2013房地产市场总结和2014年预测.doc

房地产的2013年和2014年展望这段时间中国房地产行业整体波澜不惊，值得深度解读的有价值的信息少之又少。估计很多朋友在这个时间点都在做功课进行2013年度总结和新的年度工作计划。今天敝人也跟各位对2013年的中国楼市做做总结，再将2014年的整体趋势做个预测。在此，敝人总结了一批投行报告的观点以及任志强等权威专家的观点，与各位分享！2013年，中国房地产销售总量快速上涨，一二线城市吃肉，三四线城市喝汤2013年，整个全国房地产销售总量高歌猛进，销售增速接近30%，土地市场的增速同比增速达到了38%。但是，不同城市房价涨幅却不一致。最主要的特征是，2013年全国房地产改变了同涨同跌的趋势，由“普涨时代“进入到了”分化时代“。下面投行统计的一组数据可以得到证明。2013 年1-10 月，一线城市销供比（销售面积/批准预售面积）为111.4%，供不应求，处于存量的净消耗状态，二线城市供需则基本平衡，三线城市销供比则不到80%，明显供过于求。2014年，一二线楼市冲高回落，三四线城市继续鏖战新的一年即将到来，市场应会有怎样的变化？在此，也给各位做做预测。总体来看，2014年的中国房地产行业仍将维持在一个比较景气的状况。从供求关系看，随着2013年房市的火爆，开发商在下半年大幅拿地，2014年的总供给会比2013年增加，房价涨幅预计会下降。1、综合各大投行报告，预计2014年的房地产销售额增速在1017%，销售面积增速在912%。2、全行业新开工面积增速将放缓，预计2014为年增长5%。新开工面积指标是销售的滞后指标，由于2014年销售增速放缓，预计新开工增速也将随之放缓。3、预计2014年，全国房价整体涨幅在6%左右，上半年涨价压力比下半年大。4、全国市场房价涨幅的结构性差异仍然突出。部分开工收缩较快的一、二线城市2014年可能仍然面临较大涨价压力。如北京、上海、广州、厦门等。5、针对这种城市分化的局面，有一组指标可以值得参考。经相关投行分析，2014年，预测一、二、三线城市供需比将分别为短缺12%，富裕42%和富裕83%，2014 年不同城市间供需比将加大差异。6、与此同时，国内大牌投行国泰君安发表言论：从开发商的角度来说，2013年只是开发商高增长的一个起点，从2013年开始一直到2016年，至少是2016年上半年，整个开发企业不但是利润率会持续回升，销售收入和利润结算的增速也是一个持续往上走的过程。一线城市市场火爆1、2013年一线城市政府大丰收截至11月底，2013年年内北京、上海、广州和深圳四大一线城市土地出让金收入总额为4720亿元，2012年同期则为1675亿元，同比暴涨181.72%，创历史最高纪录。2、房价将温和上涨，新增供应量快速上升预计在2014年，四大一线城市由于供应偏紧，需求旺盛，供不应求的局面仍不会改变。预计短缺量在12%。因此，一线城市房价仍将温和上涨。地价仍会增速较快，十八届三中全会新的土地制度改革，会有助于平抑地价。2013年一线城市的拿地面积是大涨了接近100%。因2013年的大幅拿地补库存可在2014年形成销售，因此，四大一线城市2014年将形成价升量涨的局面，但房价涨幅不会继续维持年增长20%的高位，将比2013年下降，预计可达1015%。3、未来一线城市的核心区的房价虽然有泡沫，但仍然具备上涨空间。从国外的都市圈的发展来说，中国的都市圈仍没有到一个巨大的规模，还有进一步增大的空间。4、一线城市存量住宅去化月数：7.86个月，二线城市存量住宅去化月数：11个月三、四线城市市场继续低迷相比一、二线城市的市场火爆，2014年三四线地区库存仍然较高且去化相对缓慢，将从中长期压制开工增幅，未来开工增速将持续低于销售增速。预计2014年新开工增速为5%。三线城市存量商品房去化月数：25个月区域差异带来政策分化十八届三中全会确定了充分市场化的政策基调，在房地产行业内，这样的政策基调将表现为政策制定更加灵活而有针对性。以往如“一线城市发烧，全国打针吃药”的政策举措将一去不复返。政策制定的目标是有针对性的调控地区市场。一二线城市由于市场将持续火热，政策基调应是将在扩大供给的同时，适度抑制需求；而针对三四线城市的持续疲态，预计地方政府将持续出台有针对性的刺激措施，以保障这些地区的楼市稳定。单独二胎政策影响有限，预计每年新增10%左右的增量房需求相比目前房地产市场的巨大存量，新增的所谓“刚需”数量有限。根据估算，如果未来十年我国总和生育率逐步提高到2.0，则十年间将多出生2000 万人口。按照人均30 平方米的住房标准，这些新增人口带来的增量住房需要约为6 亿平米，平均每年增加住房需要6000 万平米。2012 年我国住房销售面积为11 亿平米，因此新增的住房需要占当年住房销售面积的5%。如果二胎单独放开能够带来每年新增的9%18%的增量的房地产的年均需求，如果二胎全部放开年均会增加2739%的增量的需求。二胎对于整个行业来说中长期是一个托起中长期需求的政策，但是市场并没有意识到。二十年以后是不是才有需求，其实不是的，打算要二胎的时候就会希望有改善性的住房了。房地产企业两级分化明显，强者愈强，弱者愈弱房地产行业企业在2014年将受到三个因素的影响，1、资本实力，在当前高度市场化的今天，一、二线土地市场高热，将决定了市场拿地壁垒越来越高。资本实力成为企业发展的决定性因素。2、融资能力和成本控制能力。在2014年地价高企，房价涨幅逐步回落的市场格局下，两大因素挤压必然将造成利润率逐步走低。特别是