洞庭路项目启动会报告终稿PPT课件.pptx

碧海明珠项目启动会报告 2013年2月 1 目录 项目现状及分析项目操作思路成本及投资分析 地块区位项目现状市场环境分析公司现状 2 1 地块区位 第二大街 第三大街 于家堡 响螺湾 津滨轻轨泰达站 泰达MSD 华纳高尔夫 洞庭路 位于滨海新区核心区 塘沽区与开发区的交接处 洞庭路和第二大街的交口 地块权属上虽属于塘沽区 但已经和开发区生活配套完全融合 项目位置 3 杭州道 建材道 洞庭路 第一大街 第二大街 黄海路 毗邻开发区分界线洞庭路 区域道路通达性强 西侧京山铁路切断与塘沽城区直达路网 规划广州道 规划杭州道 建材道 第三大街 第二大街 第一大街 洞庭路 黄海路 津滨高速 津塘四号线 本案 规划路 1 地块区位 二期弘泽城一期 四至和交通 4 用地性质 居住用地总用地面积 109532 3平方米容积率 不大于2 0总建筑面积 285487 6平方米 项目分两期开发地上总建筑面积 219064 6平方米 住宅195226 6 商业23838 居住2023户建筑密度 不大于16 绿化率 不小于35 建筑退线四侧均为8米建筑限高 24米 高度 100米满足90 70的规定商业建面占总建面比例不大于10 停车位 住宅1 1 商业百平米1辆 项目用地概况及规划要点 2 项目现状 5 项目产品分析与工程进度 地上建筑面积219064 6 由11栋高层和10栋小高层以及2 3层沿街商铺组成 地下建筑面积66306 为车库和设备用房 项目分期建设与工程进度 项目分两期建设其中一期7栋高层及1栋配套已经主体封顶 3栋商业外部施工完成 二期建筑方案审批完成 工规证申报过程中 桩基施工完成 一二期均未开盘 项目位于洞庭路杭州道交口为住宅用地 用地面积109532 3 总建筑面积285370 6 容积率为2 0 2 项目现状 6 3 市场环境分析 塘沽区市场供求关系较差 库存压力较大 可售面积为1825217 72 可售套数为17078套 住宅项目成交均价8773元 本案周边两个项目因产品品质差 加之市场调控和自身操作水平问题 售价偏低 客户认可该区域 2010年弘泽城远离铁道位置 曾经实现价格12900 当年销售5 4亿元 2011年受调控影响 售价下调至10300 当年销售额2 5亿元 2012年弘泽资金出现问题 项目延期入住 工抵房和靠近铁路产品的入市 售价下调至9300 7 资金支付情况 原股东共支付土地款12 3亿 工程款2 57亿 贷款利息0 64亿 其中原股东自有资金支付9亿 银行贷款支付6 5亿 营销现状 现案名与项目形象在市场中形成传播 项目线上推广动作有限 在滨海立交桥和洞庭路和二大街交口处各有一处两面高炮立柱 口径为耀世开盘 沿杭州道两侧有项目围挡画面发布 线下已出街销售物料户型图 销售人员已向客户释放产品 户型等信息 项目形象需要通过营销手段重新包装 植入融创风格 重新树立项目的市场印象 4 碧海明珠项目公司现状 8 目录 项目现状及分析项目操作思路成本及投资分析 交易方案项目定位项目操作思路开发节奏重点关注问题项目产品升级及示范区工作安排 9 1 交易方案 方案一 收购100 股权可在合同中对收购界面进行约定 同时用余款对遗留问题进行约定 方案二 在建工程转让涉及承担5 65 营业税和3 的契税 营业税可在后期销售过程中抵扣 10 11 2 项目定位 优势 项目地段具备优势 配套条件良好 交通便利项目可同时吸纳塘沽区和开发区的客户通过专业团队的操作 产品调整 和品牌优势 树立高端精品产品气质 跳脱出市场劣势 塘沽区市场供求关系较差 库存压力较大 可售面积为1825217 72 可售套数为17078套 住宅项目成交均价8773元 非传统高档居住区域 区域现状认知度较低 与老塘沽区无直达路网 区域衔接的连贯性差产品定位 城市央心 高品质的宜居社区 12 2 项目定位 产品缘客户 较强的资源占有欲 重品质 追求精品 认同价格塘沽区客户 属塘沽区的中高端客户 地域情结浓厚 外宣意识强 需要身份感的认同开发区客户 开发区的外溢客户 企事业单位白领 蓝领 新塘沽人客户定位 塘沽区 开发区首改及再改型客户 13 3 项目操作思路 整体操作思路概述 1 项目位于滨海央心 是开发商认可的好地段 但市场对区域板块热度未达峰值 存在实现溢价的机会点 为实现整体利润预留了充分的空间 2 一期整体操作思路 由于项目一期主体已完工 产品可调整空间已有限 因此一期主要以实现资金平衡为主 一期高层产品确保投入产出平衡 一期商业产品实现盈利 3 二期整体操作思路 现有规划楼座位置不变 调整单体 平面及拉大产品户型面积 二期操作进度上达到2013年四证齐全 实现在建工程抵押贷款 二期将成为项目销售利润实现的关键点 4 在一期实现现金流的基础上 拉长项目二期产品销售周期 充分实现既定利润与回款 项目总货值 35 5亿元 按年度实现销售回款 2013年8亿元 2014年12亿元 2015年9 7亿元 2016年5 8亿元 5 管理界面 进场后 快速推进鸿发团队与融创团队的无缝融合 实现资源共享 围绕销售回款的核心 在风格上融创化 更有利于借助融创的品牌力完成迅速销售 快速回款 14 3 项目操作思路 一期具体操作思路 1 尽早开盘进行销售回款 快速变现 一期首开低价引爆市场 快速跑量 快速实现资金平衡 2 一期整体开发计划实现 2012年3月底样板间开放 5月景观示范区呈现开盘 8月会所及售楼处开放投入使用 2014年5月底实现入住 3 对一期产品的景观园林 建筑立面小区入口 洞庭路 进行调整 全面超出区域内项目 提升项目品质 4 结合项目开发计划与开盘的时间节点要求 打造户型样板间与景观样板示范区 5 打造公共部位精装示范区 6 通过对一期产品销售价格的制定与销售回款预期 一期以商业产品为主要赚取利润的产品 15 3 项目操作思路 二期具体操作思路 1 二期整体开发计划实现 2013年7月完成施工图 开工 2013年实现四证齐全并办理贷款 2015年10月毛坯入住 2 现有规划楼座位置不变 调整单体 平面及产品户型 9层产品调整方向为一跃二 顶层跃层 17层产品调整方向为端户4室大户型 来实现二期产品品质的全面升级 3 以二期产品品质的升级为基础 实现二期产品销售价格快速溢价 拉长二期产品的销售周期 以保证整盘利润的实现 4 办理开发贷款或在建工程抵押贷款 实现现金流 16 4 开发节奏 二期进度计划 项目整体节奏 17 5 重点关注问题 结合项目整体现状 通过产品调整 景观园林设计 营销手段对项目品质进行全面提升 拔高价值与客户心理预期 项目开发节奏与开盘节奏 对开发手续注册公司变更时间有严格的节点要求 以促进区域板块商业繁荣为由 向塘沽区政府申请政府将计划开通杭州道的时间提前 解决目前项目无直达塘沽区核心区路网的问题 同时提升项目周边交通环境以及一期商业产品的价值 推动开发区政府给予项目开发区优质幼儿园 小学有优先入学权政策 推动塘沽区政府加强社区周边环境治理 树立项目的高端形象 18 1 原规划方案介绍2 一期示范区安排二期研发重点工作4 产品呈现愿景 6 项目产品升级及示范区工作安排 19 6 原规划方案介绍6 1规划总平面图及主要经济技术指标 规划总用地面积 109532 3平方米容积率 2 0建筑密度 19 7 土地用途 居住 配套公建建筑面积 219064 6平方米 不含地下 其中居住面积约195226 6平方米 公建面积约23838平方米属于70 90项目土地现状 周边道路已完工 一期商业外立面已完工 住宅主体结构已完工 保温层已贴完 会所及变电站结构主体完工 二期打桩已完成 20 6 原规划方案介绍6 2分期指标说明 21 6 原规划方案介绍6 3 1一期平面户型 22 6 原规划方案介绍6 3 2一期平面户型 23 6 原规划方案介绍6 3 3一期平面户型 24 2020 2 5 25 6 原规划方案介绍6 4商业平面 26 一期地库范围 详右图 结构主体已完工 注 蓝色区域为地库范围 6 原规划方案介绍6 5 1地库区域位置 27 一期地库平面图 详右图 建筑面积 24240平方米人防面积 9922平方米地下停车位 687辆地库停车位占地标准 30平米 辆 不含设备用房 人防区域停车位占地标准 32平米 辆 不含设备用房 注 红色区域为人防区域 一期地下一层平面图 6 原规划方案介绍6 5 2地库平面图 28 6 原规划方案介绍6 6一期原设计立面及现状 29 外檐 高层住宅外檐为弹性涂料 商业外檐为石材公共部位精装修标准 住宅 大堂3000元 m2 电梯厅 走道1200元 m2景观 600元 m2 一期示范区1000元 m2 层高 高层住宅2 9m商业4 5m 4 2m户内 住宅配置暖气片 商业分户配置暖气片 空调 业主自备 30 6 原规划方案介绍6 7产品配置标准 30 区域范围 6 一期示范区安排6 1 1三月份开放景观工作重点 看房通道现状 景观意向 31 6 一期示范区安排6 1 2三月份开放精装工作重点 32 6 一期示范区安排6 1 4三月份开放精装工作重点 33 6 一期示范区安排6 1 5三月份开放精装工作重点 34 6 一期示范区安排6 1 6三月份开放精装工作重点 35 样板间楼前景观组团及商业氛围呈现 6 一期示范区安排6 2五月份开放工作 区域范围 场地现状 景观意向 36 示范区整体呈现 6 一期示范区安排6 3 1八月份开放景观工作重点 区域范围 场地现状 景观意向 37 6 一期示范区安排6 3 2八月份开放精装工作重点 38 二期产品户型根据项目公司的营销定位 对二期户型及建筑风格进行调整 6 二期研发工作重点6 1二期户型平面图 39 6 项目愿景6 1建筑风格调整意向 40 6 项目愿景6 2景观设计意向 41 6 项目愿景6 3精装设计公共区域意向 42 目录 项目现状及分析项目操作思路成本及投资分析 销售回款计划项目成本利润测算项目