山东泰安市房地产市场调研报告.doc

- 19 -山东省泰安市房地产市场调研报告 投资管理中心2010年04月目 录一、泰安城市发展概况21、泰安城市概况22、泰安交通区位33、房地产投资运行情况34、全市商品房销售情况4二、泰安土地市场51、市区近期土地出让52、泰西片区土地情况7三、泰安预售商品房市场81、预售商品房市场情况82、预售商品房板块分析93、泰安主要项目分析114、泰安市场总结20一、泰安城市发展概况1、 泰安城市概况泰安泰山脚下的一座文化名城、历史名城、旅游名城。泰安市位于山东省中部地区，东西长约176.6公里，南北宽约93.5公里。占全省面积的6.2%。城区位于泰山脚下，城区依山而建，山城一体，北距省会济南市66公里，南至三孔圣地曲阜市74.6公里，同时也是山东省“一山、一水、一圣人”旅游热线的中轴带，旅游资源得天独厚。泰安北临济南，以泰山为界；南与济宁市相连，东与莱芜和临沂地区毗邻，西隔黄河与聊城市相望。同时也是处于我国东部最重要的发展带京沪发展带上，是济南向南联系的门户。2004年-2009年泰安经济实现较快发展，GDP总量整体上稳步增长，2009年泰安GDP值达到1716亿元。尽管近年GDP稳步增长，但是GDP增长率整体上呈现下滑趋势，主要是因为泰安城市长期以来主要依靠以旅游为主的第三产业。泰安工业制造业等第二产业底子薄，近年开始起步，有望为城市发展带来新的产业支柱。(数据来源：泰安统计局统计公报)2、 泰安交通区位泰安市位处山东济南南面，距离济南市区仅66公里。泰安处于国务院的黄河三角洲高效生态经济区发展规划区域，往北紧邻泰安可辐射的经济圈有京津唐经济圈，距离约为4小时高速车程，往南距离长三角经济圈约6小时高速车程。泰山西站（京沪高铁）泰安到北京：预计1.5小时泰安到上海：预计3.5小时泰安城际交通发达，目前已有G104等多条国道、列车轨道线，同时泰安城西经过的有京沪高速和京福高速。预计2012年初即将通车的京沪高铁也将通车，京沪高铁设计时速为350公里/小时，届时泰安到达京津唐和长三角经济圈的交通时间将大大缩短至少一半。3、 房地产投资运行情况从下表可看出，泰安市2004-2009年房地产开发投资及增长速度出现一定的震荡，但整体保持强劲的上涨势头。尤其是从2007年开始，上涨势头更加迅猛，全市的房地产开发投资额从2007年的33.9亿元，增长到2009年的52.2亿元，三年平均年增长达到32.37%。其中2007年增长最快，较2006年上涨51.3%。这主要和2007年全国房地产市场上涨、开发商对市场乐观的预期有很大的关系，加大了房地产市场投资的力度。(数据来源：泰安统计局统计公报)4、 全市商品房销售情况从泰安全市近年来商品房销售情况看，商品房销售量由2004年的80.3万平方米，上涨到2009年的208.2万平方米。全市商品房销售面积整体呈增长态势，尽管2008年泰安全市商品房销售量微涨，但与全国房地产市场剧烈萎缩形成鲜明对比，说明泰安房地产市场较为稳健、健康。(数据来源：泰安统计局统计公报)从泰安市区商品房（含市区预售商品房及二手房）成交情况来看，2009年实际成交各类商品住宅8903套、115万平方米、32亿元，分别较2008年增长61%、36%、96%。泰安市区商品房（含预售商品房及二手房）成交情况比较年份2009年2008年商品房成交套数（套）89035530商品房成交面积（万）11585商品房成交金额（亿元）3216初步估计，泰安市场上未来3年内在售项目、在建项目和已拍卖土地待建项目总待推量预计在200万平方米左右。这些项目都会在未来3年内推向市场，可以预见未来几年泰安房地产市场竞争将日益激烈。二、泰安土地市场1、 市区近期土地出让泰安房地产市场总体规模较小，公开挂牌出让土地较少，了解到从2009年下半年到2010年，泰安城区（含郊区）公开挂牌出让土地约25幅（含工业及旧城改造土地），其中规模成功出让的商业、居住用地为7幅，总计土地约1200亩。具体土地信息总表如下表所示：土地编号土地位置土地性质使用年限土地面积容积率成交单价成交总价竞得公司成交时间2009-20号泰肥路北侧，南至岩庄村土地、东至韩刘冯村居住70年35830(53.75亩）136万元/亩1934.82万元山东泰安鹏程置业2009年11月1日2009-21号泰肥路北侧，南至岩庄村土地、东至岩庄村居住70年54443(81.66亩)1.236万元/亩2939.922万元山东泰安鹏程置业2009年11月1日2009-24号上高办事处佛光路以西，北上高路以南，居住70年(242.23亩)1.4140万元/亩33912.06万元山东泰安恒基置业2009年11月23日2010-3号粥店街道办事处小堰堤村居住70年(267.69亩)233万元/亩8833.7205万元泰安天润人和置业2010年3月6日2010-1号岱岳区紧邻京沪高速铁路泰山站，北至灵山大街，南至大河路,商业金融居住商业、金融40年，居住70年(220.01亩)商业金融2.5居住1.8120万元/亩26401.32万元济南玫德铸造和济南天义置业2010年3月18日2010-4号高新区西天门大街以南、凤凰支路以西、凤祥路居住70年(213.43亩)1.8517元/62万元/亩13232.784万元泰安海普地产2010年3月6日2010-8号旅游开发区内大河路以东，环湖路以南，天平湖北岸，滨湖路绿带霞湾区以北商服 40年74785(112.18亩)不大于1.01155元/(77万元/亩)8637.6675万元泰山德美置业2010年4月18日合计1191亩2010-08号：楼面价1155元/平方米2009-24号：楼面价：1500元/平方米2010-01号：按2.2平均容积率算,楼面价818元/平方米2009-20号：楼面价540元/平方米2009-21号：楼面价450元/平方米路博园2010-03号：楼面价248元/平方米2010-04号：楼面价517元/平方米备注：2010-01号地为商业、金融和居住用地，容积率按平均容积率2.2计算；2010-08号地为商业服务用地；其他地块均为居住用地。从上表成交土地数据显示，泰安的土地拍卖以亩为单位，土地拍卖时加价方式为按亩加价，加价最低单位为1万元/亩。从公开显示的信息来看，大部分地块竞拍公司较少，一般每块土地竞拍公司数为2-4家，部分地块仅有一家公司竞拍，基本以挂牌底价成交。2、 泰西片区土地情况泰西片区2010年3月-4月启动了三幅土地拍卖，其中3月成交两幅土地，4月18日成交一幅。短短2个月，推出3幅地块挂牌，说明泰安城市已经开始启动西部城区的建设。3月成交的两幅土地中，其中一幅为2010-4号地块，位于路博园东南角约5公里处的凤凰小区边，项目为70年居住地块，容积率为1.8，成交地价为62万元/亩，楼面价517元/平方米。另一幅为2010-1号地块，处于京沪高铁泰安站东侧地块，于路博园东北角约1.5公里处，为商业、金融和居住综合用地，成交地价为120万元/亩，如果取2.2平均容积率计算，楼面价为818元/平方米。已于4月18日挂牌出让的2010-8号地块，位于天平湖北岸，属于商业服务性质用地，使用权为40年，容积率为1.0，土地挂牌起价（底价成交）为77万元/亩，折合楼面价为1155元/平方米。三、泰安预售商品房市场1、 预售商品房市场情况从下表数据看市区（泰山区、岱岳区）商品住宅预售情况，2009年市区商品住宅预售成交均价为3974元/平方米，较2008年成交均价2757元/平方米增长44.14%，2010年一季度成交价格为4444元/平方米，较2009年成交价格增长11.83%。市区商品住宅预售情况比较年份2010一季度2009年2008年商品住宅预售套数（套）50529422256商品住宅预售面积（万）6.0333.9428.00商品住宅预售金额（亿元）2.6813.497.72商品住宅预售均价（元/）444439742757预售成交价格增长率11.83%44.14%从泰安市区近一年来商品（预售）住宅成交面积走势来看，2009年5月前市场成交低迷，之后至2010年1月市区商品住宅得到集中放量，从10年2月开始到3月成交面积又进入萎缩时期，且萎缩幅度较大。今年2月商品住宅成交12227平方米，较1月34437平方米萎缩64.5%，3月份成交量较2月增长11.1%，达到13587平方米。（数据来源：泰安房管局）从成交量走势可看出，作为三线城市，其成交的活跃程度明显滞后于一、二线城市，而随着房价的上涨，2010年2-3月，成交量剧烈萎缩。从泰安近一年来市区商品住宅成交价格走势来看，价格整体走势波动较大， 主要是因为泰安市场较小，容易受到个别盘集中在1-2个月内放量成交的影响，整体平稳性较差。但是成交价格显示，总体上价格集中在3500元/平方米到5500元/平方米之间，形成箱体震荡。（数据来源：泰安房管局）2、 预售商品房板块分析根据泰安房地产市场的运行情况，可以把整个泰安预售商品房市场划分为五大板块，它们分别是：市中心区板块、市政府板块、泰南板块、泰东板块和泰西板块。市中心区板块：是泰安高档商品房的集中开发区，也是泰安高端客户购房首选区域之一，交通、医疗和商业等配套设施完善，生活、工作方便，目前市区房价主要集中在7000-10000元/平方米，区域内的圣源美郡销售别墅产品，目前均价更是达到12000元/平方米。市政府板块：是泰安高端商品房的另一个聚集区域，该板块是泰安的城市中心新区，围绕城市时代发展轴两侧布局。良好的居住环境和完善、高端的市政配套是吸引居民购房的主要条件。板块内起点高，规划合理，配套设施跟进较快，目前区域内商品住宅销售价格主要集中在6000-8000元/平方米之间。泰南板块：距离市中心较远，交通存在诸多不便，对本市购房者的吸引力不够，版块内在售项目主要以奥林匹克花园为代表，销售价格在3800元/平方米左右，主要客户还是以本地居住为主。泰东板块：是近年泰安房地产开发的热点区域，板块内主要项目是宝龙城市广场和志高国际，两个项目都以商业SHOPPING MALL为主打，同时方特欢乐世界即将于5月开园，可以预见城东板块将会成为泰安未来的商业综合区。泰东板块目前在售住宅项目均价在6000元/平方米左右，商业均价在8000-15000元/平方米。泰西板块：目前还处于商品房开发的起始阶段，区域内在售项目较少，区内项目均以较高端品质的别墅和洋房产品上市为主。目前泰西板块主要有新湖绿园、龙湾别墅和御府苑三个项目，其中前两个项目前期部分均已基本售罄，期待后期开发上市，而御府苑项目也仅少量存量待售。龙湾别墅，其一期、二期别墅已经售罄，二期独栋别墅销售均价在8000元/平方米左右。根据售楼人员透露的信息，御府苑的土地成本大约在40万元/亩。得益于泰西区域开发的启动，便利的高速、国道交通及京沪高铁泰安站建设，板块房价存在较大的上涨空间，泰西板块是未来泰安房地产发展的重点区域所在。各版块分布，及主要商品住宅预售价格范围如下图所示：3、 泰安主要项目分析（1）、龙湾别墅项目名称：龙湾别墅项目位置：路博园片区，泰山大街西段开发商：泰安玉环府房地产开发公司占地面积：260亩建筑面积：10万平方米主打产品：独栋别墅、双拼别墅、联体别墅、普通住宅开盘时间：2004年销售单价：别墅8000元/平方米，住宅4700元/平方米主力总价：独栋别墅240-400万元，联体别墅160-220万元去化情况：别墅平均每月销售2-4栋，目前剩余10栋左右客户群体：主要以本市人员为主、部分为下属县市人群项目特征：龙湾别墅是路博园片区最早开发的项目之一，项目沉淀时间较长，品质较高，主打别墅的概念。项目成功地吸引了市中心区和下属县市人员前来购房，与市区项目进行客户竞争，起到分流中高端客户群体的作用。（2）、御府苑项目名称：御府苑项目位置：路博园片区，卧虎山路尽头开发商：泰安市时代房地产开发有限公司主打产品：联排别墅、叠加别墅开盘时间：2010年3月销售单价：联排别墅4860元/平方米，叠加别墅3600元/平方米主打户型：93-106平方米两房，118-121三房和131-139四房去化情况：平均每月销售9套，目前剩余40套左右客户群体：主要以泰安下属县市购房者为主项目特征：本项目是路博园片区又一别墅项目，相对龙湾别墅而言，其品质稍低。项目的主要卖点是“低总价 别墅”，主要针对那些难以承担市区高房价的需求者。 （3）、新湖绿园项目名称：新湖中宝项目位置：天平湖片区，岱岳区财政局旁开发商：新湖地产开发有限公司主打产品：普通住宅开盘时间：一期2010年1月31日销售单价：4000元/平方米主打户型：130平方米三房去化情况：一期已经售完，二期预计在2010年6月开盘 （4）、新兴园项目名称：新兴园项目位置：市政府板块，体育场路西侧开发商：山东新兴元地产占地面积：12万平方米建筑面积：40万平方米主打产品：普通住宅开盘时间：2009年11月28日销售单价： 二期预计五一开盘价5600元/平方米去化情况：一期只剩下3套140平方米户型客户群体：以本地公务员、机关事业单位为主项目特征：项目靠近市政府，是市中心的大盘项目，销售均价比较适宜，主要吸引本市公务员等在项目周边上班的各类人员。 （5）、新城国际项目名称：新城国际项目位置：市政府板块，东岳大街与长城路交汇处开发商：泰安市大展城市发展有限公司在售单元：1号楼，33层，普通住宅开盘时间：2010年1月销售单价：5000元/平方米主打户型： 89平方米两房和115平方米三房去化情况：约70%客户群体：主要以本市居住购房为主项目特征：本项目是离泰安市政府较近的一个项目，一期已经基本落架。该项目实行每栋单独开盘，前期蓄水期较长，开盘后去划速度较快。（6）、优山美地项目名称：优山美地项目位置：老市区板块，天外村边上开发商：山东鲁能置业集团占地面积：178亩建筑面积：7.6万平方米主打产品：主体酒店和产权式别墅酒店（别墅）别墅主力面积：独栋别墅350-370平方米，双拼别墅330平方米左右开盘时间：2008年1月主力总价：独栋别墅400-600万元，双拼别墅280-380万元去化情况：剩余12栋客户群体：主要是生意人，本地占六成，本省其他县市占三成项目特征：该项目是泰安目前最为高端的项目。项目分为高档酒店和产权式别墅。较高的销售单价和总价都彰显了该项目的高端定位。相对于其他项目来讲，该项目销售速度比较一般，客户主要是生意人，以本地为主。 （7）、御泉大院项目名称：御泉大院项目位置：老市区板块，解放军88医院东南侧开发商：山东大安建业地产开发有限公司建筑面积：3万平方米主打产品：多层住宅开盘时间：2009年3月销售单价：9000元/平方米主力户型：90平方米两房，130平方米三房去化情况：一期85套，目前剩余4套客户群体：以周边县市购房者为主项目特征：该项目是泰安市区少有的中式多层住宅，户型设计契合了泰安本地购房者的面积要求和居住习惯，因此销售进度比较快。目标客户也主要锁定为本市和周边县市的居住性购房者。 （8）、圣源美郡项目名称：圣源美郡项目位置：老市区板块，天外村内开发商：泰安圣源地产公司主打产品：联排别墅开盘时间：2008年中销售单价：12000元/平方米主打户型：130-160平方米去化情况：目前项目基本售罄，剩余10多套客户群体：主力客户为生意人和公务员项目特征：该项目是泰安市少见的销售单价过万的住宅项目。项目坐落于泰山脚下，加上老市区的成熟配套和便利的交通条件，都为项目的高端定位提供了有力支撑。 （9）、宝龙城市广场项目名称：宝龙城市广场项目位置：泰东板块，温泉路西侧开发商：山东宝龙实业发展有限公司占地面积：356亩建筑面积：约33万平方米（其中商业26万平方米，住宅约7万平方米）主打产品：商业店面，公寓楼开盘时间：2007年12月销售单价：内街店面8000-9000元/平方米，外街店面15000元/平方米，住宅3500元/平方米（已于2008年售罄）主力店：银座、麦当劳、肯德基等去化情况：住宅全部售罄，商业还有约3亿元未售客户群体：住宅以本地为主，商业客户构成比较复杂，主要是生意人项目特征：该项目是泰安的第一个大型商业SHOPPING MALL辅以少量公寓楼的综合型项目，项目伊始曾在泰安造成不小轰动，泰安宝龙城市广场是宝龙集团SHOPPING MALL开发理念在泰安的又一次成功复制，也奠定了泰安城东板块作为泰安市商业中心的地位。 （10）、志高国际项目名称：志高国际项目位置：泰东板块，温泉路东侧开发商：山东志高集团建筑面积：约42万平方米（其中商业12万平方米，住宅约30万平方米）主打产品：商业店面，公寓楼开盘时间：商业预计2010年下半年开盘，住宅预计明年开盘预计定价：店面20000元/平方米左右，住宅6000元/平方米左右主力店：特易购、四星电影院等去化情况：将于近期对外公开销售项目特征：该项目是继宝龙城市广场之后又一个大型商业SHOPPING MALL项目。项目有12平方米的商业和30万平方米的住宅，不论从商业还是从住宅体量上讲都是泰安的大盘。志高国际和宝龙城市广场的强强联合无疑确定了泰安的商业之城地位。 （11）、奥林匹克花园项目名称：奥林匹克花园项目位置：泰南板块，龙潭南路开发商：山东华新房地产开发有限公司、中体产业集团占地面积：500亩建筑面积：30万平方米主打产品：目前准备推出第四期，以小高层为主开盘时间：四期预计2010年5月开盘销售单价：预计3800元/平方米主力户型：89平方米两房和115-120平方米三房去化情况：预计2010年5月份开盘客户群体：一期主要以内部职工认购为主，三期主要是本市居民居住购房项目特征：项目分五期开发，暗合奥运五环，整个小区规划为奥运金杯造型，这些都体现了项目名称与项目规划的完美融合。由于项目距离市中心较远，一期多层主要被内部员工认购，二期别墅尚未动工，三期多层+小高层主要被内部职工和本市居民所消化，目前正准备推出四期。 4、 泰安市场总结泰安房地产投资和商品房开发进入快速发展通道，土地供给逐年放大，土地出让价格也逐年上升；从近年泰安商品房销售情况看，泰安商品房成交量逐年增长；相对于泰安的经济状况来讲，泰安的房地产仍有很大的发展空间，主城区的吸纳能力将不断提高。主城区的五大板块中，老城区板块和市政府板块是泰安商品房开发最为成熟的两个区域，也是目前泰安高档商品住宅的集中开发区，两大板块位于泰山脚下，风景优美、交通方便、配套成熟，是本地市民购房的首选之地，区域内的高房价促使一部分人转向泰西、泰南、泰东购房。泰东板块是相对比较成熟的板块，宝龙城市广场和志高国际的进驻都为板块的发展带来了契机，两大商业项目的落成基本上可以奠定泰东板块作为泰安未来商业之城的地位。泰南板块距离城市中心较远，属于工业开发区，也不是政府关注的重点，短期内难以有很大起色。泰西板块距离城市中心较近，而且风景优美、空气清新、环境宜人、地域广袤，是未来泰安商品房开发的重点区域，也是泰安城市发展的主方向；伴随京沪高铁和京福高速等交通网络的排布完成，将为片区的发展带来重大契机；尤其是从3月京沪高铁东侧的综合性土地的成功出让，可以看出，投资商已经把目光逐渐转移到泰西板块。泰安最高端项目以优山美地和圣源美郡为代表，两个项目都是在老城区，都是别墅项目。次高档的项目，如御泉大院等基本也是类别墅项目，别墅、类别墅、花园洋房成了泰安商品房开发的领头雁；从售价上看，泰安高端别墅的销售单价都在10000元以上，普通住宅单价基本在6000-9000元/平方米，部分高端住宅销售单价可以达到12000元/平方米，老城区普通住宅的单套总价基本在50-70万元之间。泰西路博园片区在售住宅项目均价一般在3500-5000元/平方米，单套总价基本在40万元上下；别墅均价可以达到8000元/平方米，和市中心中高端住宅价格相当，价格优势和居住环境是吸引城中心客户来片区购房的主要因素，交通不便、配套不完善也构成了购房者的最大抗性；从在售项目的客群构成情况看，高端别墅的主要客户是生意人度假性购房，高端住宅主要客户还是来自本市的企事业单位人员，中端项目主要被本市普通居民和泰安下属县市人员所消化，购房客群的阶阶梯型消费倾向比较明显。最后让全班孩子伸出手书空一遍，既活跃了气氛，又加深了对重点知识的印象。可惜机会错过去了，以致解求出勤率时，出现了很不理想的效果Chapter I General provisions article I obligation to clear credit pre-loan investigation requirements, improve the quality of pre-loan investigation, prevent credit risks, according to the CBRC commercial bank credit due diligence guidelines, commercial bank credit small business due diligence guidelines (trial) and other regulatory requirements and the actual situation of the Bank, these measures are formulated. Second person mentioned in these measures refers to in accordance with the rules of credit investigations, surveys and analysis of the credit business people. Article credit mentioned in these measures refers to table provided to customers both inside and outside of the Banks credit business, including foreign currency loans, trade finance, bank acceptances, commercial bill discounting, guarantees,