控规文本案例.doc

控制性详细规划文本第一章 总则第一条 为贯彻实施长春市莲花山旅游度假区总体规划，落实总体规划对旅游区的控制要求，提出规划管理及相关的控制标准，特制定本控制性详细规划。第二条 本规划依据中华人民共和国城市规划法（1990）、建设部城市规划编制办法实施细则（1995年6月8日建规字333号文发布）、长春市莲花山旅游度假区总体规划(2011-2020)、城市居住区规划设计规范（GB50180-93）(2002版)、城市环境卫生设施设置标准（CJJ27-2005）、吉林省控制性详细规划编制技术暂行规定（试行）、国家相关规范及长春市市政府、规划部门相关规定和设计要求。第三条 本次规划的规划范围是长春莲花山生态旅游度假区中心服务区东北组团，用地西侧、南侧滨雾开河支流，东至山区，北至度假区边界，与长吉告诉相望，面积558公顷。规划该范围内的土地使用、各类建筑物、构筑物的新建及改、扩建工程，必须遵守本规划。第四条 本规划成果由文本、说明书、图则三部分构成。 文本与分图图则为法定文件，同时使用，二者不可分割。第五条 文本涉及的控制指标和技术规定是根据现有的相关标准、规范，结合老城区的实际情况并考虑到今后的发展制定的，未涉及的指标应符合国家、吉林省、长春市的有关法规、标准等技术规定。第二章 土地使用性质分类及控制第六条 规划涉及土地使用性质分类和代号均采用城市用地分类与规划建设用地标准（GB501372011），以中类为主，部分划分至小类，其中小区级公共服务设施及部分市政设施用地划分采用配建设施图例表示。根据实际建设和管理需要，新增商业服务用地。第七条 以地块为整体成片开发时，地块用地界线及地块内的小区道路可根据时间开发建设需要，在修建性详细规划中做适当调整，但调整后用地内各项指标必须符合地块指标控制图中提出的控制性指标要求。改建、扩建和新建建筑物的使用性质应同所在地块的土地使用性质相符。第八条 图则中所规定的土地使用性质及规模如需作变更时，必须经城市规划行政主管部门核准，并符合中华人民共和国城乡规划法、城市、镇控制性详细规划审批管理办法等法律法规要求。第九条 土地使用兼容性管制用地性质的兼容性应符合吉林省、长春市有关技术规定另行确定和管理。在有关技术规定尚未制定的情况下，用地兼容性应符合“规划土地使用兼容性一览表”中要求。为有利管理，规划用地的兼容性划分为3种类型。其一，通常允许兼容的用地性质，即一般不经特定审批程序即可调整的用地性质；其二，经允许兼容的用地性质，即一般需要特定审批程序方可获得许可调整的用地性质。对于该栏兼容性规定，规划行政主管部门可以基于整体发展需要不予批准；其三，不允许兼容的用地性质，表中明确列入的不兼容用地性质，以及表中没有列出的兼容规定性质，原则上均按照不允许兼容进行规划控制。 第十条 土地混合使用管制各类非居住类用地（包括公益性配套设施和工业仓储等生产设施）中不得进行成套住宅的建设。确须建单身宿舍的特殊大型企业，单身宿舍建筑面积占企业总建筑面积的比例不得超过10%，具体以规划行政主管部门的审批意见为准。居住用地内各类公建建设规模应符合城市居住区设计规范的规定。第十一条 建筑类型适建性规定建设用地土地使用性质不发生转变时，规划允许各地块在实施过程中对建设用地的建（构）筑物用途作不同程度的调整和限制，但必须依据规划行政主管部门的相关要求执行，符合 “规划用地适建要求一览表的有关规定，并经规划主管部门审批核准。第三章 土地使用强度控制第十二条 规划范围内所有建筑物、构筑物改建、扩建和新建后的建筑高度、建筑密度和容积率应符合分图图则中规定的建筑密度、容积率的限制。地块用地面积和容积率等控制指标，若因计算口径原因，与已出让土地的实际情况不符的，以出让土地的实际情况为准。第十三条 用地规划的实施过程中，遇到以下特殊情况时，开发建设总量应保持不变：1、对细分地块进行合并开发的；2、对地块进行细分开发的。3、建筑基地为公众提供开敞空间的，在符合消防、卫生、交通等有关规定的前提下，可按建筑面积补偿规定要求增加建筑面积，建筑面积补偿申请应符合长春市规划管理相关规定。第四章 建筑物建造控制 第十四条 规划范围内建筑日照间距应满足长春市建筑日照间距规定的要求。 第十五条 沿建筑基地边界和城市道路、河道、公路、铁路两侧以及电力线路保护区范围内的建筑物，其退让距离必须符合消防、防洪和交通安全等方面的要求。 第十六条 沿建筑基地边界的建筑物，其离界距离除应满足建筑日照间距的要求外，同时要满足消防间距、卫生间距、管线埋设和建筑设计规范等相关规定要求以及建设公平性的要求。第十七条 沿城市道路两侧新建、改建无大量人流、车流集散的多、低层居住建筑，其后退城市主干道红线至少25米，后退城市次干道红线至少18米，后退城市支路红线至少10米；高层住宅及公共建筑，其后退城市主干道红线至少30米，后退城市次干道红线至少20米，后退城市支路红线至少10米。第十八条 大量人流、物流集散的建筑在基本后退的基础上必须特别后退，其后退道路红线距离须经交通影响评价分析研究后由规划部门确定。第十九条 道路交叉口四周的建筑物后退道路规划红线的距离，多、低层建筑不得小于6米（自道路规划红线直线段与曲线段的连接点算起）。高层建筑不得小于9米。第二十条 建筑高度应符合日照、建筑间距、消防、建设公平性等方面的要求，同时要考虑对城市景观的影响。规划区域内建筑高度控制如下：公共设施用地：核心区内重要节点处公共设施用地建筑高度控制在50米以下，其他公共设施用地建筑高度控制在24米以下。居住用地：二类居住用地内的多层建筑高度控制在24米以下。绿化空间内的建筑物和构筑物控制在6米以下。第二十一条 临街建筑基地的公共空间管制1、用地周边建筑退缩位必须进行绿化或铺砌。2、公共空间必须无障碍设计。3、临街面一般不提倡设置围墙，如确有需要，必须得到相关行政主管部门的批准。4、建筑物围墙一律采取通透式围墙，不得设置实体围墙。高度控制不超过2.0 米，通透比例不低于60%。设置广告牌必须得到相关行政主管部门的批准。第二十二条 建筑物体量1、商业建筑的最大面宽不得大于80米；高层建筑的最大面宽长度不得大于40米。2、避免大体量单一体块建筑的出现。第二十二条 建筑物风格建筑总体风格应体现产业特征、地方传统，沿路建筑应当重视建筑细部设计，其尺度以人体尺度为宜，同一地块内建筑风格宜统一设计，严谨而不失韵律。第二十三条 建筑物色彩建筑色彩应与山水环境特色相结合。通过主色调统一法或主辅色调置换法使建筑群体的色彩获得协调统一。居住建筑以白色、淡黄为基调，以淡雅明快的色调为宜，以便与周边较好的自然山水环境相协调；局部可采用反差较大的色彩以活跃气氛，但面积以不超过全部外墙面积的10%为限；公共建筑的色彩冷暖色调均可，但总体上仍以浅色为主，群房和局部墙面控制力度上可适当放宽。第五章 城市绿化控制第二十四条 规划形成“两带一轴”的空间绿化体系。其中两带指特色餐饮娱乐带和商业服务设施带；一轴指东吉林大路景观轴。 第二十五条 规划范围内城市绿地面积152.25公顷，其中城市公园绿地面积36.38公顷，广场绿地面积6.32公顷，城市防护绿地面积109.55公顷。图则所示的城市公共绿地和防护绿地在城市开发建设时不得侵占，其中220千伏高压线两侧防护范围分别不得小于20米；垃圾中转站与生活性设施卫生防护间距不得小于15米，区域锅炉房与生活性设施卫生防护间距不得小于30米。第二十六条 规划区域内总绿地率不得低于30%，其中，城市公共绿地内绿地率（含水面）不低于80%；商业、商务用地绿地率不低于25%；行政办公用地内绿地率不低于30%；居住率低内不低于30%；其他设施用地绿地率应符合长春市园林绿化管理条例要求。第二十七条 规划保留现状水系，根据规划道路进行局部调整，在保障防洪、防潮和安全的条件下，水系两侧控制绿线应满足距堤角线不小于10米的要求。第二十八条 规划范围内所有道路均应按规划的道路断面配置行道树和绿化隔离设施。道路绿化应满足城市道路绿化标准的要求。 第二十九条 各地块在满足分图图则所规定的绿地率指标的同时，还应尽可能增加绿化面积，并充分利用各种有利条件增加垂直绿化和屋顶绿化，增强绿化效果。第六章 道路交通设施控制第三十条 城市干道红线内的用地为道路及道路绿化专用，任何与道路交通无关的建筑和构筑物的改建、扩建及新建均不得占用道路用地。支路网的道路红线可结合实际情况进行调整，但必须报规划行政主管部门审批。第三十一条 道路体系控制本规划区的道路红线、道路绿化带、车行道、人行道宽度必须符合各分图则及“规划道路断面表”的规定，道路设计要满足敷设地下管线和道路排水要求。规划区规划道路分三个等级：主干道、次干道、支路。1、城市主干道宽度：40米50米；2、城市次干道宽度：36米；3、城市支路宽度： 24米。第三十二条 道路交叉口控制道路均采用平面交叉形式，主次干道平面交叉口采用信号灯管理和渠化交通管理两种方式；区支路与主干道交叉口宜采用禁止左转弯通行方式。本规划区实行道路交叉口转弯半径的控制。转弯半径范围内的人行道上严禁有阻碍驾驶员的建构筑物，宜种植低矮灌木。各路的转弯半径应符合 “交叉口转弯半径控制表”的规定。第三十三条 规划范围内设置6处社会停车场,总用地面积12.46。各用地机动车停车泊位配置主要依据各建设项目的性质、规模、级别，按照长春市建筑物配停车场（库）标准执行。第三十四条 机动车出入口方向均应符合分图图则的要求。原则上主干道不设地块机动车出入口；次干道及以下等级道路是直接服务于各地块的道路；鼓励各地块的交通内向性组织，以控制沿路一层皮式发展。 第三十五条 规划范围内设置2条公交线路，公交站点的设置应符合国家规范的要求。 第三十六条 道路竖向设计应综合考虑地形、防洪防涝、街坊排水和工程管网的布线要求，道路坡度控制在0.2%3.0%之间。第三十七条 规划范围内道路交通控制的其他要求均应符合分图图则的规定。第七章 配套设施控制第三十八条 公共管理与共公服务设施设置规定按照“配建设施一览表”执行，并应符合分图图则的相关规定。第三十九条 规划区域范围内，设置区域锅炉房一处、中型垃圾中转站一处、通讯局所一处、消防站等市政设施一处。 (小型市政设施配置略) 第四十条 在进行较大范围的成片开发时，地块内配套公用设施的位置经规划主管部门批准后，可根据修建性详细规划适当调整，但其项目、数量、用地或建筑面积均不得少于规划分图图则中的规定。第四十一条 规划范围内防灾设施配置规定按照配套设施一览表执行，并应符合分图图则的相关规定。第四十二条 本规划未涉及的其他配套公共、公用设施参照吉林省、长春市的有关规定执行。第八章 城市设计引导第四十三条 景观结构规划范围是旅游区景观组成的重要部分。要求本区与雾开河直接有良好的景观效果，并共同构造城市景观核心区。规划布局中道路、绿化和建筑尽量与河水走势相协调，构成由车大人沟河及其支流向两侧逐渐开敞过度的空间总体形态。第四十四条 景观分区 位于旅游中心服务区的绿化区域，规划重点加强对周边围合建筑的高度、体量、色彩等要素的控制，达到区域风貌协调统一。位于林溪大街与东自由大路交叉处的城市中心区，规划建筑应能够代表城市欣欣向荣的风貌和蓬勃向上的发展动力，建筑造型应新颖别致，彼此间相互展示融合，既是城市的中心，又是城市的标志。雾开河河两岸，林溪大街两侧和东自由大路两侧区域，为外来旅游者提供高档次的住宿、餐饮等服务，进行文化交流的区域。雾开河两岸建筑应彼此呼应，建筑体量、造型和色彩既体现当地特色的文化风格，又体现人与自然相互协调的意境。第四十五条 景观轴线与节点、标志甲二路与林溪大街交叉处行政办公中心；雾开河大街两侧服务设施；东二街东侧文化活动中心；甲五路与林溪大街处的体育馆；西一街的步行商业街。第四十六条 景观界面规划沿东吉林大路为开敞界面，强调区域内生态绿地的协调；商贸区为连续界面，强调本区的标志特征；其他区域为韵律界面，强调过度与衔接。第九章 其它规定第四十七条 村民安置规划区内农业人口安置采用就地安置办法，结合二期用地内其他村屯的搬迁，在设计区域内的北侧集中预留农民安置用地，面积18ha，可容纳人口3000人。 第四十八条 环境质量控制规划范围内的大气环境质量执行国家二级排放标准，地下水执行国家类区标准，地表水执行国家类区标准，声环境执行国家三级标准。第八章 附则第四十三条 地块内建筑基地对向公众提供开放空间和进行平台绿化、竖向绿化的建设项目，在符合消防、卫生、交通等有关规定的前提下，可给予奖励，奖励的建筑面积由珲春市规划管理部门确定。第四十四条 开放空间是指在地块内为社会公众提供的广场、绿地、通道、停车场等公共使用的全天开放的室内空间(包括平地、下沉式广场和屋顶平台)。开放空间的具体实施条件由长春市规划管理部门根据当地开发建设中的实际情况而定。第四十五条 对规划范围内违反规划的建设行为将按中华人民共和国城乡规划法中规定进行处罚。第四十六条 文本中的“黑体字”为规划的强制性内容，调整规划强制性内容的，必须依据中华人民共和国城乡规划法以及城市、镇控制性详细规划管理办法规定的程序重新审批。违反城市规划强制性内容进行建设的，应当按照严重影响城市规划的行为，依法进行查处。第四十七条 本规划自长春市人民政府批准之日起实施。解释权以及规划实施过程中对各种问题的协调处理，由长春市规划局负责。 附录一 名词解释1、地块：按城市用地分类与规划建设用地