顺驰的兴衰.ppt

顺驰的兴衰 顺驰董事长孙宏斌的传奇 1963年 出生于山西临邑 1988年 清华大学硕士毕业 同年进入联想 2年后成为联想企业发展部主管 1992年 以挪用公款罪被判刑 2003年改判无罪 1994年 出狱 50万元成立地产代理公司 1999年 天津顺驰正式成立 一 顺驰成立到失败的过程 1994年孙宏斌以二手房中介开始个人创业 1995年的香榭里小区迈开了顺驰自己开发楼盘的第一步1999年 天津顺驰正式成立2003年7月 顺驰内部召开了著名的蟒山会议 就进军全国形成一致意见 随后 顺驰开始了其全国范围内的拿地表演 2003年8月 顺驰联合天津市信托投资有限公司和天津日报报业集团作价17 515亿元拿下天津奥体配套项目 破了天津土地交易的纪录 其后 又先后取得西青柠檬酸厂和蓟县桃花园地块2003年9月 顺驰以5 97亿元将石家庄009号地块拿下 这时候进行操作的河北顺驰刚刚成立五个星期 一个月后 顺驰又在苏州工业园区以5 9亿元取得金鸡湖地块 两个月后 在南京通过拍卖以6 5亿元抢得河西奥体中心地块 顺驰手中储备的土地面积瞬间就达到1200万平方米 其中长三角就占了400万平方米2003年12月 顺驰以9 05亿元的天价拿下了北京大兴区黄村的地块 轰动京城 一时间 顺驰所到之处 地价都会大幅上升 顺驰也因此获得了 天价制造者 的称号 2004年1月又通过挂牌以27 2亿元拿下苏州工业园区地块 2004年4月 顺驰先后从郑州和洛阳取得两块土地 将触角延伸到华中地区 在此期间 又在无锡取得太湖新城地块 到2004年底 顺驰对外宣称其销售额达到了100亿元 与合生创展集团 上海绿地共同成为三家销售过百亿的企业 2004年销售额到达顶峰之后 2005年顺驰计划的200亿销售额仅实现了80亿元 并且在这一年 其旗下各大项目的潜在问题纷纷暴露出来 销售回款不畅 上市 私募等融资渠道受阻 顺驰扩张呈现 强弩之末 的态势 好景不长 国家开始加强了对房地产行业的宏观调控 房地产行业的日子日益趋紧 很多专家预言 大多数中小开发商面临被合并重组的命运 否则只有死路一条 2006年9月 顺驰 这个昔日不可一视的地产黑马竟然也被迫走上购并的前台 业界一片哗然 2006年10月 路劲基建以4 45亿港币认购顺驰中国49 的股权 其项目主要在北京 武汉 郑州 青岛等国内八个城市 2006年11月 路劲基建以3 7亿人民币收购顺驰在江苏省苏州市凤凰城项目公司全部股权 2007年1月 路劲基建以13亿港币收购顺驰40 的股权 目前路劲基建持有顺驰中国94 74 的股权 二 顺驰窘境的形成因素 1 首先 顺驰在宏观上错误地估计了形势 忽视了国家对房地产行业的调控力度 把脉政策失误 直接导致了顺驰今日骑虎难下 中国现在实行的是市场经济房屋绝大部分还是被用来自住 而不是被用来投资和投机 相比之下 中国房少人多 投资投机比例过大导致房价一再屡创新高 而真正的需求者却被高房价拒之门外 特别是在目前经济适用房遭遇诟病处境尴尬 廉租房建设尚未真正全面启动 二手房交易相对清淡的情况下 商品房成了公众置业的首选 畸高的房价导致社会不满情绪增加 政府调控因此不可避免 尽管政府的政策起初比较温和 但是在调控措施不见成效 房价继续一路高歌的情况下 政府势必出 重拳 出击 这是构建和房市 股市都是这个道理 房地产现在已经被视为国民经济发展的支柱产业 它能否健康发展成为关系国计民生的大事 国家岂有坐视不管的道理 顺驰偏偏犯了这样一个错误 谐社会的需要 这时房地产市场的问题已经上升到政治问题的高度 2 顺驰的资金命脉一直掌握在别人手里 在大规模扩张时自有资金严重不足 一直靠银行贷款维持 在宏观向好时这个致命缺欠被掩盖起来 但当调控的重拳袭来时 这个外强中干的 巨人 却不堪一击 顺驰注定迟早要崩盘的非理性扩张 启动于金融的松动疏漏 也毁灭于金融的闸门拧紧 银行一样习惯于 锦上添花 不愿意 雪中送炭 成也资金 败也资金 房地产市场最看重的资金成全了顺驰 也把顺驰逼到了崩溃的边缘 顺驰资金中相当大一部分来源于银行贷款 很多银行都有向顺驰贷款的经历 但众多银行在顺驰拖欠贷款时保持了沉默 因为一旦顺驰出事 就意味着银行大量贷款无法收回 然而无论银行是否保持缄默 事实就是事实 一旦贷款不能收回 损失由谁弥补 这是各方谁也不愿回答的问题 也正是教训所在 疯狂的扩张 不计成本的拿地 为顺驰今日的落败埋下了 定时炸弹 3 顺驰内部管理混乱 千疮百孔 顺驰掌门人孙宏斌是个传奇人物 他成名前的坎坷经历使众人把他视为 神话 然而现在企业制度中 个人崇拜毕竟不能代替正规的企业管理 管理水平低下给企业带来巨大不利影响 摩根士丹利就认为顺驰管理的规范性太差 企业发展基本上全系于孙宏斌一个人 因此顺驰的经营有较大的偶然性和风险 这也正是大摩最终放弃入股顺驰的重要原因 孙宏斌一再强调作事业要有激情 但是公司要想长远发展应该靠制度 而非激情 在用人方面 顺驰提拔了一批不到30岁的年轻才俊出任地方老总 虽然其中不乏人才 但出问题的也不在少数 房地产开发需要巨量资金 一次头脑发热的举牌竞价 就可能使整个公司陷入资金困境 最终 一批年轻的经理人黯然下课 而一些创业元老因为感到不受重用而另投他门 很多善于奉迎和一些资质平平但由于偶然因素被推上高层的人最终给顺驰带来的不是效益而是遗憾 4 工程质量 延期交付等问题同样困扰着大名鼎鼎的顺驰 2004年2月份 天津顺驰太阳城的业主在维权过程中 曾打出了 昔日全国十大名盘 今朝津门第一欺诈 这样的标语 顺驰太阳城是一个170万平方米左右的大盘 据业主反映 该项目存在三方面主要问题 一是房屋质量存在重大问题 墙体出现大量裂缝 二是偷换装修材料 聘用 马路游击装修队 进行装修 三是单方面改变规划 承诺26米的楼间距成了17米 承诺的绿地成了商住楼 规划中的停车场消失了 在顺驰全国急速扩张的同时 其项目的质量问题也随之走出天津 这方面的报道也经常见诸报端 在质量没能够充分保障的同时 即便是在拿手的 速度 上顺驰也未能贯彻始终 在交房时间上 顺驰不少项目也屡屡延期交付 工程质量低劣和延期交付等问题 使得顺驰的美誉度大大降低 美誉度和知名度不同 知名度是一个中性词 没有褒义贬义之分 只有正面的知名度才是健康向上值得提倡的 才是美誉度 遗憾的是顺驰的美誉度随着一系列负面新闻而走低 这不仅影响企业的信誉 还影响了销售 影响了贷款的银行的信心 影响了意欲加盟企业的信心 5 顺驰的发展战略与模式不符合房地产行业的发展规律 最终的悲剧无可避免 为了解决资金问题 顺驰采取所谓 地产戴尔 的商业模式 即充分利用招拍挂土地分期付款周期长达2 3年的条件 以尽量少的资金启动项目并加快开发速度 主要依靠销售回款来覆盖所有的费用 但地产和IT有着根本的不同 IT可以做出非常标准化的产品 两台电脑的配置 功能使用可以做到完全一样 无论你在哪里使用 效果都是一样的 但地产不一样 在不同的城市 不同的区域 不可能做同样的房子 顺驰忽略了产品的差异性 在一味追求市场占有的思路下 顺驰对产品的重视和打磨程度也自然严重不足 顺驰总是在强调自己的效率和速度 强调自己的企业战略和执行力 却唯独对设计和质量只字不提 对于顺驰而言 做项目只要有规模 能实现现金流 无论是何种户型 何种类型的物业都做 导致了顺驰实际缺乏核心的竞争力 从此以往 企业必然缺乏可持续发展的能力 必然使市场风险最大化 孙宏斌最早在联想的工作经历使他深受电脑行业分销的影响 这在其经营模式上可见一斑 但是这两者有着本质的区别 电脑行业的分销可以通过寻求合作伙伴加快渠道建设进而扩大自身产品的销量从而扩大市场占有份额 投入并不是很大 但地产不一样 作为资金密集性行业 地产从拿地到开发到营销宣传 每一阶段都需要大量资金 因此 我们就不难理解为什么在国家宏观调控政策趋紧之际 最先倒下的是顺驰了 三 顺驰兴衰的启示企业也应遵循 头冷脚轻八分饱 的养