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【名流商业步行街】租金水平及优惠政策建议【名流商业步行街】租金水平及优惠政策建议广州凌峻房地产咨询有限公司2009年2月10日第一部分:租金水平建议一、 租金制定的逻辑思路凌峻观点： 项目的租金制定，是整个招商工作的核心。项目租金的制定，将直接影响项目的整体招商进程，也将会直接影响项目后续的运营管理。因此，制定合理的租金水平，既能有效推动项目的整体招商进程，实现项目的预定招商目标，又能保证总体的收益水平，同时又能为项目后续的经营预留一定的利润空间，给予商户经营上的弹性。因此，项目的租金制定上必须持谨慎态度，采用科学的租金制定方法，遵循市场客观现状。1、 项目租金水平制定的三步曲市场租金水平分析+项目定性分析+项目战略目标=项目的租金水平第一步：市场租金水平分析任何商业项目租金、售价的制定，都必须建立在市场的基础之上进行制定，绝对不能偏离市场，以市场为导向、以市场为基石。因此，项目的租金水平制定，首先必须以永安的租金现状为首要参考依据。第二步：项目定性分析 通过项目自身与周边商铺的对比分析，进行系数参照对比，从而得出项目的市场租金水平。参照的因素为：商铺形态、商业氛围、发展前景等内容。第三步：项目战略目标 在项目自身的基础上，结合项目的整体战略设想，即在短期内将项目招满商，最终实现项目的整体开业计划，而做出的有利招商的举措。2、 逻辑关系图二、 永安市整体租金水平概况及成熟度分析1、总体概述永安是一个典型的县级市，其租金水平分布同样具有县级市的特色：商业集中，租金向四周呈扩散状。永安的租金水平是以燕江路和步行街为核心，四周扩散,逐级递减；其中步行街区域的租金为最高，最高达到330元/平米月，其次为大小街、燕江中路，共同构成永安市的核心商圈。而五四路、大同路、新府路等则是构成永安市次核心商圈，租金水平也大大低于核心商圈。2、各街区典型家租金概况店 名地段面积()租金（原平米月）女人心步行街20160广州品牌步行街18160都市丽人步行街15150曼蝶莉步行街2060莱特妮丝步行街2060衣心衣意步行街4070贝尔步行街87流行美步行街1240汾芳王大同路1250亲亲内衣大同路6060等等屋童装大同路1560靓宝童装大同路3054摆渡大同路1850浪漫饰界大同路1860无名印刷大同路3040鸿祥印刷大同路4050同创广告大同路3050宁典广告大同路3060坤盛茶轩大同路1250尚意茶业大同路1660休闲茶庄大同路1850南燕茶楼大同路6050自由空间大同路2050大唐中介大同路1530百祥中介大同路2025三介中介大同路1525金口才少儿艺术中心大同路10025凯信电脑培训中心大同路8040红孩子培训中心大同路8050永寿牙科国民路4050无名牙科国民路2040晨光文具国民路2070恒祥办公设备国民路1270新华文印社国民路2050小白兔干洗国民路4055蓝讯手机店国民路4060纽曼通讯国民路3050中国体彩国民路2045大同中介国民路3050电信国民路50055联通国民路3060移动国民路15060电信国民路4050华远电脑培训国民路6050金九精品国民路3055蓝讯手机店国民路4060纽曼通讯国民路3050极速电脑店国民路4048创智电脑国民路4050戴尔电脑国民路4050宏达电脑国民路8050华硕笔记本电脑国民路4050雅芳国民路4020小院子里雅芳国民路3050KSF十字绣国民路3045顶俏饰品豪门御景1680等一个人咖啡豪门御景50020香韵茗茶豪门御景1680江南茗茶豪门御景1670溢香园茶业豪门御景1850母婴会所豪门御景北4080德云茶庄解放路13022铜盘茶庄解放路13022LOOKS金源路1640友谊文化用品金源路1235韵苑茶轩金源路1235建行五四路20080工行五四路20060二楼春荣茶艺馆五四路15025佳碟音像五一路3050敬和茶庄五一路6050春秋敬茶五一路2060精英少儿培训五一路10040小太阳少儿培训五一路10040信联花店五一路1060无名牙科牺和路4050白雪公主干洗牺和路2055金桥中介牺和路3050美华中介牺和路4055铁通牺和路4060永安烟草鲜花牺和路2055亲亲内衣小街6050晨光文具新府路1870三道杯新府路1850古道茶艺行新府路2040会友茶店新府路2535无名画室新府路3065亨得利新西路6050保健燕江东路1020成人世界燕江东路620保健品燕江东路1025保健品燕江东路825保健燕江乐路820富妮来燕江中路3090三枪燕江中路30100家美名店燕江中路110110奥弄利燕江中路40110建行燕江中路20060庄人文牙科燕江中路1080奥维体育用品燕江中路3590蓝宝石音乐文体燕江中路40100无名复印燕江中路40508088影视工作室燕江中路3060佳洁干洗燕江中路2080明月茶庄燕江中路3080海皇茶艺轩燕江中路5080安溪茶庄燕江中路4080四海茗茶燕江中路4080燕南优价鞋店燕江中路3028舒馨内衣永乐路3040工行永乐路24030二层均价无名影院永乐路3025浮流村音响永乐路4025伊欧玛永乐路4025创美工艺永乐路4025美达印刷丝永乐路4025风云广告永乐路3025恒洁干洗永乐路2048建融手机店永乐路2025准点到达永乐路12060大观园茶艺厅永乐路8050云峰茶庄永乐路4065三道杯永乐路6060新茶道永乐路1645茶缘楼永乐路10040茶茗唐乾永乐路2030文福休闲茶庄永乐路2235沁园春茶艺馆永乐路8040金源茶轩永乐路1830御品茶源永乐路1830御德养生茶馆永乐路1880中国体彩永乐路1525中国体彩永乐路2525金华中介永乐路1525中国移动永乐路2025社区卫生所永乐路3025花之苑永乐路2025建融手机店永乐路20253、各街道租金概况街道租金水平(元/月)成熟度燕江路50-200中部商业氛围浓厚闽东步行街150-330商业氛围浓厚大同路70150西段相对成熟五四路40-80相对成熟永乐路80150相对成熟新府路30120南段相对成熟国民路50120西段相对成熟4、闽东步行街&燕江中路租金区间图闽东步行街租金比例示意（总数约222家） 单位：家租金 业 态50-70元70-90元90-110元110-130元130-150元150-170元170-190元190以上服饰3372312112858鞋类121041运动23811箱包31饰品82121童装212411化妆品11内衣23131美甲31眼镜其他311321合计654311725581114注：该区域主要租金价格集中在150-170燕江中路租金比例示意（总数约45家） 单位：家 租金 业态50-70元70-90元90-110元110-130元130-150元150-170元170-190元190以上服饰2332421鞋类222运动112箱包2饰品22化妆品1内衣11眼镜3其他1211合 计7898921注：该区域主要租金价格集中在90-1504、整体租金分布图100-330元/月40-80元/月30-50元/月点评： 永安目前的租金水平都基本上以100作为一个临界点，整个城市非商业中心的租金水平都维持在80元/平米月这样一个水平，租金超过100元/平米月的区域并不多，繁华区域和商业中心周边仅维持在120元左右这个水平。 闽东步行街的租金水平基本上平均在150 200元/平米月左右，燕江中路的租金水平多数维持在120150元/平米月这一租金区间。 非商业旺区的租金水平在一定程度上仅为商业核心的一半，甚至更低。5、未来租金水平预则回顾过去，06年起，随着中国经济的不断发展，商业的不断兴荣，永安的商业的租金也呈现出稳中有升的局势。但是到了08年，经济大环境的迅速恶化，商铺的营业额等均不如往年，加之永安的商业租金经过数年的连涨，已经达到了一个高位水平，许多商家均表示，目前的租金已经超出承受范围，并且对未来商业的前景均不同程度的表示了担忧。展望未来，永安的城市发展速度较快，新兴的商业也不断出现，对现有的商业不断的产生着冲击，并且目前受限于环境、租金等因素，许多商家均再寻求外扩，商铺的竞争将加大。故综合分析，我们认为：永安市未来租金走势基本浮动不大,将在近几年内维持目前租金水平情况。综合以上分析，我们不难得市场核心商圈的租金水平在150元/平米月，次级商圈的租金水平在6080元/平米月这一水平。因此，项目的租金水平我们按照最高80元/平米月作为市场基础数据进行修正。三、 项目周边租金水平概况及分析1、 周边租金水平概述 项目所在地段为新府路, 新府路的北段东侧为名流步行街,南段东侧为永利商业广场(新华都),南段西侧为永乐小区底商部份.北门小学位于新府路中段.新府路目前的租金水平为5090元/月,它的北段(靠近江滨路)大多数为公家出租房.因而租金较为优惠( 50元/)。人民广场(新华都)周围及临燕江东路的交通发达,人流量较大，租金为 100元/月。2、 典型商家分析商家店名所在路段品牌经营业种租金水平(元/月)备注白金房子新府路珠宝140紫轩饰界新府路饰品160会友茶店新府路茶业35四、 项目定性分析1、影响项目租金水平提升的因素影响商业项目租金水平决定因素在于项目未来的发展预期，在于项目的后续运营管理能否旺场。因此，影响商业项目的旺场的因素取决于项目的周边的商业氛围、项目的商业规划、人流动线、周边人口、开发商实力等诸多因素。2、推导市场租金水平的方法租金权重比较法：租金权重比较法是科学的市场分析方法。 采用因素成对比较法确定分等因素的权重,根据权重值而估算比较的租金水平，具有较大的科学性。因此，我们在这里采用权重比较法，综合影响步行街租金水平的因素的基础上，对步行街的租金水平进行测算。我们以周边商铺作为制定项目租金水平的具体参照物，则项目的租金水平权重对比分析如下：对比项权重（%）周边同类街铺名流步行街权数周边租金水平7010.8商业氛围510.8升值潜力511.3商铺形态511.1建筑形式511.1交通条件511品牌效应511.3综合10010.74说明： 商业街的这一商业形态是必须依托周边人口及地理环境,因而在权重对比项中,它的比重相对主要,其次为商业氛围； 根据以上表格，则：项目与周边商铺的租金水平的权重系数比为：1：0.74我们将市场参照的租金水平代入到权重中，则：项目的市场租金水平：市场参照租金水平=0.74：1则：项目的市场租金水平=市场参照租金水平0.74=800.74=60元/平米月注：以上测算为1楼的整体租金水平。3、对项目的认识 市场对项目仍持观望态度。 经过对市场进行摸底，商家普遍对项目缺乏足够的信心，对项目持观望的态度比较强烈。商家虽然关注，但更关注整体的租金水平。 项目仍未得到市场的充分认可。 虽然项目在推广上已经有一段时间，但其仍未树立起项目的高档形象，市场对项目仍缺乏认可， 时间紧，任务重。根据既定的战略，项目须在短期内完成招商工作，并进行开业。综上所述，根据目前的情况，要想在短期内树立形象、实现既定的招商任务，项目租金水平的制定，必须持谨慎态度。在现有的市场条件下，并且再如此短的时间内，若要圆满完成招商任务，达到项目开业条件，则再招商政策及租金的制定上，我们需要客观的去审视市场，审视项目，需要制定一个对商家真正有吸引力的政策及租金，方可一炮打响，圆满完成招商工作。故综合以上各分析因素，以及对于整体市场租金，业态的分析，再进行权重对比后：我们认为：项目应以低于周边同类街铺10%的租金价格让利入市，即52元/的平均租金以扶持市场，做旺项目。对于2楼，根据其他城市商业发展的规律，2楼的租金往往只有一楼商铺租金的一半，在一些新开项目上，则往往更低。得出最终的租金水平项目一楼的租金均价：6090%=54元/平米/月二楼的租金水平为：25元/平米/月三楼的租金水平为：15元/平米/月五、 租金水平与销售价格的关系1、 各楼栋商铺按照不同的回报率计算得出的租金水平1楼区域销售均格（元）月租金（元/平米月）3%4%5%6%7%8%1#2311458 77 96 116 135 154 7#2320658 77 97 116 135 155 3#2838871 95 118 142 166 189 8#1501738 50 63 75 88 100 9#1658341 55 69 83 97 111 其它(99115)1504038 50 63 75 88 100 平均售价2055551 69 86 103 120 137 2楼区域销售均格月租金（元/平米月）3%4%5%6%7%8%1#929823 31 39 46 54 62 7#862622 29 36 43 50 58 3#962024 32 40 48 56 64 8#650016 22 27 33 38 43 其它(279295)651016 22 27 33 38 43 平均售价896122 30 37 45 52 60 3楼区域销售价格月租金（元/平米月）3%4%5%6%7%8%平均售价501213 17 21 25 29 33 2、 根据目前的销售价格、项目的租金水平建议，推算回报率：1楼2楼3楼月租金54（元/平米）25（元/平米）15（元/平米）销售均价2153285495012回报率3.15%3.37%3.59%分析: 按照项目的租金水平建议,则1楼的租金回报为:3.03%;2楼的租金回报为:3.37%,3楼的租金回报为: 3.59%。 项目现阶段的市场租金水平与商业项目普遍采取的6%8%的回报率具有一定的差距，跟印证了商业项目在前期需要市场培育期，刚开始的租金水平旺场后的租金水平具有明显的差距。第二部分:优惠政策建议方式一方式二方式三合同签订年限（含免租期）3年3年3年优惠措施每年免租3个月，3年免租9个月租赁面积100平米以下，免租6个月，101至110，免租7个月111至120，免租8个月120以上，免租9个月租金交纳3个月，免租3个月，交纳6个月，免租6个月，交纳1年则免租9个月，交纳2年，则免租12个月押金2个月租赁押金2个月租赁押金2个月租赁押金租金支付方式每3个月支付一次（交3个月的租金，可以使用商铺4个月）每3个月支付一次根据选择的套餐不同优势优惠方式简单明了，商家善于接受，根据商家租赁面积的不同而获得相应优惠可以鼓励商家多交纳租金，利于项目资金回收劣势所有商家都执行统一标准，针对大型商家仍有额外优惠商家开始负担较重，租金的一次性收取具有难度。备注相当于交纳27个月租金可以使用该商铺36个月有效吸引大型商家的入住，减小后续运营难度推荐程度第三步分：经济测算写在前面的话：由于目前商铺在价格制定上仍有部分商铺的售价未最终确定，因此本测算仅对目前的已经确定价格部分的商铺进行测算，而未确定价格的商铺不在此测算范围之内。同时，由于并没有准确掌握步行街已售各个店铺的单价及总价，因此本测算按照面价进行测算。由于实际销售价格要比面价要地，因此各楼层的回报率要高于测算结果，价差也要比测算结果要小。一、 按照目前既定的销售价格及铺号统计统计表总表楼层建筑面积建筑均价销售总价返租3年共18%回报租金(元/月)租金年回报率3年租金收入（扣除免租期9个月）1楼3789.4221532 81594117 14686941 54 3.03%5564562 2楼4551 8549 38909734 7003752 24 3.37%2953903 3楼859.025012 4305791 775042 15 3.59%347903 合计9200 13566 124809641 22465735 36 3.16%8866368 注:1、 以上表格为根据目前已经确定销售价格及铺号进行统计得出；2、 以上销售价格全部为打折前的价格，打折后的价格要比以上价格要低。解读： 按照1楼、2楼、3楼的租金水平为：54元/平米月）、24元/平米月）、15（元/平米月）的租金水平，则相应的回报率为3.03%、3.37%、3.59%； 1楼、2楼、3楼的总建筑面积为9200平米，总建筑均价为：13566元/平米，总的销售金额为：1.24个亿， 按照年均6%的回报率，3年共返租金额为：22，465，735元。 按照项目100%招满商，全部按照免租9个月进行测算，则：3年租金收入为：8，866，386元； 若全部执行3年18%的返租，全部招满商，则返租金额与租金收入的价差为：22，465，735元8，866，386元=13，599，367元二、返租与租赁的衔接关系由于项目现在已销售商铺占了大部分，因此在销售、招商、运营上建议进行统一返租。针对已经销售商铺，则跟业主商量，以项目需要招商、项目开业需进行装修、项目做旺商铺才有价值等利益点，从09年6月份开始计返租期，为商家预留进驻装修时间。针对商家，合同租赁时间从5月份开始计算，5月份之前的为进场装修期，从而保证返租与租赁租期上的衔接。附一：项目各个区域租金水平分布1楼：30元/月45元/月60元/月60元/月80元/月 2楼：25-30元/月20元/月35元/月3楼：15元/月20元/月附二：详细的租金回报表楼层标识建筑面积（）建筑单价（面价，元）总价（面价，元）3年18%回报（元）租金(元/月)租金年回报率3年租金收入(扣除9个月优惠)1楼150.7210001064700191646 603.43%82134 282.77210001738170312871 603.43%134087 332.1523000739450133101 603.13%52083 460.43210001269030228425 603.43%97897 559.02210001239420223096 603.43%95612 628.6223880683445.6123020 603.02%46364 732.1523000739450133101 603.13%52083 860.43210001269030228425 603.43%97897 952.52210001102920198526 603.43%85082 1031.9426000830440149479 602.77%51743 1131.1330800958804172585 803.12%67241 1225.3830800781704140707 803.12%54821 1334.74298001035252186345 803.22%75038 1469.58245001704710306848 803.92%150293 1555.61277001540397277271 803.47%120118 1655.61277001540397277271 803.47%120118 1755.61277001540397277271 803.47%120118 1831.9527700885015159303 803.47%69012 1931.9527700885015159303 803.47%69012 2033.56353001184668213240 802.72%72490 2128.09359001008431181518 802.67%60674 2239.84353001406352253143 802.72%86054 2381.49230001874270337369 804.17%176018 2454.58277001511866272136 803.47%117893 2554.58277001511866272136 803.47%117893 2654.58277001511866272136 803.47%117893 2754.58277001511866272136 803.47%117893 2854.58277001511866272136 803.47%117893 2967.76257001741432313458 803.74%146362 3036.29352001277408229933 802.73%78386 3141.3350001445500260190 802.74%89208 3242.07 248001043336187800 452.18%51115 3348.75 248001209000217620 452.18%59231 3435.924800890320160258 452.18%43619 3544.422500999000179820 452.40%53946 3644.4248001101120198202 452.18%53946 3734.09 22800777252139905 452.37%41419 3841.92 22000922240166003 452.45%50933 3948.44 225001089900196182 452.40%58855 4044.40 22000976800175824 452.45%53946 4141.92 22000922240166003 452.45%50933 4236.85 22500829125149243 452.40%44773 4345.08 22000991760178517 452.45%54772 4447.82 220001052040189367 452.45%58101 4544.53 22000979660176339 452.45%54104 4664.59 225001453275261590 452.40%78477 4747.82 228001090296196253 452.37%58101 4840.83 22800930924167566 452.37%49608 4951.14 228001165992209879 452.37%62135 5049.18 248001219664219540 452.18%59754 5159.93 248001486264267528 452.18%72815 5251.32 248001272736229092 452.18%62354 5396.72140001354080243734 453.86%117515 5448.515000727500130950 453.60%58928 5545.0215000675300121554 453.60%54699 5649.715000745500134190 453.60%60386 5725.31550039215070587 302.32%20493 5843.7415000656100118098 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