江苏省物业管理条例.doc

江苏省物业管理条例（修订草案）修改建议一、第七条：四款参加业主大会行使投票权。国务院条例：找不到人的是算在多数票里，是否可在（修订草案）第七条第四款能与国务院条例对等，已防条例打架。二、在第二十条后面加一条确立业主委员会的法人地位。凡具备下列条件的业主委员会有关部门应给予法人登记；1、300户业主以上的小区业主委员会。2、经过广大业主选举并得到街道办、乡镇人民政府和物业主管部门批准或确认的业主委员会。3、有健全组织的业主委员会。4、有完善的规章制度、有健全工作机制的业主委员会。说明：几年来的工作中，我们深深感到业主委员会没有法人资格无论对外协调、对内管理都产生诸多不便和矛盾。甚至不能在银行开户，业主委员会的活动经费都无处存放。另外据报道，北京市已经对有条件的业主委员会进行法人登记了。这是提高业主委员会地位，强化管理的重要条件。三、二十条第二段结尾改成：具有一定组织能力（年龄在75周岁以下，身体健康的）业主担任（可以连选连任）。说明：为了使业主委员会成员有朝气、有活力，有办事体力，业主委员会成员最好有年龄限制。超过75岁，而又有条件的同志可以改任顾问。四、第二十三条是否可以进一步明确业主大会、业主委员会作出的决定，那些属无关，哪些属有关，二者范围是哪些？便于理解和执行。五、第二十八条应实行联席会义制度街道办负责召集能增加给予直接处置、拍板权，防上下推诿影响工作效力，便于开展工作。六、在第三十四条后面加一条小区土地使用权归小区业主所共有，任何部门和建设单位都不得擅自、无偿地占用小区共有土地建设经营性用房。凡是违反物权法、与民争利，牟利非法收入所建的经营性用房，产权归小区业主所共有。要一律、无偿地移交给小区业主，其收益用于小区住宅和专项维修资金不足。说明：此问题严重、普遍地存在机关老小区的开发、改造。这些小区维修经费绝大部分都被原来管理部门非法挪用。一边是多年老住房、道路、公共设施破损却没有一分钱维修经费。另一边是牟取大量灰色收入用于腐败，极大地损害了党和政府的形象。造成民怨沸腾、矛盾激化，甚至走上法庭，出现民告官。这是化解矛盾、安定民心，帮助小区走出困境，使其获得生存、发展的长久之计。吁请省人大审查条例时予以慎重考虑。例如：我们东西、79大院600余万元专项维修资金被机关事务管理局分三次提完。其中一部分拿去盖今世缘宾馆了。七、第六十条后面加一条物业服务企业实行财务公开。对物管费及其它物业服务收入、支出要公开、透明。定期向业主大会报告并公布上墙，接受业主和业主委员会的监督和审查。说明：目前，大部分业主对仅仅“向业主大会报告和公布上墙”很不满意，要求进行查帐或者审计。条例应该增加使广大业主放心、满意的制约办法。八、第六十五条后是否增加如下一条业主委员会与物业服务企业所签订的服务合同以3年为宜。续聘以一次为宜。说明：在工作中我们发现，物业服务企业在同一小区服务时间过长和业主之间会产生太多、无法解决的矛盾；同时也不利于竞争。只有充分利用竞争这个杠杆，才能提高物业服务质量、服务水平，提升物业服务企业素质和资质。九、第八十三条后面是否增加一条老生活区专项维修资金已经被非法挪作他用的，物业主管部门要协助业主委员会负责追要，政府要给予支持并追究相关人员的责任。说明：如上面第三条所述，这是机关老小区开发、改造过程中普遍存在的问题。这些小区