律师解释商品房买卖合同.doc

法学论文建设部、国家工商行政管理局制定的商品房买卖合同示范文本律师释义作者：姚万朝 律师 时间：2010年11月22日目前国内大部分城市房地产市场上通行使用的商品房买卖合同都是以商品房买卖合同示范文本（编号：GF-2000-0171）为指导范本进行操作的，商品房买卖合同示范文本（编号：GF-2000-0171）是在1995年版本的基础上进行修订和完善，由中华人民共和国建设部和国家工商行政管理局联合制定并颁行的。所谓示范文本严格说虽然只是一种参照、指导、提倡上的意义，但在实践中一般都成为了房产交易行为中必要并唯一的应用文本。需要指出的是，鉴于中国房地产市场尤其是商品房市场的迅速发展和各地政府在商品房销售市场管理实践中发现的诸多因商品房买卖合同产生的法律和政策问题，有些地方政府已经开始施行或正在修定新的商品房买卖合同示范文本，以期从房产交易的源头上治理和规范行业的发展，减少因此而产生的房产交易纠纷。可喜的是，地方新版的商品房买卖合同示范文本都在规范房地产开发企业的经营行为的问题上作出进一步的明确的表示，从而加强了对购房者交易风险的控制能力，在立场鲜明地维护购房者的利益的同时，也为房地产行业的发展创造了良好的竞争环境。考虑到更多的省、市地方依然是以商品房买卖合同示范文本（编号：GF-2000-0171）为实际操作范本，下面将以商品房买卖合同示范文本（编号：GF-2000-0171）为参照文本逐条详解。【原文】商品房买卖合同说明1、本合同文本为示范文本，也可作为签约使用文本。签约之前，买受人应当仔细阅读本合同内容，对合同条款及专业用词理解不一致的，可向当地房地产开发主管部门咨询。2、本合同所称商品房是指由房地产开发企业开发建设并出售的房屋。3、为体现合同双方的自愿原则，本合同文本中相关条款后都有空白行，供双方自行约定或补充约定。双方当事人可以对文本条款的内容进行修改、增补或删减。合同签订生效后，未被修改的文本印刷文字视为双方同意内容。4、本合同文本中涉及到的选择、填写内容以手写项为优先。5、对合同文本【】中选择内容、空格部位填写及其他需要删除或添加的内容，双方应当协商确定。【】中选择内容，以划方式选定；对于实际情况未发生或买卖双方不作约定时，应在空格部位打，以示删除。6、在签订合同前，出卖人应当向买受人出示应当由出卖人提供的有关证书、证明文件。7、本合同条款由中华人民共和国建设部和国家工商行政管理局负责解释。【律师释义】 说明第二条通过对“商品房”含义的界定明确指出了该商品房买卖合同的适用范围。其一，房屋必须是房地产开发企业开发建设并出售的，也就是说企业必须具备相应的房地产开发经营资质；其二，二手房买卖因其个案差别较大，一般不适用于本示范文本。第三、四、五条明确了商品房买卖合同的填写方法和注意事项。尤其需要注意的是合同中手写部分为优先项（约定优先，效力优先），在实践中往往表现为开发商通过打印机套打格式合同的形式，打印的文字内容都会出现在下划线的上方，是比较容易识别的。其中选择项有“【】”和“”两种形式，“【】”操作是直接在其内容文字上打“”，“”则是要么直接填写约定内容，要么在上面打“”。也就是说，示范合同文本为房地产开发企业和购房人双方自愿约定条款内容留有了足够大的空间，而恰恰是这些空白项和选择项正是需要开发商和购房人双方自愿平等协商的内容，开发商套打在合同文本上的内容也仅仅表示了开发商单方的约定意愿，购房人应尤其对此加以注意。第六条所指的开发商应提供的有关证书和证明文件是指国有土地使用权证、国有土地规划许可证、建筑工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证。取得上述五证是开发商进行商品房预售的前提。【原文】商品房买卖合同（合同编号：）合同双方当事人：出卖人： 注册地址：营业执照注册号：企业资质证书号：法定代表人：_联系电话：邮政编码：委托代理人：_地址：邮政编码：_联系电话： 委托代理机构：注册地址：营业执照注册号：法定代表人：_联系电话：邮政编码：买受人：【本人】【法定代表人】姓名：_国籍【身份证】【护照】【营业执照注册号】【】 地址：邮政编码：_联系电话： 【委托代理人】【】姓名：_国籍： 地址：邮政编码：_电话：根据中华人民共和国合同法、中华人民共和国城市房地产管理法及其他有关法律、法规之规定，买受人和出卖人在平等、自愿、协商一致的基础上就买卖商品房达成如下协议：【律师释义】此部分列明了买卖双方的基本情况。主要的问题在于买受人需要详尽真实地填写自己的情况，尤其是身份证号码（笔误错写会导致您浪费宝贵时间往返售楼部、按揭银行、公证处等地若干次）、住址和联系电话（很重要，这是开发商或按揭银行与您保持联系和有效通知的唯一信息来源）。【原文】第一条项目建设依据。出卖人以_方式取得位于_、编号为_的地块的土地使用权。【土地使用权出让合同号】【土地使用权划拨批准文件号】【划拨土地使用权转让批准文件号】为。该地块土地面积为_，规划用途为_，土地使用年限自_年_月_日至_年_月_日。出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，【现定名】【暂定名】_。建设工程规划许可证号为_，施工许可证号为。【律师释义】 国有土地使用证是开发商只有按程序支付全部土地使用权出让金之日起30日内，持土地使用权出让金支付凭证，按规定向出让人申请办理土地登记，领取国有土地使用证，取得出让土地使用权，才能获得合法的开发资格。建设工程规划许可证是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证，是建设单位建设工程的法律凭证，是建设活动中接受监督检查时的法定依据。没有此证的建设单位，其工程建筑是违章建筑，不能领取房地产权属证件。在购房现场需要审验开发商相关证书和批准文件的原件，还应该逐项检查，包括编号、经营范围、销售许可证的号码、批准的机构以及销售的方式等，是否与现行的销售状况一致。有些开发商开发了几个项目，但有了一个项目的证书，不代表所有楼盘都让销售。所以查看证书时要看看用地单位、建设单位、销售单位是否与售楼单位一致。 一些开发商并未交齐全部土地出让金，那么他所领取的土地使用证就是临时的，销售许可证的范围就只能是规划项目的部分楼体，或者部分楼层。对于购房者来说可能出现的风险是：如果开发商只有临时土地使用证，比如说，他交了50%的土地出让金，就不可能向别的开发商一样拥有70年土地使用权，那么购房者所得到的产权证就会出现问题。【原文】第二条商品房销售依据。买受人购买的商品房为【现房】【预售商品房】。预售商品房批准机关为_，商品房预售许可证号为_。_。_。【律师释义】 商品房销售(预售)许可证是市、县人民政府房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准文件。其主管机关是房管局，证书由房管局统一印制、办理登记审批和核发证书。开发商在销售商品房时，如该房屋已建成，还应持有房屋所有权证书。购房者如需调查房屋的建筑质量，还可查验开发商的相关工程验收证明文件。 该条有“现房”和“预售商品房”两个选择项。“现售”是指所售商品房已竣工验收合格并符合交付条件，“预售”是指正在建设中尚未竣工验收的商品房“现售”与“预售”的约定条件不同，双方的权利义务不同，承担的法律责任也不同。 一个项目的销售许可证既可以按楼座发，也可以根据物业的具体情况按楼层发。同一项目的不同楼座办证虽有先后之别，这一点尤其需要购房者注意。【原文】第三条买受人所购商品房的基本情况。买受人购买的商品房（以下简称该商品房，其房屋平面图见本合同附件一，房号以附件一上表示为准）为本合同第一条规定的项目中的：第_【幢】【座】_【单元】【层】_号房。该商品房的用途为_，属_结构，层高为_，建筑层数地上_层，地下_层。该商品房阳台是【封闭式】【非封闭式】。该商品房【合同约定】【产权登记】建筑面积共_平方米，其中，套内建筑面积_平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积_平方米（有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二）。_。_。【律师释义】首先本条所涉及的房地产专业术语需要作简单的介绍：“幢”是指一座独立的、同一结构的、包括不同层次的房屋；“层高”是指上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离。也就是一层房屋的高度。在1987年发布的住宅建筑模数协调标准中，明确规定了砖混结构住宅建筑层高采用的参数为：2.6米、2.7米、2.8米；“结构”主要分为钢、钢筋混凝土结构、钢筋混凝土结构、混合结构、砖木结构、其他结构等；“封闭阳台”建设部住宅建筑设计规范中，对封闭阳台的定义是“栏板以上全部用玻璃窗围闭的阳台。”非封闭阳台是指封闭阳台外的阳台。（在签订购房合同时，如果以套内建筑面积计价，全封闭阳台全部面积都计入房屋面积；未封闭阳台一半面积计入房屋面积） “建筑面积”是指成套的建筑面积总和。计算方法是套内建筑面积加共有建筑分摊面积；“房屋的产权面积”房屋的产权面积系指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。房屋产权面积由直辖市、市、县房地产行政主管部门登记确权认定。“套内建筑面积”由套内房屋的使用面积，套内墙体面积，套内阳台建筑面积三部分组成。“共有建筑面积”(公有建筑面积)共有面积的内容包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）水平投影面积一半的建筑面积。独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室，管理用房，作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积。共有建筑面积的计算方法是整幢建筑物的建筑面积扣除整幢建筑物各套套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室、管理用房、以及人防工程等建筑面积，即为整幢建筑物的共有建筑面积。“分摊的共有建筑面积”根据建设部商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则(试行)规定，各套(单元)分摊的公用建筑面积公用建筑面积分摊系数套内建筑面积，而公用建筑面积分摊系数整栋建筑物的公用建筑面积整栋建筑物的各套内建筑面积之和，其中，整栋建筑物的公用建筑面积等于整栋建筑物的建筑面积扣除整栋建筑各套(单元)套内建筑面积之和，并应扣除整栋楼不应分摊的建筑面积。“房屋层数”是指房屋的自然层数，一般按室内地坪0以上计算；采光窗在室外地坪以上的半地下室，其室内层高在2.20m以上（不含2.20m）的，计算自然层数。房屋总层数为房屋地上层数与地下层数之和。假层、附层（夹层）、插层、阁楼（暗楼）、装饰性塔楼，以及突出屋面的楼梯间、水箱间不计层数。本条有“约定面积”和“产权面积”的选择项，在预售合同中，都会选择“约定面积”。根据现行法律和政策规定，购房者与发展商是可以协商确定公摊面积。如果双方协商一致，公摊面积完全可以约定。 为保障保障购房者的权益，避免不必要的纠纷，在签订本条内容时应尽量应用规范房地产专业术语。 本条中尤其需要注意的是对“公摊面积”的认识和理解，商品房公用建筑面积的分摊以幢为单位，每套商品房应分摊的公用建筑面积按其套内建筑面积占该幢楼各套套内建筑面积之和的比例确定。为整幢商品房服务的公用建筑面积，由该幢楼各套商品房分摊；为局部范围服务的公用建筑面积，由受益的各套商品房分摊。多次分摊公用建筑面积的，分别计算分摊系数。各套商品房应分摊的公用建筑面积，为各次分摊的公用建筑面积之和。公用建筑面积分摊后，不划分各套商品房摊得建筑面积的具体部位，任何人不得侵占或改变原设计的使用功能。所谓的的使用率是套内使用面积与建筑面积之比。一般情况下设计合理的楼房使用率，高层塔楼住宅约在72%75%之间，高层板楼住宅约在78%80%之间，多层住宅建筑约在85%左右。购房者买楼前可先通过计算自己所买房子的使用率，来判断房子的设计和价格是否合理。【原文】第四条计价方式与价款。出卖人与买受人约定按下述第_种方式计算该商品房价款：1、按建筑面积计算，该商品房单价为（_币）每平方米_元，总金额（_币）_千_百_拾_万_千_百_拾_元整。2、按套内建筑面积计算，该商品房单价为（_币）每平方米_元，总金额（_币）_千_百_拾_万_千_百_拾_元整。3、按套（单元）计算，该商品房总价款为（_币）_千_百_拾_万_千_百_拾_元整。4、 _。【律师释义】 本条为三个选择项，直接关系到商品房价款的计算，至为重要。按前述建筑面积和套内建筑面积的定义，可以很清楚地得知每种计算方法的来龙去脉。而“按套（单元）”的计价方式一般不会出现在普通的商品房买卖合同中。 套内建筑面积计价是有其优点的，套内建筑面积能够分套测量，发展商难以在套内建筑面积上做文章。套内建筑面积计价实际上对售价高低没有任何影响。因为发展商在售房时，还是按其认定的建筑面积计价，然后将这个价格再换算成相应的套内建筑面积价格。【原文】第五条面积确认及面积差异处理。根据当事人选择的计价方式，本条规定以【建筑面积】【套内建筑面积】（本条款中均简称面积）为依据进行面积确认及面积差异处理。当事人选择按套计价的，不适用本条约定。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第_种方式进行处理：1、双方自行约定：（1）_；（2）_；（3）_；（4）_。2、双方同意按以下原则处理：（1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；（2）面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人在买受人提出退房之日起30天内将买受人已付款退还给买受人，并按_利率付给利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。产权登记面积合同约定面积面积误差比=100%合同约定面积因设计变更造成面积差异，双方不解除合同的，应当签署补充协议。【律师释义】 本条约定根据当事人选择的计价方式为依据进行面积确认及面积差异处理，所以购房者在填写本条时应填写与第四条选择的计价方式相对应的面积确认及面积差异处理。即“建筑面积”和“套内建筑面积”的选择项要与第四条的选择约定相对应。 而约定套内建筑面积出现误差的处理方法，则给一些不良开发商留下了操作的空间，在公摊面积缩小比例大于套内建筑面积缩小比例情况下，明显对购房者不利。所以建议争取与开发商约定“房屋竣工后，根据面积实测数据计算，以所购住房套内建筑面积计价结算的房价款大于以所购住房建筑面积价格计价结算的房价款时，按所购住房建筑面积价格结算房价款。” 当然能争取和开发商约定“建筑面积和套内建筑面积的实测面积与合同约定面积的误差发生不等比增长或反向变化时，由购房人选择是以建筑面积还是以套内建筑面积的误差结算房价款，如果其中任一面积误差绝对值超过3%，购房人均有权利解除合同”更为理想。 购房者一定要注意保留本条中的“因设计变更造成面积差异，双方不解除合同的，应当签订补充协议”的约定，并明确约定退房情况下房地产商付给利息的具体利率。【原文】第六条付款方式及期限。买受人按下列第_种方式按期付款：1、一次性付款_。2、分期付款_。3、其他方式_。【律师释义】 一次性付款是比较好理解的，也比较常见。分期付款在实践中并不过多采用，主要是约定购房人的付款进度，以及相关的双方的权利和义务。其他方式一般指银行按揭付款。 实践中容易引起纠纷的就是按揭付款方式，而开发商一般将此处的具体问题约定在合同附件当中，尤其需要注意。这里涉及有两个法律关系，一是开发商和购房者之间的商品房买卖合同关系，一是购房者、银行和开发商之间的按揭贷款关系，此处的开发商往往又成为按揭贷款关系中的保证人的角色。购房者、开发商和银行任何一方发生违约都会影响到两个合同的实际履行，因此在此部分对明确约定双方的违约责任就显得非常关键。实践中开发商为了从银行顺利取得购房按揭款，大多都严格约定了购房者的违约责任，因补充条款个案差别较大，这里仅提醒购房者注意对按揭条款中双方违约责任的约定。【原文】第七条买受人逾期付款的违约责任。买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第_种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期在_日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之_的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过_日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的_%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之_（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。2._。【律师释义】 买受人逾期付款与后面第十条出卖人逾期交付房屋的违约责任是对等的，所以约定的违约责任形式应该也是对等的，有的开发商会加重购房人的逾期付款的违约责任，而故意降低自己逾期交付房屋的违约责任，这点需要提醒购房者的注意。 因为本条约定约定有出卖人解除合同的内容，这样就会导致银行按揭贷款合同的无法履行，从而需要购房人与开发商明确约定有关按揭贷款合同无法履行所致的违约责任。 违约金的约定需要适当，过高或过低都会给以后可能发生的维权带来麻烦，法律也明确规定的违约金约定过高或过低的处理方式和纠正办法，但这一般都会以诉讼的形式实现。 在分期付款或其他约定交付房屋再付款的情况下，如果开发商不履行房屋交付义务，购房人可以拒绝支付房款。【原文】第八条交付期限。出卖人应当在_年_月_日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第_种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1该商品房经验收合格。2该商品房经综合验收合格。3该商品房经分期综合验收合格。4该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。5_。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起_日内告知买受人的；2、_；3、_。【律师释义】首先提示购房者，此条款于买卖双方意义非常重大，涉及到到房屋交付时间、交付条件和标准、开发商的除外责任以及后面办理房屋产权等一系列关键性问题，务请购房人充分注意！ 本条所填写的房屋交付日期是开发商的最后交付日期，如果开发商在此日期前不能将房屋交付于购房者，那么他将承担逾期交付的违约责任（第九条）。目前有些开发商以集中交房的名义故意托后交付日期，即便是他托后了一天，也同样构成违约，应当承担责任。当然，开发商可以提前交付房屋，但要与购房者协商一致，购房者在不影响自身利益的情况下，完全可以提前接受房屋。 本条所列的种交付条件，目前均无法律法规的明确规定。这是典型的容易引发歧义的条款，所以建议购房人不要选择示范合同中的中交付条件，应与开发商另行约定具体的房屋交付条件。笔者认为，就目前的法律法规规章的规定，无论那种交付条件都至少需要达到如下的标准：工程质量监督检验部门出具的工程竣工验收质量核验证书，并取得人防、消防、交通、园林、城建、环保及规划部门同意交付使用的正式批准文件。当然开发商如果能取得建筑工程竣工备案表，那作为购房人您尽可放心第接受房屋了。 本条的不可抗力条款，双方是可以约定具体内容的。但合同一般为开发商提供的格式合同，重要的是，购房人一定要看清楚，开发商会把一些不属于不可抗力的情形也列入不可抗力条款，从而规避逾期交付房屋的违约责任，购房人应该对此谨慎处理。【原文】第九条 出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第_种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过_日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之_的违约金，合同继续履行； （2）逾期超过_日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起_天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的_%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之_（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。2、_。【律师释义】 本条与第七条买受人逾期付款的违约责任相对应，规定了开发商逾期交付的违约责任。一般约定之违约金在/万元。 关键问题在于如果开发商逾期交付违约，其违约期限应如何计算和确定。本条原文表述是“自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止”，那么第八条规定的最后交付期限又应该如何确定呢？开发商明知所建房屋不具备交付条件，又以邮寄和公告的形式在合同约定的交付期限内通知购房者前来交接房屋的情况又该如何认定呢？关于这个问题，目前有两种不同理解和认识，其一，购房者如果按照开发商通知的时间前往查验并接受房屋，此时虽然开发商不具备房屋交付条件，明显违反了合同的约定，但购房者签收了房屋交接手续，则视为以实际行为改变了对原合同中关于房屋交付条件的变更，从而，开发商免除了逾期交付的违约责任；其二，开发商在不具备房屋交付条件时通知购房人交接房屋，无论购房人是否接受房屋，开发商的实际交付时间都被认定为房屋具备了合同约定的交付条件后并通知购房人进行交接之日。笔者赞同后者的意见，实践中这种情况普遍存在，各地的处理方式也不尽相同，所以笔者建议购房人如遇到此类情况应及时向当地的专业律师咨询，以保护自身的权益不受侵害。至于房屋的交付条件的约定已在前文中有所表述，请购房人对照阅读和理解。【原文】第十条 规划、设计变更的约定。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人： （1）该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向；（2）_；（3）_；（4）_；（5）_；（6）_；（7）_。买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受变更。出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人须在买受人提出退房要求之日起_天内将买受人已付款退还给买受人，并按 _利率付给利息。买受人不退房的，应当与出卖人另行签订补充协议。_。【律师释义】 理解本条应首先从“规划”和“设计”这两个建筑概念入手，简单说，所谓规划是针对住宅小区整体的，而设计则一般是针对单体建筑、单元乃至房间的。设计的变更可能会直接导致房屋的户型、朝向、面积等，购房人是容易察觉的，而开发商一般也不会对此作出变更，即便作出变更也会按合同约定通知购房人。更多的问题是出现在关于规划的变更上，经常出现的情况是购房人在签约时看到的是大面积的绿底和公共休闲设施，而在入住时却发现绿底变成了楼房，公共休闲设施变成了停车场等等，尤其常见于分期开发的项目。那么到底是规划变更了还是什么其他原因呢？这里需要区分两种情况，其一，规划确实作出了变更，如果开发商没有就此通知购房者，则成立本条规定的违约责任。其二，规划并没有变更，而是开发商虚假宣传和恶意欺诈所致，这时购房者可以就因此造成房屋贬值的部分向开发商请求双倍赔偿。同时，也对购房者作出了重要提醒，在签约时应该注意审查开发商的规划报建文件，以彻底搞清楚所购房屋所在小区的整体规划情况，未雨绸缪。 本条再次明确了书面通知的重要性，究竟何为正式书面通知，一般会在补充协议中作出约定，如果没有此项约定请购房者注意与开发商协商，同时也提醒购房者注意保证在合同双方当事人情况的填写中内容真实性的义务。【原文】第十一条 交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：_。【律师释义】 本条于第八条就“交付”和“交接”的问题作出了相对明确的规定，前者强调的是交付的标准和期限，后者强调的是房屋的转移占有，在法律上有着各自不同的含义。 本条还规定了具体的房屋交接的事项，开发商需要明示房屋具备交付条件的相关证明文件和“两书”，房屋交付条件问题前文已有陈述，关键点在于开发商的“出示”义务，否则承担延期交房的责任。购房人当然也有如期交接的义务，责任一般约定在补充协议之中。 鉴于相关司法解释有这样的规定“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外” 。所以建议购房者在房屋交付不符合法律规定或合同约定时，不要急于交接房屋，以免给以后追究开发商的违约责任带来障碍。【原文】第十二条 出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。_。【律师释义】 本条意在保护购房者的合法权益，但规定过于笼统，实践中难以操作，即“产权纠纷”“债权债务纠纷”究竟是指什么纠纷，而“全部责任”又指哪些责任承担形式？ 相关司法解释对本条的具体情况作出了较为细致的规定，如下：第8条：具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。第9条：出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同元首或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房以预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。第10条：买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。【原文】第十三条出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任。出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下述第_种方式处理：1.出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价。2. _。3._。【律师释义】 本条意在约定房屋的装饰、设备的标准，目前常见的是合同附件中仅列出装饰和设备的种类状况，建议明确装饰设备的质量、设计和规范标准。【原文】第十四条出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺。出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1_；2_；3_；4_；5_。如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：1_；2_；3_。【律师释义】 本条规定了房屋基础设施、公共配套建筑的交付条件，与第八条相互呼应，旨在要求开发商的房屋交付标准。关于房屋基础设施、公共配套建筑的交付使用条件，现行法律是有其强制性规定的，并不以当事人双方的约定为必要。例如：“按照国家工程建筑消防技术标准进行消防设计的建筑工程施工时，必须经公安机关进行消防验收；未经验收或验收不合格的，不得投入使用。”【原文】第十五条关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后_日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第_项处理：1买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起_日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的_%赔偿买受人损失。2买受人不退房，出卖人按已付房价款的_%向买受人支付违约金。3_。【律师释义】 首先需要需要指出的是本条所指的“房地产权属证书”的含义是房屋所有权证和土地使用权证。权属登记至关紧要，因为不能取得两证，购房者购买房屋后只能自己居住，出租、出售受到严格限制 一般而言，开发商在关于办理权属证书的问题上，负有三项主要义务，一是初始登记（即大产权）时以其为主的办理义务；二是买受人申办产权（即小产权或分户产权）时其所承担的协办义务；三是协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续的义务。 关于商品房产权登记的现行法律法规规章有如下规定：商品房销售管理办法第34条第2款规定：“房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在土地房产行政主管部门。” 第34条第3款规定：“房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。”城市房屋权属登记管理办法第16条规定：“新建的房屋，申请人应当在房屋施工后的3个月内向登记机关申请房屋所有权初始登记，并应提交用地证明文件或者土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、房屋施工验收资料以及其他有关的证明文件。” 房地产开发经营管理条例第33条规定：“预售商品房的购房人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第18条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已施工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或损失数额难以确定的可以按照已付房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”第19条规定：“商品买卖合同约定或者房地产开发经营管理条例第33条规定的办理房屋所有权登记的期限届满超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”所谓的“”天办证期限是指在双方当事人没有特殊约定的前提下，即以法律的强制性规定执行，实为当事人意思自治的体现。实践中开发商往往会与购房者约定远远超过天的期限。而且出于按揭贷款担保人的义务考虑，开发商也会在补充协议中要求购房者一定要委托其进行权属登记的事宜，并为购房者设定一定的义务，这也是应该引起注意的。 开发商之所以会在约定或法定期限内无法完成其办证义务，大多是因为土地出让金为缴足、规划报建和施工竣工手续不全等原因，这里就可能不仅仅是迟延办证的违约责任，也可能会发生恶意欺诈双倍赔偿的问题。【原文】第十六条 保修责任。买受人购买的商品房为商品住宅的，住宅质量保证书作为本合同的附件。出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照住宅质量保证书承诺的内容承担相应的保修责任。买受人购买的商品房为非商品住宅的，双方应当以合同附件的形式详细约定保修范围、保修期限和保修责任等内容。在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。因不可抗力或者非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费用由购买人承担。【律师释义】住宅质量保证书及住宅使用说明书是商品房买卖合同的补充约定，是发展商对商品住宅承担质量责任的法律文件。对此法律有明确的强制性规定，列举如下：商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定第5条规定：住宅质量保证书应当包括以下内容：1、工程质量监督部门核验的质量等级；2、地基基础和主体结构在合理使用