物业管理基本制度与政策精讲班第18讲课件讲义.doc

物业管理基本制度与政策精讲班第18讲课件讲义（环球职业教育在线） 物业管理基本制度与政策精讲班第18讲讲义 物业管理项目投标规则 三、物业管理项目投标规则 (一)投标要求与投标文件 投标人应当具有相应的物业管理企业资质和招标文件要求的其他条件。由于物业管理项目的规模、性质、设备情况、质量要求不同，相关政策和招标人对投标人的企业资质要求也不同。因此，投标人必须达到政策或招标文件要求的企业资质等级。物业管理企业资质不符合条件的，投标文件可能被视为废标。 投标人应当按照招标文件要求的内容编制投标文件，投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件作出相应。投标文件应当包括以下内容：(1)投标函；(2)投标报价；(3)物业管理方案；(4)招标文件要求提供的其他材料。 (二)投标程序 1投标文件的送达 投标人应当在招标文件要求提交投标文件的截止日期前，将投标文件密封送达投标地点。招标人收到投标文件后，应当向投标人出具标明签收人和签收时间的凭证，并妥善保存投标文件。在开标前，任何单位和个人均不得开启投标文件。在投标文件要求提交投标文件的截止时间后送达的投标文件，为无效的投标文件，投标人应当拒收。 2投标文件的补充修改或撤回 投标文件送达后，投标人可以补充、修改或撤回投标文件，但必须在招标文件要求投标文件的截止时间前进行。投标人补充、修改或者撤回已提交的投标文件的，应当将补充、修改的内容作为投标文件的组成部分，并书面通知招标人。在招标文件要求提交招标文件的截止时间后送达的，补充或者修改的内容无效。 3投标禁止行为 为防止投标人以非法手段骗取中标，前期物业管理招投标管理暂行办法规定了以下禁止行为： (1)投标人不得以他人名义投标或者以其他方式弄虚作假，骗取中标。 (2)投标人不得相互串通投标，不得排挤其他投标人的公平竞争，不得损害投标人或者其他投标人的合法权益。 (3)投标人不得与招标人串通投标，损害国家利益、社会公共利益或者他人的合法权益 (4)禁止投标人以向投标人或者评标委员会成员行贿等不正当手段谋取中标 开标、评标和中标 四开标、评标和中标 （一）开标 (1)开标时间应当在招标文件确定的提交投标文件截止时间进行。 (2)开标地点应当在招标文件中预先确定，如变更开标地点，招标人应当事先通知 (3)开标应当在招标人、监标人、投标人和评标人到齐后公开进行。 (4)开标由招标人主持，由投标人或者其推选的代表检查投标文件的密封情况，也可以由招标人委托的公证机构进行检查并公证。经确认无误后，由工作人当众拆封，宣读投标人名称、投标价格和投标文件的主要内容。其中，招标人招标文件要求提交投标文件的截止时间前收到的所有投标文件，包括投标人对投标书的补充、修改文件，开标时都必须当众拆封。 (5)开标过程应当作好记录，由招标人存档备查。 (二)评标 1评标专家名册 房地产行政主管部门应当建立评标的专家名册，由具有经验的人员组成物业管理评标专家库。省、自治区、直辖市人民政府房地产行政主管部门可以将专家数量少的城市的专家名册予以合并，或者实行专家名册计算机联网，以被聘请。 2评标委员会 评标活动由招标人依法组建的评标委员会负责。评标委员会由招标人的代表和评标专家共同组成，成员为5人以上单数，其中招标人代表以外的物业管理方面的专家不得少于成员总数的三分之二。评标委员会的专家成员，由招标人从房地产行政主管部门建立的专家名册中采取随机抽取的方式确定。招标人的代表和评标专家与投标人有利害关系的，不得进入评标项目的评标委员会。 3评标规则 在评标过程中，评标委员会可以要求投标人进行现场答辩。 除现场答辩部分外，评标活动应当在保密的情况下进行，评标委员会应当按照招标文件确定的评标标准和方法，对投标文件进行评审和比较，然后对评标结果签字确认。 评标委员会完成评标后，应当向招标人提出书面评标报告，阐明评标委员会对各投标文件的评审和比较意见，并按照招标文件规定的评标标准和评标方法，推荐不超过3名有排序的合格的中标候选人。 (三)中标 招标人应当按照中标候选人的排序先后确定中标人。 招标人应当自确定中标人之日起15日内，向物业项目所在地的县级以上地方人民政府房地产行政主管部门备案。备案资料应当包括开标评标过程、确定中标人的方式及理由、评标委员会的评标报告、中标人的投标文件等资料。委托代理招标的，还应当附招标代理委托合同。 招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起30日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同；招标人和中标人不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议。 违反前期物业管理招标投标规定的法律责任 五、违反前期物业管理招标投标规定的法律责任 条例第五十七条规定：违反本条例的规定，住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业管理企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业管理企业的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款。 例题：物业管理招投标活动中，评标委员会由招标人的代表和评标专家共同组成，成员为5人以上单数，其中招标人代表以外的物业管理方面的专家不得少于成员总数的（ ）。 A、 1/3 B、 1/2 C、 2/3 D、 3/5（ ） 解析：C正确，评标委员会由招标人的代表和评标专家共同组成，成员为5人以上单数，其中招标人代表以外的物业管理方面的专家不得少于成员总数的三分之二 。 例题：住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业管理企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业管理企业的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处（）万元以下的罚款。 A、 2 B、 5 C、 10 D、 15 解析：C正确， 住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业管理企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业管理企业的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款。 物业承接查验制度的意义 第四节 物业承接查验制度 目前，在物业建设和管理的衔接上出现的众多问题，很大一部分原因就在于房地产开发企业和物业管理企业属于“一家人”，这种“建”、“管”不分的体制决定了物业管理从属于、依附于、受制于房地产开发，当开发项目存在问题时，处于不平等位置的物业管理公司和开发公司不可能进行正常的承接验收。 物业承接验收是物业管理的基础工作。目前，在物业管理过程中，老百姓反映强烈的质量缺陷、配套设施不完善等热点问题，多数是在开发建设阶段遗留下来的。由于建管不分，依附于房地产开发企业的物业管理企业往往无法进行严格的物业承接验收。还有一些物业管理企业一味偏重市场份额的扩大，在物业承接验收时敷衍了事。对业主的投诉，房地产开发企业和物业管理企业相互推诿。 条例规定物业管理企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验，应当与建设单位或业主委员会办理物业承接验收手续，同时规定建设单位、业主委员会应当向物业管理企业移交有关资料。 一、物业承接查验制度的意义（重点） 条例第二十八条规定：物业管理企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。现阶段，我国实行物业承接验收制度具有以下几方面的现实意义： (1)物业管理企业在承接物业项目时对共用部位、公用设施设备以及档案资料认真清点验收，各方共同确认交接内容和交接结果，有利于明确各方的责、权、利，对维护建设单位、业主和物业管理企业的正当权益，避免矛盾纠纷，都具有重要的保障作用。 (2)实行物业承接查验制度，可以督促建设单位根据规划设计标准和售房约定，重视物业共用部位、共用设施设备的建设，对提高建设质量，保障业主财产权益具有重要意义。 (3)实行物业承接查验制度，可以弥补前期物业管理期间业主大会缺位的弊端，加强物业建设与物业管理的衔接，保障开展物业管理的必备条件。而在新老物业管理企业交接时进行承接查验，有利于界定物业共用部位共用设施设备的管理责任。 物业承接查验的内容 二、物业承接查验的内容 物业承接查验活动由物业建设单位或业主委员会组织实施。建设单位选聘物业管理企业的，应当在首位业主入住之前与物业管理企业办理物业承接验收手续，并将承接查验记录作为物业管理档案。业主委员会选聘物业管理企业的，应当在原物业服务合同终止后，组织新老物业管理企业共同进行物业承接查验活动，由原物业管理企业向业主委员会办理物业移交手续，再由业主委员会与新物业管理企业办理物业承接手续。 物业承接查验包括物业管理资料移交和物业现场验收两部分： (一)物业管理资料移交（重点） 物业资料是物业管理企业对物业实施管理的重要基础。条例对此现象进行了规范，要求物业承接验收时，建设单位向物业管理企业移交下列物业资料： (1)竣工验收资料。包括竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等资料。 (2)技术资料。包括设备设施的安装、使用和维护保养等资料。 (3)物业质量保修文件和物业使用说明文件。 (4)物业管理所必需的其他资料。如物业的规划、建设的有关资料；有关房屋产权权属的资料；工程验收的各种签证、记录、证明等。 当业主成立业主大会以后，若业主委员会与新选聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效，前期物业管理合同终止，原物业管理企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会，由业主委员会将物业资料移交给新选聘的物业管理企业。 (二)物业现场验收 物业现场验收包括物业共用部位共用设施设备验收和物业管理区域环境验收两个方面。 1物业共用部位共用设施设备验收 主要涉及以下内容： (1)对给水和暖气管线做打压实验，检查各类阀闸是否灵活，各类配件、支架是否齐全完好，检查排水系统是否通畅； (2)检查相关的仪表、仪器是否齐全、完好，所有设备设施是否符合国家规定的安全标准； (3)消防、采暖、电梯等须有政府认可的专业验收合格证书； (4)空调、发电机、电梯机房、高压泵房等高噪音设备设施是否有环保验收合格证； (5)检查沟、井等附属设施是否符合规定要求。 2物业管理区域环境验收 (1)检查道路、围墙是否完整，物业管理区域的甬路是否与大市政主干道正确接通； (2)临时设施及临时用房是否拆除清理干净，场地是否平整； (3)物业区域是否建立垃圾存放处或垃圾中转站； (4)停车场是否符合交通管理部门要求，有否交通标志和减速设施； (5)绿化是否符合设计要求，草坪、花卉、乔灌木长势是否良好，有否病虫害。 物业的保修责任 三、物业的保修责任 条例第三十一条规定“建设单位应当按照国家规定的保修期和保修范围，承担物业的保修责任”。 物业保修责任是指建设单位有对物业竣工验收后在保修期内出现不符合工程建筑强制性标准和合同约定的质量缺陷，予以保证