房地产成本管理制度.doc

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房地产成本管理制度一.总则1. 为了增强成本控制力度，降低成本费用，提高市场竞争力，根据国家有关法规政策，结合集团成本管理的要求和经验教训，制定本制度；2. 成本管理的基本原则：以市场需求为导向，以保证质量为前提，以过程控制为环节，以规范操作为手段，以提高经济效益为目的；3. 成本监控的任务：遵守国家有关法规政策，落实成本岗位责任制，完善成本管理基础，形成有效的成本监控系统，努力降低成本、提高经济效益。二.房地产成本管理职责集团总部的成本管理职责1.制定、修正集团成本管理制度，督促、指导各开发企业建立各单位完善的成本管理制度，并跟踪、检查执行情况，对成本实行制度监控。2.进行房地产市场调研，对房地产市场走势作出分析、判断，及时提供、反馈给集团和各开发企业管理层作为决策参考。保持对国家有关法规政策和集团成本管理环境的了解，协助房地产公司争取优惠政策、处理有关政策性问题。3.组织各方面专家对拟建项目进行实地考察、立项听证，按立项审批程序审查投资估算，把握投资决策，合理配置资源，帮助房地产公司做好项目前期策划中的成本控制。立项审查的重点是： 立项自恋是否齐全、规范； 市场定位是否明确、恰当； 投资成本估算是否经济、合理； 投资回报是否符合集团利润目标的要求； 投资风险能否得到有效控制。4.跟踪、落实各项目成本计划及其执行情况，适时了解各项目成本的实际构成，汇编集团成本报表、分析、总结项目成本控制情况，协助、督促各开发企业做好项目操作过程中的成本控制工作。5.建立成本信息监控中心，及时收集各项目成本动态资料，为集团管理层提供充分、有效的决策依据，并按要求将有关意见反馈给各开发企业。6.组织集团成本管理的信息交流，通过培训、双向交流、研讨会等方式，增进全员的成本管理意识，推广集团内外成本管理经验，寻求降低成本的有效途径，促进集团成本管理水平的提高、7.根据管理的需要，派出审计小组对项目成本进行阶段审计和决算审计，对项目成本发生的合理性、成本管理的规范性提出审计意见；并结合项目收益情况，考核项目的成本降低率、投入产出率、投资回报率等指标。8.逐步推行成本管理及其交流计算机化，搞好成本管理的综合服务。开发企业的成本管理职责1.认真执行集团成本管理制度，结合实际制定本单位的成本管理制度，并自觉接受总部监督；2.根据本单位业务发展规划、开发能力和市场情况，制定项目开发计划，组织立项调研、选址和前期策划，提出立项建议和开发设想，并按要求想集团总部提交立项可行性报告，履行立项审批程序；3.规划设计阶段，应按市场定位和成本估算准确把握设计方案，组织审查设计概算的经济合理性，使规划设计既符合规范，又体现成本控制意识的要求。4.客观、认真地进行项目成本费用测算，编制项目成本费用计划，确定项目及每个单项工程的目标成本，分解成本费用控制指标，落实降低成本技术组织措施；5.遵循基本建设程序，进行项目实际操作，实行成本项目经理负责制和全员过程控制，对可控成本、变动成本和成本异常偏差实行有效监控，保证将成本控制在目标成本范围内；6.正确处理成本、市场、工程质量、开发周期、资源、效益之间的关系，防止和杜绝重大工程质量事故的发生，努力缩短开发周期，严格控制项目的质量成本和期间费用，加速投资回报，提高投资回报率；7.组织项目开发成本费用核算，及时、全面、准确、动态地反映项目成本、费用情况，按规定编制成本会计报表等有关资料，坚持成本报告制度，保证成本信息交流及时有效；8.熟悉、掌握国家和当地有关法规政策及市场需求、徐算定额水平等成本控制因素，用足用活各种政策、资源，提高成本控制的预见性，努力寻求降低成本费用的途径；9.定期或不定期分析成本结构、差异及其原因、监控措施和效果、经验教训，每年至少一次，并将分析报告报集团总部财务部。三房地产成本监控成本监控系统1.根据集团的管理体制，建立总部以管理监控为中心，各开发企业以操作监控为中心房地长成本监控系统，实行总经理领导下的项目经理负责、个职能部门具体实施的运营机制；2.各监控中心应树立全员成本意识，对房地产成本实行全过程监控；3.个开发企业应根据管理需要和项目实际情况，设置审算部、工程部、财务部等成本管理职能部门和岗位，保证成本控制工作的顺利进行。 成本监控的要求 1.制度建设：根据管理的需要，各房地产公司应制定和完善包括以下几方面内容的成本管理制度，并报集团总部备案。 成本管理责任制及监控程序； 计划管理制度； 招投标管理制度； 合同管理制度； 工程（质量、进度、监理、现场、工程盘点、竣工验收、移交）管理制度； 预决算（概算、设计变更、现场签证、结算、款项拨付）管理制度； 费用控制制度； 材料设备管理制度。 以上制度，各开发企业可分别制定也可综合制定。 集团总部应不断总结各开发企业成本控制经验，在此基础上，逐步健全、完善集团房地产成本管理制度。2.计划管理：各开发企业应根据项目开发的节奏，及时编制成本计划，并跟踪、检查、考核计划的执行情况。成本计划主要包括以下几个方面。 开发产品成本计划（按完全成本口径）； 期间费用计划; 降低成本技术组织措施计划。成本计划以设计概算、施工图预算、成本预测和决策为依据，综合考虑各种因素进行编制，做到目标明确、先进、可行，尽量数据化、图表化。各开发企业应完善成本考核办法，确立成本降低率、费用节约额、项目投资回报率等成本考核指标。3.分析检查：各开发企业在成本控制过程中，应定期按开发阶段对房地产成本的结构、差异及其原因、控制措施和效果进行分析，以便及时总结经验教训，做好下一步成本控制工作。分析的重点是： 计划及其执行情况； 实际成本与预算成本、计划成本的对比差异及其原因； 分析控制措施的效果、存在的问题及改进的意见与对策； 评价、结论与提示。集团总部根据管理需要，按项目成本控制情况进行分析检查。4.信息交流： 应报集团总部的常规性成本资料：项目基本情况；按会计制度规定应编报的成本核算报表；成本动态情况及其分析资料；当地政策性收费项目、内容、标准、依据及政策的适用期限、收费部门。 按例外管理原则，对下列成本异常偏差及其处置办法，应随时报集团总部：当地有关法规政策的重大调整；成本超降率占单项工程成本总额的10%以上，或占其本身预算成本或计划成本的30%以上的项目、事件；合作条件更改；补交地价。 各开发企业应建立成本信息库，互相交流成本控制的经验教训。四.附则 1.本制度适用于集团所属的房地产开发企业，各房地产开发企业应根据本单位的具体情况和项目特点，结合本制度的要求，制定本单位的成本管理制度或管理办法，在实际工作中不断完善，并报总部备案； 2.本制度未涉及的内容或未尽事项，应按照国家和集团房地产开发企业成本管理的有关规定执行，本制度由总部财务管理部根据集团成本管理的需要进行修订和完善。 部门经理岗位职责部门经理岗位职责及考核标准工作内容考核要求及标准1.制定部门工作计划和工作目标合理安排、定期检查、及时调整2.负责部门团队建设，组织支援产于外部的专业培训，不定期组织与同行间的交流满足公司的要求，为公司的发展培养有潜力人才3.确定项目建筑安装成本目标，完善成本指导书各项目成本的合理性4.审核动态成本的准确性，对于变化较大的部分需做专题分析及时、准确的反映成本变化情况5.组织并参与新项目的投资预算准确把握造价水平，供领导决策6.审核所有招标书，并对整个招标过程实行有效监督，确定主体或大型工程的计费标准对经济条款负责，把易发生费用分歧的事项在招标条款中包干7.审核材料限价或分项工程限价的准确性及时、合理8.审核所有合同、付款，主审非合同性付款对合同中的取费、经济性条款负责9.抽查预算、审核结算决定是否需要外送审计公司审核10.组织预算、结算、合同管理的规范编制，参与变更、招投标管理规范的编制，组织成本方面的培训所有程序有法可依、流程清晰成本管理部经理的任职要求：1.工程造价管理、工民建、电气工程、给排水工程或工程经济类专业本科或本科以上学历；2.5年以上相关工作经验，1年以上管理工作经验，1年以上工龄；3.熟悉工程造价管理基础理论、工程管理、工程技术；4.熟悉成本管理模式、工作程序，熟悉本部门业务流程。 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