泰祥房地产管理制度[1]1.doc

泰祥房地产管理制度1、 目的通过纺制并实施科学、有效的项目管理办法，严格控制项目成本和费用，保证项目资金准时足量到位，保障项目及时优质完成，降低项目投资风险。2、 相关管理细则 招待管理办法。 采购管理办法。 经济合同管理办法。 变更洽商管理办法。3、 执行原则31投资控制的依据 项目可行性研究报告、投资估算、概算和预算报告以及有关经济条款。 施工合同中有关工程造价、资金支付及保证金条款。 材料、设备合同中有关价格、交货、验收和保修条款。 工程预算书、决算书以及工程造价审定书和标底。32投资控制的基本原则 以主动控制和事前控制为主，其它近期制为辅。 原则：设计概算不突破估算指标；施工图预算不突破设计概算；竣工结算不突破施工图预算。 预、决算的控制应公正、合理、准确、精细。 投资控制贯穿于项目实施的全过程，各实施阶段的投资控制同等重要，不可偏废。4、 职责41规划技术部负责编制市场销售收入预测。工程预算部负责协助规划技术部分析计算工程成本。财务部负责编制管理费用、销售费用、财务费用估算及相关的税费，规划技术部最终形成项目可行性研究报告，确立估算指标。42财务部编制项目经济评价；若评价结果不够理想，必须做进一步分析，适当调整项目构成，提高项目价值或降低项目成本。43工程预算部组织编制工程资金使用计划，财务部负责核实，确保工程款的支付不超过预算计划。44财务部负责项目的项目投资估算复核，经济评价以及筹资工作。编制投资计划、筹资计划，并对工程款及其它费用的支付进行监督和审查，并做项目投资控制工作总结。45工程预算部负责项目的投资估算。如委托其它单位编制的造价文件。工程预算部进行初步审核。46经济技术委员会负责评审项目可行性研究报告及投资估算、规划设计方案及设计概算、施工图及施工图预算、投资计划、融资计划和竣工决算书。47招标小组组织考察、筛选合格的设计单位、施工单位、监理单位及材料设备供应商。48总经理负责确定设计单位、施工单位、监理单位及材料设备供应商。“流金港都”项目投资控制流程一、策划阶段的投资控制1、行可行性研究规划技术部负责市场调查和项目情况调查，进行项目定位，拟订最佳开发规模和销售策略。如果由于市场信息不充分，造成项目定位不准，致使发生设计变更，则以损失5%扣罚规划技术部经理和相关责任人。规划技术部委托多家设计单位设计规划方案，由经济技术委员会从中挑选最佳方案。根据总体规划方案，规划技术部预测销售收入，工程管理部编制项目实施计划，预算部进行投资估算，财务部进行项目经济评价，最终由规划技术部通过经理办公会形成项目可行性研究报告。2、立项评审经济技术委员会组织对项目可行性研究报告的评审工作，加以修改，完善由总经理审核后交夏总批准立项。3、前期准备批准立项后，财务部依据投资估算和项目实施计划，编制详细的项目投资计划及筹资计划。经济技术委员会评审投资计划和筹资计划到副总经理审核后交夏总审批。招标小组组织对勘察、设计单位的招标工作，附招标管理办法。经济技术委员会负责同勘察、设计单位进行合同谈判和签署，参见经济合同管理办法。二、设计阶段的投资控制1、进行初步设计工程预算部依据项目可行性研究报告提出成本控制目标。规划技术部根据该目标纺制项目规划建议书。规划技术部委托设计单位按照项目规划建议书的要求进行初步和扩初设计。经济技术委员会评审初步及扩初设计方案。评审通过后交夏总审批。2、进行设计概算经济技术委员会考察造价咨询单位，形成考察报告。经夏总批准后，经济技术委员会同造价咨询单位签订委托合同。造价咨询单位依据本公司批准的初步和扩初设计方案，纺制项目设计概算。经济技术委员会组织工程预算部审核设计概算，若概算造价突破估算造价时，应分析突破原因。是设计原因，应返回设计单位重新设计；是增加功能或项目的，应重新进行项目评价；是其它原因的，应做补充说明或解释。设计概算报告提交经济技术委员会评审，由夏总复审批准。3、编制施工图规划技术部与设计单位进行交底，委托编制施工图。要求其提供施工图时提供施工图预算，而且施工图预算不得超过设计概算。设计单位根据初步、扩初设计方案以及设计概算的要求，进行施工图设计。4、进行施工图预算经济技术委员会组织规划技术部、工程管理部材料设备部和工程预算部共同计论甲、乙供料的范围并做出甲供材料清单、价格，由工程预算部编制材料、设备限定价格一览表。若有特殊材料设备且价格不清时可暂估价位，由总经理批准并加以说明、备案。在接到施工图纸、图纸会审记录、材料价格一览表、甲供材料清单后，造价咨询单位一个月内做出预算书或标底，经济技术委员会组织工程预算部审核。经济技术委员会组织工程预算部审核施工图预算书。抽取25个具有代表性的分部或分项进行复核。当复核造价误差在正负30%之内时，可以认为造价准确，否则需要扩大复核范围（整个工程的30%50%）。若仍达不到要求，则要重新编制预算书。若施工图预算造价突破概算（或估算）造价时，应分析突破原因。是设计原因的，应返回设计单位重新设计；增加功能成项目原因的，应重新进行项目评价；是其它原因的，应做补充说明或解释。5、 施工前准备招标小组组织对施工承包商和材料设备供应商的招标工作，参见招标管理办法。经济技术委员会根据项目可行性研究报告、规划设计方案和施工图，编制工程建设总体计划。经济技术委员会依据施工图预算或标底与施工承包方签订工程施工合同，参见经济合同管理办法。根据施工合同，依照标底成施工图预算书及公司工程建设总体计划，由工程管理部编制工程资金使用计划（包括工程材料设备款支付计划和工程进度款支付计划），报夏总批准。三、施工阶段的投资控制1、工程款拨付根据施工合同，依据工程当月实际完成工作量，施工单位提出申请，报监理单位认可签字盖章后，转工程管理部核实当月实际完成工程量，工程管理部经理审定工程量，转由办公室传递给工程预算部。工程预算部重新核定施工单位的实际完成工作量，并根据合同及国家有关规定审核计算进度款，然后由办公室传递给经济技术委员会审核，夏总审批，最后经财务部进行全面稽核，根据工程进度款支付计划，监督和审查当月实际应付的工程进度款。参见工程款支付审批流程，如果在支付款过程中，发生审量、审价不准等问题，每次扣罚工程预算部500元。2、变更洽商在施工过程中严格控制变更洽商。需要进行变更，严格按照变更洽商管理办法执行。如因现场监管不力，发生质量问题，以损失的5%扣罚工程管理部。3、材料设备采购材料设备部负责材料设备的采购工作，严格按照采购管理办法执行。如因甲供材料不合格，发生质量问题，以损失的5%扣罚材料设备部。四、竣工阶段的投资控制1、审核工程决算书工程预算部在接到工程竣工验收报告后，依据合同中的要求，通知承包方报工程决算书给监理单位，工程决算书应盖有其单位印章和签有编制人姓名。工程决算书经过监理单位初步核对后，由经济技术委员会委托造价咨询单位审计工程决算书。最后由工程预算部统一编制竣工决算书。经济技术委员会最终审定竣工决算书，确定工程造价，双方签字、盖章。2、工程款拨付编制项目财务决算书：21财务部与施工单位核对工程款拨付情况。22根据竣工决算书和工程款以及其它项目拨付情况，由财务部编制项目财务决算书，总会计师审核项目财务决算书。根据财务决算书，拨付剩余工程款。五、项目成本分析1、总结、分析由经济技术质量委员会组织财务部、工程预算部共同完成项目成本分析。11收集项目投资估算书、设计概算书、施工图预算书（或标底）竣