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基本制度读书笔记基本制度读书笔记第一章 房地产业 基础性先导性带动性风险性产业分为：房地产投资开发业 房地产服务业细分为:投资/咨询业/评估业/经纪业/物业管理业人们关心:房价质量物业管理1.城镇住房制度改度 3.房地产生产方式改革.79年全价售房试点:西安柳州梧州南宁82年补贴出售:(各1/3)郑州常州四平沙市86年后针对传统制度核心低租金提出大幅提租为基本环节的改革思路91全面推进和配套改革:上海五位一体:公积金/提租/补贴/配房债券/买房优惠94改革深化全面实施深化 决定三改四建98年7月关于进一步深化 通知廉租房:租金政府定价,由修维费和管理费构成最低收入家庭住房保障原则上发放租贷补贴为主,保障面积为人均面积的60%住房补贴: 购房资金：工资/公积金/贷款/住房补贴房价收入比4倍以上发放(60M2经房均价/年均工资)2.城市土地制度改革五不利:土地合理利用/正确评价企业绩效按劳分配/城市建设/不正之风五个表现:土地使用费 82年深圳88年改为税有偿出让.转让87深圳 地方法规修改宪法和土地法84年关于经济体制改革决定里程牌认定土地不是商品,借以区分资本主义全国性条例 1990暂行条例4.房地产法制建设法律:实施90规划法95管理法99年土地法行政法规:部门规章:规范性文件：通知估价经济人技术法规:估价规定测量规范第二章建设用地制度与政策1.正确认识现行土地制度:城市直辖市/市/镇社会主义公有制 全民和集体所有制国家代表人民 国务院行使集体土地:村民集体/两农村经济组织农民/乡农集体城市市区土地属国有农村及市郊区一般属集体2.土地制度:土登记制度土地途管制制度有偿有限期使用制度保护耕地制度据土地利用总体规划,将用途分为农用/建设用/未利用3.集体土地使用征用原则:珍惜耕地/合理利用保护建设用地 /妥善安置/有偿使用/依法征地政策：两级审批(国务院/省级人民政府)征农地先办农地转用手续同时办理征地审批手续基本农用/基本农用外耕地超过35公顷/其他70公顷具体项目省府审批国务院务备案4.国有土地使用权出让(出租一级市场)必须符合土地利用总体规划/城市规划/年度建设用地计划11号令规定:商业旅游娱乐商品住宅用地必须拍招挂土地使用权收回:年限届满提前收回据实际年限/开发程度/土地利用实际情况适当补偿因使用者履行合同而收回(60日内未如期支付)未按合同约定期限和条件开发利用土地的警告罚款至无偿收回土地使用权终止:灭失和遭抛弃土地使用权合同分成片/项目用地/补办 5.国有土地划拨：批准后拆迁安置补偿或无偿取得管理:出租超6月签合同/抵押不含地价/保留不超5年6.闲置地范围:未按用地批准书和合同规定期限开发利用合同生效或批准书发放1年后未动工建设动工面积不足1/3或投资不25%未经批准中止1年闲置处方式:延长开发期不超过1年 变地用途后办手续再开发安排临时使用,项目具备条件后重新批准开发,增埴地价政府收政府为其置换等价闲地或建设用地建设政府招拍定新主,对原用地单位经济补偿政府签协议收回(由政府造成闲置的协商处理)第三章 城市房屋拆迁管理制度与政策必须符合城规/有利旧城改和生态改善/保护文物古迹1.拆迁指取得许可证的拆迁人对国有土地上的并对被迁人补偿安置的行为,搬迁期从属于拆迁期且不能超出2.工作程序:申请(行政许可制度)审批许可证协议实施(自行/委托)资金监管补偿方式: (拆非公益事业房附属物只作货币补偿)公益事业房屋及期付属物,重建或补偿(成本法评估)补偿标准:基本原则等价有偿;办法是根据区位,用途,面积等评估.重置价结合成新原则用途以证书为准,未记录的以实际作途为准,实际用途以合法规划合法手续为依据经营性营业执照,如为住宅改造的则另加上规划批准。临建按使用期限残存价置参考剩余期限适当补偿设有抵押权的:认定有效性(抵押自登记之日生效)及时通知抵押权人如可解除抵押合同,付款前由抵权人认可不能解除的,法定顺序清偿,不足追偿3.拆迁估价以公开房地产市场价值为价值标准不考虑出租,抵押,查封等因素影响;评估价格为市价,不含搬迁补助,临时安置,停产,停业,室内自行装修的补偿目的:为确定被拆房补偿金而评估其市场价格时点:许可证颁发之日,大批分期分段以当期实施日方法:市场法,如采用其他方法必须充分说明原因现场实堪技术协调人民币精确到元4.拆迁估价结果公示和异议处理:分户初步结果公示7日可质疑,有异议5日内提5日内复议,另行估价10日出报告5.纠纷处理达不成协议：行政裁决申请之日起30日内,拆迁管理部门或政府依法起诉裁决后3个月内强制拆迁以裁决为前提(政府部门或法院执行强拆)达成协议的:一裁终局制;无仲裁协议一方申请不受理6.行政裁决：事实依据,法律准绳,公平公正及时六项制度:行政调解拆迁听证集体决策违规违法行为责任追究不服裁决的救济制度 回避裁决依据估价结果听证会后方可强拆,要求:7要件/裁决,补偿安置/提前15日通知/依法进行。要证明并公证证据保全。第四章房屋开发经营管理制度与政策1.开发项目管理原则:符合土地利用总规/城规/年度建设用地计划房地产开发年度计划/年度固定投资计划坚持旧改新建结合/开发基弱,挤,污及危旧房集中区,保护改变生态环境，保护历史.2.经营管理 转让后30日备案转让条件:出让合同成立/完成一定规模(25%/成片)划拨转让:批准后受让方补手续交出让金后转让不办的土地收益上缴3.房地产广告必须载明：开发企业名称/中价代销的名称/预(销)售许可证号第五章 规划设计与工程建设管理制度与政策一.城市规划:为实现城市经济社会发展目标,确定城市规模,性质,发展方向;合理利用城市土地,协调城市空间布局和各项建设的综合布署和具体安排.范围:市区,近郊,行政区内需规划控制的,在总规中划管理包含:城市规划编制审批管理和实施监察管理基本内容:总规20年近规5/建制镇1020近规35年详细规划:控制性详规,修建性详细规划分区规划:总规基础上编土地利用,人口,公共/基础设施.规划与开发关系:规划决定未来城市各区位房地产开发价值和有效利用程序;政府调空地价的手段,决定地价。1.城市规划的编制和审批(分级审批制度)编制:总规和纲要政府组织,分区和详细规划部门组织总规:直辖市/省会/100万以上城市报国务院其他城市等报上一级,先报同级人大或常委会通过人防建设 部/人防委;历史文化名城建设部文物局基本原则:法规效力/土地利用/建设必须符合,服从实施管理:批后管理 监督 查禁报建审批管理:项目选址意见书,必须附在设计任务书后用地规划许可证,持计委立项,取得规划设计条件通知书建设工程规划管理:建筑/道路/管线/方案/发证/放验线制度(审批程序:申请审批提验6个月内送)二.勘察设计2000.9/239号工程勘察资质:综合资质(甲)专业资质/劳务资质工程设计资质:综合资质(甲)行业资质/专项资质招投标/监理制度是建筑市场管理体改两个重要方面三.招投标1.原则:公平公开公正诚实信用/项目不规避招投标不受地区和部门限制2.分为公开招标 邀请招标;代理资格认定分甲乙级中标条件:最大限度满足招标条件评价标准满足实质性要求,价格最低,但不低于成本四.建设监理制度:(项目管理,工程咨询)甲乙丙级社会化,法制化,高效,严格,科学,与甲乙方以经济纽带,合同为依据制约.控制工期,造价,质量.FIDIC合同条件1.分类:全过程监理决策阶段;阶段监理实施阶段2.监理基本方法是控制;形式:旁站/巡视/平行检验基本工作:三控:进度/质 量/投资;两管:合同/信息一协调:全面组织协调五.工程施工与质量管理1.项目报建制度九项:94.8办法2.施工许可制度:2001年6月办法建设单位申请县级以上/不取不得开工批准开工报告的/30万或300m2以下不申请3.申领条件:1年资金大于50% /1年以上资金大于30%4.管理:申请15日颁发/放在现场/3个月内开工5.国务院经贸部门对重大技术改造项目实施监督检查6.2000年6月保修办法验收规定建设单位组织,7日前通知,合格提出工验报告7.企业资质管理:施工总承包/专业承包/劳务分包8.项目经理制度:法人委托全面负责/持证上岗四级第六章房地产交易管理制度三种形式:转让/抵押/租赁城法三项交易基本制度:价格申报制度/90日申报交易受法律保护必要条件价格评估制度/公开公平公正原则,按技术标准和程序以基础地介,标地价和重置价格为基础,参照市场价价格评估人员资格认证制度一.房地产转让管理: 有偿/报税实质是权属发生转移,特征是发生权属受化;买卖/赠与或其他合法方式(入股/合作/合资/收购/合并/抵/债/其他分类:对象:地上有建筑物与地上无建筑物方式:有偿和无偿(赠与属单务受让方无义务)1.转让条件:全部支付取得证书25%成用地条件2.转让程序:书面合同90日申报价格7日答复申核评估交税费发证登记后持房证申请变地证3.划拨地房地产转让:经批准办出让,受让方交出让金不变性质,转让方上缴收益(再出让可充扣出让金)可不办让手续:经规划部门批准私房转后仍居住制度改革出售公有住宅暂难定土地用途年限的同一宗土地上部分房屋而土地使用权不可分割4.99.469号标志公房和经房上市限制取消。二.商品房销售管理1.预售许可证制度:三证一书25%,签约30日内预售人持合同到房地部门登记备案2.销售办法:四证一照已竣工,配套物业已落实3.计价方式:套(单元)/套内建筑面积/建筑面积4.规划设计变更10日内通知15日回复三.租赁管理1.分类:所有权性质:公有房/私有房用途:住宅/非住宅区别对待分别管理2.不得出租:无证/查封/共有不同意/争议违章/不安全/抵押权人不同意/不合规定3.合同终止:自然终止到期/法规约定的/不可抗力人为终止:擅自转租/转让转借私自调换/从事非法活动/擅拆改或改用途/欠租6月,公有闲6个月 /故意损坏4.租金:商品租金:+保险费/地租和利润市场租金:的基础上据供求关系形成的成本租金:折旧费/维修费/管理费/融资利息/税金四.抵押管理:合法的不转占有,提供债务履行提保行为1.抵押条件:依法取得的房屋所有权连同土地权单纯土地出让的使用权2.不得设定抵押的:权属争议公共福利业文物保护和重要任念意义的拆迁范围的查封扣押监管3.一般规定:出租的要告知权人和承租人,书面告知后抵押权实现造成承租人损失,承租人自负。合同中不得有在清偿前直接为权人所有的内容。保险由抵押人出费,权人为第一受益人,保管保单登记记载为准4.合同:经济合同;债权债务合同无效,抵押合同无效。5.抵押的效力:如转让应告知权人和受让人,否则转让行为无效,划拨土地拍卖所得先出让金,后受偿。第七章房地产权属登记制度与政策权属登记:权利人申请,权属机关将权利事项载于登记薄的法律行为,国家实行土地使用权登记发证和房屋权属登记发证制度。目的意义:保护房地产权利人的合法权益保证交易安全减少交易成本是房地产管理的基础工作,贯穿开发建设使用为城规管理建设提供科学依据任务:发证/测绘/档案管理/为征地拆迁落实政策审查纠纷提供依据原则:房地权利主体一致权属登记属地管理原则一.权属登记制度 发证制度是权属管理首要核心内容根据登记内容和方式不同分类登记制度1.契据登记制: 法国式理论基础对抗要件主义仅为对抗第三人要件特点:登记机关形式审查,登记权利状态,只是公示力无公信力,不登记当事人间有效,不对抗第三人,法院可定之无效,登记机关无责任.2.产权登记制:理论基础成立要件(登记后保护物权)权利登记制不登记无效/实质性审查/权利现状托伦斯登记制凭证行使房地产权利/强制登记制我国权属登记制度的特点不同登记机关分别登记/房地产权利动态登记具有公信力/实行及时登记制度/发权利证书4.国务院分工:建设部房屋/国土土地使用权房地分管:凭房屋证到土地部门申请要经其核实房地统管:广东/北京/上海/重庆土地行政与经营管理划分两家各一证 土地出让前后划分权限 一家发两证按城乡划分/一家发两证 房地合一论5.权属登记的地域范围:城市规划区内国有土地范围内取得土地使 用权和房属所有权都要登记6.登记的种类:(集体变国有30日内)总登记(静态登记)县以上发布公告30日内土使权初始房所权初始登记转移登记90内变更登记他项权利登记注销登记30日内a房屋或土地灭失b土地使用权届满 c他项权利终止7.注销权属证书:申报不实涂改证书房屋权利灭失而未办理注销登记工作失误造成登记不实.应收回或公告证书作废法院或仲载机构的有效文书8.申请登记的条件: 申请人有资格明确申请请求产权未清楚合法证件齐全无纠纷登记机关管辖9.登记登记程序:受理(7日)审核(三审)公告 (有必要时,证书遗失6个月后补)核准登记颁发权属证书(终审批准日即核准登记日注销登记15日发证其他30)10.房屋权属证书附图:测绘单位名/套内面积分摊/记载一致尺寸清楚;登记费:登记费和权证工本费11.直接代登记:房地产行政主管部门的直管公房代管房/无主房不发证二.权属档案管理1.房地产档案资料:平面图/有关证明/卡片/权属账册房地产平面图:权属界定位置图/分幅/分层分户平面图2.档案特点:专业性(图档卡)(专业部门/材料/管理)动态20%真实性完整性(房地合结/图档结合)价值性法律性3.业务管理内容:基础工作:收集整理鉴定保管检索统计编研异动管理; 利用工作: 利用4.档案作用:发证/评估/房管政策/落实政策/仲裁/规划/改造/史迹表证/编史修志/征税三.房地产测绘 提供信息服务的一项专业技术1.分类:房地产基础测绘分幅平面图项目测绘分丘/分房分户2.成果:房产簿册/房产数据/房产图集3.基本内容:平面控制测量/调查/要素测量/房地产图绘制/面积测算/变更测量/成果资料检查验收4.作用:为开发经营及交易提供基本信息服务为管理提供信息服务为其他部门提供参考资料5.房地产面积:水平投影 中数为结果方法:解析法(实测)几何形图量算/界址点坐标法图解法(房产图)求积仪/称重法/摸片法/光电量算丘:独立丘 组合丘 界止点分三级不计入用地面积:无确使用权的冷卷/道或间距地市政,路,巷,街,等公用地公用,河滩,水沟,排水沟已征/划拨/或规划由市政用的成套房屋建筑面积=套内建筑面积+共有分摊栋内栋外为多栋/栋外或相连为本栋或多栋服务设备管理用房为不应分摊共有建筑面积(幢/层/功能共有)第八章房地产中介服务制度与政策市场经济产物1.特点:人员特定 委托服务 服务有偿2.中介服务行业管理人员管理:资格认证制度机构管理:抓市场准入/采取资格认证/分级/年检 与日常监督相结合;合伙制/有限责任制一/二/三/临时临时资格最长2年,动态管理二年业务管理:承办业务管理/中介服务行为管理/财务管理3.收费:咨询收费:口头/书面:口头询费和书面咨询费评估:差额率累进计费;基:5-48,2050-1220,50-40房:5/2.5/1.5/0.8/0.4/0.2/0.1;地:432/1.5/0.8/0.4/0.1房地产经纪收费:租赁代理 /半月或一月租金买卖代理 0.52.5%独实买卖代理小于3%4.估价师注册:01年对98年的办法修改,100号令发布建设部或其援权部门为注册管理机构初始注册 3个月内 表书业绩证明续期注册及继续教育 3年有效期3个月变更注册撤销注册权利:用名业务/签字/解释辩护5.经纪人员: 经纪人/经纪人协理6.九届人大五次会议政府工作报告02年5月关于整顿和规范房地产市场秩序的通知市场经济的显著特征是以契约为基础的信用经济7.信用档案体系:不论地域资质等级注册其型规模大小均为监管对象;机构,估价师,经纪人三方面.8.管理:管理原则:统一规划/分级建设/分步实施/信息共享组织实施 信息采集 (不良信息10天内上报)信息维护和更新投诉处理(15天内反馈)信息查询9.住房置业提保 有偿信用担保为行业经营范围组织法:公司法试行办法为规范性文件担保行为法:以为基本法,为核心,以最高人民法院司法解释为补充的法律体系。依照试行办法设立公司,在借款人无法满足贷款人要求,而与贷款人签订保证合同提供连带责任。把握三点:个人住贷提保方式补充专业提保机构提供但保规定了保证和担保方式担保公司的实有资本:政府预算资助,资产划拨,房地产骨干企业认股.一个城市原则上一企业,行政区内城镇个人为服务对象,只能从事置业担保和房地产经营(开发除外),遵循稳健.安全原则确保资产保值增值,建立银行保证金的风险基金,最大担保不超过实有资本30倍,担保公司与商行本着平等自愿分散和控制风险的原则,10.中介服务行业自律 CIREA扎实的专业知识,全面的金融法律知识,职业道德行业协会:自愿组成,行业自律,自我管理的社团职责:协助政府做行业调查,提供建设议行业自律监督,为行业服务,制定行规开展行业自律管理开展自律情况调研为政府制定政策提出建议建立自律规则 维护内部公平竞争制定道德规范,开展继续教育参与评估机构资质管理规定和制定,实施跟踪管理第九章物业管理 两个基本特点:有偿/委托(委托合同) 目的:发挥功能/保值增值/创造保持环境/实现三效益统一/同步增长/提高城市文明程序基本特性:社会化/专业化/市场化 实质是综合的经营性管理服务基本内容:常规性的公共服务/委托性的特约服务针对性的专项服务:日常/商/文教卫体/社会福利/中介94年4月33号令96年2月98年11月 03年5月379令2004年5月125令资质办法业主公约是一种公共契约,属于协议合约性质一.前期物业管理:建设单位选聘签订书面前服务协议投标人少于3个,经区县房地产主管部门批准,协议选聘1.物业企业一级500万30人中级20人两种类型物业多200万高100万别墅15万其他50万二级30万20中级10人两种类型物业10/5/8/20万管理30万以下住宅 8万以下非住宅三级50万10人中级5管20以下住宅,5万以下非住宅2.物业管理区内规划公建及共用设施,不得改变用途3.法律责任:建设单位擅自选聘物业,警告处10万以下罚款;擅自处分共用的,5万20万;不配置物管用房10万50万;不移交资料的110万物企无资质(或人员)520万物业擅改房屋用途110万物业企业转手委托30%50%;挪用维修资金罚2倍擅改用途占挖路场地,利用共用经营0.11万,单位520万4.物业收费:合理/公开/费用与服务水平相适应的原则政府指导价,市场调节价;市场竞争形成,明码标价.形式:包干制:服务成本,法定税费,利润酬金制:预收服务资金含服务支出和酬金(代管性质)二.维修基金1.性质和用途:以基金提取,全体所有,大中修更新改造2.筹集:商品房23%公房:单位多20%高30%个人2%3.管理(代管基金)专户专款专用,物企间交接双方转帐手续签章日起10日送房地主管部门及业主委员会备案第十章房地产税收制度与政策一.概念:国家参与社会剩余产品分配的一种规范形式,本质是国家凭借政治权力按法律规定标准,无偿取得财政收入的种手段。1.特征:强制性,无偿性(关键特征),国家性(确定性与其他财政收入区别)2.税收制度:法律 法规 规章 和税收管理体制的总称国家处理税收分配关系的总规范3.税收制度的要素纳税人(主体)课税对象:区别征与不征界限,区别税种的主标志税种分5类:流转税,收益税财产税,资源税,行为目的税税基:质:的具体对象有实物量和价值量两类量:多少是计算课税基数税率:税制和政策的中心环节,直接关系财政收入和税负。按税率与税基关系分:比例 累进 定额附加/加成/减免: 加成只对特定纳税人减轻措施:减免/起征点/免征额违章处理:偷抗违法,漏欠违章违章:批评教育/强行扣款/加收滞纳金/罚款/追究刑责二.房产税1.纳税人:出典的以承典人/无人纠纷的代管或使用人2.课税对象:房产 在城市县镇 工矿区征收3.计税依据:非出租的 :原值减除10%30%余值12%比例税率 出租的:租金收入(货币和实物收入)12%4.减免:国家机关/人民团体/军队自用国家财政拨付事业经费的单位自用宗寺庙/公园/名胜自用个人所有非营业用财政部批准的:损坏不堪用或危险经鉴定企业停产,撤消闲置的房产大修半年以上,申请审核为基建服务的临建企业办的学校医院自用学校用于教学科研等三.城镇土地使用税1.纳税人:拥有土地使用权的单位和个人2.课税对象:土地.城市县镇工矿区3.依据实际占用机积:采用分类分级的幅度定额税率大城市0.510元/m2中城市0.48元/m2小城市0.36元/m2县镇工矿区0.24元/m24.减免:市政街道/广场/绿化等公共用地直接用于农林 牧渔的生产用地开山镇海整治和改造地免610年财政部规定的能源交通水利等减免10万以上,报财政部/国税局批四.耕地占用税1.纳税人:占地建房或从事非农业建设的单位个人2.课税对象:占地非农建设行为,占前3年内种植地3.税率:定额税率 以县为单位人均1亩以下:210元/m2 人均12亩:1.68元/m2人均23亩:1.36.5元/m2 人均3亩以上:15元/m2据实征收原则/ 30日内由土局报税务交4.加成:特区/开发区/经济发达人均地少,加50%下占地两年不使用加成2倍以下5.减:农民占地建房减半,烈属残军困难免申请核后10%!5%民政福利厂酌情照顾台胞占地减半免:部队军事用地铁路/飞机场跑道/停机坪炸药库学校 幼儿园 敬老院 医院五.土地增值税:有偿转让的单位和个人,不含继承赠与1.征税范围:国有土地,地上建筑物及其他物2.课科对象:土地增值额3.税率:四级超额累进税率 -扣除项目*增值额未超扣除项目50%部分30%增值额超扣除项目50%不足100%部分40% 5%增值额超扣除项目100%不足200%部分50% 15%增值额未超过扣除项目200%以上部分60% 35%4.扣除项目:取土地使用额(出让金+费用)土地/开成本费用建房及配套设施成本费用或旧房及建筑物评估价注:利息以银行利率,其他房地产开发费用按取得和开发成本的5%内扣.利息无证明的,其他房地产开发费用按取得和开发成本的10%内扣房及旧房及建筑评估价重置成本乘成新折扣率后转让税金 财政部规定的其他扣项目(从事开发的按土地取得成本,开发成本和加计20%扣)5.减免税:被政府征用的房地产纳税人建普通标准住宅,增值额不超扣除金额20%6.征收管理:转让合同签订之日起7日内94年1月10日前均免征 转让的合同94年1月10日开发合同订或已立项且投资之后5年首次转让免征,签定合同日以土地合同签订日为准个别政府同意成开发/同期长的,首次转让经审批延长免征税期个人居5年以上免/35半/3年以下征收六.契税:3%5% 契约价格为依据(总额)10日内报1.纳税人;受让人 对象:发生产权转变土/房权属(转移权属:出/转让/买卖/赠/换/入股/抵债/获奖/预购)2.减免:国家机关/房屋办公/教学/医疗外交经外部确认城镇职工第一次购买公有住房房屋被征用房屋职工(不可抗力使灭失)重购的承荒用生产的七.相关税收1.两税一费营业税5%城建税: 外商投资暂不征. 按增值税/消费税/营业税为计税依据城,市区7%/县镇5%/其他10%附加营业税的3%2.企业所得税:15日内预缴 4个月内结算比例税率:分法定税率33%和优惠税率年纳税所得3万以下按18%,310万按27%经营收入按权责发生制计算用于公益经济性捐赠年纳税额3%内的扣3.外商所得税 30%比例税率+3%地方所得税额能源交通港口码头或国家鼓励下项目15%特区开发区城市老市区生产性外企 24%外企经营10年以上,获利年度起12年免35年半农林和在不发达边远地区外企10年内按15%30%再投资不足于5年的,退40%无机构而来源于中国的所得20%, 对外商利润/优惠贷款免科研/开发能源/发展交通等 10%八.有关房地产税收的优惠1.99年8月1日起,免征营业税个人自建的用个人买住超1年的不足差额征成本价,标准价出售公房个人购住房, 减半契税,暂免土地增值税2.售房1年内重购住房的退还所得税保证金住5年且是唯一住房的免征3.出租房自2000.1.1廉租等性质免房产税 营业税个人房出租,营业税3%,所得税10%,房产税4%第十一章住房公积金制度 用途:建造,购卖,翻建,大修和租赁自住住房政策性的住房金融:以公积金制度为是基础,形成商业性/政策性并存的注房金融1.住房公积金本质；工资性/住房货币化分配2.特点:义务性(强制性)互助性/保障性通过利率和税收政现体现保障性作用:改革分配制度 自助保障机制 低存低贷原则3.99年颁布 2000年对管理机构等内容修订公积金管理的基本原则:管委会决策,管理中心运行(中心环市)基本要求安全性银行专户 财政监督目的:规范管理,安全运作,实现保增值,维护合法权益4.归集:缴存:新单位设立30内中心办登记20银行工资基数:上月平均工资(计时/计件/奖金/津贴/补贴/加班/特殊)比例:动态调整机制5%以上每年换定基数:凭证 凭条 存折 磁十5.提取和使用原则:定向,安全运作,严格时限的效率提取:消费或丧失缴存条件,提取有限制条件与长期性和互助性直接关联消费提取:购建大修自住住房;偿还购房贷款本息房租超出家庭工资收入1015%丧失:离,退,完全丧失劳动能力并与单位终止劳动关系房迁出市县或出境定居;死亡或被宜告死亡使用:个人申请人个住房贷款/中心内容和主要形式中心运作:保证提和贷前提下国债, 但不担保6.利率政策:低存低贷:最大限工满足支持职工房贷存款利率:当年按结息日活期,去年按结息日3个月整存整取;遇法定存利调整分段计息:2002年2月21日后的当年年结目前:15年 530年贷款利率:一年一定每年1月1日定下年的法定调整:1年内不分段/ 以上从下年初始3.6%4.14%管理中心沉淀资金利率:按季结息未月20日结息日2002年2月21日后1.89%7.税收政策:政策性资金免税 (所得和营业)个人及单位缴存不计入当期工资收入,免所得税超过规定比例缴存的计入当期工资收入,征所得税中心发贷收入免营业税,国债/存款利息免所得税8.公积金财务管理在建立总帐与职工明细账基础上,建立完整财务制度,对公积金管理实行全过程的资产管理财务活动:资金归集,使用及其产生收益分配所引起的基本原则:执行法规,健全制度,降低运作风险,不符合法权益,节约,不浪费9.住房公积金的会计核算两个分帐:中心管理公积金和其他住房资金分帐算公积金增值收益与管理中心费用严格分帐户,单独算要设个人明细帐 实行三级明细核算总帐核算(一级) 单位户(二级) 个人户(三级)收入或支出核算原则:权责发生制或收付实现制公积金增值收益归集使用中业务收支差额,含无主账户存储金额建立公积金借款风险准备金管理中心管理费用建设城市廉租房的补充资金第一章经济学基础 核心论题资源配置永恒主题一.需求.供给和价格 价低需少商品叫吉芬商品增加需求:城市化水平提高,家庭人口规模减少,降低税费1.需求规律 价格效应=替代效应(负)+收入效应2.供给与变动 提保有期财产税,降流转税,增加供给3.需求弹性理论 价格是自变量0垂直横轴 完全无弹性 1双曲线 单一弹性无穷大:平行模轴 完全无弹性 1富有弹性影响因素: 替代品.预算比例.多样性.耐用度.时间二.消费者行为理论消费者决策是基本内容效用度量理论:基数效用论边际效用分析法(递减规律,总效有极大边际为0)序数效用论无差异曲线分析法(负斜率,一曲一总)三.供给理论1.生产理论理性厂商选择:平均产量边际产量0边际替代率(切线斜率)投入增A减B产量减A增B产量曲线是一条 向原点。2.成本理论:经济成本=会计成本(显见成本)+隐含成本(正常利润)经济利润（超额）=销售收入-经济成本边际成本从递减到递增对应边际产量递增到递减边际成本等于边际收益是厂商经营决策的润最大化原则（亏损最小条件）四.市场理论:完全竟争 垄断 垄断竟争 寡头垄断完全竞争:市场需求完全弹性（平行线与产量）完全垄断 边际收益=价格(1-1/需求弹性)左上右下垄断竞争 寡头垄断:成本加成法最常用价格领先制（支配型.成本最低型.晴雨表型）五.分配理论 完全竞争市场P=MR 不完全PMR劳动的供给主要取决于劳动的成本,土地需求与供给曲线交点决定土地均衡价即地租经济利润三种:创新/风险/垄断超额利润市场利息率供求决定,决定均衡利息率(无风险)/资本量六.市场失灵与微观经济政策1.市场失灵:垄断外部负效应无法有效提供公共产品信息不完全2.微观经济政策针对垄断:经济立法(反托位斯)税收调节,价格管制针对外部性:下政府干预.明确产权.外部效益内部分公共产品政策:成本效益方法七.宏观经济学1.国民收入决定条件:投资=储蓄(供求相等,收入稳定)投大于储,价涨 国民收入升投资决定考虑资本边际效率和利息率国际收支平衡2.宏观经济政策目标:充分就业,价格稳定,经济增长,3.宏观经济政策财政政策(直接) :减税增支扩需求,增税减支抵通胀货币政策(间接通过利率变动)供给增利降供给政策:市场取向和干预主义第二章 金融知识一.概述 货币资金的融通 对象货币 信用方式1.货币职能:价值尺度,流通/支付/贮藏手段,世界货币2.信用形式商业信用-票据国家信用-公债/国库券银行信用消费信用-企业对人民间信用3.金融活动直接融资:债券股票 但限制多/风险大间接融资:中介提规模,积少/安全,但少约束和压力4.金融机构:信托,证券,信用社,银行5.金融工具:债权债务凭证和所有权凭证特征:偿还性,可转让（流动性）,安全性,收益性分类:信用形式:商业,银行,消费,国家,国际信用工具发者性质:直接金融工具(非金融机构),间接(金融机构)期限:长期(债券股票);短期;不定期(银行券纸币)二.金融体系1.我国商业银行:吸收公众存款,发放货款办理结算实行金融分业经营,分业管理,属职能分工型分支行制2.政策性银行:国家开发行,农业发展行,进出口行3.非银行金融机构:保险,信托投资,信用社,财务公司三.货币体系与货币政策1.通货膨胀:需求拉上(财支出过信用),成本推动,结构失调2.通货紧缩:(持续价降半年以上)应对:积极货币政策(放债),下调利率,准备金等。3.货币政策:终极目标稳价,促长,就业,平衡国际收支一般性货政:法定存款准备金,供多,利率低时再贴现率降低增长和就业公开市场业务主要工具起伏小选择性货币政策工具:优惠利率,消费信用控制证券保证金比率,贷款额度控制补充性货币政策工具:四.金融业务 信托职能:融资/财务管理/信用服务1.可质押动产和权利:存单.仓单.提单.债券.股份.商标.专利2.商行的中间业务:结算.担保.融资.管理.衍生票据贴现不超过6个月,长贷展期 不超3年融资是合同关系:杠杆融资,自筹2040%,还剩余3.信托的性质:财产所有权的转移性,财产核算他主性,收益分配实绩性.信托,委托,代理,兼营,外汇 五.金融市场:主体:参与者/客体货币资金/交易媒介/是金融工具;交易价格利息率;管理组织形式(交易所和柜台)交易方式（现期货信用）短期资金:国库券发生用公募投标方式,购回协议市场的抵押品是国库券1天6个月长期资金市场:证券发生和流通市场外汇市场:现汇市场指2个日内交割黄金市场:国际性区域性:伦敦苏黎世-现货纽约香港-期货第三章 保险:基本职能分散风险经济补偿;一.概述 保险是集合基金后果补偿的财产转移机制1.保险标的:财产保险(损失险,责任险,信用险,保证险)2.保险的基本原则:派生职能:分配防灾损融资最大诚信(告知,保证,弃权,禁止反言)保险利益-合同前提 损失补偿原则-最基本近因原则最直接有效决定性因素3.保险金额赔付最高限额第四章证券基础一.证券:(商品证券:货币证券.资本证券)虚拟资本1.证券价格则是由货币使用中产生的收益和社会借贷资金利率的比率决定.发行一级市场,交易流通二级二.股票:1.普通股权利义务体现有限责任和平等原则2.上市公司公众股25%面值1250万元;4亿-6000万3.进入股份公司净资产低于原净资产的50%是国有法人股,否则定为国家股。4.股票的基本特征:(只适用于股份有限公司)盈利性风险,稳定性,流通性,决策参与性,价格波动大起大落5.股票与公司债券质的区别投资性质和包含权利不同:长期-短期/股东-债务收益和风险责任不同投资风险程度不等三.债券:分类:发行主体:公债券,金融债券,公司债券利息支付方式:附息债券.贴现债券发行方式分:公募债券和私募债券抵押提保分类:信用债券,抵押押债券,担保债券四.投资基金证券:1.投资基金:集合投资制度,投资发起人,管理/托管人2.三者区别:主体权利不同（基金是一种契约关系）,运行机制不同,风险收益不同,存续时间不同3.投资基金类别:契约,公司,封闭开放,固定管理单位追加,本币外币 股权式和有价证券4.特点:化零,专业运作,降风险/成本,税收优惠,引外资第五章 拍卖基础1.拍卖:公开竞价,最高应价者,报价方式,增价拍和减价拍中介服务性质交易方式公开竞价法律严格规范2.基本原则:公开.公平.公正.诚实信用3.是否收取酬劳可作为区别拍卖和招投标的重要标志4.谁听价谁要约,接受的是承诺,合同成立,竞买人报出价格才是要约表示5.强制拍卖:主体一方是国家机关,且的请偿债务,须从生产儿文书依据任意拍卖:民事行为6.拍卖规则:价高者得,保留价,瑕疵请求权,禁止参与竞买7.房地产拍卖属二.三级市场交易（土地使用权外）税费拍卖佣金费:营业税及附加,合同和权证印花税,契税,交易手续费,评估费,登记费,合同公证费等。第六章 统计学1.指示反映总件数量特征及其范畴,是统计认识的工具数量指标反映绝对的体现广度的外延质量指标反映相对的,体现深度的内涵2.综合指标:绝对相对平均变异（标准差）绝对指标:时期.时点水平指标:发展水平,序时平均数3.动态超势与波动长期超势.季节波动.循环波动.不规划活动第七章 会计1.会计基本职能:反映.监督.管理2.国家统一会计制度:会计核算.会计监督.人员机构管理.工作管理3.会计假设会计主体（法律主体往往是一个会计主体）持续经营:历史成史价设定正常情况下的依原来条件偿还债务计提折旧,否则,只能用可变现涂值计价会计分期:产生当期与其他差别,出现权责发生制和收付实现制的区别,进而出现应收.应付.递延.预提.待摊的会计方法货币计量:提供给境内的报告使 用者应拆算为