贵阳最透彻房地产市场分析.ppt

附件 贵阳房地产市场 贵阳城市公众微信 gy0852520 2 贵阳市区面积2403平方千米 全市总人口为393 86万人 2008年末 贵阳经济总量位于省会城市尾部以化工 有色金属 食品工业 机械制造和医药工业等为支柱产业 贵阳作为贵州省交通的中心城市 是西南地区重要的交通 通信枢纽和中心城市之一距重庆长江口岸300多公里 地理位置优势十分明显喀斯特奇特地形 多山 城区少大面积平地 贵阳市辖6个区 1个市 3个县 一个高新技术产业开发区南明区和云岩区共同组成了城区 市区面积2403平方千米 城区人口123万贵阳市两城区的总面积为170平方公里 人口集中在核心地区的36平方公里土地上 人口密度达到25000人 平方公里以上 中心区面积狭小 人口密度过大 空间超负荷承载 贵阳房地产市场发展状况 贵阳概述 3 贵阳市位于贵州省中北部 市辖七区一市三县 市域总面积8034平方公里 市区面积2403平方公里 七区 云岩区 南明区 小河区 金阳新区 白云区 乌当区 花溪区 一市 清镇市 三县 修文县 开阳县 息烽县 云岩 南明 小河区 金阳新区为贵阳市城区 面积为383 04平方千米 占全市面积4 78 花溪 乌当 白云区为贵阳市郊区 面积为2194 5平方千米 占全市面积27 31 清镇市 修文县 息烽县 开阳县总面积5625 5平方千米 占全市面积68 13 贵阳房地产市场发展状况 贵阳概述 主城区 数据来源 贵阳市统计局 贵阳市房地产交易信息系统 4 贵阳房地产市场发展状况 贵阳市经济概况 贵阳市从2004至2009年间GDP增长率都保持在13 以上 全社会固定资产投资 社会消费品零售总额均保持了平稳和较快的增长 目前贵阳市经济增长主要是以固定资产投资来拉动 全市固定资产投资占GDP比重较高 远远高于全国35 50 之间的水平 这说明 贵阳市三大产业结构中 投资 进出口 消费 固定资产投资仍然占据主要比例 城市经济增长模式为投资拉动型 数据来源 贵阳市统计局 贵阳市房地产交易信息系统 5 贵阳房地产市场发展状况 贵阳市房地产市场发展概况 从统计数据可以看出 2004 2008年贵阳房地产主要指标均出现了较快的增长 房地产投资在贵阳市GDP中所占的比重在不断加大 已经逐渐成为贵阳市经济增长的支柱产业之一 对贵阳市GDP的拉动作用越来越明显 1998 2008年间 房地产开发投资年均增长25 2 高于同期GDP年均11 19 的增幅 房地产开发投资对GDP增长的贡献率也逐年增加 数据来源 贵阳市统计局 贵阳市房地产交易信息系统 6 贵阳房地产市场发展状况 贵阳市房地产市场发展概况 2008年 贵阳市商品房销售额占GDP的比重平均达到了15 9 远远高于全国6 8 的水平 也高于昆明 南宁 长沙三个周边省会城市 实际上 房地产市场在贵阳经济发展中已经占据了非常重要的地位 从04 08年间 全市商品房销售额占GDP比重年均达到16 8 2007年一度达到21 45 而商品房销售额占 内需 的比重更是年均高达29 5 几乎占据了三分之一 这说明 无论从刺激内需的角度 还是从扩大人口规模 城市规模的角度 房地产业对贵阳经济发展都起到了带头作用 数据来源 贵阳市统计局 贵阳市房地产交易信息系统 7 贵阳房地产市场发展状况 贵阳市房地产市场发展概况 房地产开发投资年均增长22 7 商品房竣工面积年均增长10 3 商品房销售面积年均增长21 6 销售金额年均增长41 1 另外由于贵阳市商品房价格起点较低 过去五年年均房价增长率达到14 4 明显高于全国平均水平的增长速度 但与周边省会城市比较 贵阳房价绝对数仍然较低 且涨幅较平稳 数据来源 贵阳市统计局 贵阳市房地产交易信息系统 8 贵阳房地产市场发展状况 贵阳市房地产市场发展概况 统计数据显示贵阳市房地产开发年平均增长24 9 其中住宅投资年平均增长23 9 住宅投资占房地产开发投资的58 5 商品房开工面积年平均增长约20 6 其中住宅年平均增长19 1 商品房竣工面积年平均增长约16 9 其中住宅面积年平均增长17 1 数据来源 贵阳市统计局 贵阳市房地产交易信息系统 9 贵阳房地产市场发展状况 贵阳市房地产市场发展概况 统计数据显示 过去6年贵阳市新建商品房合同登记销售面积年平均增长24 8 其中住宅面积年平均增长24 9 商品房销售金额年平均增长35 8 其中住宅金额年平均增长38 1 随着房地产市场逐年持续向好 全市商品房空置面积基本维持在一个较低水平 截止2009年底 全市商品房空置面积 指一年以上商品房空置面积 为44 82万平方米 其中住宅17 8万平方米 数据来源 贵阳市统计局 贵阳市房地产交易信息系统 10 贵阳房地产市场发展状况 贵阳市房地产市场发展概况 从近6年全市房地产价格走势来看 2004 2009年贵阳商品房房价的上涨 分三个阶段 第一阶段是2004 2006年 这三年房价稳中有升 上涨较平缓 第二阶段是2007年 贵阳商品房价格开始突飞猛进 上涨幅度高达22 23 第三阶段2008 2009年 经过2007年房价的突飞猛进后 这两年价格虽继续保持上涨态势 但幅度下降较大 数据来源 贵阳市统计局 贵阳市房地产交易信息系统 11 贵阳房地产市场发展状况 贵阳市2009年房地产市场分析 08年下半年 贵阳房地产市场受到全球金融危机及全国楼市低迷的影响 成交量快速回落 供应远大于求 市场存量迅速增加 进入2009年 全市房地产市场回暖 全市成交情况达到供需两旺的程度 尤其是成交面积已超过2007年创下的市场最高位 2009年市场出现6年来首次单年供小于求 供求比大幅上扬的趋势 未来贵阳房地产市场都是在消化前几年的剩余货量 2009年供求比同比去年上涨107 25 12 贵阳房地产市场发展状况 贵阳市2009年房地产市场分析 贵阳市场自住型客户占主导 2009年全市成交以90 150 中等户型为主 占总成交量的66 其中130 150 的户型占比最大 占全市成交总量的28 主要是由于贵阳世纪城此面积段供应较多所致 90 110 和110 130 分别占全市总量的18 和20 而70 90 的户型由于2009年供应增加 成交也相对2008年更为旺盛 去化速度也较快 150 170 和170 以上户型也有所增加 随着楼市的旺销 改善型客户也逐渐进入市场 150 以上户型同比去年提升5 13 贵阳房地产市场发展状况 贵阳市2009年房地产市场分析 2009年金阳新区新增供应量占全市总量的58 而金阳新区2009年的成交量占也到全市的52 主要是由于贵阳世纪城新增供应以及销售量最为突出 其次是两城区 供应量占到25 而成交比例则达到30 随着城市的发展 两城区住宅土地稀缺 住宅向周边或新区拓宽 将是未来必然的发展趋势 14 贵阳房地产市场发展状况 贵阳市房地产市场发展概况 2009年贵阳全市商品房成交均价为4068元 平方米 同比上涨5 74 虽然2009年贵阳房地产市场大部分楼盘采用降价手段 但从年度总体均价来看 受高档项目推盘旺销和商铺写字楼市场的活跃影响 价格仍然处在高位 从9月开始 市场开始出现较大量的高档楼盘 一定程度上对市场价格有较明显拉升作用 数据来源 贵阳市统计局 贵阳市房地产交易信息系统 15 贵阳房地产市场发展状况 贵阳市房地产市场发展概况 贵阳市近年七大房价驱动因素 1 自然环境得天独厚 区位交通四通八达 宜商宜居 2 省会城市 全省政治 经济 文化 商业中心 在全省具有极高的首位度 3 城市山地特色 城市扩张受限 中心区寸土寸金 房价自然上升较快 4 房屋设计 环境 配套 物管和节能 新工艺 新材料等强制性要求使商品房综合品质大大提高 5 征地及拆迁成本加大 6 大量外来购房对房价形成强劲支撑 7 城镇居民改善性住房的需求量增加 数据来源 贵阳市统计局 贵阳市房地产交易信息系统 16 贵阳房地产市场发展状况 贵阳市城市总体规划 2009 2020年 数据来源 贵阳市规划局 贵阳市统计局 贵阳市房地产交易信息系统 最新通过的 贵阳市城市总体规划 2009 2020年 提出并明确了全市市住房建设发展目标及住区发展策略 明确了中心城区居住用地布局结构 中心城区以老城区为中心 实施 北拓 南延 西连 东扩 的空间发展策略 构建 一城三带多组团 山水林城相融合 的空间布局结构 打造 山中有城 城中有山 城在林中 林在城中 湖水相伴 绿带环抱 的城市特色 17 贵阳房地产市场发展状况 贵阳市城市总体规划 2009 2020年 数据来源 贵阳市规划局 贵阳市统计局 贵阳市房地产交易信息系统 高铁 快铁 轻轨建设 将使贵阳市综合交通运输网络规模快速扩充 各种运输方式之间功能结构趋于合理 运输效益大幅提高 通过市域环线铁路与贵阳市轻轨 公交系统形成无缝换乘 使贵阳中心城区在30分钟内可到达市域各县市 依托国家铁路干线长昆客专线 贵广 渝黔 成贵铁路的建设 形成主城区至遵义 毕节 安顺 凯里 都匀等周边城市的1小时交通圈 为房地产发展提供了新的机遇 18 贵阳房地产市场发展状况 贵阳市城市总体规划 2009 2020年 数据来源 贵阳市规划局 贵阳市统计局 贵阳市房地产交易信息系统 贵阳未来发展趋势区域发展均衡化 随着 三环十六射线 道路网系统建成 各区域房地产发展将趋于均衡化 竞争格局多元化 近年越来越多的地产巨头 以及产业地产商进入贵阳 未来必将走向多元化发展 产业地产 逐步兴起 从城市规划及城市发展方向来看 未来旅游地产 商业地产等产业化地产将逐步扩大 旅游及外向型地产方向 目前全市销售额中 外来购房占比虽然较大 但旅游休闲型地产项目仍处于萌芽阶段 从未来发展看 旅游地产是贵阳地产发展的必经之路 19 贵阳房地产市场发展状况 贵阳市房地产市场发展概况小结 贵阳是西部内陆省会城市 市区面积狭小且超高负荷运行 区内改善性置业需求迫切 贵阳市目前处于房地产快速发展阶段 在新的城市规划方案指导下 城市发展方向明确 房地产市场向规模化 多元化 特色化方向发展 城市规划发展方向 有利于小河区 本项目所在区域的未来发展 对比周边地州及周边省会城市 贵阳市目前处于价格洼地 仍有很大的溢价空间存在 20 小河区 山水黔城 21 小河区 大兴星城 22 小河区 兴隆城市花园 23 小河区 碧园花城 24 小河区 南山高地 25 小河区 龙湾国际 26 小河区 汇景苑 27 云岩区 保利 云山国际 28 云岩区 紫金庄园 29 云岩区 贝地 卢加诺 30 云岩区 首城置地 中央公园 31 南明区 中天 世纪新城 3期 32 南明区 亨特国际二期 33 南明区 中国铁建 国际城 34 南明区 鸿宇 世纪南山 35 南明区 宜家尚城 36 金阳新区 世纪金源 世纪城 37 金阳新区 远大 生态风景 38 金阳新区 观山湖1号 39 金阳新区 金华世家 40 金阳新区 金元国际新城 41 金阳新区 中天 托斯卡纳 42 金阳新区 绿地 缤纷城 绿地联盛国际 43 金阳新区 中天 帝景传说 44 金阳新区 中天 会展城 45 金阳新区 中铁 逸都国际 46 金阳新区 恒大绿洲 47 金阳新区 金龙 国际花园 48 金阳新区 金阳新世界花园 49 市区市郊近50万平米大盘项目概况 从市场竞争格局看 未来竞争项目 未来竞争项目 未来竞争项目 50 大规模项目主要分布在金阳新区 未来持续销售大盘 主要分