股权转让合同、土地使用权转让合同之争.doc

股权转让合同、土地使用权转让合同之争最近，刘能斌律师在江苏省高级人民法院、中华人民共和国最高人民法院成功代理了一起诉讼标的额达1.2亿元的股权转让合同、土地使用权转让合同纠纷案，两级法院均采纳了刘能斌律师的代理意见，被代理人苏州中盈房地产有限公司获得了完全的胜诉。因该案具有典型意义，该案的二审判决书被作为最高人民法院判例，收录入最高人民法院副院长黄松有主编的最高人民法院国有土地使用权合同纠纷司法解释的理解与适用一书中。案情简介：苏州中盈房地产有限公司系1993年3月成立的中外合作经营企业（港资）。2002年7月15日，中盈公司通过出让方式取得了位于江苏省吴县（现为江苏省苏州市吴中区）西山镇镇夏村东太湖西侧约242.66亩土地使用权。苏州农工商房地产开发有限公司系1995年5月登记成立的从事房地产开发、经营的有限责任公司。2002年5月22日，中盈公司（甲方）与农工商公司（乙方）签订协议书，约定甲方将上述242.66亩地块连同公司一起转让给乙方。2002年6月15日，农工商作为甲方、王涛宁作为乙方、中盈公司作为丙方又签订了股权转让合同书，约定甲方收购丙方全部资产并对丙方实施全控股。同日，农工商公司作为甲方、王涛宁作为乙方、中盈公司作为丙方还签订了项目合作协议，约定甲乙丙三方同意在丙方已拥有的上述242.66亩土地上一起合作开发，甲方拥有该项目开发的51%权益，丙方拥有该项目开发的49%权益。本协议只在因甲方按股权转让合同履行后而丙方股东仍不能向甲方出让股权的原因，造成股权转让合同不能履行时开始执行。上述协议签订后，农工商公司分五次共支付中盈公司2860万元。2002年10月30日，中盈公司及王涛宁委托苏州某律师事务所律师致函农工商公司称，中盈公司和农工商公司曾于2002年5月22日签订过土地转让协议，由于农工商公司作为受让方约定的1000万元合同定金未付，该协议依法转归无效。而农工商公司和中盈公司对上述地块的合作开发因违规而不合法，该协议同样没有法律效力。为此，2003年3月21日，农工商公司以中盈公司和王涛宁为被告，向江苏省苏州市中级人民法院起诉。后该案移送江苏省高级人民法院审理。农工商公司起诉称，本案涉及的三份合同实质上是土地使用权转让，该合同合法有效，因中盈公司、王涛宁不履行合同义务给农工商公司造成重大经济损失，使农工商公司的预期利润无法实现，故向法院起诉，要求判决：1、中盈公司和王涛宁立即返还土地转让金2860万元及利息130万元；2、中盈公司和王涛宁赔偿农工商公司预期利益损失2980万元；3、中盈公司和王涛宁承担本案诉讼费。律师观点：一、涉案合同性质系股权转让合同，而非土地使用权转让合同。1、所使用的语句直接反映了合同性质。股权转让合同书名称及内容中所使用的词句明确界定了涉案合同的性质系股权转让合同。2、合同的目的体现了合同性质。农工商公司意欲通过股权转让合同的订立和履行，取得中盈公司的控制权和支配权，进而取得中盈公司242.66亩土地的使用权、开发权和公司的其他权益。3、合同约定的履行程序及交易程序说明了合同性质。股权转让合同书第一部分第2条约定：“在乙方（王涛宁）将丙方（中盈公司）股权全部转划给甲方（农工商公司）之际，支付所余收购款37918200元。”此条约定证明了股权转让行为是否履行系收购资金是否全部支付的条件。4、涉案合同不符合土地使用权转让合同的根本法律特征。土地使用权转让合同是指土地使用权人将土地使用权再转移的行为。再转移所导致的直接法律后果即土地使用权的权利主体发生变更股权转让合同书即使得以履行，并不导致该土地使用权主体的变更，即农工商公司不可能依据该股权转让合同书而取得土地使用权，土地使用权的权利主体始终为中盈公司。综合上述四点分析，根据我国合同法第125条之规定：“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。”因此，本律师认为涉案合同性质系股权转让合同。二、涉案股权转让合同因违反法律、行政法规的强制性规定，合同无效。1、订立股权转让合同的主体不合法。股权转让合同的主体必须是原股东作为出让人，其他原股东或股东以外的他人为受让人。中盈公司本身并非股权转让合同的合法主体，中盈公司无权处分公司股东的股权。2、中盈公司作为中外合作经营企业，股权转让必须经其他股东同意，并经审查机关批准，否则，股权转让合同无效。中盈公司无任何一位股东同意涉案之股权转让行为。审批机关亦未予以批准。中外合作经营企业法第10条规定：“股权转让必须经合作他方同意，并报审查机关批准。”外商投资企业投资者股权变更的若干规定第3条规定：“未经审批机关批准的股权变更无效。”涉案股权转让合同因违反法律、行政法规的强制性规定而归于无效。三、涉案土地使用权属于法定“不得转让”之列，中盈公司即使存在土地使用权转让行为，该行为亦归于无效。1、涉案土地的相关事实状况：土地出让金已全部支付；中盈公司已取得土地使用权证书；因建设工程规划许可证正在申请中，目前尚未进行投资开发；未办理土地使用权转让登记手续。2、涉案土地使用权依法“不得转让”的事实和法律依据。城市房地产管理法第37条规定：“下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第38条规定的条件的；”第38条规定：“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于建设工程的，完成开发投资总额的25%以上，”城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例第19条规定：“未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让。”中盈公司与苏州市国土资源局签订的出让合同约定：“受让方转让土地使用权必须具备下列条件：投入开建设的资金不少于基本建设项目总投资的20%（土地出让价款除外）。”最高人民法院关于土地转让方未按规定完成土地的开发投资即签订土地使用权转让合同的效力问题的答复法函（2003）24号明确道：未同时具备城市房地产管理法第38条规定的两个条件，而进行转让的，转让合同无效。3、中盈公司即使存在土地使用权转让行为，该行为因违反法律、法规的强制性规定，根据合同法第52条之规定，合同亦归于无效。四、农工商公司主张预期利益损失2980万元，既无事实依据，亦无法律依据。1、无事实依据。农工商公司为证明其主张，仅提供了一份自己制作的评估和测算报告，该报告虽系书面形式，但其实质仍属于农工商公司的书面陈述。本律师认为该书面陈述不具有真实性、合法性和关联性，并且对农工商公司该书面陈述的反驳无需要提供反证。2、无法律依据。合同法第113条规定的预期利益损失，又称可得利益损失或期待利益损失。但上述利益的保护是建立在有效合同基础上的，在无效合同的前提下，主张预期利益损失，没有法律依据。江苏省高级人民法院一审判决：一、原告农工商公司与被告中盈公司、王涛宁签订的股权转让合同无效。二、被告中盈公司在判决生效后一个月内返还原告农工商公司人民币2860元及该款自收到之日起至给付之日止的利息。三、驳回农工商公司要求被告中盈公