安徽泾县、太和县房地产市场调研.doc

安徽泾县、太和县市场调研第一部分 安徽泾县1、 泾县简介泾县位于黄山脚下，交通通讯条件发达。205国道横穿全县，322省道直通黄山风景区，2008年1月8日，申苏浙皖的开通，标志着安徽正式并入长三角三小时互通核心网络，大大拉近了泾县与外界的距离。泾县总人口36万，其中常住人口县城7.5万。按规划近期（2010年）将达到10.5万人，远期(2020年)15万人。流动人口稳步上升。唐代大诗人李白，于天宝十四年（775）游泾县，留下了许多脍炙人口的诗篇。他在泾川送族弟一诗中写道：“泾川三百里，若耶羞见之佳境千万曲,客行无歇时。诗人启蒙历泾川佳境,认为胜过著名风景区的若耶溪。泾县山水毓秀，人杰地灵。素有“汉家旧县，江左名邦”之称。不仅有李白、杜牧、王安石、文天祥等人的遗踪，也是文风昌盛之乡。明代盛行王阳明理学，春秋二季在水西会讲者逾三百人。清代崛起皖学泾派，胡承珙等人以训诂学阐释经度，考订了大量古籍。包世臣艺舟双楫中的书法理论，至今仍为书法界年推崇。源远流长的传统文化，孕育出当代很多著中学者，职国学大师胡朴安，大画家吴作人，文学家吴组缃等，都是蜚声海内外的人物。泾县是一方热土，现有面积2054.5平方公里，资源十分丰富。不仅盛产林茶粮棉，还有煤铁铜金和石材等矿藏。传统名产首推宣纸，在唐代就是贡品。纸质致密、洁白、柔韧、吸附力强、润墨性能好。同时具有抗老化、防虫蛀、耐搓折等特点。宜于长期保存，又有“千年寿纸”之称，被书画家视为“瑰宝”。郭沫若说：“中国的书法和绘画离开了它便无从表达艺术的妙味”。宣纸行销日本和东南亚，在国际市场上久享盛誉。泾县传统名茶如涌溪火青、爱民阳尖、都有数百年历史。扬州八怪之一汪士慎有咏泾县茶诗：“不知痉邑山之涯，春风茁此香灵芽，两茎细叶雀舌卷，烘焙工夫应不浅。宣州诸茶此绝伦，芳馨那逊龙山春共对幽宵吸白云，令人闪腑皆清芬。”近年来精工制作的兰香、翠尖和龙芽，获得国家金奖，深受消费者的欢迎。四十年代从美国引种的湿地松和火炬松，既是生长迅速的绿化树种，又是建筑和造纸的优质材料。县内已营造数十万亩，为改善生态和发展经济创造良好条件。泾县的水力资源也很丰富，青弋江、徽水等河流经治理变水患为水利。国家在青弋江上游建成水库（现称太平湖），电站装机容量184兆瓦，年输电量千亿瓦时。青弋江综合利用工程工挖人工河82.1公里，设计灌溉泾县和宣州市136.69万亩农田。基础设施的改善，促进了工农业和各项社会事业的发展。改革开放以来，农村实行家庭联产承包责任制，调整产业和产品结构，建立起一批优质米、茶叶、蚕桑、禽畜和用材林生产基地，加快了奔小康步伐。全县绿化程度已达95%，森林覆盖率占58.5%。地方工业发展到28个主要门类，其中造纸、机电、轻纺、建筑建材和食品加工，已成为五大支柱产业。红星宣纸、南华电机、茧丝绸和凤凰（肉鸡）等集团公司的产品，在国内外市场上占有一定份额。红星宣纸股份有限公司，成功地上市了A股股票。县内兴办“三资”企业14家，利用外资1076万美元。乡镇企业异军突起，第三产业迅速发展，县城和集镇建设日新月异。同时利用人文和自然建立了多处各具特色的旅游区。2、土地供应泾县每年推出土地约200亩左右，政府的宗旨是既让开发商能赚到钱，又不使土地廉价出让，更能利用外资提高泾县的城市品位。泾县全县人口约36.7万人，县城常驻人口约7万人，加上流动人口约10万人，按照泾县的发展规划，城市人口最终将达到15万人，这样将新增8万城市人口。按每个家庭.4口人算，则需要2万套住房，除去20%的经济房及廉租房，还需要一万六千套商品住宅。以每套房90平米计算，则是144万平方米的商品房，而泾县目前投放市场的商品房是每年20万平方米，据此类推，达到理论上的饱和还有7年多的时间。只有合理的分析了市场才能合理的推出土地，通常我们的重点地块在年初和10月份左右推出，这样既能缓解县政府的财政压力，又可以给开发商充分的时间作宣传。因为泾县在外地打工的人员约.7万人左右，而这些人通常会在过年的时候回泾探亲，这里面有相当一部分人有充足的实力用于购置商品房，适时的推出土地可以让开发商有充足和适当的时间宣传自己的楼盘，能让供求方在最有效的时间段内进行交流，这样就大大减小了开发的周期，城市建设才能健康稳步的发展。3、 市场分析泾县房地产市场真正走向现代化运营的标志应该从2002年长安路徐家汇商业步行街的火爆发售开始，紧跟正全市大量商业房地产项目纷纷亮相，这一年刺激了整个泾县房地产市场的彻底复苏，更让普通消费者认识到了房地产中蕴涵的投资价值。但随着时间的流逝，进入2009年，前期销售火爆的商业房地产项目开始进入实际经营阶段，人们才发现利润与风险共存不少新建商业项目由于未能很好的进行前期经营规划致使开业后商家经营举步艰难，先期销售时发展商承诺的回报难以得到。加上短期内开发体量过于集中，最终导致商业房地产市场泡沫破裂。反而，住宅房地产市场在长期理性发展的同时，又吸纳了商业房地产高峰期先进的规划及营销理念，进入2007年后整个泾县房地产市场最终以住宅为主导。4、泾县部分商业个案：1）、云领MAIL1。商业体量：3.1万 商业分布 超市：苏果超市（三层，11000，商家半买半租，10年）；王氏商店（底层，110）药房：江南药店 （底层，250）小康药店（底层，2000） 娱乐行业：万紫千红（D楼二层部分）、钻石年代（整个A楼三层）、世外桃源、UFO慢摇吧、皇冠假日会所（整个D楼三层，老板宣城人，自购，据说是泾县最豪华足浴房，装修中）、丫丫脚吧（转让中） 餐饮：扬州好邻居大排档（B楼二楼半层，底层外向转角一个开间，晚间满座，有印度黑人制作飞饼）。澳克士（2层，220，香港人购得，转让中），百品川味麻辣烫（2层，共100），苏果大排档（55），韩国料理（倒闭，转让中，底层2开间）、洪福酒楼 宾馆：华升宾馆（一层100，二层50，三层8个房间，共550），天禾宾馆（3楼，12个房间，5020286） 服装行业：季强服饰（10年租约，1000），名品运动城（宣城一老板买下自己经营，2层约600）。以下为一个开间（50*2）：衣拉客、云想衣裳、饰界；以下为单层（一个开间，50）9191衣吧、衣+衣、四季牛仔、顽皮一族、瑞丽名品、梦家园家纺、茉莉坊、水磨经典、JOE时尚潮流、上海皇家军用品专卖、美玳服饰专卖、韩流秀吧、E流外贸、魅力秀、小懒虫童装、唯洁、棒球手、尖叫、欧点、浪漫一身、旺旺服饰 美容美发：千家丽化妆品（底层2个开间，50*2），均为一个开间（50*2）：时尚频道、指尖舞、ANYONE形象驿站（转让中）、丰采日化、名师名店、章光101 网吧：三星网吧（6老板合资，约250台电脑，1000）、恒信网吧、西苑网吧（110套电脑，200） 庆典：时代礼仪庆典、维纳斯婚纱摄影（2楼，约200）、喜上眉梢 花店：馨香缘、心连心 电脑行业：南京思哲科技有限公司、百脑汇数码广场（底层2个开间，50*2） 台球：星星台球（E楼2层，2间，约110） 表：世界腕表（50） 玩具店：比克曼 电动车：绿源（转让中，2层共约330）注：靠近荷花塘的商铺买的较多，租也一般都是租私人的商铺。由此可见云岭MALL管理方目前掌握的大多是地理位置不好或价格偏贵的房源。2006年底曾举行抽奖，奖品从2万到8万不等。去年50多的商铺，现租金为2.2万元/间，比去年上涨8000-9000元/，买下商铺后就能获得总房款8%的租金。买房一周后即可拿到房产证,首付款交50%，享受9.8折优惠,产权50年（一般都是40年），受政府政策保护。现在还剩余的商铺有：一楼：面积73.78，单价13680元/，总价100多万元；55.19和59.28，单价8600元/；30多，单价7000元/，总价约21万二楼靠苏果超市部分：连卖3500元/,600-10002）、皖南第一街 开发商：东恒置业公司 商业体量：不详，应大于云岭MALL，被称为“泾县第一个有都市气息的商街”。 商业分布：服饰（浙江产服饰较多，另鞋、饰品等）；家电；餐饮；礼仪庆典； 建筑形态：面宽3.5m左右，进深10m左右，层高2.9m，业主反映只有2.75米。 销售情况：2002年物业，2004年10月1日交付。初始住宅售价900元/，商铺约7000元/。除国际大酒店烂尾外，已经销售完毕。目前二手房价格3楼1800元/左右。 注：迎宾路介于云岭MALL和皖南一条街之间，商业氛围成熟，有一定的品牌积累。来自上海的如海超市因经营状况良好，目前正在装修中，另还有规模不小的联华超市，上下二层，卖场约5000；有全国连锁手机卖场迪信通；全国连锁电器卖场幸福树；县城的一些服饰品牌店也多见于本区域，如古今内衣、波司登、梦特娇、美特斯邦威、SDEER、以纯、劲霸、九牧王、啄木鸟、柒牌、太子龙、七匹狼。另有泾县信用合作联社、中国银行两家银行储蓄所，以及泾县专科医院。5、泾县部分住宅个案：锦绣天都商住楼 项目地址：泾县交通路大转盘 户型：三房两厅一卫一厨 面积：112平米 单价：5楼，2300元/平米，现房。 内部配套：入户防盗门、彩色铝合金窗、外墙面乳胶漆面，内墙、地面均为毛面 售楼电话二部分 安徽太和太和房地产市场调研1、 太和简介 概况：太和县位于安徽省西北部，地处黄淮平原腹地，位于阜阳、亳州两市之间隶属阜阳市，是我国最大的中成药批发市场之一。太和县东临安徽省涡阳、利辛，南依阜阳，西接界首市，北靠中国最大的中药种植和批发市场亳州市，西北与河南郸城接邻，东南经凤台、淮北去合肥市200公里，西北经河南淮阳去郑州307公里，东去津埔路去蚌埠209公里。距离武汉市约350公里。全县南北长52公里，东西宽60公里，面积1820平方公里，人口约150万，其中城区常住人口约15万。 历史：太和历史悠久。属古禹贡豫之域。春秋时为鹿上，战国时为新郪。自秦始为县，其后县治几移，县名几易，先后为新阳、细阳、颖阳、万寿、泰和等。名胜古迹遍布境内，倪邱孤堆，七处故城遗址，元代建造的文庙建筑群，都记载着太和古老的文明。农业：太和农业种植呈粮、经、饲三元结构，粮食作物以小麦、大豆、玉米、高梁、红芋等为主，经济作物以芝麻、油菜、棉花、烟叶、薄荷、中药材等见长，尤其是薄荷，年种植面积稳定在25万亩左右，薄荷油年产量占全国总产量三分之一以上。中药材主要品种有桔梗、板兰根、白术、白芍、党参、牡丹、药菊等，其中桔梗更是远销韩国、日本和东南亚各国，成为全国桔梗生产加工三大集散地之一。太和又是椿城樱乡，太和椿芽、樱桃清时即为贡品，在国外也久负盛名。地下蕴藏的石油、煤炭、高碘矿泉水等矿产资源非常丰富，经地矿部、卫生部鉴定，均具有较高的开采价值。 工业：太和工业城乡并举，门类齐全。医药、化工、纺织、食品、塑料、建材、机械、造纸、香料、木材加工等是全县工业中的支柱行业。以加工、出口薄荷油、木线条、撕膜绳、中药材、筛网、人畜毛发等产品的一批乡镇企业正在蓬勃发展。太和商贸活跃，市场繁荣。尼龙绳、木装饰条、薄荷油、中药材、红芋三粉、毛发、筛网等众多的专业市场日益壮大，辐射全国。医药商业与新兴的医药工业相互促进，形成了发展势头强劲的医药经济，成为带动个体私营经济和第三产业发展的“龙头”。 交通： 太和交通便利，基础设施完善。京九铁路、漯阜铁路穿境而过，境内建有7个车站；105国道、308省道和界蚌高速公路在县内纵横交织，颍河黄金大道经过太和40多公里，县城距阜阳4C级机场和京九铁路阜阳编组站仅37公里，形成了立体交通网络。城市建设日新月异，城市功能不断完善，“六纵六横”的道路框架使城区面积扩展到12平方公里。 县域经济情况2003年,太和县完成国民生产总值37亿元（04年42亿元，阜阳网），规模以上工业完成产值13亿元，利润3325万元，同比增长12%和46%，社会零售总额21亿元，同比增长8%，个体私营经济发展较快，2003年新增个体工商户1950户，注册资金1300万，新增私营企业183家，注册资金7175万元，政府财政收入2亿元，金融机构年末存款余额38亿元，比年初增加7亿元，居民消费结构优化，住房、通讯、教育等消费支出有较大增加。经济发展状况在阜阳市乃至安徽省县级城市中较为突出（数据资料：来源太和县政府信息网太和县政府工作报告）。太和县是传统的农业大县，贫富差距较大。但自上世纪八十年代以来，医药经济逐年发展壮大，至1998年成为全国最大的医药批发市场之一。1998年2000年，我国发生洪水灾害，当地因出现假冒河南安阳生产的抗炎药品，被国家勒令整顿，发展劲头一度受挫。2000年以后，该县政府部门通过整顿市场秩序，并与上海华源集团合作，将原有七大医药批发公司及一家药厂并入上海华源集团（上海华源有中央高层背景，该县此举是为借力，实际经营权仍为当地公司），企业经营得到了恢复和发展，2003年销售额达到50余亿元人民币，预计2004年达到60亿元人民币。属下的7个医药批发公司由500家资产百万以上的大药商组成。该公司是太和县经济的龙头、阜阳市的骨干、安徽省医药行业的排头兵，带动了太和二产的发展、三产的繁荣，解决了大批人员的就业，酒店、商场、木条、筛网生产、中药种植等行业发展较好。如太和温泉度假村投资近亿元，集桑拿、酒店、娱乐为一体；太和县朴人商厦投资约6000万；物流交通业发达，基本覆盖全国所有省份及大城市。太和县私人小汽车拥有量（如A6、别克、凌志、本田等名车在当地街头随处可见）银行存款居全国县级城市首列。总体而言，该县整体上为农业大县，工业主要有药厂、化工、筛网、洗衣粉厂、造船业为主；商业主要以医药经济为龙头；第三产业主要以依托医药经济生存的酒店、物流和娱乐产业为主。 医药企业介绍：安徽华源医药股份有限公司是一家集约化经营、多元化发展的现代化大型企业。属下有13个子公司，分别是：安徽华源医药股份有限公司西药分公司、新特药分公司、药品经营分公司、药材分公司、医药工业销售分公司、太和县器械有限责任公司、安徽华源医药电子商务有限公司、安徽华源担保有限公司、安徽仁济药业有限公司、安徽太和精细化工有限公司、太和县彩印厂、仁济饮料厂、太和大药房。企业职工3000多人，固定资产2亿元。公司营业大厅4000多平方米， 仓库达100000平方米。购进、质管、仓储、销售等各个环节安装了360台电脑，实行联网管理，大厅实行联网销售。目前，公司联系企业4000多家，主要经营中成药、化学原料药等10个大类15000多个品种，销售范围覆盖全国。2003年，公司共完成销售收入52.67亿元，实现利税2964万元，上缴税金2020万元，分别比2002年增长了64%、35%、16%。工业企业中，安徽仁济药业有限公司是安徽省医药工业明星企业，现拥有总资产6300万元，占地3万平方米，职工500多人。生产剂型有中、西药片剂、冲剂、胶囊剂、水针剂、粉针剂、口服液、原料药等57个品种，年产值达2亿元。总体而言，该县经济在中部省份的县级城市中属中上等，居民消费水平在三类城市中相对较高。 城市分布及发展特点太和县地处平原，四季分明，城区面积较小，城南、城西紧邻颖河，因此呈南北走向的块状城市版图，其商业发展同样呈现明显的南北纵向特点。城市规划呈“井”字型，以贯穿市中心的人民路和连接人民中路的健康路商业最为繁华，城东的环城路为医药一条街，主要是医药批发公司、仓库及相关物流服务行业，城西的国泰路和城北的环城路区域为居住新区。因县城位于全县版图的最南端，所辖乡镇主要在县城北部，故整个城市发展趋向以往北为主。整体建筑规划在全国县级城市中属于中等，但与大城市相比城市形象仍很落后。2、市场分析1）、房地产市场发展概况县域经济的局限性决定太和县房地产市场的整体面貌较为落后。该县在98年以前基本没有真正意义上的房地产市场概念，主要是政府主导改造城区、行政事业单位自建楼房解决职工住房，由当地建筑公司承接工程。进入2000年后，合肥市、阜阳市一些房地产开发企业开始进入当地，房价上涨。城区住房2000年2002年价格约为400500元/平方米，2002年2004年初约为600800元/平方米，2004年春季至08年，房价开始攀升至9001500元/平方米，目前，房地产开发公司开发的住宅主力房价在2000元/平方米左右，但目前普遍存在环境脏乱差的问题，尚无规划科学、环境整洁、舒适性较强的景观小区。2）、房地产市场情况综述 土地和建筑费用较低。据调查，该县市中心繁华区域的居住区土地价格约为30万/亩，位置稍次的地段土地价格约为820万/亩。另，该县多层住宅容积率很高，如环城南路商业步行街建筑面积30000平方米，占地面积仅20亩，土地费用大大降低。（土地价格参考资料：“太和县人民政府信息网”优惠政策规定：以出让方式取得土地使用权的，除去给予农民的补偿，固定资产在1000万元以上的工业或农产品项目，每亩3万元，5000万元以上的2万元，1亿元以上的0.5万元。）建筑费用约为400元600元/平方米。 大型开发商进驻少，营销手段落后。从调查中看，当地房地产主要是由当地开发，少数由阜阳、合肥的开发商进驻开发，仅极少数楼盘由合肥或阜阳的策划代理公司做全程策划，缺少现代房地产开发和营销经验。因当地居民很少有看报习惯，故楼盘销售主要依靠售楼部发布售楼信息，基本无车载广告、电视广告以及各种促销活动等营销手段出现，营销水平极为落后。 房价相对较高，楼盘品质低。从调查中看，该县主力房价在2000元/平米左右，这在安徽省乃至中部省份县级城市中均属偏高。但楼盘品质普遍不高，外立面不美观，户型结构不合理，配套极其缺乏，环境卫生状况很差，无正规物业管理，即便是在城北仅有的“富人别墅区”，同样存在以上问题。目前尚无外立面新颖现代、户型合理的高品质中价位的景观住宅小区，各小区均无正规的物业管理。 存在居民自建住房出售现象。2000年以前，当地富裕人群习惯于购买土地或利用自有土地建房，少数资金雄厚的居民建房对外出售。随着地价上涨，此类现象逐年减少，当前虽有一定市场但比例很小，买地建房自住现象也逐渐减少。（例：在城区稍偏僻地段自建150平方米住房，约需半亩土地，价格约5万元，加上建筑费用，约需11万13万，与购买楼房成本相当或稍高；如两户合作，则有利可图，但受产权问题制约，且自建住房需现金支付资金压力很大，购买楼房则可以按揭贷款，资金压力小。） 总体销售情况一般。由太和县房地产开发公司开发、合肥汇智营销策划公司代理的“阳光花园”位于城西郊，共300余套，07年4月份开盘，价格在10001300元/平方米，至11月份销售达80%，至08年2月份仅余10套150170平方米户型过大的住房。由阜阳市房地产开发公司开发的“太阳商住城”位于城东医药一条街附近，于07年底开盘，房价为10601300元/平方米，商铺价格为7000元/平方米。由太和县经济适用房开发公司开发的“环城南路商业步行街”位于城市中心靠北，房价为13801480元/平方米，目前销售可能接近尾声。另外，当地还有一定数量的私人利用自有土地自建楼房出售，价格约为1500元/平米左右。以上楼盘均为多层，除“阳光花园”以外，均无专业策划公司参与全程策划和销售。总体而言，该县房地产市场销售情况一般。 2、 太和县住宅个案调研1）、和谐家园 项目地址：太和大道与建设路交汇处（原县农机二厂） 开发商：太和兴房房地产开发有限公司 营销企划：宏珠置业 大文化置业咨询 该项目一期占地2.9万平米，建筑面积约5.8万平米，区内住宅单体建筑13栋，534户。 该项目有3栋多层是“回迁安置房”，同时面积段偏小，基本上以90平米为主。 该项目原先规划有2栋小高层建筑，受市场影响，该小高层建筑规划已经取消。 价格：多层13层价格一致，即2349元/平米，4楼2249元/平米，5楼2000元/平米左右，6楼带阁楼，可以单卖不送，阁楼单价1200元/平米，地下室单价也是1200元/平米。 销售情况：目前在售5栋楼，目前只有4#208可售，面积为90平米，单价2349元/平米，后期房源推出时间未定。 售楼热线85186662）、晶空城市广场 项目地址：太和县太中东门300米处 开发商：安徽湖滨建设集团房地产开发有限公司太和分公司 该项目总建筑面积约12万平米，住宅约8万平米，配套商业约4万平米。整体建筑由多层、小高层并列排布组成。多层楼间距比例1：1.1。 面积：该项目以中小户型为主，其中90平米、二房的户型居多，三房的户型很少，即使有基本上分布在小高层。 销售情况：该项目多层住宅销售接近尾声，不过多层住宅中以“拆迁户回迁