绿城千岛湖玫瑰园定价建议.doc

千岛湖玫瑰园定价建议第一部分、均价建议一、定价方法1、成本导向法。紧紧围绕着项目的利润目标，以有利于最大限度地控制成本，而目标利润也可根据目前房地产业的平均利润率，视自己项目的规模、设计、套型、环境、施工质量等因素相应制定合理的目标利润。2、比较定价法。参照同区域内已售楼盘、在售楼盘的价格和实际的销售形势，对比市场整体的房价走势，确定项目的开盘价格和总体房价，在价格上充分反映楼盘的竞争力。3、需求导向定价法。依据买方对产品价值的理解和需求强度来定价，不是依据卖方的成本定价。根据消费者的价格观念，以较好的房屋设计、完善的配套设施、美丽的庭园、优质服务等条件来影响消费者的购买行动。千岛湖目前房产市场基本上属于买方市场，因此建议采用市场比较定价法。二、楼盘影响因素、指标及权重确定依据千岛湖房地产市场的发展现状，结合目前住宅项目的产品特征，共列出10个主要的影响因素。分别为地段、建筑品质、内部配套、交通、物业管理、环境、项目规划、风格及户型、开发商品牌、营销推广。编号定级因素指 标分 值1地 段A.与千岛湖的距离；B.与市中心的距离。总10分2建筑品质A.产品的设计；B.建筑的质量。总10分3内部配套A.园区内部配套完善性；B.内部配套的档次。总10分4交 通A.路况便利性；B.市中心往来车辆情况;C.距客运中心远近。总10分5物业管理A.物管公司品牌；B.服务标准及档次；C.物管费。总10分6环 境A.外部景观资源的丰富性；B.内部环境。总10分7项目规划A.项目整体规划；B.项目产品内部的规划。总10分8风格及户型A.立面效果；B.建筑风格；C.户型结构。总10分9开发商品牌A.开发商的品牌；B.开发商的信誉；C.开发商的市场影响力。总10分10营销推广A.客户积累情况；b.广告发布力度；c.产品形象；D.销售手段。总10分三、排屋均价预测为了科学地计算出本项目的市场价格，将选取系列具有参考价值的楼盘作为比较标准，作为本次定价的主要参考依据。1、竞争排屋楼盘价格参考 单 位楼 盘总价范围均 价元/M2优 惠 折 扣 修正均价（按毛坯算）随园每栋约700800万元（双联380平方，包括地下室）精装18000元/一次付款99折。赠地下室15000元/滨江度假别墅多联400万左右（精）双联600万左右（精）别墅600万左右（毛）排屋精装约20000元/；别墅毛坯15600元/。现已是最低价，无优惠。16000元/阳光水岸排屋200400万每套（叠排，210左右）毛坯14000元/只剩一幢，具有一定的优惠。赠送露台、花园。13000元/注：千岛湖房产具有一定的复杂性。一是当前在售排屋量较小；二是产品各异，且以面向大杭州市场为主；三是价格千差万别，不具典型性。因此，此次只能从中挑选出3个楼盘参照。 2、可比项目分值判定与计算序号影 响因 素权重（wi）千岛湖玫瑰园随园滨江度假别墅阳光水岸度假村1地段12%70.8460.7270.8480.962建筑品质10%10180.890.980.83内部配套10%80.890.910180.84交通8%80.6470.5680.6490.725物业管理8%100.890.72100.880.646环境15%60.9101.5101.591.357项目规划7%90.63100.790.6380.568风格及户型8%90.72100.890.7280.649开发商12%101.280.9691.0870.8410营销推广10%80.880.880.880.8合计18.338.468.918.113、排屋价格修正1）、修正公式评估均价 比较楼盘均价玫瑰园评估得分比较楼盘评估得分2）、修正过程8.33 8.46 随园 ： 15000=147008.338.91 滨江度假别墅： 16000=149008.338.11 阳光水岸度假村： 13000=13300玫瑰园排屋均价参考：（14700+14900+13300）/3 = 14300元/平方 4、千岛湖玫瑰园排屋均价建议在现有的市场情况下，千岛湖别墅/排屋市场极不景气。所参照的3个项目近期均销售迟缓，一段时间来基本零成交。所以本项目排屋定价应在这个基础上下调10%20%。建议售价区间为：1150012800元/平方。总价区间：350万400万元。均价：12000元/平方。四、公寓均价预测 1、竞争公寓楼盘价格参考 单 位楼 盘主力户型（M2）均 价（元/M）2补充说明修正均价（按毛坯算）居易金色阳光80-90二期均价5700元/剩余10套5200元/5700元/美都商城80-1304500元/只剩跃层，6000元/4500元/紫荆湖滨公寓预计5500-6000元/未开盘5800元/千岛龙庭精装45-50跃层160-170开盘4500元/二手房8000元/左右已卖完6500元/ 2、可比项目分值判定与计算序号影 响因 素权重（wi）千岛湖玫瑰园公寓居易金色阳光美都商城紫荆湖滨公寓千岛龙庭1地段12%70.8480.9680.9691.0891.082建筑品质10%10170.770.770.780.83内部配套10%10180.870.790.990.94交通8%80.6480.6490.7290.7290.725物业管理8%100.870.5660.4880.6490.726环境15%60.991.3560.9101.5101.57项目规划7%90.6390.6370.4990.6390.638风格及户型8%90.7280.6470.5690.7290.729开发商12%101.270.8470.8480.9680.9610营销推广10%90.980.870.780.880.8合计18.637.927.058.358.833、公寓价格修正1）、修正公式评估均价 比较楼盘均价千岛湖玫瑰园评估得分比较楼盘评估得分2）、修正过程8.637.92 居易金色阳光: 5700 = 6200元/ 8.63 7.05 美都商城: 4500 = 5500元/ 8.638.35紫荆湖滨公寓： 5800 = 6000元/千岛龙庭8.638.83 ： 6500 = 6350元/3）、修正结果（6200+5500+6000+6350）/4 = 6000元/4、千岛湖玫瑰园公寓均价建议参照目前市场在售公寓售价，得出本项目合理的市场均价在6000元/左右。考虑到项目成本及绿城品牌强大影响力，定价可做适当的调整，但是上调空间不宜大于10%。本项目建议售价为：6500元/。第二部分、单价建议一、定价原则项目价格控制应以“低开高走”为原则，并且也分时间段制定出不断上升的价格走势，以迎合购房者“买涨不买跌”的消费心理。尤其在目前的市场情况下，定价时更不可过高。首期开盘，价格可以适当放低。当销售情况良好时，对今后涨价有充分的准备；当市场情况不利时，也有回旋的余地。二、09年开盘楼号示意图三、推盘节奏2009年5月31日：公寓1、3；排屋2#、4#（11套） 2009年10月：公寓2、4分批推盘的依据：1、公寓1、3楼在园区中地理位置靠路边，环境较嘈杂，首期推盘，便于总价控制。2、一期推出的排屋也靠近路边，离湖较远，可适当拉开价差。3、首期推出排屋，提升原区品质，对公寓销售有一定促进作用。4、二期、三期房源位置较优越，可适当提升价格。四、排屋单价计算1、单套总价计算：总价= 12000元/系数建筑面积；2、系数计算：系数=每幢系数每套系数面积系数3、系数说明（1）每幢系数排屋的每幢系数（即区位）主要由湖景、园景、私密性等因数组成，其中湖景分为： +8、+6 、+4 、+2、0五个档次；公路影响为：0、-2、-4、-6、-8五个档次；园景分为： 2、+1、0、-1、-2五个档次；清泉园幢号湖景园景公路影响幢系数1#0201.022#02-80.943#0201.024#02-60.965#4201.066#4201.067#0-2-40.948#8201.109#8201.1010#4-1-40.9911#61-41.03（2）每套系数 多联排：中间套系数为0.98、东边套系数为1.04，西边套系数为1.01；双联排：东边套系数为1.04，西边套系数为1.01；(3)面积系数299 1 300 0.994、一期排屋价格建议房号幢系数套系数面积系数总系数面积总价2号楼东边套0.941.0410.98313368万2号楼西边套0.941.010.990.94312352万2号楼中间套0.940.9810.92296327万4号楼东边套0.961.040.991311369万4号楼西边套0.961.0110.97296345万4号楼中间套0.960.9810.94287324万五、公寓单价计算1、单价面积计算单价= 6500元/总系数2、系数计算：系数=楼宇系数楼层系数边套系数面积系数3、系数说明（1）楼宇系数 考虑到湖景、公路影响、园景、与山的距离、架空层等因素，望湖园各幢楼宇系数为：1号楼：0.962号楼：0.983号楼：14号楼：1.045号楼：1.086号楼：17号楼：1.028号楼：0.989号楼：0.99（2）楼层系数1#、3#楼为12层小高层，其楼层系数以6楼为基准，即1，底层楼为架空层，6层以下逐层递减0.01；6层以上逐层递增0.01；则：楼层系数1层234567891011跃0.950.960.970.980.9911.011.021.031.041.05（3）边套系数：东边套：1.02西边套：1.01中间套：0.98（4）面积系数： 144 1 144 0.99 跃层 14、 一期公寓价格建议房号幢系数楼层系数套系数面积系数总系数单价1幢1层东边套0.96095102109360451幢1层西边套0.96095101109259801幢1层中间套0.96095098108957851幢2层东边套0.96096102109461101幢2层西边套0.96096101109360451幢2层中间套0.96096098109058501幢3层东边套0.96097102109561751幢3层西边套0.96097101109461101幢3层中间套0.96097098109159151幢4层东边套0.96098102109662401幢4层西边套0.96098101109561751幢4层中间套0.96098098109259801幢5层东边套0.96099102109763051幢5层西边套0.96099101109662401幢5层中间套0.96099098109360451幢6层东边套0.961102109863701幢6层西边套0.961101109763051幢6层中间套0.961098109461101幢7层东边套0.96101102109964351幢7层西边套0.96101101109863701幢7层中间套0.96101098109561751幢8层东边套0.961021021165001幢8层西边套0.96102101109964351幢8层中间套0.96102098109662401幢9层东边套0.961031021165001幢9层西边套0.961031011165001幢9层中间套0.96103098109763051幢10层东边套0.96104102110165651幢10层西边套0.961041011165001幢10层中间套0.96104098109863701幢11层东边套0.96105102110366951幢11层西边套0.96105101110165651幢11层中间套0.96105098109964353幢1层东边套1095102109763053幢1层西边套10951010.9909561753幢1层中间套1095098109360453幢2层东边套1096102109863703幢2层西边套10961010.9909662403幢2层中间套1096098109461103幢3层东边套1097102109964353幢3层西边套10971010.9909763053幢3层中间套1097098109561753幢4层东边套10981021165003幢4层西边套10981010.9909863703幢4层中间套1098098109662403幢5层东边套10991021165003幢5层西边套10991010.9909964353幢5层中间套1099098109763053幢6层东边套11102110266303幢6层西边套111010.99165003幢6层中间套11098109863703幢7层东边套1101102110366953幢7层西边套11011010.9910165653幢7层中间套1101098109964353幢8层东边套