太阳城国际学校地块项目规划方案经济对比分析.doc

太阳城国际学校地块项目规划方案经济对比分析分析结论：1、从方案一、方案二、方案三三种方案的经济对比分析来看，由于高层产品的造价较高，而该区域高层产品受规划条件限制、利用率较低并且目前得不到市场价格支撑，因此方案二、三的利润空间较低；2、若电梯洋房按5000元/平方米(技术研发部所出户型中为电梯多层，根据市场需求和预订售价要求为电梯洋房，估算3种方案中电梯洋房部分各总面积约2万平方米左右，按2万平方米进行核算)、小高层按4200元/平方米、18层高层按3800元/平方米、32层高层按3000元/平方米进行核算，则方案一成本最低、利润和利润率最高。从目前市场环境来看，电梯洋房和小高层产品市场认可度最高。3、从该区域的整体规划考虑，适宜增加中低密度为主的产品线，建议将方案一作为推荐方案，电梯洋房、小高层二类产品继续开拓中高端市场并丰富太阳城整体产品线（可考虑养老社区规划在小高层内），等待整体市场环境逐渐成熟后，可在太阳城其他项目中考虑规划中高层住宅产品。核算结果如下表：建筑类型方案一方案二方案三建筑形式小高层、电梯洋房18层高层、小高层、电梯洋房32层高层、小高层、电梯洋房成本(万元)17551.60 22354.58 30945.30 收入(万元)25339.20 29809.40 38568.80 利润(万元)7787.60 7454.82 7623.50 利润率44.37%33.35%24.64%（注：地价以100万亩核算）三类产品的具体经济核算对比分析见下页：住宅集团市场策划部 2007-10-12三类产品的具体经济核算对比分析如下：1、基础数据项目基础数据数值单位占地面积49.04亩3.27万平方米产品类型方案一方案二方案三容积率1.6442.0492.916总建筑面积5.9567.50910.344万平方米土地总费用4903.504903.504903.50万元土地单价100.00100.00100.00万元/亩单位土地成本912.41731.71514.4元/2、成本核算建筑类型方案一方案二产品型态小高层电梯洋房地下室18层高层小高层电梯洋房地下室销售均价(元/)4200500020003800420050002000建筑面积(万平米)3.37620.583.8770.82420.808单位土地成本912.4 912.4 0.0 731.7 731.7 731.7 0.0 建安费110095080015001100950800规划设计勘探费(建安费3%)3328.524453328.524市政公建配套费80808080808080配套建设费70707070707070人防工程费40404040404040景观费40404040404040不可预见费5547.550755547.550管理费（总投资3%）69.9 65.1 33.1 77.5 64.5 59.6 33.1 营销费用（售价3%）1261506011412615060财务费（总投资8%）186.4 173.5 88.3 206.5 172.0 159.0 88.3 综合税（售价10%）420500200380420500200单位成本合计(元/)3132.8 3056.9 1485.4 3359.7 2932.2 2856.3 1485.4 建筑类型方案三产品型态32层高层小高层电梯洋房地下室销售均价(元/)3500420050002000建筑面积(万平米)6.7120.82420.808单位土地成本514.4 514.4 514.40.0 建安费17001100950800规划设计勘探费(建安费3%)513328.524市政公建配套费80808080配套建设费70707070人防工程费40404040景观费40404040不可预见费87.55547.550管理费（总投资3%）77.5 58.0 53.1 33.1 营销费用（售价3%）10512615060财务费（总投资8%）206.6 154.6 141.6 88.3 综合税（售价10%）350420500200单位成本合计(元/)3322.0 2691.0 2615.1 1485.4 3、成本利润率对比分析建筑类型方案一方案二产品型态小高层电梯洋房地下室合计18层高层小高层电梯洋房地下室合计成本(万元)10576.18 6113.87 861.56 17551.60 13025.54 2416.11 5712.69 1200.24 22354.58 收入(万元)14179.20 10000.00 1160.00 25339.20 14732.60 3460.80 10000.00 1616.00 29809.40 利润(万元)3603.02 3886.13 298.44 7787.60 1707.06 1044.69 4287.31 415.76 7454.82 利润率34.07%63.56%34.64%44.37%13.11%43.24%75.05%34.64%33.35%建筑类型方案三产品型态32层高层小高层电梯洋房地下室合计成本(万元)22297.42 2217.36 5230.29 1200.24 30945.30 收入(万元)23492.0