物业管理考试.doc

1.财务内部收益率可以通过(A)求得。A.内插法B.成本法C.比较法D.收益法2.房地产开发属于资金密集型经济活动，所以房地产开发公司的( C )一般较高。A.偿债备付率B.投资回报率C.资产负债率D.现金回报率3.物业价格与一般物品价格相比，不同之处体现在物业价格( D )。A.受供求因素影响B.按质论价C.可以用货币表示D.受区位的影响很大4.评估投资价值所采用的最低报酬率，应是(B)。A.与该物业的风险程度相对应的社会一般报酬率B.某个特定的投资者所要求的最低报酬率C.与该物业的风险程度相对应的期望最高报酬率D.某个特定的投资者所要求的最高报酬率5.一套单元公寓面积150m2，单价3200元/m2，总价48万元，在实际交易中的付款方式 是在成交日期时一次付清，则给予10%的优惠，则其实际单价为(C)元/m2。A.3200B.3520C.2880D.30406、一般来说，属于风险成本包括的主要内容是( ABD )。A、防范、分散或转移风险的费用B、风险所带来的损失及处理费用C、风险的技术成本D、风险的社会成本E、风险规避成本答案：A,B,D7、 关于人工费中的福利费的表述，正确的有( )。A、福利费包括福利基金、工会基金、教育基金B、福利基金按工资总额的14%计算C、福利基金按工资总额的4%计算D、教育经费按工资总额的1.5%计算E、工会基金按工资总额的2%计算答案：A,B,D,E8、关于间接费用，说法正确的有( )。A、包括企业直接从事物业管理活动等人员的工资、奖金及职工福利费等。B、包括企业所属物业管理单位管理人员的工资、奖金及职工福利费等。C、包括固定资产折旧费及修理费D、包括企业在物业管理活动中直接消耗的各种材料、辅助材料E、包括低值易耗品摊销及其他费用等答案：B,C,E9、租赁合同自然终止的情况包括( )。A、无正当理由，拖欠房屋租金6个月以上的B、租赁合同到期C、符合法律规定或者合同约定的解除合同条款的D、因不可抗力致使租赁合同不能继续履行的E、当事人协商一致的答案：B,C,D,E10、物业租赁合同的主要条款包括( )。A、租金标准及支付方式B、租赁用途C、租赁期限D、房屋的修缮责任E、物业抵押与出售条款答案：A,B,C,D11、目前，我国城市住宅的供给主要以下哪几种类型( )。A、廉价房B、廉租房C、经济适用住房D、合作建房E、市场价商品住宅答案：B,C,E12、商品住宅需求的影响因素主要有( )。A、收入的变化B、政府的税收政策C、国际市场住宅价格D、对未来的预期E、政府的住房政策答案：A,B,D,E13、运用市场法估价时，建立价格可比基础包括如下( )方面的工作。A、统一付款方式B、统一采用人民币C、统一货币单位D、统一采用平方米E、统一采用单价答案：A,C,E14、下列物业的评估中，适且用市场比较法的有( )。A、物业开发用地B、普通商品住宅C、教堂D、学校E、标准厂房答案：A,B,E15、关于房地产置业投资过程中投资回报率的表述，正确的有( )。A、是指每年所获得的净收益与投资者初始投入的权益资本的比率B、净收益一般由税后现金流量与还本付息所获得的物业权益增加的价值构成C、该指标反映了初始现金投资或首付款与年现金收入之间的关系D、该指标反映了初始权益投资与投资者实际获得的收益之比E、计算投资回报率时，物业升值所带来的收益不得计入净收益答案：A,B,D16、关于设备寿命的表述，正确的有(A D)。A、自然寿命主要取决于有形磨损的速度B、技术寿命主要取决于有形磨损的速度C、技术进步速度越快，设备的技术寿命越长D、经济寿命是使投入使用的设备等额年总成本最低或等额年净收益最高的使用期限E、经济寿命是由无形磨损决定的 17、空置和收租损失是指( A B)。A、空置的面积不能产生租金收入B、租出的面积没有收到租金C、出租面积的变化导致租金减少D、租金水平的变化导致租金减少E、可出租面积的减少而少收的租金18、房地产间接投资的具体形式包括(BCD )。A、置业投资B、购买房地产开发、投资企业的债券C、购买REITsD、购买住房抵押支持证券E、开发投资19、房地产投资的利润是通过(ACD )途径创造出来的A、在极好的条件下从开发商手中购买物业B、通过物业管理保障物业始终处在正常的运行状态C、在合适的时机售出物业D、在极好的条件下从原业主手中购买物业E、在持有期间以现金流入量的现值最大化为目标来经营物业20、物业经营管理强调为业主提供价值管理服务，满足其(ABC )的需求。A、物业投资收益B、企业发展战略C、主营业务发展目标D、物业维修养护E、延长物业的自然寿命1、人事部、建设部于( C )年发布了物业管理师制度暂行规定、物业管理师资格考试实施办法和物业管理师资格认定考试办法。A、2003B、2004C、2005D、2006 2、物业管理师应当接受继续教育，不断更新知识，提高业务水平，每年接受继续教育时间应当不少于 ( 40 )学时。A、10B、20C、30D、40解析：物业管理师应当接受继续教育，不断更新知识，提高业务水平，每年接受继续教育时间应当不少于40学时。3.物业管理招投标活动中，评标委员会由招标人的代表和评标专家共同组成，成员为5人以上单数，其中招标人代表以外的物业管理方面的专家不得少于成员总数的(C)。A、1/3B、1/2C、2/3D、3/5解析：评标委员会由招标人的代表和评标专家共同组成，成员为5人以上单数，其中招标人代表以外的物业管理方面的专家不得少于成员总数的三分之二。4、一级物业管理企业资质证书由()负责颁发。A、国务院建设主管部分外语学习网B、省、市级人民政府建设主管部门C、直辖市人民政府房地产主管部门D、市级人民政府房地产主管部门标准答案：a解析：一级物业管理企业资质证书由国务院建设主管部门负责颁发。5、物业管理师资格的注册审批机构是()。A、人事部B、建设部C、省、自治区、直辖市人民政府主管部门D、县级以上地方人民政府房地产主管部门标准答案：b解析：建设部是物业管理师资格的注册审批机构，省、自治区、直辖市人民政府主管部门是物业管理师资格的注册审查机构。6.业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则、选聘或解聘物业管理企业、专项维修资金使用与续筹方案的决定，实行特别多数表决原则，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权( )以上通过。A、1/2B、2/3C、3/4D、4/5标准答案：b解析：业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则、选聘或解聘物业管理企业、专项维修资金使用与续筹方案的决定，实行特别多数表决原则，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。7、只能承接30万m2以下的住宅项目和8万m2以下的非住宅项目的物业管理业务的物业管理企业属于()。A、一级物业管理企业B、二级物业管理企业C、三级物业管理企业D、任何资质物业管理企业标准答案：b解析：二级资质物业管理企业可以承接30万平方米以下的住宅项目和8万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。三级资质物业管理企业可以承接20万平方米以下的住宅项目和5万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。8、业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首次交存额()的，业主应当及时续交A、20%B、30%C、40%D、50%标准答案：b解析：业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首次交存额30%的，业主应当及时续交9、业主首次交存住宅专项维修资金的标准为当地住宅建筑安装工程造价的()，具体标准由省、自治区、直辖市人民政府建设(房地产)主管部门制定。A、2%-5%B、5%-8%C、8%-10%D、10%-13%标准答案：b解析：业主首次交存住宅专项维修资金的标准为当地住宅建筑安装工程造价的5%-8%,具体标准由省、自治区、直辖市人民政府建设(房地产)主管部门制定。10.物业管理招投标活动中，评标委员会由招标人的代表和评标专家共同组成，成员为5人以上单数，其中招标人代表以外的物业管理方面的专家不得少于成员总数的()。A、1/3B、1/2C、2/3D、3/5标准答案：c解析：评标委员会由招标人的代表和评标专家共同组成，成员为5人以上单数，其中招标人代表以外的物业管理方面的专家不得少于成员总数的三分之二。11、由建设单位通过招标方式选聘物业管理企业的，称为()。A、物业管理招标投标B、前期物业管理招标投标C、后期物业管理招标投标D、初期物业管理招标投标标准答案：b解析：由建设单位通过招标方式选聘物业管理企业的，称为前期物业管理招标投标。12、住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业管理企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业管理企业的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处()万元以下的罚款。A、2B、5C、10D、15标准答案：c解析：住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业管理企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业管理企业的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款。13、在物业管理招标投标活动中必须遵守()的原则。A、少数服从多数B、公开公平公正和诚实信用C、价廉物美D、权责一致标准答案：b解析：在物业管理招标投标活动中必须遵守公开公平公正和诚实信用的原则。14、按照公司法规定，物业管理企业为股份有限公司的，注册资本不得低于()万元。A、200B、500C、1000D、1500标准答案：c解析：按照公司法规定，物业管理企业为股份有限公司的，注册资本不得低于1000万元。15、某物业管理企业管理有多层住宅共计250万平方米，则该企业在管理面积方面符合的物业管理企业资质等级为()。A、一级B、二级C、三级D、四级标准答案：c解析：这道题涉及到物业管理企业是否管理两种类型以上物业，物业管理企业管理有多层住宅共计250万平方米，只管理一种物业，该企业资质等级应为三级.1、人事部、建设部于()年发布了物业管理师制度暂行规定、物业管理师资格考试实施办法和物业管理师资格认定考试办法。A、2003B、2004C、2005D、2006标准答案：c解析：人事部、建设部于2005年发布了物业管理师制度暂行规定、物业管理师资格考试实施办法和物业管理师资格认定考试办法。2、物业管理师应当接受继续教育，不断更新知识，提高业务水平，每年接受继续教育时间应当不少于()学时。A、10B、20C、30D、40标准答案：d解析：物业管理师应当接受继续教育，不断更新知识，提高业务水平，每年接受继续教育时间应当不少于40学时。3.物业管理招投标活动中，评标委员会由招标人的代表和评标专家共同组成，成员为5人以上单数，其中招标人代表以外的物业管理方面的专家不得少于成员总数的()。A、1/3B、1/2C、2/3D、3/5标准答案：c解析：评标委员会由招标人的代表和评标专家共同组成，成员为5人以上单数，其中招标人代表以外的物业管理方面的专家不得少于成员总数的三分之二。4、一级物业管理企业资质证书由()负责颁发。A、国务院建设主管部分外语学习网B、省、市级人民政府建设主管部门C、直辖市人民政府房地产主管部门D、市级人民政府房地产主管部门标准答案：a解析：一级物业管理企业资质证书由国务院建设主管部门负责颁发。5、物业管理师资格的注册审批机构是()。A、人事部B、建设部C、省、自治区、直辖市人民政府主管部门D、县级以上地方人民政府房地产主管部门标准答案：b解析：建设部是物业管理师资格的注册审批机构，省、自治区、直辖市人民政府主管部门是物业管理师资格的注册审查机构。6.业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则、选聘或解聘物业管理企业、专项维修资金使用与续筹方案的决定，实行特别多数表决原则，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权()以上通过。A、1/2B、2/3C、3/4D、4/5标准答案：b解析：业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则、选聘或解聘物业管理企业、专项维修资金使用与续筹方案的决定，实行特别多数表决原则，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。7、只能承接30万m2以下的住宅项目和8万m2以下的非住宅项目的物业管理业务的物业管理企业属于()。A、一级物业管理企业B、二级物业管理企业C、三级物业管理企业D、任何资质物业管理企业标准答案：b解析：二级资质物业管理企业可以承接30万平方米以下的住宅项目和8万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。三级资质物业管理企业可以承接20万平方米以下的住宅项目和5万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。8、业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首次交存额()的，业主应当及时续交A、20%B、30%C、40%D、50%标准答案：b解析：业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首次交存额30%的，业主应当及时续交9、业主首次交存住宅专项维修资金的标准为当地住宅建筑安装工程造价的()，具体标准由省、自治区、直辖市人民政府建设(房地产)主管部门制定。A、2%-5%B、5%-8%C、8%-10%D、10%-13%标准答案：b解析：业主首次交存住宅专项维修资金的标准为当地住宅建筑安装工程造价的5%-8%,具体标准由省、自治区、直辖市人民政府建设(房地产)主管部门制定。10.物业管理招投标活动中，评标委员会由招标人的代表和评标专家共同组成，成员为5人以上单数，其中招标人代表以外的物业管理方面的专家不得少于成员总数的()。A、1/3B、1/2C、2/3D、3/5标准答案：c解析：评标委员会由招标人的代表和评标专家共同组成，成员为5人以上单数，其中招标人代表以外的物业管理方面的专家不得少于成员总数的三分之二。11、由建设单位通过招标方式选聘物业管理企业的，称为()。A、物业管理招标投标B、前期物业管理招标投标C、后期物业管理招标投标D、初期物业管理招标投标标准答案：b解析：由建设单位通过招标方式选聘物业管理企业的，称为前期物业管理招标投标。12、住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业管理企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业管理企业的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处()万元以下的罚款。A、2B、5C、10D、15标准答案：c解析：住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业管理企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业管理企业的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款。13、在物业管理招标投标活动中必须遵守()的原则。A、少数服从多数B、公开公平公正和诚实信用C、价廉物美D、权责一致标准答案：b解析：在物业管理招标投标活动中必须遵守公开公平公正和诚实信用的原则。14、按照公司法规定，物业管理企业为股份有限公司的，注册资本不得低于()万元。A、200B、500C、1000D、1500标准答案：c解析：按照公司法规定，物业管理企业为股份有限公司的，注册资本不得低于1000万元。15、某物业管理企业管理有多层住宅共计250万平方米，则该企业在管理面积方面符合的物业管理企业资质等级为()。A、一级B、二级C、三级D、四级标准答案：c解析：这道题涉及到物业管理企业是否管理两种类型以上物业，物业管理企业管理有多层住宅共计250万平方米，只管理一种物业，该企业资质等级应为三级.16、业主临时公约一般由()在出售物业之前预先制定。A、当地政府主管部门B、业主委员会C、建设单位考试用书D、物业管理企业标准答案：c解析：业主临时公约一般由建设单位在出售物业之前预先制定。17、物业管理条例中规定，利用共用部位、共用设施设备经营所得经营收益，可以按照( )的决定使用。A、业主B、业主大会C、业主委员会D、物业管理企业标准答案：b解析：关于利用共用部位、共用设施设备经营所得经营收益的使用，物业管理条例中规定业主所得收益也可以按照业主大会的决定使用。18、已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用()交纳。A、不用B、由业主C、由建设单位D、由业主和建设单位共同标准答案：c解析：已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。19、业主临时公约一般由()在出售物业之前预先制定。A、当地政府主管部门B、业主委员会C、建设单位D、物业管理企业标准答案：c解析：业主临时公约一般由建设单位在出售物业之前预先制定。20、物业管理条例中规定，利用共用部位、共用设施设备经营所得经营收益，可以按照()的决定使用。A、业主B、业主大会C、业主委员会D、物业管理企业标准答案：b解析：关于利用共用部位、共用设施设备经营所得经营收益的使用，物业管理条例中规定业主所得收益也可以按照业主大会的决定使用。21、国务院于()颁布物业管理条例。A、2003年4月B、2003年6月C、2003年9月D、2004年1月标准答案：b解析：物业管理条例2003年6月8日颁布。9月1日实施。22、()是物业管理最主要的特点。A、专业化B、社会化C、产业化D、市场化标准答案：d解析：市场化是物业管理最主要的特点。23、()是物业管理社会化的必要前提。A、物业的所有权、使用权与物业的经营管理权相互分离B、物业的经营权和管理权相分离C、现代化大生产的社会团队合作D、现代化大生产的社会专业分工标准答案：a解析：物业的所有权、使用权与物业的经营管理权相互分离，是物业管理社会化的必要前提，现代化大生产的社会专业分工，则是实现物业管理社会化的必要条件。24、建设部于()年颁布了城市新建住宅小区管理办法。A、1991B、1992C、1993D、1994标准答案：d解析：建设部在认真总结深圳和广州经验的基础上，于1994年颁布了城市新建住宅小区管理办法。25、物业管理起源于()。A、日本B、美国C、法国D、英国 标准答案：d解析：物业管理起源于19世纪60年代的英国。1物业管理区域内的道路、场地是为（ ）而建设A业主利益B物主利益C业主共同利益D国家利益答案：C论业主和物业服务企业都不得擅自占用或挖掘物业管理区域内的道路和场地。 2关于利用共有部位共用设施设备经营所得收益的使用，应当优先用于补充（ ）.A房屋维修资金B设备维修资金C物业服务费的不足D住房专项维修资金答案：D解析：理由有两点：一是收益来源于利用共用部位共用设施设备经营所得，应该主要用于其维修养护；二是住房专项维修资金是房屋“养老金”，由全体业主按照产权份额分期缴纳，一旦急需时所需数量较大，利用共用部位、共用设施设备经营所得补充住房专项维修资金有利于及时筹备所需资金。3物业管理师的执业范围（ ）A制定并组织实施物业管理方案B审定并监督执行物业管理财务预算C维护物业管理区域内环境卫生和秩序D以上三者都是答案：D解析：物业管理师的执业范围包括6个方面，还包括：查验物业共用部位共用设施设备和有关资料；负责房屋及配套设施设备和相关场地的维修养护与管理。4物业管理条例（ ）规定:物业服务企业雇请保安人员的,应当遵守国家有关规定.A第四十七条第二款B第四十七条第一款C第四十六条第一款D第四十六条第二款答案：A解析：正确答案A。如此考题难度肯定大，一般考试不会这么出题。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当遵守职责，不得侵害公民的合法权益。5物业收费的形式为（ ）A1月1次B1年1次C1日1次D包干制或薪金制答案：D解析：掌握两个概念和物业服务费的构成。6下列选项中，有关物业服务合同应具备的内容不包括（ ）A物业管理事项B物业服务质量C专项维修资金的管理与使用D物业服务态度答案：D解析：物业服务合同具备的内容包括：物业管理事项、物业服务质量、物业服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任八个方面。7物业服务合同确立了业主和物业服务企业在物业管理活动中的（ ）A权利B义务C权利、义务D权利和义务的法律依据答案：D8以政府定价方式管理物业服务收费存在的弊端是（ ）A不利于物业服务企业提高服务质量B不利于物业服务企业降低服务质量C利于物业服务企业提高服务质量D利于物业服务企业提高服务态度答案：A解析：正确答案A。还包括：制约了业主对物业服务质量的监督权和选择权；因定价标准不客观产生了大量矛盾；政府核定物业服务收费标准阻碍了物业管理市场的发展。9价格法对价格管理规定了（ ）A政府定价B政府指导价C市场调节价D政府定价、政府指导价、市场调节价答案：D解析：价格法对价格管理规定了三种定价形式：政府定价、政府指导价、市场调节价。我国仅采取政府指导价市场调节价对物业服务收费进行管理。10物业服务收费的原则是（ ）A合理原则B公开原则C收费与服务水平相适应原则D合理、公开、收费与服务水平相适应原则答案：D解析：掌握物业服务收费的原则。1（ ）逐步推行城镇住房制度改革A1980年以来B1981年以来C1979年以来D1982年以来答案：C解析：1979年开始实行向居民售房的试点。1994年开始全面开展公有住房向居民和职工出售工作。 2物业承接查验的内容包括（ ）A物业管理资料移交B物业现场验收C物业管理资料移交和物业现场验收D物业合同答案：C解析：物业承接查验的内容。3对实行物业承接查验制度的说法,错误的为（ ）A可弥补前期物业管理期间业主大会缺位的弊端B重视物业共用部位C扰乱业主生活规律D保障业主财产利益答案：C4下列关于物业管理招标投标的说法，错误的是（ ）A采取地方保护主义违背公开、公平、公正原则B不得对潜在投标人实行歧视待遇C对潜在投标人分三六九等区别对待也违背公开、公平、公正原则D对潜在投标人可以提出与招标物业管理项目实际不符的要求答案：D5前期物业管理招标投标活动（ ）A有利于遏制协议选聘物业服务企业各种不正当竞争行为B有利于创造物业管理公平的市场竞争环境C有利于促进物业服务企业提高物业服务质量D以上都正确答案：D6物业管理是市场经济的产物,（ ）是市场经济的基本特征A平等互利B公平C竞争D发展答案：C7（ ）是业主之间建立联系的基础.A个人财产B个人利益C共同财产和共同利益D以上说法都不对答案：C8物业管理往往涉及多个业主利益,业主之间（ ）A只有个体利益B只有共同利益C无共同利益D既有个体利益,也有共同利益 答案：D9房地产开发项目的资本金占项目总投资的比例（ ）A20%B不得低于20%C30% D高于60%答案：B10业主是（ ）A房屋所有人B住宅人C管理房屋人D房屋所有权人答案：D1经审查,开发企业的申请符合法定条件的,房地产管理部门应当在受理之日起（ ）依法做出准予预售的行政许可书面决定A9日内B15日内C10日内D12日内答案：C 2房地产转让的内容包括（ ）A房屋转让B土地使用权转让C房屋转让和土地使用权转让D划拨土地使用答案：C解析：由于房屋与土地物质相连，经济属性也密切相关，因此房屋转让与土地使用权转让必须保持一致。3取得建设用地批准文件以后（ ）,政府可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费A超过1年未动工开发的B超过半年未动工开发的C超过2年未动工开发的D超过3年未动工开发的答案：A解析：超过2年未动工开发的，政府可以无偿收回土地使用权4关于房地产开发企业一级资质的要求,正确的是（ ）A注册资本不高于5000万元B从事房地产开发经营4年以上C连续3年建筑工程质量合格率达100%D注册资本不低于5000万元答案：D解析：一级资质房地产开发企业：一是注册资本不低于5000万元；二是从事房地产开发经营5年以上；三是近三年房屋建筑面积累计竣工30万平方米以上，或者累计完成于此相当的房地产开发投资额；四是连续5年建筑工程质量合格率达100%；五是上一年房屋建筑施工面积15万平方米以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额；六是有职称的建筑结构财务房地产及有关经济类的专业管理人员不少于40人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于20人，持有资格证书的专职会计不少于4人；七是工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称；八是具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了住宅质量保证书和住宅使用说明书制度；九是未发生过重大工程质量事故。5根据城市房地产开发经营管理条例规定,达到房地产开发企业资格的条件是（ ）A有100万元以上的注册资本B有50元以上的注册资本C有3名以上持有资格证书的房地产专业人员D有1名以上持有资格证书的专职会计人员答案：A解析：设立房地产开发企业应符合城市房地产开发经营管理条例的条件是：（1）有100万元以上的注册资本；（2）有4名以上持有资格证书的房地产专业建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书的专职会计人员。6住宅专项维修资金的使用,应遵循（ ）的原则A不公开B受益人和负担人不一致C任何单位和个人不得挪作他用D方便但缓慢答案：C解析：住宅专项维修资金的使用，应当遵循方便快捷公开透明受益人和负担人相一致的原则。7业主首次交存住宅专项维修资金的标准为当地房改成本价的（ ）A20%B8%C2%D30%答案：C解析：商品住宅的业主首次交存住宅专项维修资金的标准为当地建筑安装工程每平方米造价的5%至8%。售房单位按照多层住宅不低于售房款的20%，高层住宅不低于售房款的30%，从售房款中一次性提取住宅专项维修资金。8物业管理条例规定投标人少于（ ）的，由于缺乏足够的竞标，进行招投标的意义不大，可以采用协议的方式选聘物业服务企业。A1个B2个C3个D4个答案：C9（ ）决定了应对物业管理人员实行职业资格制度A物业管理活动的特殊性B经营管理的专业性C学科多,管理复杂D以上说法都正确答案：D10物业服务企业是一种（ ）的企业A以较多自有资本而管理企业B以较少自有资本而管理庞大资产企业C以较多自有资本而管理较小企业D以较少资本管理较小企业答案：B1鉴定机构接到鉴定申请后，应进行的程序不包括（ ）A受理申请B初始调查,摸清房屋的历史和现状C现场查勘、测试D立即做决定,签发鉴定文书答案：D解析：除以上三个选项外还包括：检测验算，整理技术资料；全面分析，论证定性，作出综合判断，提出处理建议；签发鉴定文书。一共包括6个程序。 2下列不属于转移登记的是（ ）A继承B划拨C合并D境迁答案：D解析：房屋买卖、交换、继承、赠与、划拨、分割、合并，以及以房地产作价入股、与他人成立企业法人，致使房地产权属发生变更的属于房屋所有权主体发生转移的情况。3契证登记制度注重当事人订立的和约,房地产权属方面的合同一经生效,当事人之间（ ）A债权成立B债权先成立,物权后成立C物权先成立,债权后成立D债权和物权同时成立答案：D4抵押人应当在房地产抵押合同自签订之日起（ ）,到房地产所在地办理房地产抵押登记.A20日内B30日内C28日内D半个月内答案：B5（ ）是担保法规定的担保形式之一A质押B抵押C物押D约定答案：B6下列关于设立房地产中介服务机构应具备的条件的叙述,错误的是（ ）A有自己名称、组织机构B有固定的服务场所C无规定数量的财产和经费D具有房地产及相关专业中等以上学历答案：C解析：应具备的条件包括（1）有自己的名称组织机构；（2）有固定的服务场所；（3）有规定数量的财产和经费；（4）从事房地产咨询业务的，具有房地产及相关专业中等以上学历初级以上专业技术职称人员须占总人数的50%以上；从事房地产评估业务的，须有规定数量的房地产估价师；从事房地产经纪业务的，须有规定数量的房地产经纪人。7下列关于房地产中介服务机构履行义务的说法，正确的是（ ）A可以不遵守自愿B可以不交纳税费C可自行规定收取费用D遵守有关法律、法规和政策答案：D解析：包括6个方面：（1）遵守有关的法律、法规和政策；（2）遵守自愿、公平、诚实守信的原则；（3）按照核准的业务范围从事经营活动；（4）按规定标准收取费用；（5）依法交纳税费；（6）接受行业主管部门及其他有关部门的指导、监督和检查。8承租人如需继续租用房屋的,应当在租赁期限届满前（ ）提出并经出租人同意,重新签订租赁合同.A2个月B1个月C半个月D3个月答案：D9下列说法正确的是（ ）A房屋所有权人是房屋出租人B房屋使用人是房屋出租人C房屋使用人是房屋承租人D房屋使用人是业主答案：A10商品房预购人应当在预购商品房交付使用之日起（ ）,依法到房地产管理部门办理权属登记手续A90日B100日C50日D1个月内答案：A1（ ）是指县级以上地方人民政府根据需要，在一定期限内对本行政区域内的房屋进行统一的权属登记。A总登记B初始登记C变更登记D转移登记答案：A 2业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额（ ）的，应当及时续交。A30%B60%C40%D50%答案：A3住宅专项维修资金应当专项用于住宅共用部位共用设施设备保修期满后的（ ），不得挪作他用。A维修B养护C装修D维修和更新、改造答案：D4业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院（ ）。A诉讼B予以撤销C依法裁定D调解答案：B5业主对建筑物专有部分享有（ ）的权利。A占有B使用C收益D占有、使用、收益和处分答案：D6物业管理师资格注册审批机构为（ ）A建设部B人事部C省、自治区、直辖市房地产行政管理部门D县级以上房地产行政管理部门答案：A7依据国家相关法律、法规制定的，是业主应当共同遵守的行为准则，对全体业主具有普遍约束力的是（ ）。A物业服务合同B物业管理条例C管理规约D临时管理规约答案：C8在物业管理区域内，业主大会业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行（ ）职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。A管理职权B自治管理C民主管理D监督指导答案：B9违反条例规定，住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处（ ）以下的处罚。A10万元B20万元C1万元D5万元答案：A10物业管理用房的所有权依法属于（ ）。未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。A业主B业主大会C物业服务企业D业主委员会答案：A有个区4栋30层，门岗、监控24小时值守，每小时需巡查一次 问1、如果1分钟层能巡查一层，每班巡查至少几人？ 答：4栋楼总共是4*30层=120层，假定一个巡查人员全程巡查全部4栋楼，那巡查时间应该是120分钟，再加上4栋楼的巡查返程时间及返回巡查起点的时间，题目没有给出时间，但是它却客观存在，我们再怎么保守估计这时间也不会超过60分钟，结论：单个巡查员全部完成巡查任务所花的时间是两小时以上三小时以内。那么，我们可以这样安排，当第一个巡查员开始巡查任务后，第二个巡查员在一小时后开始巡查，第三个巡查员在第二个开始后一小时也出后，当第三个巡查员出发后一小时，第一个巡查员已经返回起点待命，又开始巡查了。所以，安排三班巡查，每班一人就够了。2、如果一个月按30天计算，每月工作时间为20.83天，每个保安一个月不超过36小时加班，每月最上多少小时？答：正常工作时间为20.83*8=166.64小时，加上加班时间为：166.64+36=202.64小时，因为保安每月加班不能超过36小时，所以每月最长上班时间为202小时。3、如果监控为8人运转，实行综合计时，月工资1500元，计日工资按21.75天计算，超时工资按平时小时工资的1.5倍计算，问超时加班费用为每小时多少元，每月超时多少时间，每月实际到手工资是多少？ 答：正常小时工资为1500元/(21.75天*8小时/天)=8.62元/小时 超时小时工资为8.62元/小时*1.5=12.93元由于门岗和监控均须24小时值守，门岗和监控月工作时间分别为24小时*30天/月=720小时/月，月总工作时间为720小时/月*2=1440小时/月。门岗监控为8人运转，每人月工作时间为（1440小时/月）/8人=180小时/（人.月）单个保安月超时工作时间为180小时-164.64小时=15.36小时，加班不足一小时按一小时计算，加班时间为16小时。月超时工资为16小时*12.93=206.88元。每月实际到手的工资为1500元+206.88元=1706.88元。来自考友sthjd 16：铁艺锈蚀更换:（1）如何决定，（2）费用如何解决？ 答：（1）：由业主委员会召开业主大会，有物业公司执行。 （2）：属公共设施，费用由业主委员和物业公司向建设主管部门申请，由建设主管部门从专项维修基金中划拨。 17：义务监督员提出成立业主委员会。 答：程序错误，业主委员会的成立应有社区街道办事处根据入住情况提出，并主持召开业主大会，提名候选人选，投票产生业主委员会。 18：普通住宅物业提高收费标准，步骤方法， 答：（1），物业擅自提高收费标准是错误的.。（2），应有业主委员会召开业主大会决定，（3）收费标准实行国家指导价，经物价部门批准备案方可执行。 19：4栋30层物业，1分钟巡视一层，需几人？ 答：4栋*30层*1分钟=120分钟，120/60=2人 20：每月30天，法定工作时间20。83天，最多加班36小时，门岗需几人。保留整数。 答：（1），最长工作时间：20.83+（36小时/24小时）=21.53天=172.24小时/每人每月工作 （2）门岗:30天*24小时/172.24=4.18人，约4人 21：每月30天，法定工作时间21.75天，基本工资1500元；加班工资是基本工资1.5倍，（1）加班最长时间是多少？（2）加班工资是多少？（3）总工资是多少？保留小数点后两位。 答：（1）加班最长时间：30天21.75=8.25天; （2）标准工资：1500元/21。75天*8小时=8.62元/小时 （3）加班工资：8.62*1.5倍*每月8.25天*8小时工作时间=853.38元 （4）总工资：1500元+853.38元=2353.38元/每人每月 22：合同期3年，建设单位划拨20万固定资产，计提折旧5年提完，（1）合同到期后怎么计提（2）每年折旧多少？ 答;（1）合同到期有新物业公司继续计提，并将该固定资产交接。 （2）20万/5年=4万/年 23：节能减排技术措施，管理措施（至少2项） 答：一：技术措施： （1）：楼面门窗采用节能建材，做好保温节能 （2）;制冷管道包做好保温层。 （3）：采用非氟利昂制冷剂， （4）冷却塔能源再利用 二：管理措施： （1）减少门窗开启次数 （2）。空调降低温度运行，制冷升1度，制热降1度。 （3）更换节能照明灯具。 （4）绿化使用中水。 （5）关闭未启用物业空调。 24：那些物业服务重点：理由是什么？ 答：（1）保洁 （2）公共秩序 （3）消防 上述3项是物业发生频率最高的项目，也是日常维护项目，关系到物业的形象和人身财产安全是重点。 设备维护，绿化，社区文化等虽然也是物业管理项目，但是设备维护发生频率较少，绿化和社区文化也不是物业管理的重点。 25：各方观点： （1）裙楼消防非物业管理， 答：错误，消防是物业管理的重重之重， （2）租赁业主分别与物业签合同： 答：错误，租赁营业户无权与物业签订合同，非产权人， （3)百货商场夜间巡视不是物业责任， 答：正确，夜间巡视是百货商场企业内部管理的责任，与物业管理无关。 （4