拆迁评估规程.doc

成都市房产管理局关于印发成都市城市房屋拆迁估价操作规则的通知 成房发2008145号 填报时间：2008-12-02 责任单位：市拆迁管理处锦江、青羊、金牛、武侯、成华区房管局，高新区规划建设局，市房屋拆迁管理处，市房地产经营管理处，各房地产估价机构：根据成都市城市房屋拆迁补偿评估管理实施办法及成都市人民政府办公厅关于进一步规范五城区城市房屋拆迁工作的意见，我局制定了成都市城市房屋拆迁估价操作规则，现印发你们，请遵照执行。特此通知。附件：成都市城市房屋拆迁估价操作规则二八年十月二十三日成都市城市房屋拆迁估价操作规则第一章 总 则第一条 为维护城市房屋拆迁当事人合法权益，规范房屋拆迁估价行为，根据城市房屋拆迁管理条例、成都市城市房屋拆迁补偿评估管理实施办法、成都市人民政府办公厅关于进一步规范五城区城市房屋拆迁工作的意见，制定本规则。第二条 本市行政区域内城市房屋拆迁估价（以下简称拆迁估价），适用本规则。第三条 拆迁估价，是指依法接受委托的房地产估价机构，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，对被拆迁房屋的房地产公开市场价格进行评定估算。拆迁估价应当遵循房地产估价规范、城镇土地估价规程以及建设部建住房2003234号城市房屋拆迁估价指导意见的有关规定。拆迁估价应以估价对象在估价时点保持现状、持续使用为估价前提。第四条 拆迁估价对象，是指被拆迁房屋连同该房屋占用范围内的国有土地使用权。第五条 适用本规则的估价目的，仅限于“为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价格”。拆迁估价报告（以下简称估价报告），不适用于拆迁补偿之外的其他任何用途。 城市房屋拆迁估价结果（以下简称估价结果），是拆迁当事人签定拆迁补偿协议时确定被拆迁房屋补偿金额的依据。第六条 拆迁估价时点，一般为房屋拆迁许可证颁发之日。拆迁估价作业日期，自估价业务受理之日起计算，由拆迁估价委托合同约定。估价机构应当在合同约定的时间内完成估价工作。第七条 拆迁估价的价值定义，是指估价对象在无任何权利限制条件下的房地产公开市场上最可能形成的价格。拆迁估价时，不考虑抵押权等他项权利的影响，不考虑租赁权及其他权利限制的影响。 第二章 估价方法第八条 住房的拆迁估价，可只采用一种估价方法，但应当说明理由。拆迁估价应当优先采用市场比较法，并搜集符合规定要求的可比实例。 第九条 营业用房的拆迁估价，宜采用两种以上的估价方法。如确有困难，只能采用一种估价方法的，应当说明理由。拆迁估价应当优先采用市场比较法，并搜集符合规定要求的可比实例；没有条件选用市场比较法的，采用收益法进行估价；难以确定房屋收益的，可采用成本法等其他方法进行估价。第十条 除住房、营业用房外，其他用途房屋的拆迁估价，可只采用成本法，但应当说明理由。 第十一条 采用成本法估价时，对房屋占用范围内的国有土地使用权，可选取市场比较法、成本法或基准地价系数修正法等方法进行估价。对平房等特殊被拆迁房屋的国有土地使用权，可仅采用基准地价系数修正法进行估价，但需说明理由。第十二条 对于拆迁估价，委托人应当提供被拆迁房屋占用范围内的国有土地使用权取得方式证明文件，不能提供且房地产估价机构又无法核实的，可以假设其为出让方式取得，出让年限为估价时点起各类用地的法定最高出让年限。第十三条 采用市场比较法时，应在被拆迁房屋同一供需圈搜集成交时间一般不超过12个月的市场交易实例，并确定与估价对象的区位、用途等相同或相近的3个以上可比实例。可比实例的综合修正不超过30%。 第十四条 采用收益法估价时，被拆迁房屋的房地产收益的计算应符合房地产估价规范的有关规定，并按照相同用途、相似区位房屋的房地产平均收益水平进行修正。资本化率的选取可采取安全利率加风险调整值确定。安全利率宜选取5年期国债利率。住房的风险调整值不超过3%，非住宅的风险调整值不超过5%。第十五条 采用成本法估价时，各种结构房屋的经济耐用年限，可参考以下数据确定： （一）钢筋混凝土结构（包括框架结构、剪力墙结构、简体结构、框架-剪力墙结构等）：生产用房50年，受腐蚀的生产用房35年，非生产用房60年； （二）砖混结构一等：生产用房40年，受腐蚀的生产用房30年，非生产用房50年；（三）砖混结构二等：生产用房40年，受腐蚀的生产用房30年，非生产用房50年； （四）砖木（木）结构一等：生产用房30年，受腐蚀的生产用房20年，非生产用房40年；（五）砖木（木）结构二等：生产用房30年，受腐蚀的生产用房20年，非生产用房40年； （六）砖木（木）结构三等：生产用房30年，受腐蚀的生产用房20年，非生产用房40年；（七）简易结构：10年。 各种结构房屋的建筑物残值率，可参考以下数据： （一）钢筋混凝土结构：0； （二）砖混结构一等：2%； （三）砖混结构二等：2%； （四）砖木结构一等：6%； （五）砖木结构二等：4%； （六）砖木结构三等：3%； （七）简易结构：0。第三章 拆迁估价第十六条 分类估价，是指估价机构根据被拆迁房屋和安置房屋的区位、结构、用途等分类，并考虑环境、设施配套等因素进行的房地产市场平均价格的估价。被拆迁房屋属于楼房的，应当按楼层进行分层估价。第十七条 分户估价，是指估价机构根据被拆迁房屋和安置房屋的区位、用途、结构、建筑面积、楼层、朝向、成新、装修、环境、设施配套等因素按户进行的房地产市场价格的估价。第十八条 拆迁估价的委托人，应当向房地产估价机构提供以下资料：（一）估价委托书； （二）房屋拆迁许可证； （三）被拆迁房屋的房屋所有权证、国有土地使用权证； （四）被拆迁房屋的建筑结构、用途、附属设施等情况一览表； （五）其他有关资料。 已完成分类估价的，应当提供分类估价报告。第十九条 拆迁估价，估价委托人对于其提交给房地产估价机构资料的真实性负责，房地产估价机构对于其出具的被拆迁房屋的市场估价价格的公允性、客观性负责。在估价资料提供、现场查看等方面，拆迁人、被拆迁人、被拆迁房屋承租人应当给予房地产估价机构配合。拆迁人、被拆迁人、被拆迁房屋承租人不予配合的，应承担相应的责任。第二十条 拆迁估价时，应按被拆迁房屋所处区位、用途、建筑结构等进行分类，并区分楼房和平房。被拆迁房屋的用途，可分为居住用房、营业用房、办公用房、生产用房、仓储用房和其他用房。被拆迁房屋的建筑结构，可分为简易结构、木结构、砖木结构、砖混（混合）结构、钢混结构和钢结构。被拆迁房屋的区位分类，参照政府有关部门规定的土地级别或者街道类别进行确定。 第二十一条 对被拆迁房屋分类后，应在每类房屋中选取具有代表性的房屋作为样本点。对各个样本点的价值进行估价后，选取适当方法，求取出各类房屋的房地产平均价格。 第二十二条 被拆迁房屋样本点的选取数量，依拆迁规模的大小确定。每类被拆迁房屋的户数在10户（含本数）以下的，样本点的选取数不少于1；户数在10户以上50户（含本数）以下的，样本点的选取数不少于2；户数在50户以上的，样本点的选取数不少于3。被拆迁房屋，一般以一份房屋所有权证记载为一户。 第二十三条 拆迁估价的被拆迁房屋的单位价格，估价结果精确到人民币元。每一宗被拆迁房屋的总价，估价结果精确到人民币佰元。第二十四条 估价对象的用途与房屋所有权证记载不一致，或者国有土地使用权证记载的事项与房屋所有权证记载的事项不一致，以及房屋性质（包括用途）、房屋建筑面积、房屋占有范围的土地使用权面积等估价所需重要参数不能确定的，参照有关法律、法规、规章及规范性文件的规定，由拆迁人与被拆迁人双方进行协商。协商一致的，可以按照协商结果进行估价；不能协商一致的，应当向有关主管部门申请确认。第四章 拆迁估价报告第二十五条 分户估价的单宗被拆迁房屋的价值不足50万元，估价结果报告可采用表格的形式，除此之外的估价结果报告，应采用文字说明的形式。分类估价报告一律采用文字说明的形式。第二十六条 表格式估价结果报告，纸张大小应采用A4纸张规格。具体的格式要求如下：城市房屋拆迁分户估价结果报告房地产估价机构： 估价报告编号： 估价目的：为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价格估价委托方权属证书编号被拆迁房屋座落被拆迁房屋用途建筑面积附属设施设备建筑结构楼房或平房土地因素房地单位价格房地总价格备 注（一）上述估价结果的限定条件：1、被拆迁房屋的权属状况： 2、被拆迁房屋的实体状况（成新率、建造年代、使用情况等）：3、城市房屋拆迁分户估价的价值定义：4、其他条件（应满足本报告规定的全部假设和限定条件）：5、估价时点及报告有效期：（二）其他需要说明的事项： （三）房地产估价机构和估价人员：房地产评估公司（盖章）房地产估价师（签字）证书编号：房地产估价师（签字）证书编号：年月日第二十七条 房地产估价机构在出具拆迁估价报告之后的3日内，应当向成都市房屋拆迁管理部门进行估价报告备案。第二十八条 对有争议的拆迁估价报告，可提请成都市房地产评估协会的房地产评估专家委员会进行专家鉴定。第五章 职业道德第二十九条 拆迁估价的委托程序应当公开透明，房地产估价机构不得接受委托程序不合法的估价业务。房地产估价机构接受估价委托后，不得向其他估价机构转让其受托的估价业务。 第三十条 估价人员和房地产估价机构对委托方提供的情况和资料应保守秘密。 第三十一条 估价人员和房地产估价机构应坚持独立、客观、公正原则，不得出具虚假估价报告。拆迁估价涉及两个以上房地产估价机构的，估价人员和房地产估价机构之间应相互尊重，并可以就估价的有关事项进行沟通交流，不得有诋毁、贬低他人的言行，不得串通出具虚假估价报告。 第三十二条 估价人员和房地产估价机构不得允许他人借用自己名义从事拆迁估价业务。 第三十三条 房地产估价机构应执行国家和当地政府规定的估价收费标准，不得以不正当理由或名目收取额外费用，或降低收费标准，进行不正当竞争。 第三十四条 估价人员和房地产估价机构应当履行对拆迁当事人和拆迁管理部门的解释义务，对其出具的估价报告作出解释和说明。第三十五条 估价机构应当在合同约定的时间内完成估价工作。 第六章 附 则第三十六条 安置房屋和被拆构筑物的估价适用本规则。 第三十七条 违章建