格 5000 人民币元 平方米 B的成交价格 600 美元 平方米 C的成交价格 5500 人民币元 平方米 A的成交日期 2000年1月31日B的成交日期 2000年3月31日C的成交日期 2000年7月31日A的交易情况 2 房地产状况 8B的交易情况 5 房地产状况 4C的交易情况 3 房地产状况 6交易情况的正 负 值表示可比实例的成交价格高 低 于其正常价格的幅度 房地产状况的正 负 值表示可比实例的房地产状况优 劣 于估价对象的房地产状况导致的价格差异幅度 另假设人民币与美元的市场汇价2000年3月31日为1 8 5 2000年10月31日为1 8 3 该类写字楼以人民币为基准的市场价格2000年1月1日至2000年2月31日基本保持不变 2000年2月31日至2000年5月31日平均每月比上月下降1 以后平均每月比上月上升0 5 试利用上述资料估算该写字楼2000年10月31日的正常市场价格 估算该写字楼2000年10月31日的正常市场价格如下 1 计算公式 比准价格 可比实例成交价格 交易情况修正系数 交易日期调整系数 房地产状况调整系数2 比准价格 A 5000 100 100 2 1 1 3 1 0 5 5 100 100 8 6598 33 人民币元 平方米 2 比准价格 B 600 8 5 100 100 5 1 1 2 1 0 5 5 100 100 4 6328 88 人民币元 平方米 C 5500 100 100 3 1 0 5 3 100 100 6 6192 31 人民币元 平方米 3 将上述三个比准价格的简单算术平均数作为比较法的估价结果 则 估价对象价格 单价 6598 33 6328 88 6192 31 3 6373 17 人民币元 平方米 例4 14 为评估某商品住宅2002年10月24日的正常市场价格 在该商品住宅附近地区调查选取了A B C三宗类似商品住宅的交易实例作为可比实例 有关资料如下 A的成交价格 3700 元 平方米 B的成交价格 4200 元 平方米 C的成交价格 3900 元 平方米 A的成交日期 2002年5月24日B的成交日期 2002年8月24日C的成交日期 2002年9月24日 A的交易情况 2 B的交易情况 0 C的交易情况 1 该类商品住宅2002年4月至10月的价格指数为 定基价格指数 100 92 4 98 3 98 6 100 3 109 0 106 8 房地产状况的比较判断结果 试利用上述资料估算该商品住宅2002年10月24日的正常市场价格 估算该商品住宅2002年10月24日的正常市场价格如下 1 计算公式 比准价格 可比实例价格 交易情况修正系数 交易日期修正系数 房地产状况修正系数2 交易情况修正系数 可比实例A 100 100 2 100 98可比实例B 100 100 0 100 100可比实例C 100 100 1 100 101 3 交易日期修正系数 可比实例A 106 8 92 4可比实例B 106 8 100 3可比实例C 106 8 109 04 房地产状况修正系数 可比实例A 100 90 0 5 100 0 3 125 0 2 100 100可比实例B 100 100 0 5 110 0 3 100 0 2 100 103可比实例C 100 80 0 5 120 0 3 100 0 2 100 96 5 计算比准价格 单价 比准价格A 3700 100 98 106 8 92 4 100 100 4363 90 元 比准价格B 4200 100 100 106 8 100 3 100 103 4341 93 元 比准价格C 3900 100 101 106 8 109 0 100 96 43941 09 元 6 将上述三个比准价格的简单算术平均数作为比较法的计算结果 则 估价对象的价格 单价 4363 90 4341 93 43941 09 3 4215 64 元 第七节成本法运用实例 例5 8 某房地产的土地总面积为1000平方米 是10年前通过征用农地取得的 当时平均每亩花费18万元 现时重新取得该类土地每平方米需要620元 地上建筑物的总建筑面积为2000平方米 是8年前建成交付使用 当时的建筑造价为每平方米建筑面积600元 现时建造同类建筑物每平方米建筑面积需要1200元 估计该建筑物有八成新 试用所给资料估算该宗房地产的现时总价和单价 解 土地现值 620 1000 620000 元 建筑物现值 1200 2000 80 1920000 元 估价对象的现时总价 620000 1920000 2540000估价对象的现时单价 2540000 2000 1270 元 平方米 例5 9 本估价对象是一个专用仓库 坐落在某城市建成区内 土地总面积2500 总建筑面积8500 土地权利性质为土地使用权 建筑物建成于1981年7月底 建筑结构为钢筋混凝土结构 需要评估该专用仓库2001年7月30日的价值 1 该房地产估价属于成本法中的旧房地产估价 计算公式为 旧房地价格 土地的重新购建价格 或重新开发成本 建筑物的重新购建价格 建筑物的折旧 2 求取土地的重新购建价格 或重新开发成本 1 采用比较法 利用当地类似出让土地使用权的出让或转让价格求取 求出估价对象土地单价为684元 2 采用成本法 具体是利用征地费加土地开发费和土地使用权出让金等 再加上地段差价调节的办法来求取 求出估价对象土地单价为638元 综合考虑两种方法的结果 最终确定估价对象土地单价为680元 总价为170万元 3 求取建筑物的重新购建价格现时 指估价时点 与估价对象建筑物类似的不包括地价在内的建筑物的造价为1000元 含合理利润 税费等 估价对象建筑物的重新购建价格 1000 8500 850 万元 4 求取建筑物的折旧采用直线法求取折旧额 该建筑物的经济寿命为60年 已经使用了20年 残值率为零 估价对象建筑物的折旧总额 850 20 60 283 3 万元 5 求取积算价格旧房地价格 170 850 283 3 736 7 万元 6 确定估价结果参考经验 最终将本估价对象的2001年7月30日的价值总额评估为737万元 折合每平方米建筑面积867元 第七节收益法运用实例 例6 20 某旅馆需要估价 据调查 该旅馆共有300张床位 平均每张床位每天向客人实收50元 年平均空房率为30 该旅馆营业平均每月花费14万元 当地同档次旅馆一般床价为每床每天45元 年平均空房率为20 正常营业每月总费用平均占每月总收入的30 该类房地产的资本化率为10 试选用所给资料估算该旅馆的价值 该题主要是注意实际收益与客观收益的问题 在弄清了此问题的基础上 该旅馆的价值估算如下 1 年有效毛收入 300 45 365 1 20 394 20 万元 2 年运营费用 394 2 30 118 26 万元 3 年净收益 394 2 118 26 275 94 万元 4 旅馆价值 275 94 10 2759 4 万元 例6 21 某房地产建成于1997年底 此后收益年限为48年 1998年底至2001年底分别获得净收益83万元 85万元 90万元 94万元 预计2002年底至2004年底可分别获得净收益94万元 93万元 96万元 从2005年底起每年可获得的净收益将稳定在95万元 购买该类房地产通常可得到银行80 的抵押贷款 抵押贷款的年利率为8 自有资金要求的收益率为13 试利用上述资料估算该房地产2001年底的收益价格 1 计算公式为 2 a1 94 万元 a2 93 万元 a3 96 万元 a 95 万元 3 r M rM 1 M rE 80 8 1 80 13 9 4 n 48 4 44 年 5 t 3 年 6 将上述数字代入公式中计算如下 1029 92 万元 第五节假设开发法运用举例 例7 1 有一成片荒地需要评估 获知该荒地的面积为2平方公里 适宜进行 五通一平 的开发后分块有偿转让 可转让土地面积的比率为60 附近地区与之位置相当的 小块 五通一平 熟地的单价为800元每平方米 开发期需要3年 将该片荒地开发成 五通一平 熟地的开发成本 管理费用等估计为每平方公里2 5亿元 贷款年利率为10 投资利润率为15 当地土地转让中卖方需要缴纳的税费为转让价格的6 买方需要缴纳的税费为转让价格的4 试用传统方法估算该成片荒地的总价和单价 1 设该成片荒地的总价为V 2 该成片荒地开发完成后的总价值 800 2000000 60 9 6 亿元 3 开发成本和管理费用等的总额 2 5 2 5 亿元 4 投资利息总额 V V 4 1 10 3 1 5 1 10 1 5 1 0 344V 0 768 亿元 5 转让税费总额 9 6 6 0 576 亿元 6 开发利润总额 V V 4 5 15 0 156V 0 75 亿元 7 购买该成片荒地的税费总额 V 4 0 04V 亿元 8 V 9 6 5 0 344V 0 768 0 576 0 156V 0 75 0 04VV 1 672 亿元 故 荒地总价 1 627 亿元 荒地单价 81 35 元 平方米 例7 2 需要评估一宗 七通一平 熟地2001年9月的价格 获知该宗土地的面积为5000平方米 土地剩余使用年限为65年 建筑容积率为2 适宜建造某种类型的商品住宅 预计取得该土地后建造该类商品住宅的开发期为2年 建筑安装工程费为每平方米建筑面积800元 勘察设计等专业费用为建筑安装工程费的12 第一年需要投入60 的建筑安装工程费 专业费用及管理费 第二年需要投入40 的建筑安装工程费 专业费用 及管理费 销售商品住宅时的广告宣传等费用为其售价12 房地产交易中卖方需要缴纳的营业税等为交易价格的6 买方需要缴纳的契税等为交易价格的3 预计该商品住宅在建成时可全部出售 出售时的平均价格为每平方米建筑面积2000元 试利用所给资料用现金流量折现法估算该宗土地2001年9月的总价 单价及楼面地价 折现率12 1