商铺项目销售执行方案.doc

银桂苑商铺营销推广执行方案第一部分 项目整体营销节点安排一、各阶段主要安排 售楼部（客户接待中心）布置、进场； 本阶段为蓄客期，以客户积累、诚意客户筛选为主； 日常性工作以各类销售道具的准备为主，比如来电、来访登记表定稿，项目知识培训、考核，楼书或DM单页的设计、印刷等； 工程进度方面应启动门面装修 以产品介绍硬广为主配合少量软文，目的为推广产品知名度，为后期产品销售做铺垫。 5月底项目公开发售 本阶段初期工作主要为项目公开发售前的各项准备工作，如认购协议、销售合同的审定及印刷、开盘方案确定等； 本阶段后期工作以项目公开发售为主，主要工作内容是开盘方案实施、销售合同签定、财务收首期款项等。 在项目开盘前一周发布一期硬广，目的为介绍项目基本情况、推广产品知名度，为项目开盘引起市场及投资人士的关注。（如果是以竞拍的方式，则发布竞拍公告） 项目进入强销期； 针对已购门面客户，本阶段工作为合同签定、收款、协助收集办理安揭所需资料等； 日常工作主要为客户逼定、攻坚、前期积累未下定客户跟踪回访等； 广告推广方面以DM单派发为主，根据实际销售情况可考虑上少量软文堆广，将不再进行形象硬广的发布。 本阶段工作进行持续销售、尾盘期； 日常工作主要为前期积累客户跟踪回访、利用外联开拓新客户资源，以达到100%销售率； 广告推广方面以DM单派发为主，根据实际销售情况可考虑上少量软文堆广，将不再进行形象硬广的发布。第二部分 销售条件及销售道具准备到位一、销售须具备条件一览表编号内容担当人完成时间1商业要求的落实5月15日2推广策略及广告计划落实5月22日3铺位分割及价格定位和策略5月22日4销售中心包装到位4月20日5销售道具到位4月20日6商业经营管理队伍到位和物业管理公司到位4月15日7按揭银行及条件的敲定5月10日8交铺时间承诺（待定）9销售培训完成及现场考核完成4月30日10法律文件到位（五证）4月30日11形象进度：门面装修初具雏形5月30日二、营销中心所需销售工具一览表编号销售工具需要做的工作备注有关销售文字资料1楼书确定开度、确定提纲、确定P数、确定版式、确定文案、出设计一稿、甲方确认、交付印刷2DM确定开度、确定提纲、确定版式、确定文案、出设计一稿、甲方确认、交付印刷3平面图确定平面分割、确定面积、确定功能分区、甲方确认、交付印刷4价目表提交价格建议、甲方确认价格、对销售代表进行价格培训5付款方式提交付款方式建议、甲方确认付款方式、对销售代表进行付款方式培训6客户投资建议单出要求、设计、印刷7合同文件出初稿、讨论、法律顾问核准、政府允许使用、印刷营销中心现场所需工具8接待前台一个，带专用椅子5把9洽谈台4套12饮水机13电话共2线14销控专用电脑1台15办公台2套17资料展示台1个18文件柜2个19休息室桌椅条桌一个、椅子4张21垃圾桶4个23绿化植物、据现场具体情况安排24现场收银系统刷卡机、防伪点钞机、小型保现箱、收款收据25员工签到本设计、复印、装订26电话登记本设计、复印、装订27到访客户登记本设计、复印、装订销售代表个人物料装备28工卡确定尺寸、设计、制作29销售文件夹6个30名片每位销售代表一盒31计算器6个32激光笔6个营销中心包装方案36售楼部包装方案设计、甲方确认37展板确定尺寸、设计、制作38销控登记展示板确定尺寸、设计、制作第三部分 销售培训及考核计划一、销售团队组织构架（一）管理组建一支专职管理队伍参与销售现场的管理，经短期培训考核后即上岗操作；拟定售楼处管理架构如下：项目总监1人营销中心销售经理1人（开发商）物业主管1人销售主管1人合同文件管理专员1人财务人员1人按揭1人保安2人财务1人销售代表4-6人（二）人员职责1、销售经理销售现场管理、销售报表制定。2、销售主管销售现场管理、协助销售代表成交。3、销售代表认识和理解产品，接待客户、促成成交。4、财务人员全面理解策略意图，配合做好相关工作。5、合同、文件管理专员协助销售控制工作以及现场文字处理，合同管理。6、保安人员（1）由于营销中心包括展示、接洽、办公等功能，建议设置保安2名，实行轮休制，保安工作采取定岗位竹及不定时巡视，并在财务室门后设置签到表。（2）为保证夜间安全，可设置临时报警装置、安排值守人员看守，以保证售楼处的安全及设施完好。（3）工作人员下班后，由当值保安检查售楼处各展示设施及用品后统一关闭电源及房门。（4）保安应负责维护售楼处秩序，并应协助销售代表引导及疏散参观营销中心的客户，避免因人员过多而造成设备损坏或发生伤害事故。（5）留意一些在营销中心附近游荡的人士，防止罪案发生。如有需要，因协助财务人员做好解款工作。（6）指引营销中心客户车辆停放及进出、安排车位。7、保洁人员建议营销中心配备1名专职清洁人员。（1）定时清洁：每天9：00之前对外围玻璃、营销中心内楼梯、扶手、大厅及办公室地面、桌椅、展台、洗手间、洁具等进行清洁工作。（2）不定时清洁：根据客流量的多少，不定时对局部进行清洁工作。（3）每周清洁：每周一次对营销中心的灯具、踢脚线、墙面装饰、洗手间角落等平时不经常清洁部分进行彻底清洁，工作时间可安排在晚间操作。8、维修人员（1）委托工程部负责日常维修工作，由工程部安排维修人员每日对营销中心的各种设备检查，发现问题，及时修理。（2）安排专人联络营销中心装修随建商，以便及时对各种装饰装修部分进行维修。以上管理建议在实际操作中还可根据情况作适当调整。受雇的保安、保洁人员因为要经常接触外界，其个人的举止及服务态度随时反映着公司的形象和声望。所以：所有员工必须穿着整齐的制服，剔清胡子、梳齐头发、擦亮皮鞋，在当值时佩戴工作证件，个人外表一定要整洁、大方。保安人员在当值时必须站立挺直，给人以威武及亲善的感觉，切勿懒洋洋的倚在扶手或墙边，双手不得插入裤袋 ，当值时不得抽烟、阅报或与同事闲谈，不得大声喊叫，执行各项事务时，必须有礼貌，如遇到无礼及粗鲁客户或外界人士，切记不可冲动，严禁在任何情况下使用暴力。二、销售培训工作（一）房地产基本知识培训1、房地产相关法律法规2、房地产基本名词概论3、一般房地产常用概念（二）商业基本知识培训1、商业基本名词概论2、零售业态基本特性3、商业发展的进程及长沙商业现状（三）长沙经济环境培训1、长沙市国民经济现状2、长沙市商业物业市场的供应现状3、本项目的宏观政策背景培训（四）长沙商业业态发展现状培训1、长沙市商业业态发展2、长沙市商业业态现状3、长沙自然形成的商圈在区域市场的商业竟争力调研分析4、社区商业竟争力调研分析（五）长沙商业物业市场培训1、长沙商业物业销售市场销售现状调研2、长沙市商业物业供给现状调研3、长沙市商业物业需求现状调研4、长沙市商业物业的销售价格水平调研5、长沙市商业物业的铺位面积分割比较调研6、长沙市商业物业的购买群体结构调研7、长沙商业物业租赁市场现状调研（六）竞争对手调研及与本项目在区域市场竞争比较分析1、九峰小区商业门面VS银桂苑门面2、保利花园商业门面VS银桂苑门面（七）销售实物培训1、销售人员行为举止培训2、销售人员的仪容仪表培训3、销售人员的行为规范准则培训4、售楼员的个人定位培训5、现场销售流程培训6、销售技巧培训7、计算技巧培训（八）项目培训1、银桂苑门面基本数据掌握培训2、银桂苑门面概念形象定位掌握培训3、银桂苑门面销售目标市场定位掌握培训三、销售培训考核计划（一）常规考核计划1、每周根据本周培训情况组织考核2、根据培训计划组织专项知识考核（二）抽查考核1、随时抽查培训情况2、不定期全面考核（三）上岗考核在营销中心现场全面考核销售代表的综合能力1、面对模型沙盘讲解项目2、模拟接待客户第四部分 内部认购执行方案一、内部认购的目的正式发售前的内部认购对整个项目的作用是不可低估的，其目的在于：1、采用价格暗示法试探市场反应，并及时总结市场做出反馈和调整营销策略。2、能从内部认购中获得客户，从而更清楚掌握客户的购房意向及市场需求（自营客户和投资客户那个市场大，哪种面积、开间市场需要最大）。3、通过内部认购，让社会认识项目、了解项目，是一种正式销售前期的必要工作。4、在5月前商业房产热销时推出项目，可为项目起到初步宣传的作用，为项目造势，为公开发售打下坚实的基础。5、是销售代表在培训中一个亲临现场实习的好机会，可以运用所学的知识、方法、技巧去接待客户，回答客户的提问，从而不断锻炼销售代表，提高其业务水平和业务素质，为以后走向正式销售打下坚实的基础。6、内部认购时，以最优惠的价格出售商铺给对我们项目有信心的客户、令其得到最大收益，同时聚集人气。二、内部认购的试探方向（一）具体试探内容：1、市场容量：诚意客户与铺位总数量之间的比例2、客户群体：客户职业分布、投资行为特征、投资能力3、目标客户对本项目的认同度4、目标客户对本项目价格的认同度5、目标客户心目中理想的投资渠道6、目标客户为什么会买银桂苑门面7、目标客户的投资目的（二）执行手段销售人员利用项目的优点吸引置业人士来看楼，根据登记客户数量、到访客户数量、定金的数量、客户洽谈情况，推断楼盘在市场上的定位（主要指价格定位）是否准确和客户对楼盘的欢迎程度，以及以上各项指标。使开发商可以在开盘前更加快速的了解市场反应，及时对销售价格、销售控制方案做出适度调整，有效的避免销售价格定位不准、销售控制把握不到位而让市场失望和观望。三、内部认购方式（一）现在较常用的内部认购方式内部认购方式优点缺点自我检验认筹排队1、市场影响大，轰动2、易形成氛围，促进购买3、利于物业短时间售罄1、可能引起市场争议2、易有不愉快事件行为发生抽签1、操作上正规，公平2、宣传上较易成正面报道1、市场气氛较弱2、较难形成轰动效应3、出现重复不利购买内部登记1、操作上正规，公平2、宣传上较易成正面报道（二）本项目内部认购方式建议本项目在首次推出时通过促销活动、抽签赠优先购买权和排队认购相结合，当然在宣传上应尽量避免排队的提法，而是多做一些很多人争取要求认购的市场引导，造成些市场紧张氛围，引导市场去排队而不是刻意去排队抽签，给自己留下更多的空间。四、内部认购操作与管理执行方案（一）内部认购推出铺位（待定）（二）统一说辞在广告日的前一天告知销售部门广告内容及形势，便于销售部提前做好培训，销售人员熟练掌握推广诉求，统一说辞。（三）现场要求1、应有的销售工具到位（1）模型沙盘（2）平面图（3）宣传及广告推广（4）销售代表卡片（5）销售讲解文件夹2、销售现场在开始正式内部认购前一天完成全面包装。3、各部门相关人员到位。4、现场整洁、美观、营销中心周边环境整理完毕。（四）工程形象1、施工现场应尽量做到整洁、美观、井然有序。表现出有雄厚实力的大公司的工程现场管理及企业形象。2、把杉木冲路整体形象展示出来。让对银桂苑门面有意向的客户对本项目的整体规划、商业经营、周边环境及开发商实现承诺的能力有信心，体现出本项目的开发商重视“以人为本、以社会为本”的企业精神。（五）认筹、认购政策1、付款方式定位（标准方式）（1）正式诚意认筹金每个单位1万元。（2）临时认筹金每个单位1000元。2、认筹优惠办法（1）在正式认筹之后可交正式诚意认筹金每个单位1万元（2）销售代表通知已交临时认筹金的客户到现场排队交纳正式诚意认筹金的时间及相关流程。（3）认筹当天排队前10名筹号客户优惠6%，11-20名优惠4%，21-100名优惠2%，100名以后的没优惠。（申请人须带：身份证、1万元现金）（4）按排队顺序优先领取相关资料，并交每个单位1万元的正式诚意金取得VIP贵宾卡及确定选购顺序。（5）客户抽奖。（登记客户如成交者，可以参加抽奖）（6）所有认购最后成交者均有纪念品一件，并参加重大奖抽奖活动。（7）正式认购后对价格不满意者、改变主意者可全额退还所收认筹金。3、认筹流程（1）认筹前一个星期 由销售部置业顾问将已交临时诚意金客户个人资料逐一进行详细的核实及登记。（登记内容：姓名、身份证号码、认筹单编号、家庭电话及移动电话、）然后告诉客户正式认筹流程。 客户凭身份证原件及认筹单，每个认筹单、身份证只能认购一个单位和领取一张VIP贵宾卡。 销售部将房源信息展示并由置业顾问告之客户正式认筹诚意金多少及付款方式和优惠政策(一次性付款与按揭)；并对客户讲明认筹当天的基本程序。（2）认筹当天外场：在售楼部门口设等待区，等待区有两排座位供客户排队等候，时间为当天8：30开始请客户到休息区稍做等待，并告之9：30时正式开始排队认筹。正在排队认筹的客户才能进入售楼部办理认筹、交款手续。 在售楼部设有销控公示处，销控公示处销售经理即时更新销控公示板。位置人员工作职责配合人员物料准备链接部门售楼部门口工作人员1名检验客户的身份证，登记、核对进入售楼部人员。1名保安；通道；书桌一张；椅子2把；等待区咨询人员4名负责解释客户提出各种疑问并对认筹流程做出解释。36名保安水杯若干；销控公示处销控人员1名根据销控中心的定房信息，更新销控1名保安销控板；标签。销售经理（3）选房大厅客户于9：30凭身份证、认筹单经核对接进入销售大厅后，同时其归属置业顾问提前做好接待准备。置业顾问引领客户告知客户认筹方式，认筹诚意金的多少、付款方式及签订正式认筹单的程序。客户选定房屋之后，由置业顾问告之销售经理所选房号及诚意金等级，销售经理及时更新销控表。位置人员工作职责配合人员物料准备链接部门签约大厅置业顾问6名确定诚意金的等级、到销控中心销控、陪同客户到签约区销控中心、签约室、销控公示处销控人员1名根据销控中心定房信息即时更新销控表销售主管（4）签约区置业顾问带领客户至签约处，填写正式认筹单。置业顾问解答客户的相关问题，并指导客户在正确位置签字。位置人员工作职责配合人员物料准备链接部门签约室置业顾问2个签约及解答客户的问题置业顾问印泥2个、计算器10个销控处（5）交款区置业顾问凭已签正式认筹单、带领客户至财务室交款。财务部人员核对金额，协助客户交款、开出收据，并回收上次临时认筹单的客户联。位置人员工作职责配合人员物料准备链接部门财务室财务人员1名核对金额；开出票据；并回收上次临时认筹单的客户联置业顾问财务室（6）管理区置业顾问将正式认筹单、交款收据交至销售经理对正式认筹单、交款收据进行最后的核对，准确无误后对正式认筹单盖章，并同时收回正式认筹单的公司存档联，给客户发放VIP贵宾卡。销售经理将正式认筹单整理归档。置业顾问送客户离开后，此次认筹方为完成。位置人员工作职责配合人员物料准备链接部门管理区销售经理最后核对正式认筹单、交款收据、准确无误后为正式认筹单、盖章，同时回收正式认筹单的公司存档联，发VIP贵宾卡置业顾问档案袋若干置业顾问管理区工作人员1名送客户离开置业顾问置业顾问4、认购流程（1）认购前一个星期由销售部置业顾问将已交正式认筹客户个人资料逐一进行详细的核实及登记。（登记内容：姓名、身份证号码、VIP贵宾卡、家庭电话及移动电话、）然后告诉客户认购流程。客户凭收款收据、身份证原件及VIP贵宾卡，每个VIP贵宾卡、身份证只能认购一个单位。3、销售部将房源信息展示并由置业顾问告之客户认购诚意金的多少和付款方式及优惠政策(一次性付款与按揭)；并对客户讲明认购当天的基本程序（2）认购当天外场在售楼部门口设等待区，等待区有两排座位供客户按VIP贵宾卡顺序排队等候，时间为当天早上8：30开始。请客户到休息区稍做等待，并告之9：00时正式开始选房。只有按VIP贵宾卡顺序排队的客户才能进入售楼部办理正式认购、交款手续。位置人员工作职责配合人员物料准备链接部门售楼部门口工作人员1名检验客户的VIP贵宾卡、身份证，正式认筹单登记、核对1名保安；通道；书桌一张；椅子2把；等待区咨询人员3名负责解释客户提出各种疑问并对认筹流程做出解释。36名保安水杯若干；（3）选房大厅排队的客户于9：00凭身份证、正式认筹单、VIP贵宾卡经核对接进入销售大厅后同时其归属置业顾问提前做好接待准备。置业顾问引领客户告知客户认购方式，正式认购诚意金的多少、和付款方式及签订认购书程序。客户选定房屋之后，由置业顾问告之销售经理所选房号，销售经理及时更新销控表。位置人员工作职责配合人员物料准备链接部门签约大厅置业顾问6名确定诚意金的等级、到销控中心销控、陪同客户到签约区，4名保安销控中心、签约室、销控公示处销控人员1名根据销控中心定房信息即时更新销控表置业顾问（3）签约区置业顾问带领客户至签约室，置业顾问填写认购书。置业顾问解答客户的相关问题，并指导客户在正确位置签字。位置人员工作职责配合人员物料准备链接部门签约室置业顾问6个签约及解答客户的问、置业顾问印泥3个、计算器6个销控处（5）交款区置业顾问凭已签认购书、销控单带领客户至财务室交款。财务部人员核对金额，协助客户交款、开出收据，并回收上次正式认筹单的客户联。位置人员工作职责配合人员物料准备链接部门财务室财务人员1名核对金额；开出票据；并回收上次正式认筹单的客户联，置业顾问财务室财务人员1名（6）管理区置业顾问将认购书、交款收据交至销售经理对认购书、交款收据进行最后的核对，准确无误后对认购书盖章，并同时收回认购书的公司存档联。销售经理将认购书整理归档。公司设专人为手持认购书客户联的客户发放认购纪念品。置业顾问陪同客户领取认购纪念品、送客户离开，此次认购方为完成。位置人员工作职责配合人员物料准备链接部门管理区销售经理最后核对正式认购书、交款收据、准确无误后为正式认购书、盖章，同时回收正式认购书的公司存档联，发放认购纪念品。置业顾问档案袋若干置业顾问管理区工作人员1名对手持正式认购书的客户发放认购纪念品，并在正式认购书上注明礼品已领置业顾问一个礼品已领的章、印泥一个。置业顾问第1步：认购前1个星期通知客户选房签认购，然后告诉客户认购流程，销售代表按VIP贵宾卡顺序通知固定数量的客户到现场选房、签认购。客户按约定时间持VIP贵宾卡、身份证、人名章、到现场按VIP贵宾卡顺序逐一选房，每人选房时间不能超过3分钟。对于未按时到场的客户视为自动放弃本次认购权。客户确定所选房屋后，持销售代表填写完的排号单到财务室交纳定金3万元整，然后持VIP贵宾卡、收款收据（定金）到签约部签定认购书，并到相应部门咨询办理贷款事宜。第2步：客户按约定时间到指定地点交纳首付款、签订商品房预售合同、办理贷款手续。贷款客户按约定时间携带首付款、贷款所须的合格资料，办理贷款的相关费用到指定地点补交首付款、领取合同，办理贷款手续并交纳相关费用。注：VIP贵宾卡、付款凭证丢失者，不予补办。第五部分 正式开盘执行方案一、开盘现场控制及管理（一）提前一周时间通知内部认购期间认购客户开盘讯息，请客户届时前来办理正式签约手续，通知潜在客户开盘时间，以达到开盘时人声鼎沸。（二）销售公司提前将认购客户认购手续办好，开盘开始时有大量的客户在签合同、在认购，营造现场的热销气氛，同时也方便传媒采访和宣传（前提是甲方要事先对传媒作足工作）。（三）提前一周时间以邀请函形式邀请长沙市农行领导到场参加开盘活动并指导工作。（四）提前一周时间以请柬的形式邀请长沙合作媒体届时光临，目的在于利用媒体扩大宣传面及影响面。（五）开盘前1天，营销中心、施工现场、周边环境及市区主要干道包装全部包装到位，施工现场要整洁有序。（六）确定一家礼仪公司提前介入，并拿出专业的活动方案。如：1、营销中心及周边充气拱门、气球、宣传条幅、彩旗；2、市区各主要道路包装到位；3、现场用礼仪花篮、花牌、极嘉宾佩戴的礼仪鲜花；4、精美的贵宾签名及留言簿；5、分别赠送给领导、媒体、客户的3种档次不同的精美礼品（指定专业公司制作）；6、提前申报相关部门开盘当天可能燃放鞭炮；7、礼仪乐队、醒狮、舞龙（礼仪公司按本地民风安排，甲方确认）。（七）营销中心现场的车位安排和保安工作应提前到位。（八）所有现场工作人员，如：保安、宝洁、管理人员、销售人员必须统一着装、注意仪表、精神饱满。（九）寻求政府相关部门对现场次序的维护支持。二、当日开盘流程（一）预约认购客户按事先约定时间到营销中心安排办理签约手续。销售代表一对一接待。（二）非预约客户由总控台指引客户分批至展示区，销售代表按顺序接待，由接待的销售代表讲解项目。（三）讲解介绍完毕，销售代表引导客户至洽谈区洽谈、认购。（四）客户决定认购，销售代表去销控台报销控，并领取认购书、销控符号贴板销控。（五）销售代表填写认购书客户签字后，带领客户前往财务室交纳定金。（六）收款后，由开发公司财务开具（定金）收据，并检验客户身份，在认购书上盖章。（七）办完手续后，销售代表送客户至门口，将认购单（凌立保留部分）交销控台正式销控。三、开盘当日销售现场控制为营造开盘当日现场火爆认购气氛，制造新闻炒作与宣传由头，巩固目标消费群投资信心，我司拟定了开盘当日销售现场控制方案。销售流程控制：客 户 进 场客户进入接待区销售代表一对一接待客 户 选 铺销售代表报销控、领取认购单、销控符号贴板、销控台公布销控销售代表填写认购单客户签字后交经理审核销售代表带客户前往财务室交款鼎盛公司开具收据、检验客户身份、盖章销售代表将认购单交销控台正式销控办理签约手续具体执行流程：1）客户进门，销售代表全体起立向客户点头致意，齐声高喊：“欢迎光临”。2）由1名销售代表引领客户至等待区，并送上饮用水。3）销售代表按认筹次序将客户引至洽谈区内进行洽谈。4）销售代表向客户讲解销售政策，客户对XX铺表示意向。5）销售代表向销控人员询问：“销控，请问XX铺有没有售出？”6）销控人员向全场通报情况：A、如果未售出，销控人员现场通报：“恭喜你，可以推介XX铺”；B、如果已售出，销控人员现场通报：“对不起，XX铺已售出，请你向客户推介其他铺位”。7）客户深入了解销售情况，并表示出明确的认购意向。8）销售代表报销控，现场销控人员即时通报：“现场销售人员请注意，XX铺已售出，请不要进行重复推介！”9）客户支付正式订金。10）销售代表将认购单交销控台正式销控。11）现场销控人员向购买客户表示祝贺：“现场销售人员请注意，X先生已正式认购XX铺，大家恭喜他！”（全体工作人员鼓掌祝贺）12）销售代表恭送客户。注：开盘销售当日要求现场播放欢快的背景音乐、配备音质良好的音响设备及麦克风。四、开盘付款方式及销售政策（一）付款方式定位（标准方式）1、正式定金每个单位3万；2、定金后7天内付首期款为总房款的50%（含定金）；3、定金后30天内付二期款为总房款的全部（或办理按揭手续）；4、特殊情况特殊处理。（二）优惠办法1、一次性付款，98折；2、银行按揭，首付款在60%以下按原价；首付款在60%以上，每增加10%的首付款折扣多0.05%。3、分期付款，原价。第六部分 银桂苑商铺竞卖执行方案一竞卖目标：1银桂苑住宅小区位于长沙市天心区新姚南路369号，小区占地面积318亩，有住户1844户，项目土建已经基本竣工，附属配套工程正在完善，住宅以交房。商业总面积8041，其中临杉木冲路1052：从新姚路与杉木冲路交汇处向南至小区人行出入口办公用房2147，商铺面积2823：东向出入口内广场两侧商铺面积2019。共35个门面。二前期准备工作：1、提前一个月在相关的媒体和内部网上进行公告，向社会发布竞卖信息。2、最少提前十五天将竞卖信息正式公开发布电话通知所有意向客户在正式竞卖前，亲临营销中心了解相关竞卖政策及各个铺面的详细资料。3、现场客户累积交纳定金10万元的客户占总铺数量的300%以上。4、竞卖到交铺的时间（达到交铺条件）最长不得超过两个月，间隔时间最好在一个月之内。5、竞卖当天需有专职收款员和严格的保卫措施，要求配备现场刷卡机，验钞机，收据。6、以现场广播和音乐的形式及时渲染现场选铺热烈气氛。7、需对现场以空飘、气球、条幅，拱门等形式制造现场气氛。8、工作人员必须全面掌握竞卖相关政策和操作方法。9、确定竞卖场地。注意事项1、确定拍卖房产底价 指拍卖成交应达到的最低价格基数，底价过高会导致拍卖失败，过低又会使委托人受经济损失。底价确定后，当事各方应保守秘密。2、竞卖人缴付保证金 在拍卖程序中，缴付保证金是成为竞卖人的必要条件之一。竞卖人竞价成功，其保证金可转为购买价金，竞卖未成功，保证金如数退还。3、组织成立竞卖工作组委会，负责组织实施拍卖会各项工作，拍卖会由主持拍卖的拍卖师、负责记录的记录员、监督拍卖实施的监拍员及协助实施拍卖的其他人员共同实施。 4、委托拍卖房地产应提供如下证件 计委批文； 建设用地规划许可证； 建设工程规划许可证； 商品房销售许可证； 项目图纸； 其他文件、证明资料。5、全面培训好工作人员的各项细则及选铺的流程。6、组织竞卖工作组委会。三、竞卖流程1、竞卖前两个星期由营销中心营销顾问以电话和销售现场接待形式，将竞卖流程和项目详细告知所有登记客户信息。并要求电话通知所有客户在正式竞卖前，交纳5万元的竞卖保证金，并确定竞卖者意向竞卖的商铺。2、竞卖当天外场：（1）竞卖机构组织人员对预约竞卖者资格进行审查，确定其主体资格的合法性，审核保证金收据，发竞卖资格