柴志坤未来房地产行业分析及对未来的展望.doc

柴志坤：未来房地产行业分析及对未来的展望北京天鸿房地产开发公司董事长柴志坤柴志坤“地产进化论：宏观调控下的物种选择”博鳌21世纪房地产论坛2005年8月5日在中国海南博鳌正式拉开大幕。本次论坛将广邀中国地产界的巨头、中国金融界的才智及致力于中国地产行业的精英近500余人就最新市场语境下的中国房地产政策，解构行业发展新路径，共同推动中国房地产行业发展进行深度探讨、批判及群策群智。本次论坛还将首次启动“中国地产行业六方会谈”。新浪房产作为主办单位对本次论坛进行了全程直播。以下为北京天鸿房地产开发公司董事长柴志坤发言实录：主持人：各位领导、嘉宾、参会代表和媒体界的朋友们大家上午好！经过一天的会议我想大家一定受益匪浅吧，可能有些参会嘉宾还有一些问题不太明朗，那么今天我们重新坐下来探讨新的问题，提出新的观念。希望能碰撞出新的火花。北京天鸿房地产开发公司董事长柴志坤柴志坤：非常高兴有机会与来自全国的同行交流房地产的问题，我演讲的题目进行了调整，昨天听了一些专家和老总的发言有一些启示，今天讲的主要是我对房地产行业的分析以及对未来的展望。首先回顾中国房地产市场的发展情况，二、行业面临的情况，三、行业运行模式的展望。一、中国的房地产市场划分为三个阶段，这与天鸿集团发展是符合的，我们成立于1983年，在国内的房地产公司中是成立比较早的公司，一直到97、98年末是一个阶段，即启蒙期。1997年、1998年福利分房结束，正式的商品房建立起来。市场明显的供不应求，当时开发的产品，基本上一推出就已经卖出了70%，主要的购买力是集团购买。当时的市场经济并不发达，消费者手中的资金不多，购房还有计划经济，九十年代中期很多人购买房屋还需要指标，所以收到限制。二、产品的供应主要是以国有公司为主或者是一些单位的基础建设单位提供产品。三、土地的供应以划拨为主，北京的划拨一直持续到99年，除了外商投资项目以外，都是以划拨的形式获得土地进行开发。四、提高开发速度和扩大开发规模，因为这个时期没有市场的问题，要最快的将房屋建起来。五、市场的主体，供给的对象主要是以政府和政府为背景的公司为主。六、企业的生存能力第二阶段，98年2001年市场的发展期市场的竞争非常激烈，随着房改结束，个人消费人逐渐成为市场的主体，当时在98年的时候媒体问，北京很多的住宅产品一半以上或者60%70%都是由中央部委或者一些大的企业购买的。当时一些媒体担心，如果这些集团没有购买力，市场上是否出现大面积的滑坡，开发商也有两种意见，有的认为会，我们认为不会，实际上效果比我们预期还要好。在这个阶段，诞生了很多的明星企业和老总，地产企业是除了演艺行业外，明星最多的企业，不是大家炒作的结果，很大程度上与房地产产品的自身特点有关。一是公共性很强，我没有开过车，甚至有一些人没有见过汽车，但是一出生就见过住房，所以大家对住房有各自不同的理解，我们在销售中可以感觉到。二、产品具有很强的个性化，每个项目都是不一样的，甚至每个项目中的房屋都是不同的。所以房地产业出现了很多的明星企业和老总。第三阶段，土地获取的方式以协议为主。2001年2002年南方例如深圳结束协议的时间比较早。第四阶段，产品尤其在一线和发达城市主要以塑造个性化和高价值为主。早期的时候，一个产品要做好五点，你只要做好一、二点就可以取得项目的成功，随着市场的发展，对我们的要求越来越高。第五阶段，除了好的政府关系还要获取土地，还要有很强的营销能力、质量控制能力、物业管理能力，这样才可以在市场上找到自己的位置。第六阶段，2001年至今，发展期到成熟期的过渡。也有一些发展商不同意我的观点，他们认为中国的房地产市场离成熟还比较远，我从自身行业的角度来认为还是这个阶段。这个阶段市场竞争更为激烈，参与的主体也开始多元化了，这是从发展期到成熟期的标志，以前主要还是开发商，我们还要搞建设单位、物业公司和设计院等等，大家都在发展，这个阶段已经出现了行业内的资源跟以前行业外的资源进行对接，市场中主体的多元化。第七阶段、2002年开始土地实行了招、拍、挂，行业进行了调整，参与市场的企业必须很快的成熟起来。第八阶段，开始上的盈利模式强力组合出高性价比的产品。你自己可能没有设计公司，也没有建造商，甚至没有销售队伍，但是你有能力可以讲这些资源很好的组合在一起，大家可以形成协调的组成或者一个系统，你依然可以生产出很好的产品，获得很好的利润。第九阶段，市场的主角变成综合实力很强的企业。这是我简单回顾以下以前的经历的几个阶段。第二部分：开发商面临的形势是怎样的？这个阶段有四个方面的变化：一、土地的供应政策有了大的调整：1、招、拍挂的价格比以前高了，成本上升了。2、土地的地价支付的周期大大缩短了，我们在一块土地上支付的时间一般在3年甚至更长，现在招、拍、挂的时间一般是一年或者半年，周期缩短了，使我们获得土地的资金门槛抬高了。3、尽管部门对我们的监管提高了，使我们的渠道变窄了，昨天一些老总也表明了他们的态度。在银行获取资金的去到提高了，开发商的压力很大。第三部分：新政出台后对销售市场产生了一定的影响。除上海以外，对经济发达地区和一线城市影响比较小，刚开始政策出台后我们感觉对二、三线城市影响比较大。第四部分：境外资本、境外开发企业大规模的进入中国的房地产市场，我们一致认为，目前作为行业内部的风险，并不是市场的风险，也不是行业内部竞争的风险，更多的是来自外部因素的影响。主要是宏观调控、货币政策的一影响以及财政政策。还有一部分是来自其他行业的资本，包括境外的资本开发进入房地产业的影响。开发商已经不能按照原来的规模去继续发展和生存。很多的老总对企业的发展模式进行了探索，有的认为应该一个项目一个项目的做好，有的认为企业在这样的环境下依然可以采取什么样的方式大规模的发展，我认为都有道理，但我认为扩大规模，不能按照原来的模式发展，肯定要变化，按照原来的模式走就要缩短规模。从地产的角度来说，要更多的关注行业外的政策变化，尤其是宏观调控的变化。有两点看法：我们要从行业供需中跳出来，研究政策，这样才会对我们未来发展的道路和市场的前景看的更加清楚。昨天徐教授做了很好的例子，画了一张图，我认为地产的供需关系很大的原则是外部造成的影响，地产是高价值的产品，很难区分投资性和适用性。一个行为发生的时候，随着时间的推进，心理会产生变化，但是产品具有投资价值，使人们对产品产生很大的预期，这种预期不是来自行业内而是行业外，有很多方面的影响。在大的系统中要看这个问题，才能力把握市场的以及行业的变化。大家如期看待周期，我认为，不认为房地产行业有周期，因为越来越多的经济学的研究告诉我们，宏观经济本身就没有周期，例如金融危机，根据现在的统计，金融危机在时间上没有规律，周期出现的阶段也没有规律，这很明显，但是房地产肯定会受到宏观经济的影响。所以很难得出房地产业具有周期，在这种形势下，我们要有清晰的判断和考虑问题的前提。整体来看房地产市场是越来越成熟，行业的发展越来越规范，不管是新出的政策还是行业和市场的发展方向来看，都是不容置疑的，在这种情况下，我们作为开发商来讲，可以尊重这个规律或者认识这个规律，沿着这个方向思考问题，我们的烦恼是可以避免的。不管宏观调控是怎样的政策，包括行业的政策不是针对一个企业，也不是针对一个行业的。在这种情况下，你在整体行业受到影响的时候，要找准自己的位置，找到未来发展的方向，因为每个人的压力并不见得比你小。在这种情况下，开发商应该更加积极面对市场的压力和变化。我们对未来的房地产市场的模式的看法，整体来讲，未来的房地产市场运营模式应该会出现这么一种情况，原来的三位一体的关系，会产生一些分离，房地产投资者和管理者、运营商会出现分立，目前的90%的开发商这三个角色是统一的，随着市场的规范，渐渐的出现国际化的标准。昨天的瑞士波士顿的老总和陈总在这方面都发表了很好的观点，我个人完全赞同，随着行业的发展以及国际接轨的速度加快，行业会出现更加系统和专业化的特征。在这种运营模式下有几个特点：一、大部分的开发商面临业务转型的问题，原来同时做三件事，未来的市场中关键要找准自己要向哪里发展。前面几位老总对这个问题都提出了一些想法，大家的思路是不一样的，大家都在寻找在未来市场中的位置，多数的开发商都会作项目的运营商，这样不会有太大的规模的问题，为什么这么说？作为开发商来说，应该认认真真的将产品做好，服务做好，这是一个方面，这是大家的职业操守的问题。二、地产的产品复制的难度非常大，一个产品，最终靠一个人的想法，从一开始到最后彻底的贯彻下来，才会有成功的产品，如果划分几个阶段，流水化的作业，很难保证公共性和个性非常强的产品，达到市场的要求。在这个阶段，如果要转型为房地产运营商应该踏踏实实的将项目做好，而且操作的项目个数不要太多。我们的经验告诉我们，一个操作公司做两个以上的项目，管理压力很大，密度会跟不上。这是一类转型的情况，还有一种情况，公司会转型为房地产投资公司，跟别人一起，也会转型为房地产管理公司，因为大家的优势不同，有的一些公司在金融比较强，有一些获得土地比较强，有一些公司的判断能力比较强。有一些大公司的规模会快速的成长，有一些老总讲了他们的观点，我认为有可能，但是有前提的，在相当的阶段内，项目总投资利润率会减少，一定阶段内出现规模不经济，大的系统内你要和别人合作的。在这种情况下，你项目的投资回报率心理预期要防地，我认为如果做得好的话，可以做到自有资金的回报率，项目的速度会大幅度的提高。三、房地产的金融机构会出现。四、嫁生出一些衍生的房地产行业。发展到一定程度后就会从朝阳产业转为夕阳产业，随着行业的不断发展，企业的优胜劣汰，行业会出现饱和，产品出现饱和，未来的房地产行业，或者企业的发展方向在哪里，我一直在研究和探讨，我自己选择了一个方向，现在很多企业家，就目前操作的房地产公司都在沿着这条路走，我们完全可以和其他的行业对接。其他的很多同行都在进行有意的尝试，我认为可以和传统的行业对接，在一个项目上可以和服装行业对接，我作这个项目(时尚港)的时候，不知道服装行业是否会和我们合作，接触后引起一个非常强烈的共鸣，他们也希望将产业的资源放在一个平台上，这是一个例子，我们还可以和食品、流通、物流、旅游等行业合作，宋成也作了尝试，这样就会出现一些新的房地产产品，他们的生命力是非常强的，这些行业已经有很多年了，还在不断的发展，如果大家对接起来，产生一些新的产品，会有很强的生命力，也就没有西洋产业。五、实现方式，尤其是在近期，不是自己组建一个系统，而是采取各种各样的战略合作的方式，大家共同的建立一个系统，如果从现在往前看，开发商要求最高的是资源整合能力，以后一个阶段，对我们的要求是是否可以在新的系统中找到自己的位置。所以我从开发商的角度来讲，关键是要尽快的在新的运营模式中找到自己的定位和角度，通过业务重组和股权转让找到自己的伙伴，找到自己的运营模式的转型，从总体来看，房地产行业是新兴的行业，房地产企业只有十几年都是年轻的企业，我们能够在短的时间取得业绩是因为行业高度的发展，也收到社会各界的认可和尊重，我们也保持积极进去务实创新的行业精神。我想如果大家能够更加的冷静、平和包括更多的冷静平和和开放的话，行业的发展会更加的成熟，希望各位老总能够让你的企业沿着自己的想法发展得更好，也期望明年的博螯论坛可以和大家在相聚在一起，希望明年大家可以更加的从容和自信。2006年9月16日，2006中国房地产品牌价值研究成果暨中国房地产策划代理品牌价值研究成果在北京中共中央党校隆重发布。由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院三家研究机构共同组成的“中国房地产TOP10研究组”,自2004年开展中国房地产品牌价值研究以来，已持续进行了三年，研究成果引起了社会各界的广泛关注，对品牌企业提升竞争能力、扩大市场份额、强化行业地位发挥了重要作用。近年来特别是“国六条”及其配套政策出台以来，政府为稳定房价，加强了对房地产市场的调控力度。可以预见，今后几年土地、资金和客户等资源将逐步向有实力且有品牌价值的房地产企业聚集，品牌房地产企业的市场份额将进一步提高。与此同时，随着开发量的减少和市场集中度的提高，市场竞争将愈加激烈，开发企业在选择合作伙伴时，将更倾向于品牌服务企业。因此加强品牌建设、提升品牌价值是房地产开发企业和策划代理企业巩固市场地位、不断扩大市场份额、提高竞争力的重要手段。在此背景下，中国房地产TOP10研究组于2006年5月至9月,在总结过去两年对“中国房地产品牌价值”和“中国房地产策划代理品牌价值”研究经验的基础上，参照国际规范，结合中国房地产行业和企业的发展现状，本着“公正、客观、准确和全面”的原则，进一步完善了中国房地产品牌价值研究；对2006年中国主要大中城市500多个有较强影响力和知名度的房地产开发公司、项目和200多个房地产策划代理企业进行深入研究，形成了“2006中国房地产品牌价值研究”成果和“2006中国房地产策划代理品牌价值研究”成果。“2006中国房地产品牌价值研究”成果：2006中国房地产品牌价值研究成果显示，房地产品牌呈现六大特点。第一，品牌企业盈利能力强，资本市场溢价明显。公司品牌TOP10企业在2005年的平均销售额达39.9亿元，销售利润率达21.2%，显示出很强的盈利能力。超过半数TOP10企业已经上市，其中富力地产2005年在香港联交所上市，保利地产2006年7月在上海证券交易所挂牌上市，绿城中国2006年7月在港交所主板挂牌交易。这些房地产企业成功上市后凭借优良业绩受到广大投资者的青睐，如保利地产在7月31日的开盘价仅19.89元，但目前股价已接近30元；富力地产H股股价2005年7月14日时仅10.8元，而最高峰是48元，品牌企业在资本市场上溢价丰厚。第二，品牌跨地域经营现象普遍，混合所有制企业扩张速度较快。由于市场竞争的加剧，品牌企业跨地域扩张、谋求更大市场份额及规模化经营的现象非常明显。公司品牌TOP10企业平均进入城市达到7.5个，显示出品牌企业做大做强后谋求异地发展的趋势。这种趋势在混合所有制企业中更为明显，在进入城市超过10个的企业中，混合所有制企业占据了2/3。品牌成长速度在10%30%之间的企业最多，该区间内的企业2005年平均销售额增长率为14.9%。总的来看，混合所有制企业的品牌成长速度普遍高于国有企业，扩张速度快于国有企业。第三，品牌建设手段日趋多样化，但系统性和规范性有待加强。房地产企业的品牌建设手段主要有以下几种方式：一是社会捐赠。二是寻求专业支持。三是客户关系管理。四是社会合作。在品牌建设中，中国房地产品牌TOP10企业以“企业公民”的责任要求自己，在城市运营、健康住宅、节能住宅等方面积极配合，极大的增强了企业品牌的社会影响力，实现了从“企业品牌”到“社会品牌”的跨越。目前房地产企业在品牌建设上存在的问题主要有：一是没有确立系统的方案去指导企业的品牌建设；二是企业品牌建设不是建立在对市场现状、客户需求、企业形象的深入调查和研究上，针对性和有效性不强；三是企业品牌建设仅停留在广告宣传和社会捐赠等层面，提高了企业品牌的认知度，但未能系统有效的结合公司整体战略，对品牌美誉度和忠诚度提高有限。第四，品牌企业均有较长发展历史，品牌保护意识有待加强。两大行业领导公司品牌万科与中海地产均有逾二十年的品牌建设历史，在中国房地产行业中表现突出。在公司品牌TOP10企业中，品牌年龄平均为9.1年，半数企业在10-15年之间，15年以上的企业占20%。整体来看，只有41.6%的样本品牌；在注册了品牌的样本企业当中，24%的企业在公司成立当年就注册品牌，37%的企业则在成立7年以上才注册品牌，品牌的平均注册时间是在公司成立4.89年后，距今仅5.24年，品牌注册时间普遍偏短。由此可见，房地产企业的品牌保护意识有待加强。第五，品牌投入力度将逐年扩大，边际收益持续递减。总体来看房地产企业对2008年前行业前景的看法趋于乐观，未来房地产企业对品牌建设的投入仍存在较大上升空间，但品牌投入基本不超过当年销售额的2.2%。从销售额与品牌投入之间的线性回归方程来看，2002-2005年间，在品牌建设方面增加一元的投入，所带来的销售额增加分别为55.88元、37.22元、34.12元、29.07元；利润增加整体也呈下降趋势。这种品牌投入增加、销售额及利润增加下降的趋势反映了边际收益递减的规律。也就是说，在品牌方面的投入并不是越多越好，企业只有对品牌投入费用、投入方向和所产生的收益进行科学分析，才能做出正确的品牌建设决策。第六，品牌“三度”调查结果分析。TOP10研究组对房地产品牌的“认知度”、“美誉度”和“忠诚度”在全国及主要大中城市进行了广泛的问卷调查。调查结果显示：(1)领导企业的品牌“三度”优势依然明显，国有和混合所有制企业表现总体差异不大；(2)不同项目的品牌“三度”得分表现差异较大，但总体处于较低水平；(3)专业型企业品牌“三度”优势明显，美誉度和忠诚度尤为突出；(4)部分地方企业表现突出，远超过TOP10企业在当地的表现。中国房地产TOP10研究组根据BVA研究方法体系，对全国或区域范围内具有较强影响力和知名度的房地产开发企业和项目进行了品牌价值的量化评估，评价产生了2006中国房地产行业领导公司品牌、中国房地产公司品牌价值TOP10、中国房地产项目品牌价值TOP10、中国房地产专业领先品牌TOP10、中国区域房地产公司品牌价值TOP10和中国房地产地方项目品牌价值TOP10。2006中国房地产行业领导公司品牌：中海地产、万科分别以48.09亿元和48.2亿元的品牌价值保持中国房地产行业的领导地位。两大领导品牌在获得较高的市场份额的同时取得了良好的社会效益，品牌知名度与美誉度持续攀升。2006中国房地产公司品牌价值TOP10：国有房地产企业的优秀代表保利地产、华侨城、招商地产、绿地、远洋地产、首开、北京城建地产、农工商房产、首创置业和金融街，凭借丰富的行业经验和雄厚的开发实力，荣登TOP10国有房地产企业榜单；而合生创展、绿城、大华、富力地产、恒大地产、沿海绿色家园、阳光100、复地、仁恒和金地则以鲜明的品牌风格和创新的开发理念，在混合所有制房地产企业中脱颖而出，成为该领域的TOP10企业。2006海外在中国投资的房地产公司领导品牌：海外在中国投资的房地产公司中，新世界中国地产的内地投资历史已超过20年，为内地城市建设创造了众多典范工程。在2006年中国房地产品牌价值研究中，新世界中国地产的公司品牌价值突破30亿元，在2005年18.98亿元的基础上增长62.3%，涨幅达11.82亿元，获得“2006海外在中国投资的房地产公司领导品牌”。海外在中国投资的前10位品牌房地产公司还包括：和黄、凯德置地、汤臣、嘉里建设、新鸿基、吉宝置业、恒基、瑞安、国浩等，他们在中国房地产行业的影响力在不断扩大，在大陆投资业务的品牌价值在6亿至15亿之间，并呈逐年上升的趋势。2006中国房地产典范企业：回顾2004-2006年的中国房地产品牌研究，万科、中海地产、新世界中国地产、阳光100、大华、绿城、沿海绿色家园、首创置业、北京城建地产和金地10家企业连续三年在品牌建设中均有优异表现，并且在中国房地产品牌价值研究的成果运用上起到了示范作用，他们是中国房地产行业的品牌典范。2006中国房地产项目品牌价值TOP10：产品品牌是房地产企业品牌的重要组成部分，也是塑造企业品牌的重要手段。在2006中国房地产品牌价值研究中，金碧、保利花园、世茂滨江、金地格林、大华锦绣华城、蔚蓝海岸、翡翠城、恒联名人世家、宝龙城市广场、北辰?碧海方舟以独特的产品特性和市场盛誉，荣获“2006中国房地产项目品牌价值TOP10”。2006中国房地产专业领先品牌TOP10：房地产市场细分的发展促使中国房地产界涌现了一批以专业化开发为特征的企业；他们代表了各细分市场的最高水平，在品牌价值研究中脱颖而出。“2006中国房地产专业领先品牌TOP10”名单如下(因专业领域各有不同，此处排名不分先后)：华侨城(旅游主题地产)、新世界中国地产(城市运营)、沿海绿色家园(健康住宅)、上实地产(创意地产)、城投置地(土地运营)、中邦(文化地产)、上海城开(核心城区运营)、颐景园(园林地产)、开元(酒店地产)和宝龙集团(商旅地产)。2006中国区域房地产公司品牌价值TOP10：在对各地方具有较大影响力和知名度的房地产公司进行品牌价值量化评估基础上，研究组评选出“2006中国区域房地产公司品牌价值TOP10”。华东地区的栖霞建设、浙江国际嘉业、上海置业、江苏新城房产、中邦置业、上海正阳、浙江金昌、上海景瑞、浙江宏润和苏州中茵；华北地区的金隅嘉业、北辰实业、中新、SOHO、融创、华远、永泰、贻成、伟东置业和华翰；华南地区的雅居乐地产、卓越、融侨集团、富通地产、建发房地产、富春东方集团、佳兆业地产、联发、花样年和福建正荣；中西部地区的武汉地产集团、四川蓝光、中新、福星惠誉、长房集团、紫薇地产、金科、东方航洋、百步亭集团和协信等以较高的品牌价值成为“2006中国区域房地产公司品牌价值TOP10”的一员。2006中国房地产地方项目品牌价值TOP10：此外，荣获“2006中国房地产地方项目品牌价值TOP10”的有：华北沿海赛洛城、天津老城厢；华东旭辉、宏润花园、安亭新镇、滨江?金色海岸、凯捷利东方之珠；中西部航洋国际城、东湖天下、鲁能星城。这些项目凭借精确的市场地位、鲜明的产品特色和优良的品质成为各区域的优秀项目品牌。基于2006中国房地产品牌价值研究成果，中国房地产TOP10研究组还从“重视品牌保护，尽早注册企业和项目品牌；针对细分市场，走专业化品牌建设道路；制定实施品牌战略，促进品牌向名牌转化”三个方面，对房地产品牌建设、提高房地产品牌价值提出了中肯的建议。回眸2006：房地产行业“洗牌” 各方实力彰显沙淘尽，显真金。 都说2006年是中国房地产企业的“洗牌年”，如全国工商联房地产商会会长聂梅生在“国六条”出台不久后便语惊四座：调控新政可能导致50%开发商面临出局，并且资本向优势企业集中这是一种必然，其中包括资金和土地资源。果然，并购、融资、拿地、淘汰今年房地产行业的发展浪潮愈加汹涌澎湃。 并购潮 房地产行业的并购整合时代在2005年已然宣告来临，并在2006年进一步风起潮涌。去年年初，万科(000002.SZ)以18.57亿元收购浙江南都20%股权、上海南都70%股权、苏州南都49%股权，成为这场并购潮的带头人；今年8月，又是万科，再次以17.6亿元鲸吞南都房产集团80%股权，正式成为南都的当家人。 而被万科董事长王石称为“害群之马”的顺驰创始人孙宏斌却在今年沦为并购潮中的一个反面教材因资金链危机以10多亿元的低价将顺驰55%以上的股权拱手让给了路劲基建（1098.HK）。当然，在调控新政打压下挣扎的房地产商还有许多，而他们却为意图在这场行业整合中获取收益的实力企业腾挪出了更多机会。 天相投资顾问有限公司的分析师认为，房地产业内并购，根据其目的和效果不同，可分成战略合作型、资源重组型、业务扩张型、借机触地型等，总之，强者可以通过并购来扩展和巩固优势。 融资潮 非常时期，资金为王，房地产商正卷入融资洪流。 一边是急于登陆股市融资的，从今年7月的浙江绿城（3900.HK）、世茂房地产(0813.HK)到10月的瑞安房地产（0272.HK）、盛高置地（0337.HK），大家似乎都希望快点尝到资本市场的甜头。还有根据本报的统计，调控开始后的3个月，全国通过借壳方式上市的房地产企业就超过了30家。 另一边是已经上市的忙于再融资，如定向增发的栖霞建设(600533.SH)，发行A股认股权证的华侨城（000069.SZ)，发行短期债券的浦东金桥（600639.SH)等等。万科也非公开发行7亿股A股新股，融资42亿元。粗略计算，今年下半年来，在内地或香港上市的房地产公司再融资规模就达近200亿元人民币。 中信证券的房地产行业分析师王德勇就指出，融资能力突出的企业才是未来行业的整合者。“以后能够活下来的开发商只有三种：已经上市的、将要上市的、准备借壳上市的。”上海道邦投资管理有限公司董事总经理林荣时如此认为。 拿地潮 而对于生存发展的另一项重要资本土地，房地产商们更是不甘示弱。 在一级土地市场上，房地产商凭的是眼光和魄力。如在各地的土地出让中，热门地块往往能获得地产大腕的垂青，并不惜重金拿地。前不久，华润置地(1109.HK)经过176轮激烈较量，战胜凯德置地、万科、中海等，以15.41亿元拿下上海新江湾城C2地块；中海发展则经历73轮竞价，以4.28亿元夺得杭州滨江住宅用地。 在二级土地市场上，房地产商靠的是信息和谋略。日前本报率先曝出的万科进军上海中心区域、收购原属中房集团的陆家嘴滨江地块发展豪宅的消息便是一例；而记者近日又获悉，今年以来积极在上海布局的金地集团（600383.SH）也从中房手中购得一幅20万平方米的浦东三林土地。 上海易居房地产研究院高级评论员杨红旭认为，土地调控其实也是提高房地产行业的准入门槛，及提高行业的集中度，今后土地资源会越来越多地集中于房地产巨头。中信证券的房地产行业分析师王德勇还认为，未来的房地产业不可避免有新的进入者，但短期内不会对已经掌握了大量土地资源的企业形成威胁，而处于强势地位的房地产商没有理由降低房价，反而会利用垄断优势获取超额的利润。 淘汰潮 既然有优胜，也就有劣汰。在这一轮的房地产行业发展浪潮中，也许出现更多的还是悲凉的面孔。 在上海联合产权交易所公开的项目中，记者就发现了10多个来自各地的房地产项目的身影，有的是房地产企业股权的转让，有的是部分或全部房源的转让，更有项目土地的整体转让。上海易居房地产研究院高级评论员杨红旭表示，曾经的疯狂圈地反而使得不少开发商在如今国家紧缩银根、融资渠道收窄的情况下率先面临资金链断裂的危机，于是一部分难以为继的开发商惟有寄希望于快速变卖套现、撤离楼市伤心地。 虽然业界在未来房价升降等问题上仍然争执不下，但自宏观调控以来，有关“淘汰”的命题却已形成了众口一致的看法，如：未来是实力开发商的天下，做得小的和做得差的将被淘汰；品牌开发商将淘汰没品牌的开发商；还有快鱼吃慢鱼，专业开发商淘汰非专业开发商等。近期，房屋成本是否为商业秘密的争议再掀波澜，耐人寻味的是建设部门的一系列“表态”。 新华网北京月日电（“新华视点”记者陈芳、任会斌）新华社