县小区建设项目申请报告 精品.doc

房地产房地产 项目申请报告项目申请报告 XX 工程咨询有限公司工程咨询有限公司 目目 录录 第一章 申请单位及项目概况 1 1 1 项目申报单位概况 1 1 2 编制依据 2 1 3 主要技术经济指标 2 1 4 项目提出背景 3 1 5 建设规模 5 1 6 工程方案 5 1 7 工程进度计划 11 1 8 投资估算 12 1 9 资金筹措 12 第二章 发展规划 产业政策和行业准入分析 13 2 1 发展规划分析 13 2 2 产业政策分析 15 2 3 行业准入分析 18 第三章 资源开发及综合利用分析 20 3 1 资源利用分析 20 3 2 资源节约措施 21 第四章 节能方案分析 25 4 1 编制依据 25 4 2 耗能分析 25 4 3 节能措施 26 第五章 建设用地 征地拆迁及移民安置分析 31 5 1 项目选址及用地方案 31 5 2 土地利用合理性分析 31 5 3 征地拆迁及移民安置分析 32 第六章 环境与生态影响分析 33 6 1 编制依据 33 6 2 环境和生态现状 33 6 3 生态影响分析及生态保护措施 33 6 4 地质灾害影响分析 38 6 5 特殊环境影响 38 第七章 经济影响分析 39 7 1 投资估算 39 7 2 经济效益分析 42 第八章 社会影响分析 45 8 1 社会影响效果分析 45 8 2 社会适应性分析 46 8 3 社会风险及对策分析 47 第九章 项目招标 49 第一章第一章 申请单位及项目概况申请单位及项目概况 1 1 项目申报单位概况项目申报单位概况 1 1 1 建设项目概况建设项目概况 项目名称 建设单位 项目性质 新建 法人代表 项目地址 1 1 2 建设单位概况建设单位概况 1 2 编制依据编制依据 1 中华人民共和国城乡规划法 20XX 2 城市居住区规划设计规范 GB50180 93 3 城市道路交通规划设计规范 GB50220 95 4 城市工程管线综合规划规范 GB50289 98 5 国家国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要 6 省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要 7 市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要 8 县国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要 9 承办单位提供的有关基础资料 1 3 主要技术经济指标主要技术经济指标 一期工程项目主要技术经济指标表一期工程项目主要技术经济指标表 序号序号指标名称指标名称单位单位数量数量备注备注 1 总占地面积亩 2 总建筑面积平方米 其中 住宅面积平方米 储藏室 车库平方米 商业楼平方米 3 项目总投资 万元 4 总销售收入 万元 5 税后利润 万元 6 财务内部收益率 税后 7 财务净现值 万元 税后 IC 10 8 投资回收期 年 税后 含建设期 9 建设周期年 1 4 项目提出项目提出背景背景 房地产业是国民经济中关联度较高的先导性 基础性产业 也是我国现阶段重要的支柱产业和消费热点 房地产产业是一个 产业关联度很高 带动性很强 对就业人口需求刺激很大的行业 繁荣的房地产市场会给金融 贸易 民族工业及上下游产业 以 及由此衍生的相关行业带来了空前的机遇与发展 随着人民生活水平的不断提高和人口的增多 现有的物资生 活状况和物质条件难于满足人们生活的需要 特别是现有的住房 条件难于满足人们生活的需要 居者有其屋 是大部分中国人家 庭观念的使然 根深蒂固的传统居家思想 使得中国现有的住房 状况和住房水平远远达不到人们生活的需求 人们的生活和住房 水平成为县委 县政府关心的重点 近年来 县坚持县城扩容 城镇做大 两区同建 三位一 体 的思路 推进城乡统筹 城乡一体 产业互动 生态宜居 促进产业向园区聚集 人口向城镇转移的目标 房地产市场发展 速度明显加快 房屋施工面积 竣工面积以及销售面积都有较大 幅度增长 总体来看 近几年 县房地产市场呈现出健康 良性 的发展态势 同时 由于区位优势及近几年房地产行业的快速发 展 县房地产行业也得到了快速发展 部分 县市民及周边市 民出于居住或投资需求 纷纷前往县城购房置业 公司以市场需求为出发点 以加快 县城市化进程为目标 根据 县整体规划 特开发 小区建设项目 公司将以 季 节景语 为创作主题 缔造四季有景 景色各异的园林小区 规 划设计突出阳光 健康 休闲主题和自然的动态设计风格 贯穿 园内的各样景观绿轴 营造出充满诗意 水趣 恬静的特色生态 园林 楼体布局错落有致且蕴含四季的韵律 通过多层 小高层 高层等自由多变的建筑组合和空间形态 形成高低交互 丰富多 变的层次更换 给人规整有序又随意轻松的美好观感 整个小区 的平面布置层次分明 错落有致 增加了景观的均好性 使每户 都双面景观 甚至端头三面景观 真正做到了户户景观 室室通 风 居住品质得到大幅提升 因此本项目的建设 不仅是 县住房建设规划内容的重要组 成部分 同时也是 县人们生活的迫切需要 项目的开发建设很 有必要 1 5 建设规模建设规模 根据项目一次规划 分期建设的原则 小区建设项目 总占地面积 亩 一期项目总建筑面积 m2 其中 地上建筑面 积为 地下建筑面积为 主要建设4号 5号 7号和8号 住宅楼 其中4号住宅楼3F 1 地下层为车库 顶上3层为住宅 用 建筑面积 5号住宅楼15F 1 底层为商业用店铺 顶 上15层为住宅用 建筑面积 7号住宅楼14F 1 底层为商 业用店铺 顶上14层为住宅用 建筑面积 8号住宅楼 6F 1 底层为商业用店铺 顶上6层为住宅用 建筑面积 1 6 工程方案工程方案 1 6 1 总图布局 小区总占地面积 亩 小区位于 整个小区呈环形 布局 小区在东侧设有主次两个入口 其中主入口位于小区东侧 偏北 次入口位于小区东侧偏南位置 小区在南侧设有1个主入 口 2个次入口 其中主入口位于小区南侧偏西 2个次入口位于 小区南侧偏东 小区在北侧设有1个步行入口 小区内道路采用 环形设计 外围设有车行道路 小区内设有步行道路 确保小区 安全 整个小区共有建筑45栋 其中 一期建设项目总建筑面积 平方米 主要建设4号 5号 7号和8号住宅楼 1 6 2 建筑设计 一期工程总建筑面积 m2 涉及4号 5号 7号和8号住宅 楼 分六个户型 框架结构 其中 4号楼地下1层 地上3层 层高3m 三个单元 每层六户 5号楼地下1层 地上15层 层 高3m 三个单元 每层九户 7号楼地下1层 地上14层 层高 3m 两个单元 每层六户 8号楼地下1层 地上6层 层高 3m 两个单元 每层六户 分配方案见下表 户型分配方案 序号序号户型户型建筑面积 建筑面积 住宅楼住宅楼 1 三室一厅一卫 108 12 2 二室二厅一卫 102 7 3 三室二厅二卫 118 1 5号 7号 4 三室二厅一卫 105 4 8号 5 二室二厅一卫 93 6 6 三层复式 192 4号 工程建筑等级一类 耐火一级 结构安全一级 抗震烈度6 度 地面 细石砼 水泥 卫生间聚氨脂防水涂料 外墙 20厚玻化微珠砂浆保温层 涂料 内墙 混合砂浆 屋面 水泥礁碴找坡 撞塑聚苯板 3厚SBS 门窗 防火门 铝合金窗 安装 给排水 采暖 通风 消防 防雷接地 强电 弱电 电视 电话 楼宇对讲 等系统的布线 1 6 3 给排水设计 1 给水系统 用水量标准指标 最高日生活用水量 240L 人 d 未预见用水量 20 项目第一期建设的住宅楼可提供 户 每户按 3 口人计算 共计 人 项目总用水量为 m3 d 年需生活用水量 万方 小区内给水由 县自来水给水管网供给 其中住宅楼六层以 下由给水管网直接供给 七至十五层采用变频调速泵进行加压供 给 室外消防供水最不利点水压不应小于 10m 水柱 2 排水系统 排污系统 根据 室外排水设计规范 生活污水量按日用 水量的 85 计算 污水总量为 m3 d 年需排水量 万方 小区排水经化粪池处理后 由小区内的污水管集中排入城区 污水管网 最终排入县污水处理厂 小区内污水以重力自流形式 排放 采用管径为 DN300mm 的钢筋混凝土圆管 雨水排除系统 结合场区地形 利用地势将雨水集中排入城 区雨水管网中 1 6 4 电力设计 电源为 县电业公司 10kv 线路 采用双电源单线环网方式 高压电缆采用 YJV22 10kV 电力电缆 高压电缆穿管直埋敷设 接入箱式变压器 低压电压为 380 220V 采用放射式接线 电缆采用 YJV22 1kV 电力电缆 由箱式变压器出线直埋地敷设至各建筑物 低压 供电半径不大于 250m 接地保护及防雷系统 各建筑物 构筑物均采用 TN C S 系 统保护接地 即进户线零线设置重复接地装置 其接地电阻应小 于 4 各建筑物 构筑物防雷接地装置的冲击接地电阻一类 二类 防雷建筑物不应大于 10 三类防雷建筑物不应大于 30 1 6 5 供热设计 供热工程采用集中供热 供热热源为 县热力公司 管道选 用无缝钢管外包聚氨脂保温材料 管道穿越机动车道 河流以及 地质条件不稳定地段时需设保护套管 按设计规范要求设置支线 井 调节井 放气井和排污井 补偿器可根据情况设在补偿器井 内或直埋 1 6 7 消防设计 消防系统主要由消防车出入口 消防通道 消防栓和消防回 车场组成 消防车出入口由社区的各出入口组成 社区内的道路 宽 4 13 米可以保证消防通道的要求 同时社区内的广场和住宅 楼间硬质铺装都能满足消防车通行和回车的要求 社区内消防栓 的设置按国家规范要求 给水干管上消防栓间距小于 120 米 不 超过 150 米半径设置一个 另外地下车库均设置自动喷淋灭火系 统 1 6 8 景观设计 住宅区环境设计强调人文特质 赋予环境以文化内涵和现代 功能 以达到情景交融 又有实用价值 健康舒适的高品质人居 环境 通过道路或共享平台将小区内各建筑联系在一起 创造出一 个人与自然和谐共生的绿色空间 真正达到了人文与自然景观相 互交融互为补充的设计宗旨 采用各具特色的植物树种 并配以各具特色的小品 满足居 民对环境的行为 心理需求 全面细致地考虑居民的各类生活活 动 并为之提供适宜 便利的场所 同时使环境具有领域感和可 识别性 道路绿化多选用常绿乔木 部分选择落叶乔木为道路行道遮 阳树种 创造 夏有荫 冬有阳 的生态空间 1 6 9 建筑系统 1 建筑设计原则 景观与观景 景向朝向的有机结合 景观与观景 住宅单体的设计在满足功能需求的同时 力求使建筑本身成 为小区和城市中的景观 同时通过合理规划 使建筑内部空间获 得最佳观景效果 朝向与景向 阳光与空气是生态住宅的有机组成部分 规划和建筑设计力 图使每个住宅单元均获得良好的朝向 取得良好的日照 通风条 件 同时在满足上述基本物理需求的同时 力图使尽量多的住宅 获得好的景向 达到朝向与景向的有机结合 2 建筑户型设计 以现代使用者行为为核心 户型设计从居住活动的客观规律出发 力求科学 合理 细 致 同时具有一定的超前性和使用弹性 设计注重在满足多样化的市场需求及对居住行为的引导作用 住宅房型功能流线清晰 动静分区明确 厅堂方正 户内功能 齐全 空调器位置等做了充分考虑 3 建筑风格 只有具有与价值感相关联的美感才是永恒 的 建筑造型设计注重塑造群体形态的可识别性 通过群体空间 组合体现整体造型艺术美 4 公建服务设施 公建服务设施以沿街商业为主 设计考虑了本居住区以及周 边社区的消费人群的活动预测 以商业小型店铺为主 使其功能 交通流线布局上在具有超前意识的前提下 能够契合当前国内实 际需求 1 6 10 其他系统设计 1 废气处理 厨房烟气经过滤净化后从集中烟道高出屋面排放 2 垃圾收集 小区内设垃圾收集站 垃圾袋装化 再由物业管理人员将垃 圾送至小区内的垃圾收集中转站 经市政环卫将垃圾外运 3 卫生防疫 设计中充分考虑到住宅的日照时间 景向朝向有机结合 4 安全防卫 1 小区内采取封闭式物业管理 主入口设安保 24 小时值 班 2 住宅楼底层设对讲式电子安全防盗门 3 住宅每户设安全防盗门 钢木分户门 4 安保值班控制室 设有直线电线可与 110 报警 1 7 工程进度计划工程进度计划 公司开发建设的 小区一期建设项目 计划总工期 为 2 年 从 20XX 年 11 月开始实施到 20XX 年 12 月结束 具体 进度安排如下 20XX 年 11 月 20XX 年 1 月 前期准备 工程设计 20XX 年 1 月 20XX 年 2 月 工程招标 20XX 年 3 月 20XX 年 11 月 土建施工 内外装修 20XX 年 12 月 竣工验收 1 8 投资估算投资估算 该项目总投资 万元 其中建安工程费 万元 设备购置费 万元 其他费 万元 基本预备费 万元 1 9 资金筹措资金筹措 项目总投资 万元 企业自筹 万元 申请银行贷款 万元 第二章第二章 发展规划 产业政策和行业准入分析发展规划 产业政策和行业准入分析 2 1 发展规划分析发展规划分析 2 1 1 项目建设符合国家 十二五 总体规划 国家国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要 指出 要进一步落实地方政府责任和问责机制 把保障基本住房 稳定 房价和加强市场监管纳入各地经济社会发展的工作目标 由省级 人民政府负总责 市 县级人民政府负直接责任 完善土地供应 政策 增加住房用地供应总量 优先安排保障性住房用地 有效 扩大普通商品住房供给 健全差别化住房信贷 税收政策 合理 引导自住和改善性住房需求 有效遏制投机投资性购房 加快制 定基本住房保障法 修订完善城市房地产管理法等相关法律法规 完善住房公积金制度 加强管理和扩大覆盖范围 加强市场监管 规范房地产市场秩序 该项目主要为安置房和普通商品房 符合 规划中提出的保障基本用房 扩大普通商品住房供给的规划内容 2 1 2 项目建设符合 省 十二五 总体规划 省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要 中提出 要加快完善市场机制和政府保障机制 促进房地产市场平稳健康 发展 努力增加有效供给 合理引导住房消费 满足多元化市场 需求 科学编制城市发展规划 合理布局商业地产开发 支持房 地产开发和建筑骨干企业做大做强 培育在全国具有较强竞争力 的大型综合性企业集团和知名品牌 提高房地产规划设计与施工 建设水平 强化建设质量 内在品质和安全保障 该项目符合 省促进房地产市场平稳健康发展的规划要求 2 1 3 项目建设符合 市 十二五 总体规划 市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要 中提出 要优化供给结构 活跃交易市场 促进房地产业健康有序发展 探索房地产经营新模式 商业房地产向综合化 集约化 高层化 方向发展 加快开发多种功能融合的大型城市综合体 加强保障 性住房 中心城区 各县市 商务楼宇 工业园区以及城中村 城边村 住房建设 该项目符合 市提出的加强保障性住房建 设 城中村 城边村 住房建设 商业房地产的发展方向等规划 内容 2 1 4 项目建设符合 县 十二五 总体规划 县国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要 中指出 要加快构筑城乡一体化新格局 加速城市开发经营 按照 整体 开发 提升形象 培育精品 完善功能 治理环境 的总体要求 提高县城规划 建设和管理水平 突破创新型城市建设 拓展县 城发展空间 加快建设要素集聚明显 基础设施良好 城市管理 到位 服务体系健全 发展特色鲜明的中心城区 加快建设经济 适用房 廉租房 公共租赁房等保障性住房 加快城中村 城边 村和棚户区改造 彻底改善居住环境 新增住宅建筑面积 230 万 平方米 该项目主要为安置房和商品房 符合 县 十二五 总 体规划和城市建设规划 2 2 产业政策分析产业政策分析 2 2 1 符合国家相关的产业政策要求 改革开放以来 我国住宅建设经历了从 安置型 到 实用 型 并逐步进入到 质量型 的发展阶段 人们对住宅的需求已 从简单的 生存型 到 适用型 的小康住宅发展到不断满足人 们日益增长的物质文化需求的 功能型 的新时期 住宅与房地产业持续快速发展 已经成为国民经济的支柱产 业 对促进经济社会发展的重要作用日益突出 受到了各级政府 的普遍关注 省住宅与房地产业工作的基本思路是 以大力实 施安康居住工程为重点 加大经济适用住房 安置住房建设力度 推进廉租住房制度建设 促进住宅与房地产业可持续发展 为推 动全省经济社会发展 构建社会主义和谐社会做出更大贡献 目前住宅产品的竞争已从区位竞争 价格竞争转向环境竞争 品牌竞争 建设高品位的住宅已成为未来住宅建设的发展方向 因此 公司充分利用 县的区位优势 政策优势 进行住宅的 开发建设 为 市民提供一处优美 舒适的居住环境 加快旧城 改造步伐 促进经济的发展 符合国家相关产业政策 2 2 2 符合国家经济发展政策 根据我国经济出现由卖方经济向买方经济转变的情况 住宅 建设作为形成新的经济增长点的重要方面 居民住房建设已成为 国家扩大内需 带动经济发展和恢复经济活力的重要措施之一 通过培育住宅消费 发展住宅建设不仅可以缓解 改善居民的居 住环境 而且还可以带动几十个相关行业的发展 并为社会提供 大量的就业机会 促进国民经济的进一步发展 项目的建设一方 面体现了社会的进步 居民生活水平的提高 同时可以改善居民 生活 居住条件 促进社区文明快速健康发展 也是节约城市用 地的重要举措 因此 小区的开发建设 无论是从政策导 向 还是从城市建设方面 都具有极强的实施价值 是政府应该 支持的建设项目之一 2 2 3 是 县城市发展和城镇化建设的需要 城镇化是一个区域现代化发展水平的一个重要标准 也是城 市建设尤其是房地产建设产生深远影响的重要因素 居民住宅是 城镇化建设的主要内容之一 其发展的动力 一方面来自城市规 模的扩大和人口自然增长对住房数量的直接需求 另一方面是随 着经济的不断发展和人们生活水平的不断提高 城市居民对改善 住房条件及居住环境的要求和愿望日益增强 为提高住宅小区建 设的现代化水平 改善城市居民居住条件 推进住宅产业现代化 和住宅更新换代 加快住宅建设 扩大内需 拉动国民经济增长 该项目的建设实施 符合城市规划的要求 有利于提高城市居民 的居住水平 有利于改善城市面貌 提升城市形象 有利于加快 城镇化建设步伐 2 2 4 房地产业宏观政策分析 1 政府宏观政策的指导在一定程度上刺激商品房市场 保 证房产市场健康发展 政府出台房改政策 取消福利分房 个人 购房数量聚增 在很大程度上刺激了商品房市场迅猛发展 2 人口城镇化 扩大了市场消费需求 随着近年来城市基 础设施建设的逐步完善 户籍制度的改革 使农村人口城镇化 城镇人口大量增加 为商品房消费市场增添了新的主力军 3 随着人均收入的增加 人民生活水平的提高 市场消费 能力逐步增强 4 银行按揭政策的出台 让大量经济实力不是很强的家庭 也步入了购房者的行业 增加了市场的需求量 5 加快城镇化进程 需要拆迁安置部分居民 需要加快安 置房建设 保障安置户的住房需求 特别是近年来国家围绕保障 性住房出台了一系列政策措施 上述情况反映了房地产市场仍蕴藏着较大的增长潜力 2 2 5 县房地产业发展现状 近年来 县房地产虽然保持了较快增长 但房地产开发建 设刚刚起步 投资规模和开发总量均较小 城镇化进程不快 对 此 新一届县委 县政府提出将城市建设列入今后一段时期的重 要内容 同时 县提出 将在 十二五 时期 加快建设经济 适用房 廉租房 公共租赁房等保障性住房 加快城中村 城边 村和棚户区改造 彻底改善居住环境 因此 随着城镇化进程 的推进 居民收入水平的逐步提高 县房地产市场仍具有较大 的发展空间 2 3 行业准入分析行业准入分析 根据 城市房地产开发经营管理条例 第二章第五条规定设 立房地产开发企业 除应当符合有关法律 政策法规规定的企业 设立条件外 还应当具备下列条件 1 有 100 万元以上的注册资本 二 有 4 名以上持有资格证书的房地产专业 建筑工程专 业的专职技术人员 2 名以上持有资格证书的专职会计人员 省 自治区 直辖市人民政府可以根据本地方的实际情况 对设立房地产开发企业的注册资本和专业技术人员的条件作出高 于前款的规定 第六条外商投资设立房地产开发企业的 除应当符合本条例 第五条的规定外 还应当依照外商投资企业法律 行政法规的规 定 办理有关审批手续 第七条设立房地产开发企业 应当向县级以上人民政府工商 行政管理部门申请登记 工商行政管理部门对符合本条例第五条 规定条件的 应当自收到申请之日起 30 日内予以登记 对不符 合条件不予登记的 应当说明理由 工商行政管理部门在对设立房地产开发企业申请登记进行审 查时 应当听取同级房地产开发主管部门的意见 第八条房地产开发企业应当自领取营业执照之日起 30 日内 持下列文件到登记机关所在地的房地产开发主管部门备案 1 营业执照复印件 2 企业章程 3 验资证明 4 企业法定代表人的身份证明 5 专业技术人员的资格证书和聘用合同 第九条房地产开发主管部门应当根据房地产开发企业的资产 专业技术人员和开发经营业绩等 对备案的房地产开发企业核定 资质等级 房地产开发企业应当按照核定的资质等级 承担相应 的房地产开发项目 具体办法由国务院建设行政主管部门制定 从房地产业的准入角度分析 项目建设符合 县鼓励发展房 地产业的政策要求 从开发商角度分析 建设单位 有限公司 注册资本 1000 万元 叁级资质 公司人员具有较为丰富的房地 产运作经验 并拥有一批技术管理人才 熟悉项目地块及周边市 场情况以及开发流程 能使本项目得以顺利实施 第三章第三章 资源开发及综合利用分析资源开发及综合利用分析 本项目属非资源开发型项目 为资源利用项目 故资源开发 此处不做论述 仅做资源利用分析 3 1 资源利用分析资源利用分析 3 1 13 1 1 土地资源土地资源 土地的合理开发利用就是必须根据土地经济的规律和土地本 身的自然规律 有效地对土地进行保护 开发 整治和利用 提 高土地利用效益 使土地生态效益 经济效益和社会效益得到有 机的统一 为了保证社会的整体利益及城市规划的整体实施 促进 县 房地产业的健康发展 必须确保城市土地获得最佳的用途 从而 取得最佳的经济效益 社会效益和生态效益 本项目利用的土地资源面积为 亩 其中 安置房建筑占 地面积 平方米 总建筑面积 平方米 含商业面积 平方米 商品房建筑占地面积 平方米 总建筑面积 平方米 含商业 面积 平方米 地下室面积 平方米 该项目用地建筑密度 容积率 及绿地率 均符合相关政策要求 用地合理 规范 3 1 23 1 2 水资源水资源 本项目不开采地下水 水源采用自来水给水管网 根据居民 生活用水和消防用水标准估算 一期项目设计居住户数 户 按 照每户 3 人测算 可居住人口 人 按每人 240L 天 年总用 水量约 万吨 其中 居民生活水用约为 万吨 年用水总量的 70 消防用水约为 万吨 年用水总量的 10 绿化用水 为 万吨 年用水总量的 15 其它用水为 万吨 年用水总 量的 5 因此 项目水资源的供给对项目建设不构成影响 3 2 资源节约措施资源节约措施 当前建设经济环保型 资源节约型社会是大势所趋 节能建 筑 可持续发展 资源配置等都要从细节入手 节约的主要内容 主要包括对国民经济可持续发展有用的所有自然和社会人文资源 作为国民经济支柱产业的房地产业 上下游带动的行业很广 占 用的各种自然及人文资源很多 在目前的经济形势下 房地产开 发中的资源节约成为建设节约型社会的重要内容之一 3 2 1 土地资源节约措施 土地 是房地产业发展的主要基础性资源 更是人类赖以生 存的稀缺性资源 从一定意义上说 节约了土地 就等于保证和 拓宽了人类生存的空间 在全球经济一体化的今天 对土地资源 的利用 已不能简单地从一个国家的视觉去考虑问题 说到底 地球只有一个 珍惜土地 保护土地 节约土地应该成为全人类 的强烈共识 作为需要占用大量土地资源的房地产业 小 区建设项目可从以下方面节能省耗 1 房屋的建筑质量可以对节约土地起到重要作用 按现行 国家政策 商品住宅房的使用寿命是 70 年 非住宅用房的使用 寿命是 40 50 年 事实上 有些城市的建筑还远没有到它们的 使用年限就被拆掉 有些是因为影响城市规划理由 有些是因为 建筑质量差而产生的危房 且不说这些危房存在的安全隐患 当 时对拆迁户进行安置和补偿时就占用的不少土地 同时 由于建 筑质量差 使用寿命短也会对土地资源造成一定程度的浪费 因 此 该项目将加强质量管理 保障在使用寿命期内建筑物不产生 危房 2 采用新型墙体材料 保护生态环境可以为节约土地起到 推动作用 传统的建筑墙体 以砖 沙 水泥为主 土砖的滥用 河沙的过度开采 小水泥厂的滥建不仅占用了大量的土地资源 还造成了严重的水土流失 植被破坏和环境污染后果 给一方经 济的可持续发展埋下了隐患 该项目将采用国家鼓励类的新型建 筑材料 以保护生态环境 3 2 2 水资源节约措施 水资源是地球上最重要的资源之一 而缺水是一个世界性的 问题 水资源的节约意义重大 水资源的紧缺已经影响到人们的 生活 人类生活中所消耗的水资源在水资源消耗总量中占着很大 的比重 在商业区规划设计中 一般很少强调雨水和污水的利用 主观上加强雨水的利用和生活污水的重复利用可以有效地节约水 资源 目前 这一技术已经成熟 并在较为发达的地区如北京 上海 天津等的一些项目中采用 在城市规划设计中 应有效推 进这一技术的利用 缓解水资源短缺的压力 例如 可以在规划 建设中设计独立的雨水收集系统 收集的雨水可以用于绿化灌溉 选用快速渗水型人行路面铺设材料 使一部分雨水作到快速渗透 缓慢蒸发 以提高小环境空气湿度 改善小环境条件 规划设计 时增加中水处理设施及用地 使部分用水经处理后可以重复使用 本案计划 1 应采用节水型工艺和设备 提高水资源利用率 降低水 源无效消耗 1 采用瓷芯节水龙头 2 建筑物 1 6 层由给水管网直接供水 充分利用管网水 头 减少水加压能耗 3 所有止回阀进口侧设有旁路小支管 DN15 试水阀 方便 定期检查它们是否失灵反向漏水 满足节水节能要求 4 卫生器具与配件采用节水型产品 2 供水系统采取防渗防漏措施 应尽最大可能减少跑 冒 滴 漏水现象 杜绝水量流失 3 区内的绿化灌溉采用地埋式喷灌和涌泉灌 在保证绿化 灌溉的基础上充分节约水资源 部分绿化浇洒用水采用建筑中水 回用 节约水资源 4 循环水理 二次水的利用等多种节水措施 提高废水的 回收率和重复利用率 5 采用节水措施后 要对水耗指标进行分析 力争达到同 类行业用水先进水平 达到高效利用水资源 提高水资源利用率 效果 6 积极开展节约水资源的宣传 提高人们的节水意识 自 觉建设节水型社会 7 安装计量表 便于管理和考核 第四章第四章 节能方案分析节能方案分析 能源是社会发展和提高人民生活水平的重要物质基础 长期 以来我国的能源供应一直十分紧张 严重制约经济的发展 建筑 能耗包括直接能耗和间接能耗 建筑能耗占总能耗的 30 40 建筑节能是整体节能工作的重点 搞好建筑节能工作对节约能源 和保证国民经济持续健康发展有重要的现实意义 是实现可持续 发展的重要手段和根本措施 4 1 编制依据编制依据 1 中华人民共和国节约能源法 20XX 年 10 月 28 日公布 2 民用建筑节能设计标准 采暖居住建筑部分 JGJ26 95 3 居住建筑节能设计标准 DBJ04 242 20XX 4 建筑照明设计标准 GB 50034 20XX 5 国家颁布的现行有关节能和合理利用能源政策的有关规 定及标准 4 2 耗能分析耗能分析 本项目耗能主要包括用水 用电和用天然气 能耗状况详见 下表 能耗状况一览表能耗状况一览表 计量单位计量单位年耗量年耗量 序号序号 主要能源和主要能源和 耗能工质名称耗能工质名称 实物单位实物单位折标煤系数折标煤系数实物量实物量 年耗量折标煤量年耗量折标煤量 T 1电万 kW h0 1229kg kw h 2水万 m30 0857kg m 3天然气m31 2143kg m 4热力GJ0 03412t GJ 合计合计 该项目一期共有 户 每户按月消耗电量 120kw h 计算 一年 共消耗电量 万 kw h 该项目一期年消耗水量 万 m3 每户每 月用气量按 20m3计算 年消耗量为 m3 根据 县的气候条件 及小区的建筑结构该小区单位面积采暖热指标采用 40w 该 项目地上建筑面积为 则该小区的采暖设计热负荷为 KW 全年供热按 120 天计算 则全年采暖耗热量为 GJ 4 3 节能措施节能措施 4 3 1 建筑热工节能设计 1 对建筑的总平面布置 建筑平面 立面 剖面形式 太 阳辐射 自然通风等气候参数对建筑能耗的影响进行分析 也就 是在冬季最大限度地利用自然能来取暖 多获得热量和减少热损 失 夏季最大限度地利用自然能来降温冷却 以达到节能的目的 2 建筑物朝向选择的原则是冬季能获得足够的日照并避开 主导风向 夏季能利用自然通风并防止太阳辐射 3 住宅建筑物的体形系数控制在 0 3 以内 减少建筑物外 维护面积 以达到节能目的 4 屋面 外墙 楼梯间 阳台采用聚苯板保温材料 窗户 可采用塑钢单框双玻或中空玻璃 门窗保温构造应采用气密性良 好的外窗 包括阳台门 其气密性等级为 3 级 执行国家标准 建筑外窗气密性能分级及检测方法 GB T7107 20XX 规定 5 控制窗墙面积比 减少窗的散热量 建筑物窗户面积不 宜过大 不同朝向窗墙面积比 北 西北面窗 0 25 东 西 西南 东北向窗 0 30 南 东南向窗 0 35 在立面设计时应 考虑节能对窗户面积大小的限值 为增强居住建筑围护结构的隔 热性能 改善夏季内热环境 外窗开启面积不宜小于所在房间地 面面积的 8 6 住宅节能设计规定性指标不超过节能限值 4 3 2 采暖 通风设计 l 设计集中采暖系统时 管道沿道路下埋设 并分别设置 室温调控装置 2 采暖管道采用聚胺脂泡漠保温材料直埋敷设 散热器外 表刷非金属性涂料 因地制宜地采用明装和暗装方式 3 集中采暖系统供水或回管的分支管路上 设置水力平衡 装置 4 冬季最大限度地利用自然热来取暖 多获得热量和减少 热损失 夏季最大限度地减少并利用自然能来降温冷却 以达到 节能的目的 5 管道保温 加调节阀来控制温度 4 3 3 节水设计 l 合理限定配水点的水压 根据建筑给水系统超压出流的实际情况 合理确定给水系统 的压力 减少超压出流造成的隐形水量浪费 当水压大于一定限 制时应采取减压措施 如设置减压阀 减压孔板或节流塞 2 推广使用优质给水管材 根据建筑和给水性质 选择合适的优质给水管材 如聚丁烯 管 铝塑复合管 高密度聚乙烯管等新型管材 避免因管道受腐 蚀污染水质造成的水浪费 3 提高管材 附件和施工质量 严格控制跑冒滴漏 4 采用节水龙头和节水器具 5 采用节水的景观和绿化浇灌设计 如景观用水不使用市 政自来水 尽量利用河水 收集的雨水或再生水 绿化浇灌采用 微灌 喷灌等节水措施 4 3 4 电器节能设计 l 减少线路损耗 变电所应尽可能地靠近负荷中 也以减少供电半径 选择电 阻小的导线 合理确定导线截面积 尽可能减少导线长度 2 提高供配电系统的功率因数 功率因数提高了可以减少线路无功功率的损耗 从而达到节 能目的 主要措施有 1 减少用电设备无功损耗 提高用电设备的功率因数 2 用静电电容器进行无功补偿 电容器可产生超前无功电 流抵消用电设备的滞后无功电流 从而达到提高功率因数同时又 减少整体无功电流 3 照明的节能设计 照明节能设计就是在保证不降低作业面视觉要求 不降低照 明质量的前提下 力求减少照明系统中光能的损失 从而最大限 度的利用光能 通常的节能措施有以下几种 1 充分利用自然光 使之与室内人工照明有机地结合 从 而节约人工照明电能 2 在满足照明质量的前提下 有效控制单位面积灯具安装 功率 一般房间 场所 应优先采用高效发光的荧光灯 如 T5 T8 管 及紧凑型荧光灯 3 推广使用低能耗 性能优的光源用电附件 如电子镇流 器 节能型电感镇流器 电子触发器以及电子变压器等 公共建 筑场所内的荧光灯宜选用带有无功补偿的灯具 紧凑型荧光灯优 先选用电子镇流器 气体放电灯宜采用电子触发器 4 改进灯具控制方式 采用节能型开关或装置 根据照明 使用特点可采取分区控制灯光或适当增加照明开关点 走道 楼 梯等人员短暂停留的公共场所可采用节能自熄开关 第五章第五章 建设用地 征地拆迁及移民安置分析建设用地 征地拆迁及移民安置分析 5 1 项目选址及用地方案项目选址及用地方案 5 1 1 项目选址 小区建设项目选址于 县 路东侧 南侧 规划 总占地面积 亩 5 1 2 土地现状与相关规划 1 该项目为净地出让 不涉及拆迁 地势平坦 地质情况 良好 目前已完成三通一平和地质勘查 做好施工前的各项准备 2 小区用地在交齐土地出让金 取得使用权后即进行开发 建设 小区建设突出以人为本 尽量利用现有的条件和资源 充 分利用项目规划地区现有的土地 水资源 地形地势 交通条件 配套服务条件和劳动力资源 降低小区的成本 5 2 土地利用合理性分析土地利用合理性分析 本项目的建设经过土地部门和规划部门的审批 符合国家和 地方的相关政策要求 在占地范围的建设商业 居住建筑及其相 关配套设施 各项用地平衡指标满足 城市居住区规划设计规范 本期项目的建设符合城镇建设发展 提高了当地农民生活水平 同时也提高了土地利用率 节约土地资源 随着 县经济的不断发展 以及县城基础设施建设力度的不 断加大 齐全的生活配套设施 舒适的生活居家环境 将吸引大 量的购房者前来购房 居住 并且 县具有良好的人文 风景及 古文化资源 投资吸引力将进一步加强 该区域内的人流量将急 剧增加 使得该区域内现有的和即将建成的商业配套设施的经济 效益被充分聚集和放大 该区域内的土地利用市场价值也将被充 分体现 综上所述 项目建设符合 县总体规划 符合土地利用总体 规划 建设用地具有合理性 5 3 征地拆迁及移民安置分析征地拆迁及移民安置分析 项目总占地面积 亩 为净地出让 不存在着拆迁问题 第六章第六章 环境与生态影响分析环境与生态影响分析 6 1 编制依据编制依据 中华人民共和国环境保护法 中华人民共和国水污染防治法 中华人民共和国大气污染防治法 污水综合排放标准 GB8978 96 环境空气质量标准 GB3095 1996 大气污染物综合排放标准 GB16297 1996 建筑施工场界噪声限值 GB12532 90 6 2 环境和生态现状环境和生态现状 项目用地地形完整 场地稳定 地表未发现不良地质作用 适宜兴建高层的建筑物 本项目的区域环境质量较好 目前地块 的区域环境空气质量良好 场界各测点昼 夜噪声监测值均低于 城市区域环境噪声标准 GB3096 93 中相应的标准限值 说明 本区域声环境质量现状良好 达到环境功能要求 6 3 生态影响分析及生态保护措施生态影响分析及生态保护措施 本项目的建设营造了适宜居家生活的舒适环境 而本项目绿 化及环境工程的实施 与周边环境协调一致 很好地改善了区域 的环境质量 因此本项目的建设对项目地块本身乃至周边区域环 境生态的改善是非常有利的 以下对项目建设期和运营期的环境 影响进行分析 并提出防治措施 6 3 1 施工期环境影响及防治 1 污水 主要是施工过程的建筑污水 污水排放须符合 污水综合排 放标准 GB8978 1996 一级标准 污水管应与社区污水管线 城 市下水管线连接 确保排污通畅 严禁施工污水向临近的水域排 放 施工废水对环境影响不大 2 废气 施工期间运输车辆及施工机械排放的废气中含有 CO NO2 等污染物 通过类比分析 废气的影响范围在附近 50 100m 内 100m 外基本无影响 3 扬尘 工程基地开挖 施工过程 材料装卸 运输车辆行驶造成的 扬尘均会造成粉尘污染 因此在施工过程中要加强对地基开挖的 施工管理 对车辆轮胎实施保洁措施 避免沿途撒落泥土 天气 干燥应定期实施洒水降尘 建筑工地原材料露天堆放时要覆盖 施工场地须设置临时隔离墙 4 固体废弃物 施工产生的废弃土方 建筑垃圾等 如管理不当会影响施工 区周围景观 并有碍道路通行 建议本项目废弃钢铁统一收集 交由回收公司回收 施工建筑弃渣及弃土由城管局审批后 运至 指定地点堆放 运输车辆要覆盖蓬布以防止废弃物洒落造成二次 污染 施工结束后应及时清运因施工产生的固体废弃物 并妥善 处置 因施工给绿化造成破坏的 要恢复植被 5 噪声 各种施工机械的施工噪声及建材 建筑弃土运输车辆行驶 装卸时发出的噪声对附近环境影响较大 为减少施工期产生的噪 声污染 必须加强施工管理 合理布局施工设备 合理安排施工 时间 对高噪声施工设备采取必要的减振 降噪处理 在中午 12 30 14 30 和夜间 22 00 次日 6 00 禁止施工 如因工艺需要在夜间施工的 必须取得有关部门的批准 方可施 工 6 室内环境污染控制 为预防和控制建筑材料和装修材料产生室内环境污染 保障 业主健康 项目建设必须依照 民用建筑工程室内环境污染控制 规范 GB30325 20XX 要求进行 材料选择 a 粘合木结构所采用的胶粘剂可能会释放出甲醛 以游离甲 醛释放量不大于 0 12mg m3的标准进行控制 b 壁布 帷幕等经粘合 定形 阻燃处理后 可能会释放出 甲醛 游离甲醛量也不应大于 0 12mg m3 c 由于沥青类防腐 防潮处理剂会持续释放出污染严重的有 害气体 严禁用于室内木地板及其他木质材料的处理 d 预防织物和木材用阻燃剂释放氨气造成污染 e 脲醛树脂泡沫作为室内保温 隔热 吸声材料时会持续 释放出甲醛气体 本项目应考虑采用其他类型的材料代替 工程施工 a 室内装修工程所采用的稀释剂和溶剂按国家标准 涂装作 业安全规程 GB7691 第 2 1 节的规定 禁止使用含苯 包括工业 苯 石油苯 重质苯 不包括甲苯 二甲苯 的涂料 稀释剂和 溶剂 b 严格遵守国家标准 涂装作业安全规程 涂漆前处理工 艺安全及其通风净化 GB7692 1999 第 5 2 8 条 涂漆前处理作 业中严禁使用苯 和第 5 2 9 条 大面积除油和清除旧漆作业中 禁止使用甲苯 二甲苯和汽油 施工人员在施工过程中使用的涂料 胶粘剂 处理剂和 溶剂后应及时封闭存放 使用剩余的废料及时清出室内 不在室 内用溶剂清洗施工用具 6 3 2 运营期环境影响及防治 项目建成后 小区居民日常生活产生的生活垃圾 生活污水 等按国家规定的标准要求进行处理 由小区物业管理公司全权负 责 采取以上措施后 可以有效地防止居民日常生活产生的生活 垃圾及生活污水对环境造成的影响 垃圾处理的主要措施是 设区内按功能区域或建筑区域划分 垃圾清理服务区 设置不影响室内外景观的密封式垃圾收集器 采用全密闭式的垃圾收集运送小车和运输车 规划固定的垃圾收 集运送通道 将垃圾运送至指定的处理地点 6 3 3 其他环境保护措施 严格遵照国家有关环保的法律法规和标准 并采取切实可行 的措施 项目对环境的污染可以控制在限值范围内 1 建筑环保措施 采用新型墙体材料 减少对土地资源的消耗 在装修工程中 采用环保型装饰材料 如环保型建筑涂料 减少有害物质的扩散 外墙装修避免大面积的镜面玻璃的应用 以防止对城市及交通环 境的光污染 2 给排水环保措施 排水系统采用雨污分流排水体制 选用可防止污水渗漏及粪便发酵后停留时间长 清挖周期长 等优点的三级钢筋砼化粪池 化粪池进出口采用 FRP PVC 玻璃钢复合水封管件 确保安 装 使用质量 防止大量发酵臭气窜入室内 阻止蛆虫爬入管道 避免漂浮气体固体两项污物堵塞化粪池出口管段 3 电气环保措施 选用低噪音 低闪烁 电磁辐射和电磁干扰满足标准要求的 电器设备及照明灯饰 提倡绿色照明 确保环境清洁 选择合理的电气设备及供电方案 提高供电质量 减少因供 电质量引起的噪音污染 6 4 地质灾害影响分析地质灾害影响分析 勘察资料表明 本项目所在地块地质情况稳定 项目地质情 况适宜项目建设 根据 中国地震动参数区划图 GB 18306 20XX 本工程按基本烈度 6 度进行抗震计算 6 5 特殊环境影响特殊环境影响 本项目地块内部及周边无历史文化遗产 自然遗产 风景名 胜和自然景观等特殊环境 因此项目建设不会对这些特殊环境产 生影响 若施工过程中发现有文物 古迹等 则按国家相关法律 法规执行 第七章第七章 经济影响分析经济影响分析 7 1 投资估算投资估算 7 1 1 建安工程费用估算说明 根据工程方案设计 参考估算指标结合市场价确定各项工程 单方造价指标 其投资规模如下 1 1 号住宅楼 总建筑面积 m2 包括土建 给排水 采暖 电气 弱电 等 根据同类建筑结合 县市场价取综合平均价格按 元 m2估 算 合计 万元 2 2 号住宅楼 每栋总建筑面积 m2 包括土建 给排水 采暖 电气 弱电等 根据同类建筑结合 县市场价取综合平均价格按 元 m2估算 共计 万元 3 3 号住宅楼 总建筑面积 m2 包括土建 给排水 采暖 电气 弱电 等 根据同类建筑结合 县市场价取综合平均价格按 元 m2估 算 合计 万元 4 6 号住宅楼 总建筑面积 m2 包括土建 给排水 采暖 电气 弱电 等 根据同类建筑结合 县市场价取综合平均价格按 元 m2估 算 合计 万元 该项目一期土建共需 万元 7 1 2 设备购置费 水泵 16 台 按 900 元 台 合计 1 44 万元 电梯 16 部 按 17 万元 部估算 合计 272 万元 7 1 3 其它费用估算说明 1 该项目占地 亩 征地费用按 万元 亩计算 共 万元 2 城市建设配套费 按 元 平方米估算 共计 万元 3 建设单位管理费 按建安工程费用的 2 估算 共计 万 元 4 勘查设计费 按建安工程费用的 1 估算 共计 万元 5 工程监理费 按建安工程费用的 1 8 估算 共计 万元 6 工程保险费 按建安工程费用的 1 2 估算 共计 万元 7 劳保统筹费 按建安工程费用的 2 2 估算 共计 万元 8 基本预备费按建筑工程费 设备购置及安装费及工程建 设其他费用的 8 计算 7 1 4 投资估算结果投资估算结果 该项目总投资 万元 其中建安工程费 万元 设备购置 费 万元 其他费 万元 基本预备费 万元 具体估算详见下 表 虹康苑小区住宅楼建设项目 二期工程 投资估算表虹康苑小区住宅楼建设项目 二期工程 投资估算表 序号序号工程项目工程项目单位单位数量数量平均单价 元 平均单价 元 合价 万元 合价 万元 一一建安工程费建安工程费 二设备购安费设备购安费 三三其它费用其它费用 1 征地费用亩 万元 亩 2 城市建设配套费 元 3 建设单位管理费建安工程费用的2 4 勘察设计费建安工程费用的1 5 工程监理费建安工程费用的1 8 6 工程保险费建安工程费用的1 2 7 劳保统筹费建安工程费用的2 2 四四基本预备费 五五工程总投资工程总投资 7 2 经济效益分析经济效益分析 7 2 1 编制依据编制依据 1 国家计委 建设部颁发的 建设项目经济评价方法与参 数 第三版 的有关规定进行评价 2 有关税收及财务指标依据国家现行税法及财务会计制度 3 县有关市场行情 4 企业