土地房地产税费金改革国际研讨会演讲稿.doc

国务院发展研究中心的资源与环境政策研究所专家组组长倪红日教授给我们做报告，大家欢迎！倪红日： 今天上半截我听了几位教授的演讲，听到了一些最新鲜的故事，这些故事非常有意思的改革进程，也是围绕土地和房产，但是主要集中在保有环节的税收制度的改革与完善，谈到关于流转转让环节交易环节当中税收问题我不在这里进行讨论。我和大家交流的内容主要有四个方面，第一个方面是关于中国土地和房产税收制度的现状与问题，我们简要概括性地陈述一下。第二个问题是中国房地产税收制度改革的目标和主要的内容，主要是保有环节税收究竟怎么样改？第三个方面的内容是关于现在的改革进展与难点。第四个内容关于改革的发展趋势与建议。后面两个问题我也想给大家讲一讲最近的实地体验和税务机关第一线的干部交流，也看到他们做了很多的工作，我们的建议，也算是比较新鲜的故事。 关于中国土地和房产税收制度的现状与问题，我只是概要地说一下，因为主要是针对外国朋友，因为在座很多专家，包括政府部门的同志是非常熟悉的，在保有环节，中国有三个税种，09年已经取消了其中一个税种，这三个税种一是城市房地产税，这是1951年时，由当时中央人民政府颁布暂行条例，在09年的时候废止了，为什么废止呢？在86年以前适用于各类企业，但是86年以后只适用于外资企业，为了公平内外资企业税负，就把这个税种给废止了。 目前真正在实际当中执行还有两个保有环节的税种，一房产税：1986年国务院暂行条例。在城市、县城、建制镇和工矿区征收。二是城镇土地使用税：1988年国务院暂行条例，对城市、县城、建制镇和工矿区的单位和个人征收。从这两个税种可以看出来，保有环节中国对房地产征税分土地和房产两个部分分别两个税种征收的，并没有合在一起。土地相关的转让环节设置一些税种，交易环节有契税和其他普遍征收的营业税等其他的税种。大家可以看出来，从上面简单概括情况可以看出，中国现在在保有环节对土地和房产征税分别设置税种，二都是暂行条例，而且没有到了立法阶段，由国务院行政部门的暂行条例。总的结论来说，中国在土地和房产环节，保有环节持有环节征收类似国外通行财产税的税种来讲，这个税制是很不成熟的，这是基本的介绍。 它的不成熟之处表现在以下这样几个方面，第一这些税制和现在市场化的改革不同步，大家刚才听了很多新鲜的故事，包括我们的土地转让逐渐在市场化，因为中国的特点，土地本身是公有的，很多问题恰恰出在公有制上，公有制两种形式，一种是国有，一种是集体所有，现在派生出来非常多的问题，刚才探讨了第一节改到很多的问题，其实都和公有制是连在一起的，现在在公有制的条件下，原来土地是无偿转让或者是比较低价进行转让或者是由计划进行配置的，现在已经大大不同了，土地本身来讲已经逐渐市场化了，这种改革和现行或者说80年代出台的房地产税制已经是很不适应了。 包括住房制度没有叫做私有化而是商品化或者是叫做住房制度的改革，实际上它也是由原来公有制住房逐渐转为个人所有，在市场化的过程当中，房产税制度也是市场化的进程是不相适应的，从房地产税本身来讲，关键性的问题就是我们的计税依据已经无法与房地产价值，市场化的房地产价值对接，不仅对政府收入形成了影响，而且对纳税人是不公平的，也就是说按照原来现行税制在保有环节征税的话，地理位置比较好，价值比较高的，还按照面积，因为土地是按照使用面积征税的，房产是按照原值做了一定的扣除征税的，已经远远脱离了市场价值的变化，对纳税人来讲，不同地点的纳税人，持有不同的房地产纳税人来讲，这样的税制就很不公平了。现在税制很重要的一点，和国外不太相同，居民住宅到目前为止都是没有征收保有环节房地产税的，现在房地产税制总体来讲和现实已经大大地脱离了，或者说滞后于其他方面市场化改革。 确定了房地产税制改革需要改革实际上也是在2003年前后，可以说在中央文件当中确立了中国房地产税收制度需要改革，我们确定改革的方案和主要的内容，按照社会主义市场经济体制的要求，我们的目标房地产税制改革应该建立反应市场价值的房地产税收制度，这样的制度会有三个方面的好处，第一有利于整个税制体系的完善，因为在前面，我们现在在学术界，税制改革正在进行第三次大的税制改革，前面两轮大的税制改革当中，我们主要改的是一些大的税种，像增值税、所得税改得比较多，但是这种房地产税、财产类型的水五改革相对来讲没有得到重视，所以改革是滞后的。从税收体制来讲，需要完善，也应该重视财产税类的改革。第二，这种改革实际上是有利于地方税体系的完善和地方政府财政收入来源的稳定，道理很简单，各位专家都是知道的，因为财产税将来还是作为地方税主要税种。第三，有利于房地产市场的发展，在一定程度上会抑制投资性的购房需求。 这一轮对于房地产税制改革主要的内容，我们认为纳税人的范围，一方面我们要统一内外资纳税人税收税制，而且要统一税收负担，经营性的房地产和个人住宅房地产所有者最终都会作为纳税人，因为我们原来税种已经谈到了，居民住宅是不征税的。各种性质的房地产纳税人的特殊政策规定，当然要有一些优惠的政策，包括政府的财政支持的单位房地产可能是属于免税的。 关于计税依据的改革，这是我们的重点，我们要把现在刚才讲到的按土地面积和按房产原值做一定扣除的计税依据的办法完全改为按照房地产市场价值作为计税依据。这里就涉及到房地产税评估工作，也就是说我们现在一直在做的，包括主管部门和北大土地研究中心一直在配合，研究人员一直在做的就是，我们要解决技术问题，房地产税的评税工作，在此基础工作还要解决房地产新的税制税率的问题以及其他的税制设计。这些问题都是在进行当中，我们只是做一个简单的介绍。 第三，改革的进展与难点。可以说在2009年实现了内外资房地产税制并轨以后取消了城市房地产税，这是作为主管部门已经做的工作。第二个方面的进展，已经研究并试点了新的以市场价格为基础的房地产评税技术，2010年在全国各个省市选择一个城市扩大评税技术试点工作，从04年开始第一批6个地区房地产评税技术试点工作和第二批试点工作在07年开始到今年已经在全国各个省市选择城市扩大评税技术试点工作，这些试点工作试点城市已经先期根据中国的国情做出了批量评估的软件系统，一些技术问题我在这儿不谈，后面的专家做一些介绍。 第三个方面的进展研究并在新的房地产税制改革方面取得基本的共识，为起草新的房地产税制草案奠定了基础，在十六届三中全会文件当中当时提到物业税的改革，学术界理解不一样，有人把物业税理解为单独对居民住宅开征的税种，在房地产商大量炒作情况下，在房地产税制改革方面曾经在国内是比较混乱的认识，现在我觉得在逐渐统一认识，我们围绕房地产税制进行改革，对居民住宅也纳到新的房地产税制当中。这个过程当中，我认为在主管部门财政部和国家税务总局的认识基本上是比较清晰，正在沿着这个方向在走，在试点的基础之上，因为试点是征管技术的问题，这里边也涉及到组织机构怎么样进行组织，怎么样设置机构，实现征收和管理，通过评税，确定纳税人，然后进行征管。这项工作我个人觉得，到昨天为止，包括我们亲自到现场看了一下，到一些城市，前几年我们那个团队，包括龙部长、林部长、王小明这个团队到重庆、北京，今年我们上个月去了大连，我们看了一下试点的情况。我个人认为，这还不能代表我们团队，到昨天为止我又把一些东西清理了一下，我个人认为，中国目前从03年一直到现在为止对房地产税制改革一系列技术性的准备工作已经得到了实质性的突破，也就是说预备了对经营性房地产大面积用新税制开征房地产税，这个条件基本上成熟了。但是问题难点是在对个人住宅征税领域，这个领域因为中国有特殊的国情，我这次到大连调研以后，我有一个非常新的体会，中国借鉴国际的经验是很有必要的，但是中国有中国的国情。中国的国情必须根据中国的实际情况推进中国房地产税制改革。 第四个工作，由于在第一批和第二批模拟评税技术的运用方面有一个闲置，等于研究出来了这些软件系统以后，进行空转，但是由于现在上面决策层还没有决定要推出这个改革，或者说分步骤提出改革的时候，税务机关模拟评税的技术闲置在那儿，税务机关最新的进展就把这些技术和成果应用于二手房交易征税，主要是征收契税，当然还涉及到其他的税种。这样的话就把取得模拟评税工作实际运行软件系统先运用起来，初步构建起了房地产评税的工作组织实施机制，从大连来看基本上把这个机制建起来了，包括由谁模拟评估，由谁征税，基本上已经建立起来了。为房地产税制改革奠定非常坚实征管基础，模拟评税的技术在中国现在的试点地区已经被运用起来，但是没有运用在房地产税制本身的改革上，而是用在二手房交易当中征收契税上，但是这两者之间是有关系的，我也和一些不是试点地区的省地税局的副局长谈过聊过，我们无意谈的，因为他们也主管这项工作，他们准备马上把这些软件系统运用起来，税务系统实际上是有利的，这样的话很快能够通过试点，在现在试点的基础上，很快把这个技术根据当地的情况很快把它运用起来，这一点来讲，我觉得和第一线的税务机关的干部聊过非常有信心，而且觉得没有什么太大的技术上的障碍。 现在的难点，从房地产计税依据评估工作现在已经通过试点城市运转已经奠定很好的基础，而且完成了实质性的突破。但是关于评估机构和评估方法的规范以及评估结果争议处理这些问题还需要在实践当中还需要进一步完善。最重要的难点在于居民住宅房地产征税方面，因为居民住宅房地产征税现在的信息系统并不是很健全，信息并不是非常健全。在不健全的情况之下，没有办法全面控制整个居民住宅全面的情况。整个分界线税制的改革，我们取得非常大的成果，经过七年的努力，但是还有一些没有解决的问题。 四，我们有一些关于改革发展趋势与建议，我先做了这个PPT，昨天晚上的时候我又总结了大连的经验后，稍微做一些修正。对于房地产税制改革的定位还是要进行正面的宣传和明确的定位，我在前一周内部税务系统内部讨论会上我发现我们的很多专家学者认识不是很一致，我们围绕房地产税制改革，很多人还要扯在物业税这个概念当中，被一些房地产商炒作的，弄得非常混乱，进一步公开宣传房地产税制改革，现实当中推进房地产税制改革究竟怎么回事要进行正面的宣传，要很好地定位，既不要扩大也不要缩小。很重要的原则，要立足中国的国情，我们在大连和第一线的征管人员包括干部和基层的征管人员座谈的时候，我们发现他们并没有把这件事情看得那么复杂，他们觉得在中国的国情下，在中国的现代征管的模式下和中国现在集中性软件系统条件下，可能问题没那么复杂，没有像原来研究那么复杂，他们实际上充满了信心，他们认为我们只要结合中国的国情，我们会很快一步步推进，根据现在房地产税制改革定位、范围和实际所做的工作，我们的房地产税制改革分为三步走比较合适，第一步可以尽快推出对经营性房地产税制改革，完全按照市场评估价值进行征税，条件基本成熟，而且在税务系统当中，在征管方面没有太大的难度，只要把现在的试点马上普及就可以了。因为很多地区已经开始先把二手房交易当中用模拟评税的技术运用起来，实际上为了现在新的房地产税制铺开做了很好的准备。经营性房地产信息都在税务系统，只要一对接就完了，计税依据一改变就完了，在一两年内铺开是没有任何问题。第二步要对居民住宅进行广泛的摸底和清查，这个步骤是税务局自己能做得了的，我们要对上对政府和对老百姓进行正面的宣传，现在宣传很不够，税务机关做了大量的工作，很多人都不知道，而且也不清楚，对房地产税制改革的定位，有的人说得特别复杂，有的人又扭曲得很厉害，我觉得这些都必须要进行纠正，从舆论上进行纠正。第二步对居民住宅进行广泛或者说全面清查和摸底，建立地理信息系统的基础之上，按照价值或者是按照一定的标准，先对前10%高档住宅开始征税，我们和税务系统同志们进行座谈时，他们也很赞成这一点，包括征管和模拟力量都是很够的，把经营性房地产模拟系统转过来没问题。如果在10%范围之内，10%也是假设，也可能是15%，要把居民住宅情况搞清楚以后，建立信息系统以后，我们就知道了，我们对高端那部分先征，然后再考虑后面的，是不是再扩大范围，但是扩大范围这里边牵扯到最重要的问题，中国住宅或者住房制度整体的考虑，我最近在内部会议聊天，曾经参加中央非常高层决策特别近的老同志聊天的时候，他们现在有的刚刚退下来，他们和我的看法是一致的，中国在住宅问题上还没有一个清晰全部的完整的战略性考虑，包括保障性住房，还没有看清楚，有些东西没看清楚，房地产税制改革、居民住宅这一块要和中国对居民住宅怎么样考虑，怎么样保障，保障到什么样的程度要结合在一起。我基本的想法，我比较赞成夏斌的想法，他不光对住宅，要有一个基本的保障，因为中国有一个最大的特点，中华人民共和国公民中国是公有制为主的社会，土地是共有的，每个中华人民共和国公民应该有权利或者有享受基本住宅土地的权利，在这个基础上，我认为这个部分应该实行完全的计划控制和严格的政府管理，在这个部分当中，总的来说，大的框架来说，对基本住宅，比如说可以设定一个标准，每个中华人民共和国居民所组成的家庭，在基本范围之内是不征税的，这和国外是不一样的，因为你是公有制，你有权利享受，这里边还有很多的细节需要设计。对非基本的住宅，不管是用于投资也好，还是有很多的财产，为了享受也好，不管是什么目的，但是对非基本的住宅按照市场化的方式管理，政府必须要征房地产税，大的思路要理清楚后，我们才能全面地解决居民住宅征税征收房地产税的问题。今天就是跟大家交流想法，不对之处请批评指正，谢谢大家！主持人： 倪教授给我们做了最新的研究成果，昨天晚上的成果，今天早上就已经报告了，这是最新的。有三点印象非常深刻，第一点必须符合中国的国庆，这一点很重要，第二点分三步走，第三点，不管10%还是15%，这个概念我觉得很重要，我也有两套房子，那套应该征得多一点，这样公平，基本需求和非基本需求应该进行区分，这个见解都是非常深刻的，我们再次表示感谢！ 下面我们请国务院发展研究中心社会发展部副部长林家彬做开征房地产税的积极影响的报告。林家彬： 刚才我的同事倪教授对房地产税做了正面的宣传，我这个报告就是响应她的号召。 因为这几年中国房地产价格不断上涨，社会舆论非常关注，今年5月底国务院批准发改委关于2010年深化经济体制改革重点工作意见明确提出，要逐步推进房地产税改革，一公布社会上又是议论非常多，但是我看了这些议论和我们几年前研究范围来看，还没有超出研究的范围，等于是炒一个冷饭。为中国改革杂志写了一篇文章，正面宣传一下房地产税的想法。包括三个方面的内容，一是基本背景，二是对新型房地产税框架设计，三是新型房地产税有什么样积极的影响。 发展研究中心课题组04年06年做了三年的对房地产税系统研究，包括基础理论、税制设计以及开征后的可能影响。我们就以我们当初研究结论为基础，论述一下开征房地产税的积极影响，借此回答一些人对开征房地产税的担心和质疑。 我们对新型房地产税框架设计有这样几点考虑，房地产税是财产税性质的赋税，课税对象是企业和个人所拥有的不动产。针对一些人认为征收房地产税是将一次性收取土地土地出让金分年收取，土地出让金是属于地租的范畴，租和税有本质的不同。税的徭役在不动产的保有环节将现有的房地产税和城镇土地使用税合并为统一的房地产税，实现简化税种，彻底改变目前房地产税税制流通环节极重，保有环节极轻的现状。 计税依据是房地产市场评估价值作为计税依据的，同时要规定一定额度的免征额体现保障公民基本居住需求的基本趋向，对基本居住需求不征税，对每个纳税人拥有的全部房地产价值作为征税对象。免征额和税率设计要使结果符合二八原则，80%的税收来自于20%的纳税主体，各地居住条件低于平均水平以下的居民无需纳税或只需交纳很少的税。 对于税率和免征额的确定要给予地方政府一定的自由裁量权，税要作为地方税种，并成为级次较低地方政府主要税收来源，中国五级政府主要给镇县级市地级市较低的地方政府作为税收来源，步骤倪教授也说了，首先对工商企业所属不动产和城市高档居住用房开征，然后逐步将其他居民用房纳入征收范围。在开征房地产同时，在全面清理现行房地产水用，做到有增有减。 开征新型房地产税有哪些积极影响呢？可以抑制投机，调节收入差距。房地产税开征对房地产进行投资的话，减弱了对投资人对物业升值的分享，如果涨价了，价值也就升高，税基变大，房地产税负相应加重，持有成本增加，使投资的回收期相应延长。房价稳定或者下滑的状态，房地产税负是偏低的，投资处于失利的状态。二是降低房地产投资的税负优势。开征房地产税前，与生产性投资相比，房屋所有人可以不缴纳所得税，从而使投资拥有房地产坐待升值，睡着觉就升值了。由于不备保有纳税，成为更加核算的投资选择，因为投资股票，买股票还要交印花税，所以很多人把投资房地产作为非常核算的投资选择。 也有利于调节收入差距，不动产是居民财富最主要的形式，我们刚才也说过，我们的税制设计方案里边要保证富者多交，20%的高收入者承担80%的税收，财富多的家庭多交税，就有利于调节社会收入差距，这也是开征房地产税重要的目标之一。 也有利于抑制奢侈性的需求，在房地产税开征的初期，要把别墅等高档物业首先列入征税范围。税负的增加会在一定程度上抑制过分奢华的居住需求。也就是说，房地产税的开征一方面可以通过税收手段抑制富人过度占有资源，特别是占有优质资源。另一方面使政府获取更多的水源，用这个完善住房保障体系，帮助低收入阶层和住房困难群体改善住房和住房条件。 一定程度上有利于自住性需求的实现。因为在设计房地产税制度时一项重要的考虑就是要体现国家保障居民基本居住需求的政策导向，各地居住条件低于平均水平以下的居民无需纳税或者只需要交很少的税。同时，新型房地产税的出台还将伴随着房地产交易环节税费大幅度清理和废止，这样，与现行房地产税制度相比，过去在购房时须由购房者直接承担那部分的税费负担将大幅度减轻，这样的制度设计，对于中等收入水平的居民而言，将在一定上有利于自住需求的实现。 另一方面的积极影响有利于增加二手房的供给，提高住房利用效率。因为开征房地产税，会增加投资者的持房成本，加快将房地产投入市场的速度，也有助于抑制房地产泡沫，促进房地产业的健康发展。以北京为例，2006年北京二手房总存量大约是500万套，按照一般的规律，6%是一个正常的流转量，当年二手房交易量应当在30万套左右，但交易量只有7.5万套，原因是保有环节没有负担，以及房价的快速上涨，宁愿继续持有等待更高的升值。一旦开征房地产税，这将增大业主的持有成本，房地产持有者有动力充分利用闲置资源，或把闲置房产转移给具有实际需求的人，从而提高房地产资源的利用率。同时，由此带来二手房市场供应的增加对稳定房价有更加积极的意义。 更加深刻的影响，对企业与居民的不动产开征财产税性质的房地产税，将有力地推动各级政府加强对财产权的保护，而这是市场经济的基石。房地产税将成为地方政府稳定的财政收入来源，有利于建立与事权相匹配的财政管理体制，理顺各级政府间的关系，增强政府的执政能力。 税制设计使房地产税税成为较地低层级政府的重要财源，使地方政府有动力调整以工商业发展为中心的政策导向，为住宅建设与人居环境改善投入更多的资源和资金，增加对住宅用地的供给，也有动力改善环境，使土地更集约利用，从整体上改善居住条件和环境，房地产总值进一步提升，进而提升房地产税的收入，使整个经济发展步入良性的轨道。主持人： 林部长给我们做了非常有高度而且非常智慧的报告，房地产税相当于一个总设计，不能叫总设计师，但是是总体设计，有两点特别好，我特别响应，第一较低层级的政府提供财源，五级政府，比较穷的是中国乡镇政府和县级政府，这一点特别好，特别有智慧，这个问题解决了，很多问题都跟着解决了。第二条就是二八，那些有钱人，要承担80%，这样才能体现社会主义公有制的特点，非常有智慧，里面精彩的东西很多，这两点特别好，我们再次表示感谢！下面我们换一下角度，下面是两位来自一线的，他们有非常好的经验跟我们一起分享，下面一位是请杭州市财政局直属征收管理局卓安军局长做应用批量估价技术，加强房屋交易计税价格管理杭州经验的报告。卓安军： 尊敬的满主任，各位国际学者，专家各位领导各位校友，作为一名来自最基层部门的税务官员，非常荣幸受北大林肯中心的邀请参加中国土地税费金改革国际研讨会，有机会在中国著名的高等学府北大聆听房地产税征管方面的国际经验，分享国内专家学者的研究成果，很有收获和启发。三年前我在北大参加了为期20天杭州市财政税务局组织的干部研修班，因此我也可以算是北大的学生。因此今天非常高兴有机会回到母校在这里向各位专家学者、教授、校友汇报交流工作和学习的成果，介绍杭州市税务部门在房地产税征管方面的一点做法。 一是房地产税成为地方财政收入的重要来源。契税作为地方税重要的组成部分，从2001年到2007年所占比重逐年上升，07年达到20.93亿，今年契税收入达到35亿，我们做房地产税征管的背景材料。 交易双方低报成交价格问题比较突出，二手房买卖申报的价格，实际的成交价格是100万，纳税人报的价格也就是90万甚至更加低，打对折也是有可能的，这是非常普遍的。第三，作为税务征收机关中华人民共和国契税暂行条例，成交价格明显低于市场价格且无正当理由的，由征收机关参照市场价格核定。税务机关有责任加强房屋交易计税价格的管理。 杭州市的做法分了三个方面，抓基础，建立房屋交易计税基准价数据库。二是抓技术，完善征管系统软件升级和流程改造。三是抓规范，实行房屋交易最低计税价格管理。 抓记住，建立房屋交易计税基准价数据库。确立建设思路。2007年初讨论形成房屋交易计税价格评估管理系统总体思路、基本框架和建设方案，充分利用杭州市部门协作好、信息共享程度高；征管基础好、历史成交数据齐全，GIS地理信息系统、计算机应用技术日渐成熟等优势，应用批量评估技术，建立房屋交易计税基准价数据库和计税价格管理系统，核定房屋交易计税价格和提高房屋交易计税价格管理精细化、科学化、动态化。 确定评税分区，截止到06年年底，杭州市6个老小区，不包含余杭和萧山，杭州市原来老城区范围有50个街道乡镇，422个社区，1431个住宅小区，大约达到16000栋房子，我们根据精细化管理要求，评税分区以住宅小区为单位，房屋数据库采集要尊重城区、街道、社区、住宅小区每一动房子，逐步缩小的路径，交易计税基准价格倒霉栋房子，通过系数修正到每一套房子。这是一个示意图，50个街道乡镇，422个社区，1431个住宅小区，大约达到16000栋房子，大约70万套房子，在城区的范围里边，杭州市下城区有几个街道，分得很细，把每一栋房子地理做好。 实行政府采购。征管部门缺乏专业的评估人才，也没有这方面的经验。为了高起点建好房屋交易计税基准价数据库，我们注意到国外一些地区和城市在房地产税、物业税征管方面将不动产税基评估委托专业评估公司进行的做法，加拿大B.C.委托专业评估公司进行的，受此启发，通过政府采购公开招标，杭州市有8家一级资质的评估机构，我们参加招投标以后承担建设房屋交易计税基准价的数据库任务，有五家公司参加了投标，经专家评审，确定建设方比较好，报价比较合理的浙江恒基房地产土地资产评估有限公司为中标单位。林肯中心也专门邀请了恒基公司几位老总到会上参加会议。2007年5月份与其签订政府采购合同，承担房屋交易计税基准价的数据库任务。 现场勘察调查。浙江恒基房地产土地资产评估有限公司组织130多名评估师和调研人员组成的调查队伍，在社区、物业等单位配合支持下，实地到每个住宅小区，对每一垖楼房进行勘察、牌照，登记住宅楼地址门牌，了解住宅楼所处的区域状况、交通条件、生活服务配套设施和环境质量、物业管理情况，对方无的性质、层数、类型、建成年份等信息，摸清每一栋楼住宅楼的第一手信息。 现场调查是非常基础工作，中国开征房地产税和物业税不搞房地产市场普查工作想都不要想，普查工作一定要搞一次，不知道到底物业的情况，开征房地产税是不可想象的。搞现场调查工作应该讲是非常关键，也是非常重要的。 搞好价格的测算，根据评估的基本原理，以2007年6月30号为评估基准日，浙江恒基房地产土地资产评估有限公司运用多元回归分析方法，建立特征价格模型，这是根据多次梳理回归分析得出来的价格数学模型，具体建设的过程非常具体。 量化了20个影响房屋价格特征因素，包括交易时间、建筑面积、小区环境、周边环境、楼盘档次、物业管理、生活综合配套、重点学区、建成年代、朝向、采光、临路状况、西湖景观、钱塘江景观、其他视野景观、离CBD距离、距西湖的距离、距钱塘江距离、供求稀缺性、不利因素等对房价的影响程度，并逐栋进行价格测算校验，最后产生没动房屋的基准价，并根据确定的层次、朝向、面积的差价系数，由计算机自动计算每套房屋的基准价。到2007年9月底评估公司完成15973栋70多万套计税基准价的计算，楼层修正系数。第三是朝向。实行了计算机的管理和自动的评估。 加强数据维护。建立基准价数据库以后，数据的动态维护工作也是非常重要的，2007年6月30号新增住宅小区和房屋，或因地制不匹配还没有计税基准价数据的，根据招标采购合同约定，由评估公司定期进行补充、维护工作，努力提高房屋计税基准价数据库的覆盖面，目前为止，经过补充维护，计税基准价数据中住宅小区已经达到1622个，住宅楼18618栋，分别比评估基准日增加10.64%和16.56%，住宅楼覆盖面达到95%。主要是新增的房子不能跟上去，有一个时间差，2008年将评税范围覆盖到排屋、别墅、写字楼、单身公寓，到08完成3936栋，别数、排屋，180个小区，222栋写字楼，单身公寓房屋的计税基准价数据库的建设工作，目前还在进行商业地产、工业地产评税数据库。 抓技术，完善征管系统软件升级和流程改造。 建立数据仓库，将计税基准价格数据库嵌入征管系统软件，实现与征管软件系统无缝连接，从而确保窗口纳税申报操作时，可以根据房屋坐落自动对比有关房屋信息，提高窗口工作人员的工作效率。 二是完成流程的改造，下午也会有演示，计算机自动审核计税价格，自动计算税费功能，房地产交易税收一体化管理，不光是契税，征契税一并征收房地产交易环节的营业税、印花税和土地增值税等各种所得税，应该讲征收的效率是非常高的。 有了数据库以后怎么样用，有了数据库不能用，用不了，建了也没什么效果。做好数据的应用工作，抓好模拟的运行也是蛮关键的一步。根据契税条例的规定，到纳税人申报的成交价格明显低于市场价格且无正当理由时，征收机关可以参照市场价格核定。根据国家税务总局有关实行房屋交易最低计税价格管理办法规定精神，我们对纳税人申报的成交价格与计税基准价逐月进行比较认证，确定明显偏低的幅度，分析监测计税价格管理系统的模拟运行情况和存在的问题，研究对策，对计税价格管理系统进行持续的改进和完善。昨天我听台湾的林教授讲，杭州计税差距是15%，我们相当于打八五者。 实现动态调整。建立数学模型，可以定期对计税基准价格进行动态调整，以适应计税价格核定比较符合市场价格的变化。我们以07年6月30号为基准日，不把数据进行动态调整的话价格会失去意义，因为市场的价格波动，房子交易时价格是随时变动的，不像物业税一年评估一次就可以了，房子的交易每天都在发生，所以我们的计税基准价也要根据时间推移和市场房屋市场价格波动进行调整。调整的方法一是适应，二是数量，一般是6个月，一个区域内成交价格、挂牌价格样本数据达到要求的数量，成交的价格赞定为100，挂牌的价格为300个，根据数学模型自动计算并调整该区域内的房屋基准价。成交价因为普遍是真实的，少量也有偏低的，挂牌价格一般比市场价格要高，我们根据市场挂的价格进行修正，不使其计税基准价偏离市场价。 成交价格、挂牌价格样本数量没有达到最小数量，系统自动对区域进行扩大，如果一个居住小区六个月以内成交的样本没有到100，系统会放大到居民区最后放大到街道，还可以放大到整个区域直接进行修正。二是进行样本剔除，对住宅小区内的成交价格、挂牌价格低于上一期小区15%高于30%成交数据不作为参数，不参与模型运算。三是计算综合涨幅。根据住宅小区的成交价格和挂牌价格的涨幅，分别按8：2比重比例计算出综合涨幅，对初期基准价进行调整。四是动态每月调整一次。使计税基准价随着时间的推移，房屋交易价格变化、市场挂牌价格信息变化进行调整。动态调整曲线图，08年3月份开始，中间这条是基准价，计税基准价曲线图，粉红颜色的线是纳税人申报的价格线，黄颜色的是挂牌价格线，计税基准价的数据库是比较接近于市场的价格，纳税人申报的价格一般要比市场价格要低，我也有体会，中国纳税人包括房子交易双方都是为了少交税，这是非常严重的，尤其是香港，房地产税征收体现社会公平，市场是公开的，这个房子要交多少物业税，多少房产税是公开的，管理的取向不太一样，难度也是蛮大的。 抓规范，实行房屋交易最低计税价格管理。制定管理办法，08年3月12日杭州市财政、地税局转发浙江省财政厅浙江省地方税务局关于实行房屋交易最低计税价格管理的通知，从08年4月1日期，在杭州老城区范围内对房屋交易实行最低计税价格管理办法，对纳税人申报的成交价格高于或等于最低计税价格时，按纳税人申报的成交价格征税，当纳税人申报的成交价格低于最低计税的价目无正当理由的，按最低计税价格征收。 规范内部操作，制定了房屋交易最低计税价格管理系统操作规定，对内部相关人员工作职责、工作流程、操作规范作出严格规定，特别强调最低计税价格不对外公开、严格查询的保密要求，使计税价格数据库成为黑匣子，只有打印受理单后，对成交价格不能通过计算机自动审核的，价格审核人员才能获取该套房屋最低计税价格，并按规定处理。只有把房屋的地址输入到征管系统自动保存，计算机自动比较判断，所申报的价格是不是通过了最低计税价格，如果通过了，下一步税费的计算，就可以完成，如果不能通过最低计算价格审核就要转到后台进行处理，解决了计税标准不一，易受人为因素干扰等问题，化解征税管理道德风险，保证期公平。 完善争议处理。通过政府招标采购，确定参与争议处理的五家房地产评估公司，制定房屋交易最低计税价格管理办法中争议处理问题的通知，从争议处理范围，参股评估机构、评估机构选取，评估费用的支付、评估作业的时间、评估结果的影响等六个方面建立规范的价格争议处理机制。 扩大舆论宣传。因为要推出一项制度的改革，确实非常不容易，昨天也有一位专家讲到对纳税人的教育工作，推出任何一项税费改革必要的准备，推出这个办法之前也举办了房产中介公司专题培训讲座，对实行最低计税办法进行政策讲解和业务辅导，召开新闻媒体参加的说明会，宣传最低计税价格管理办法既有利于简化版税办证手续，提高征税机关的版税效率，让老百姓对最低计税价格管理办法出台有时前的认同和了解，我们还走浙江省房地产经纪人和估价师协会、市信访局、12345市长公开电话，宣讲办法出台积极意义和可能产生社会反向，需的他们的理解和支持，确保最低计税价格管理办法的平稳实施。房地产税的改革要推进难度也是很大的，全国老百姓如果说不赞成的话或者不同意，要推的话确实是非常艰难的一件事。 提高征税管理。从08年4月1日至2010年7月底止，房屋买卖申报总户数是73145户，通过最低计税价格审核有55494户，通过率为75.87%。未通过价格审核的有13574户，拦截率为18.56%，计税价格管理力度大大加强。据统计，由于实行最低计税价格管理，引导纳税人按实际成交价格纳税申报，超过最低计税价格申报有55494户，增加税收收入66613万元，契税收入20625万元，营业税及附加32572万元。 另外还有个人所得税13415万元，低于最低计税价格申报13574户经审核补征税款11245万元，其中补征契税4422万元，营业税及附加4730万元，个人所得税2093万元。经过两年多的实际经验，房屋交易计税价格管理评估系统在加强房地产交易环节税收征管发挥了积极的作用，也为房地产批量评估技术得到了实践的检验。国家税务总局对杭州的做法给予高度的评价和充分的肯定，正在全国各地推行的国家税务总局委托杭州市开发通用化软件在全国推广模拟评测技术，大部分也是采用杭州的做法。 我汇报就是这些，因为限于时间，不是听得非常明白，我也非常欢迎热情邀请各位专家学者有时间到杭州看一看走一走，指导工作。谢谢！主持人：杭州是一个好地方，局长已经邀请，大家应该看一看，那是天堂的地方。卓局长的报告有五点经验特别值得分享，他做了精细化的分区，精细化的调查，这个工作很重要，第二点特别强调动态维护和动态调整，这个东西没有动态维护和动态调整是不成功，做得再好没用，没有跟上。第三点，杭州有一个建议，房地产税还要进行普查，这是基础工作，这一点建议也是很值得共享的。第四，他们在最低计税方面以及保密规定是很重要的，中国的文化里边，如果没有这些给定，具体操作细节操作起来就乱了，在最低价计税方面以及保密的规定，确实非常精细，是一种精细化的管理，包括后期纠纷的处理考虑得非常精细，是精细化的管理模式。另外，加强宣传工作，这也是很重要的，是取得公众的支持，好像是政策工作一样，其实这一点是非常重要的，我觉得他的经验是非常值得大家共享的，我们再次表示欢迎和感谢！下面我们请深圳市国土房产评估发展中心耿继进主任给我们做探索与创新房地产税税源及评估。耿继进： 各位教授、各位专家，我汇报的题目是探索与创新：房地产税税源及评估。和前面各位专家教授稍有区别的是，假如房地产税是一项巨大的系统工程，前面更多讲的是总设计师的事情，我现在汇报作为建筑工人怎么样找到这个税，怎么评估的问题。 我分这样几个方面：理论研究、现状分析、评税技术、实践工作、展望。 古今中外，国外、国内和香港的。国外友人已经介绍很多了，我不再多罗嗦了，各个国家的情况有所区别，采用的方法和路径也是有所区别的，铸锭我们要走第一步路有可能是不一样的，我想简单介绍一下古代和物业税相关的制度。首先是井田制，井田制可以把它归到物业税理念里面，因为提供公共服务计价依据是依据土地面积的，最早是从夏商时期就开始了。到了均田制带有评估价征税的含义，已经开始考虑不同土地价值问题。到了鱼鳞图册应用已经非常普及了，特别说明的是，物业税推进是比较慢的，在明代提出这个概念到实施基本完成，也就是两年多的时间，那个时候应该是没有电脑系统，也没有手机、现代的通讯系统，推行也遭到了很多皇亲国戚和大地主阶层的反对，事实上两年时间很快就完成了，种种原因，现在仍然停留在理论和探讨阶段。刚刚接触这个概念是03年接到这个任务，基本上全是黑头发，七年过去基本上前是白头发，没有黑头发，想想古人和现在对照起来，真的觉得古人的气魄和改革的智慧需要我们学习的。 总结归纳一些观点，对房地产税的理论研究。本来想介绍一下香港的差饷税，彭先生是专家，已经讲得非常清楚了。 我们对现状的认识。一是现有的评估制度，目前我们国家分为三个系统，一是国家财政部主导的资产评估师，一是国土资源部主导的土地估价师，建设部主导的房地产估价师。应当说这三套系统各有所长，从目前的情况来看，这三套系统垂直方向的联系是比较多的，从国家到省到市，但是横向的系统联系是比较少的，所以从我内心来说特别感谢北大林肯中心给了我们这次交流的机会，让我们能够分享到思想的盛筵，特别感谢吴司长给我们提供了一个很好的学习机会。 将来横向的交流会越来越多，如果真正解决物业税的评估问题，单靠某一支力量是不够的，大家应该精诚合作，趁这个机会介绍一下我们这个单位，我们单位的名称叫国土房产评估发展中心，是一个法定机构的试点单位，目前国内还没有这样一种机构，设立是根据法，专门为这个单位立一个法，这个单位干什么呢？有一大堆事情，其中为房地产征税提供服务，特点是什么呢？理论上不是属于某一个部门所有的，也不是属于政府所有的，而是集中了横跨在政府和社会之间中立性的机构，理事会是一个单数，其中一般是政府各个部门派出来的，还有一半是社会人士参加的，还有一个单数，就是评估中心的主任，目前是我。 这样做的好处是，首先为政府的施政提供很重要的缓冲，将来物业税征收一定会受到市民的责难，评高的还是评低的，收多了还是收少了，政府受到很多的责难，有这样的单位存在，如果市民有意见的话，不会向政府提出来，因为我来做这件事情，你可以向我们评估中心提出来，评估中心又是谁呢，既代表政府，也代表市民，减轻了政府的政治压力。 第二个作用打破事业单位部门化的局面，不是属于部门所有，而是属于全社会所有的，还有一个作用比较灵活的人事和薪酬制度。 简单汇报一下关于税源的情况。深圳市大概不到两千平方公里，按照国土资源部的分类要求分了这么多类，八万宗地，国土资源部组织第二次土地详查，这种数据是现成的，不是为物业税征收做准备的，本身是已经客观存在在这里的。二是建筑物的情况，全市60多万栋建筑物，这是已经有的，我们有一个建筑物普查，分了7亿平米的建筑，有各种各样的分类。第三是产权登记情况，目前大概1.7亿已经登记了，可以流转的，刚才说7亿，其中有5亿是不能流转的，像农民私房、政府的办公楼，这是各种各样的分类。第四是纳税人的情况，我们目前已经登记了的有一百多万产权人。我们目前已经有的情况，无论是土地还是房产还是到纳税人。 评税技术。首先制定了评税的标准，数据管理，技术路线和评税系统。 我们的评税技术标准从06年开始起草，到目前已经完成了第七稿，基本上能够吸纳的意见全部都归纳进去了，总则、评估机构、工作流程、争议等。 这是具体的技术思路。 数据管理主要的思路就是延用鱼鳞图册的思路，首先是宗地，首先是地块，然后再到房子，最后到人，大概的逻辑思路说通俗一点，以前有一个故事是这样讲的，从前有一座山，我这里有一块地，山里有一个庙，我这里就有一个房子，庙里有一个老和尚，我这里有产权人，我们征税的思路，你跑得了和尚，跑不了庙，反正房子在这里。 现在所有的税源放在GIS数据库的，这是一块地，地里有若干个庙，这是一套一套房，有这么多“和尚”，很清楚，这和原来税务部门搞得申报有所区别，这是我们的评税分区，我们层区也是六个，这是我们具体的评税分区图，这是法定图册分区。 测算模型。用批量评估技术，有一套比较麻烦的技术流程，在技术上主要是时空模型，一是基于时间的，一个是机遇空间的，时间主要是价格指数，我们建立了深圳市的，还有各个行政区的，还有各个图册分区的，随着时间变化的价格，随着空间而变化的价格。在不同的空间点上，价格是不一样的。 在此基础之上，建立了一套数据分析处理的技术，样本点怎么样算，离群值怎么样算，这都是很具体的。在此基础上实现完整的评估系统，数据从哪里进去，从哪里出来，能够形成什么样的数据，都是需要说清楚的。 这是评税信息系统，从内部的维护，到数据的管理，到税基价格的估算，到信息的查询和分析，最后成果的输出，这是计算机系统，这是具体的平面，这是界面，我们提供的服务除了根据人找到税源以外，也提供空间查询，我们现在已经做到立体查询，给出一个立体图，可以漫游的，有一点像星球大战，一栋一栋房子树在那里的，从这个窗子进去看从那个窗子进去看，这是空间查询。这是到图册。 再汇报一下具体的实践工作。分为两个方面，一是房地产税模拟评税，二是二手房交易计税价格评估。 纯粹是自己算得玩的，没有其他的含义，税率的设计当时是这样的，在不增加税负前提下，税率应该怎么样计算，在现有房产税和土地使用税打八折的前提下，我们测算出税率是千分之二，不增加整体税负水平，千分之二是维持平衡的税率水平。现在有的人提出来千分之五多向社会多收了150%，大概是这个意思，这是实际算的，我们完成试点片区，实际上我们做了很多的片区，试点片区比较简单，在这个片区里面有200宗地，区域面积是15平方公里，在这个片区里把所有的纳税人每套房子多少钱全部都算进去了，这是试点片区所有的建筑物和土地的情况，按照千分之二税率来算，换千分之五都是可以的，试点片区应该怎么样运行，除了做了试点片区之外，我们还做了其他的模拟，比方说倪教授提出来前10%征税大概征多少，涉及到多少人，我们也算了一下，对第二套房征收征多少钱，涉及到多少，我们也算了一下，对第二套房超出多少，排列组合很容易，都是在计算机里面完成，我们自己认为我们已经建立了房地产政策模拟实验室，各种政策都可以在里面进行组合运算，这是关于二手房交易计税的价格评估，我们总共分了这么多价格区域，均价计算出来了，实际上我们计算每一套房，但是为了避免和市民产生正义，为什么这套房和那套房不一样，用片区和楼栋价作为将来可能的征税价。 汇报前景方面的问题，不管房地产税发展方向是什么，税基评估这项工作显然回避不了，我们认为在GIS和CAMA基础上建立比较完整的时空模型，揭示所有价格的变化。第二点就是税源数据库，这也是一项基础性的工作，要依据鱼鳞图册的思想，从宗地到楼的思路，房地产税第一步究竟怎么样迈出去？分了三步走，在此基础上再优化一点。 商业房地产还是前10%，逻辑上没有先后顺序，不是串联的关系，而是并联的关系，可以同步在不同的地方使用，这是一个优化意见。第二个优化意见，这种推广应该是由点到面的过程，而不是由线到面的过程，从全国层面来说，允许地方上先试行，对于地方来说又是区域性的事情，应该不是一条线，不是某一类，从点到面，谢谢大家！主持人： 深圳是中国改革开放的先行区，也是出思想出经验的地方，确实出了非常好的经验，在出思想方面有三个思想，第一个思想机构的设置，也包括运行的机制，提出来中立的，非营利性的，这个思想也是非常可取的。 第二个思想第一步怎么走，万事开头难，也提出了非常好的思想，深圳应该是出思想的地方，也说做得非常好的，由点带面，是串联的关系，还是并联的关系，也是非常好的。 还有一个思想，从鱼鳞册那儿过来的，这也是非常重要的，以宗地作为基本的单位，描绘得非常形象，山里有座庙，庙里有一个和尚，也是中国一直有的思想，和现代税收的征管结合在一起，我觉得这三点思想也是特别闪光的，特别有经验值得借鉴的，不仅在思想，在技术层面、知识层面也是做得非常好的，不仅建立税源数据库以及在价格评估的模型，以及其他空间差值模型等方面，在技术方面做得都是很好的，我和韩国交流了八年，他们的水平还没有深圳做得那么系统，也是很先进的，韩国也做得很好，这方面非常值得我们借鉴的。 曲卫东： 谢谢大家！大家下午好！我非常荣幸代表我们这个团队，对我们做得小的示范项目做一个汇报。刚才满老师讲了，这个工作有很多的专家、机构参与，大家都付出了非常多，我在这里面代表这个团队做报告，好像最风光，但是事实上工作是大家做的，我只不过在这里代表我们团队演讲。第一方面把我们项目的背景向大家介绍一下，为什么我们要选取金融街，采用收益法做示范项目，第二把金融街项目的情况向大家做一个简要的介绍。重点从数据的获取、模型的建立，包括和浙江天正公司一起