房地产金融教案.doc

课程内容房地产估价：第一单元 房地产估价对象：房地产估价的需要；国内外房地产估价体系第 1 讲执行情况日期9.2教研室主任签字星期5班级2710127102节次3-4课 堂类 型理 论能力培养目标货币的起源，供求与政策。重点与难点重点：通过讲授，重点掌握货币的起源供求与政策。难点：通过讲授，重点掌握货币的起源供求与政策。主要教学方法讲授法教学组织设计课堂教学时间：60课堂练习时间：25归纳小结时间：5教学后记本节课内容属于理论性内容，为加强学生理解，应多举事例，深入浅出。作业布置第一章 房地产金融基础第一节 货币与货币制度一、货币的起源于本质1、货币起源于商品交换2、商品交换过程中由于人们习惯与方便理解，产生了一般等价物（商品货币阶段）3、一般等价物具有地域特征，随着社会经济的发展，人们发现相对于一般物件某些金属携带方便，价值均等，容易理解，比较稀缺，于是金银铜等金属作为一般等价物成为大众的共识（金属货币阶段）4、由于贵重金属提炼麻烦，总额有限，且重量较大，尤其是远距离商品买卖及其不易，于是票据成为替代金银等贵重金属作为交易支付手段，并逐渐演变成纸币（纸币阶段，其本质就是用纸来证明你拥有金银）5、随着经济与技术的发展，需要大量纸币的购买支付活动仍不方便，于是存款信用成为新的支付手段，存款凭证或存款票据即为拥有纸币的象征（存款货币阶段，其实质就是用纸来证明你拥有纸币）6、电子货币阶段用电子数据代表你要用的纸币，q币等7、商品货币，金属货币，纸币等特点，及未来货币观原始社会一头牛换2把刀，牛这种商品作为一般等价物，但全社会牛的数量在一定时期内是有限的，所以在一定时期内能够交换商品的总量只有那么多，严重阻碍了经济的发展。才有了金银作为一般等价物，但金银同样有限，于是创出纸币，但是纸币可以滥发，导致通货膨胀不可避免。二、货币的职能1、价值尺度当人们说一个鸡蛋重量，你明白这个重量不大，当人们说50层楼高，你明白高度不小，当人们说1.5升水，你知道那相对于一罐可乐的容量，当人们说50万块人民币，你知道这很贵，当人们说5毛越南盾，你知道很便宜。货币的价值尺度，即贵与便宜的感性认识。2、流通手段一头牛换10把菜刀，这头牛逐渐演变了现在的100块，即10块一把菜刀，你没有10块钱，就无法交换到菜刀，于是纸币成为了商品流通的手段3、贮藏手段4、支付手段三、货币的制度案例：曾经的中国银本位，与欧洲的金本位即货币名称的单位，如果美国的货币名称是美元，其单位是元，英国的货币名称是英镑，单位是英镑，我国的货币名称是人民币，单位是元等。3、准备制度课程内容房地产估价：第一单元 房地产估价对象：房地产估价的需要；国内外房地产估价体系第 2 讲执行情况日期9.6教研室主任签字星期2班级2710127102节次1-2课 堂类 型理 论能力培养目标信用与信用制度。重点与难点重点：通过讲授，掌握信用与信用制度。难点：通过讲授，掌握信用与信用制度。主要教学方法讲授法教学组织设计课堂教学时间：60课堂练习时间：25归纳小结时间：5教学后记本节课内容属于理论性内容，为加强学生理解，应多举事例，深入浅出。作业布置四、我国的货币制度p5-6第二节 货币的供求一、货币的需求1、需求原因：交易支付原因，预防性原因，投机性原因2、货币需求的影响因素p6-p73、货币总量公式：全社会货币量=产出价格货币流通速度二、货币供给M0= 现金M1= M0+企业、单位支票存款+基本建设存款M2= M1+储蓄存款+企业、单位定期存款+财政金库存款M3= M2+商业票据+短期融资债券其中M1是通常所说的狭义货币供应量，M2是广义货币供应量三、货币政策一般性货币政策1、存款准备金2、再贴现贴现，是指 企业将票据给银行，从银行获得现金再贴现，是指 银行将票据给央行，从央行获得现金银行进行再贴现，一般是头寸紧张所致，即现金短缺，或者信贷资产规模过大，不得不压缩贴现资产。如果这个票据有问题，即使银行向央行贴现，央行也可以找这个银行，要求银行兑付。3、公开市场操作，如国债的买卖选择性货币政策工具p11第三节 信用与信用制度信用是市场经济的核心制度。现代市场经济是法律经济，更是信用经济，信用交易大大降低了交易成本，扩大了市场规模，现代金融业就是信用关系发展的产物。信用是以偿还和付息为条件的单方面的价值转移。在本书中既狭义的借贷关系，既然是借贷关系，那他必定是建立在货币等流通工具上的，如果这个借贷关系发生在房地产领域，我们就称为房地产信用，而房地产信用中借贷资金就称为房地产信贷资金。二、房地产信用及信贷资金的概念房地产信用是以房地产作为特定对象，产生于房地产生产和再生产过程中的信用形式，它包括房地产的开发、经营和消费过程中发生的货币借贷和房地产交易中的预付与赊销行为，它包含接受信用和授予信用两个方面。其主要形式有房地产的国家信用、商业信用、银行信用和消费信用、民间个人信用。房地产信贷资金的概念p12-p14。1、商业信用2、银行信用3、国家信用4、民间信用5、消费信用6、国际信用三、房地产银行信用和信贷资金的特点随着房地产商品化，尤其是住房商品化政策的实施，房地产金融市场也不断发展，房地产银行信用和信贷成为房地产信用的主要形式。1银行信用与商业信用的比较从信用的发展历史来说，商业信用先于银行信用，银行信用是在商业信用基础上发展起来的，但银行信用突破了商业信用的局限性，其主要表现在：银行信用能将全社会的闲置资金集中起来，而非某个企业的商品（如房地产商品等）；银行信用所提供的是全社会经济活动参与者都需要的货币资金，不受商品流转方向（买和贷都可以用银行信用）限制；银行信用在资金数量、运动方向和银行自身信誉上通常优于商业信用。2房地产银行信用与银行其他信用的比较房地产银行信用具有专门性房地产银行信用顾名思义是银行信用服务于房地产领域，银行通过吸收存款等形式集中房地产领域的闲散资金，并通过发放房地产开发经营企业贷款和居民与单位住房消费贷款等来有效安排所筹资金。房地产银行信用具有长期性如国内目前的购买商品房抵押贷款期限最长可达30年；而国外，同类贷款的期限也可达25年甚至更长。与此相适应，资金来源的存储期限也较长。房地产银行信用的授予较多地采用抵押贷款方式在房地产银行信用的各类贷款中往往多采用抵押方式，抵押品以贷款支持购、建、开发的房产和土地使用权为多。房地产银行信用资金的管理具有较高的集中度课程内容房地产估价：第二单元 房地产估价对象：房地产估价的需要；国内外房地产估价体系第 讲执行情况日期9.9教研室主任签字星期5班级2710127102节次3-4课 堂类 型理 论能力培养目标介绍房地产金融这门学科的特点，了解房地产及其资金运作的基础，对房地产金融的概念进行定义重点与难点重点：通过讲授，房地产及其资金运作的基础，房地产金融的概念的定义。难点：通过讲授，房地产及其资金运作的基础，房地产金融的概念的定义。主要教学方法讲授法通过讲授，介绍房地产金融这门学科的特点，房地产及其资金运作的基础，以及对房地产金融的概念进行定义。1、介绍课程性质房地产金融危机（次贷、两房、宋鸿兵）2、金融的概念、活动、机构p13房地产金融概念和内容内容中两类业务区别p3特征及作用3、房地产金融市场发展（三次房荒）我国房地产市场发展展望4、房地产金融市场市场分类：1、层次（一级、二级）；2、自由住在金融市场（抵押贷款利率随行就市）、国家指导（利率相对固定）；我国是两者结合p8教学组织设计课堂教学时间：60课堂练习时间：25归纳小结时间：5教学后记本节课内容属于理论性内容，为加强学生理解，应多举事例，深入浅出。作业布置由于房地产商品价值量大，房地产业投资金额大、运转周期长，因此，不管是从房地产商品的生产还是从消费的角度看，金融业的介入对房地产业来说都是必不可少的。纵观各发达国家房地产业和金融业的发展历程，我们可以发现，房地产业的发展需要金融业的支持，反过来，金融业的发展也需要在房地产业开拓业务，两者之间是相互促进、相互依存的辩证关系。随着房地产业和金融业密切关系日益凸现，相应产生了以研究金融机构对房地产的生产、流通和消费等领域提供相关金融服务为主要内容的房地产金融学。它是一门介于房地产经济学、货币银行学、保险学和投资学等学科之间的综合学科。第2章 房地产金融概论第一节 房地金融概念、特征与作用1.金融的概述1.1金融的概念金融是指货币资金的融通，包括与货币流通和信用有关的一切经济活动。是从经济学分化出来的、研究资金融通的学科，包括三个主要方面的研究，即投资学 Investment)、企业财务 Corporate Finance)和金融机构 Financial Institution)。信用是指经济活动中的一种借贷行为，是以偿还和付息为条件的价值单方面让渡。包括商业信用、银行信用、国家信用、民间信用等。其又分为受信和授信。1.2金融活动分为两大类，直接金融活动，如：发行债券、股票、货币资金所有方直接贷放；间接金融活动，如：银行存贷等。直接金融活动的优点：（1）供求方直接交流，便于沟通；（2）供方十分注重资金的效益；（3）可筹集长期投资资金。缺点：（1）融资数量有限；（2）对供应方来说，风险大。间接融资的优点：（1）积少成多；（2）供方安全性高；（3）中介有较强的融资分析能力。1.3金融机构银行类金融机构、非银行类金融机构、监管机构（发行的银行、银行的银行、国家的银行）。2.房地产金融的概念和内容房地产金融历史悠久，在公元前几世纪的时候就已经在中东、欧洲大陆、英国和南美出现。埃及人很早就发展了土地勘测技术，即使是被用作借款抵押品的土地在尼罗河定期泛滥被淹没的时候，贷款人的权利也能得到保障。此外，在中东也很早就出现了抵押贷款。而古代罗马在其法律制度中就已出现了抵押法并被实施，并成为现代抵押制度的先驱。另外，从世界范围来看，各个发达国家和地区都有相对独立的房地产金融系统和房地产金融市场，如美国的房地产抵押银行，日本的住宅金融公库、德国的住宅储蓄银行等。那么，什么是房地产金融？它包括哪些内容？它的特征和作用是什么？下面将简要地回答这些问题。2.1房地产金融的概念 房地产金融是在房地产开发、流通和消费过程中，通过货币流通和信用渠道所进行的筹资、融资及相关金融服务的一系列金融活动的总称。其基本任务是运用多种金融方式和金融工具筹集和融通资金，支持房地产开发、流通和消费，促进房地产再生产过程中的资金良性循环，保障房地产再生产过程的顺利进行。2.2内容两大类：一是政策性房地产金融（房改）；二是商业性房地产金融。房地产业存款，开办住房储蓄，房地产的抵押，房地产投资、信托、典当、结算，以及房地产有价证券的发行与代理。他们两者之间的差异：（1）目的；（2）资金来源；（3）资金运用：房改金融专款专用、优惠利率低、地方性强；（4）历史发展：房改金融特定的历史使命；（5）业务范围：房改金融行使权国家，商业银行委托办理，只涉及住房；（6）贷款操作（指代办的金融机构）只收手续费。3.房地产金融的特征p17-p18（1）相对的安全性；（2）较弱的流动性；（3）较强的政策性；（4）较好的保值性4.房地产金融的作用p18（1）金融业的发展需要在房地产拓展业务金融业的发展需要在房地产领域安排资产业务金融结算工具在房地产流通和消费领域可得到进一步的应用与推广金融业需要在房地产业拓展金融服务内容（2）房地产业的发展需要金融业的支持房地产的开发也经营需要金融业的配合房地产的流通和消费需要金融业的帮助房地产的发展过程需要融资以外的其他金融手段的服务第二节 房地产金融的发展 一、世界范围看房地产金融的产生p25从世界范围分析,房地产金融的产生是与解决住房短缺紧密相关的。19世纪中叶以来全世界大致经历了三次“房荒”。所谓“房荒”是指住房供应严重不足、居住条件拥挤,环境恶化所导致的住房短缺的现象。世界范围内三次大的“房荒”,大致始于产业革命,止于20世纪80年代末期,前后经历了150多年。 1.第一次“房荒”,始于19世纪中叶,以英国为代表的产业革命,推动了西欧各国城市化的发展。随着城市化的推进,大量人口集中于城市,带来了住宅的严重短缺。 英国于1775年成立了世界上第一个住房协会克特利住房协会,应当说这是住房金融的萌芽。该协会由工人自发组成,入会会员共同集资购买土地和建造房屋,房屋建成后所有会员抽签,中签者先购房,其他会员继续缴纳会费,建造新房。这种自发组织的协会是短期契约型互助的一种组织形式。1845年,英国成立了第一个永久性住房协会都市公平住房协会,这标志着英国的住房金融机构由短期契约型互助向常设型互助转变。住房协会的资金来源也不再限于吸收会员的股金,同时也吸收非会员的储蓄存款。1874年英国议会颁布了住房协会法,明确规定了住房协会的法律地位、业务范围等。英国住房协会逐步发展成为非银行的专业住房金融机构。美国于1831年成立了“牛津节俭会”,到1890年各州相继成立了类似的组织。第二次世界大战后,正式更名为储蓄贷款协会。2.第二次“房荒”,始于20世纪20年代美国的经济大萧条,止于20世纪70年代上世纪20年代美国经济大萧条对美国商业银行和节俭机构造成严重的损害,全国约有1600多个储蓄贷款协会倒闭,其数量减少了40%,资产累计损失达30%。经济大萧条孕育了美国新的金融体系。1932年美国成立了与联邦储备体系平行的联邦住宅贷款银行体系,全国设立了12家区域性的联邦住宅贷款银行,同时也相继成立了联邦住宅管理局、退伍军人管理局和联邦全国抵押贷款协会等政府机构。而联邦全国抵押贷款协会就是房利美(Federal National Mortgage Association,简称：Fannie Mae)，即联邦国民抵押贷款协会，成立于1938年，是最大的“美国政府赞助企业”，从事金融业务，用以扩大资金在二级房屋消费市场上流动的资金的专门机构。2008年9月发生次贷危机以来由美国联邦住房金融局接管，从纽约证交所退市。第二次世界大战给人类带来了惨重的灾难。据不完全统计,欧洲国家的住宅损失达总数的22%,而德国的住宅损失则达75%,日本280万套住宅遭到破坏。战争的破坏,使住房相当短缺;同时,大量农村劳动力转移到城市,又加剧了城市住房的紧张状态,“房荒”再次爆发。为克服“房荒”,各国政府采取了许多政策兴建住房,同时也使住房金融得到了发展。这一时期,住房金融的发展具有以下特点：第一,成立专业性的住房金融机构。美国成立了联邦住宅贷款银行（公司）即房地美，它是第二大的美国政府赞助企业，商业规模仅次于房利美。1970年由国会成立，作为旨在开拓美国第2抵押市场，增加家庭贷款所有权与房屋贷款租金收入。业务与房利美几乎完全一样，形成有效竞争。联邦德国成立了互助储蓄信贷社,巴西成立了国家住房银行,日本成立了住宅金融公库等专门为住宅的生产、消费融通资金的金融机构。第二,政策性的住房金融体系得到发展。新加坡建立了中央公积金制度,联邦德国建立了储蓄配贷的住房融资机制,还有日本住宅金融公库贷款、美国的政府担保机制等。3.第三次“房荒”,从20世纪70年代至80年代后期,主要是发展中国家的住房问题发展中国家由于经济发展水平低,人口增长过快以及城市化速度过快等原因,导致住房严重短缺以及居住环境恶劣。4.我国房地产金融的发展p19（1）起步、初创阶段：标志是中国通商银行成立，目的是树立形象、吸引客户、获取利润、合理资产组成。（2）过渡、萎缩时期由于计划经济推行，住房建设投资转由国家财政拨款建设，住房作为福利无偿分配。但已经确定的为私人所有的住房，而未被国家收回的仍承认其个人所有。（3）恢复、发展时期1978年，我国投资体制和金融体制重大改革为标志。房地产开发有发起单位或者企业自筹资金，并拥有相应所有权。组建房地产开发公司，房改试点（提租发券（补贴）、深圳（4）商品房、福利房阶段（5）经济适用房、廉租房阶段1.福利房-中国计划经济的产物,以单位福利的形式,分配给个人的房（只有居住权），有房产证的（房产证在单位的），一般要拿到房产证的话，要从单位手里买来的，价格比较便宜的，不过5年之后才能上市交易。2.经济适用房是由城市政府组织房地产开发企业或者集资建房单位建造，以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房。政府以廉价出租的就叫廉租房。3.保障房是相对于商品房而言的。保障性住房是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房。经济适用房和廉租房都是属于保障房的。/thread-2615077-1.html二、房地产金融发展展望p20（1）房地产金融证券化是重要发展方向房地产证券化在20世纪初开始出现,自20世纪80年代以来在西方国家迅速发展,并成为房地产投资融资的主要信用工具，以美国、日本为代表。美国房地产证券化的发展主要有两种形式:一是以房地产抵押贷款(主要是住宅抵押贷款)为基础的房地产抵押信贷证券化,二是以房地产信托投资为基础的房地产投资证券化。（2）住房金融机构的经营呈多元化发展,与商业银行的经营逐步趋同（3）房地产金融法规不断完善：包括法律和执行的完善（举例建行）（4）加强调控，防范中国版次贷危机什么是次级贷款当房价上涨时次级贷款成为了优质贷款，民众与机构盲目乐观减息周期是刺激次级债危机产生的温床信用评级机构不负责任的评级掩盖了次贷的风险选项廉租房经济适用房限价商品房供应对象具有本市城镇户籍，家庭人均住房面积、家庭收入和家庭资产符合申请标准的城市低收入人群 具有本市城镇户籍时间满5年，年满18周岁；单身家庭申请人需年满30周岁；申请家庭人均住房面积、家庭收入及资产符合政府规定标准针对中等收入住房困难的城镇居民家庭、征地拆迁涉及的农民家庭及市政府规定的其他家庭 申请标准1人家庭成员的年收入在6960员及一下；人均居住面积在7.5及以下；家庭总资产净值在15万元及以下可以申请廉租房1人家庭成员年收入在22700元及以下；人均住房面积在10及以下；家庭总资产净值在24万元及以下可以申请经济适用房 3人以下家庭年收入在8.8万元及以下；人均住房面积在15及以下；家庭总资产净值在57万元及以下可以申请购买限价商品住房；家庭成员4人及以上的标准户型及面积廉租房按照小户型、满足基本住房需求、节能省地的原则建设。具体标准由市规划委会同市建委、市土地局、市发改委等部门研究确定 坚持中小户型、节约省地环保的原则合理开发建设；经济适用房要按小户型、满足基本住房需求的原则收购 限价商品住房套型建筑面积以90平米以下套型为主；一居室控制在60平米以下；两居室控制在75平米以下 审核与分配实行“三审两示一公开”政策，即申请廉租房的家庭要经过申请、初审、复审三级审核制和初审基恩段人户分离及复审符合条件的申请家庭情况进行公示；一公开指政府每年对租金和面积补贴标准公开发布一次实行“三审两示”的政策，即申请购买经济适用房要经过申请、初审、复审的三级审核制和初审阶段人户分离及复审符合条件的家庭情况进行公示 购买限价房实行申请、初审、复审和备案制度；在初审阶段对人户分离家庭进行公示；在复审阶阶段将符合条件的家庭情况公示 上市交易廉租房只能用于申请家庭及其成员自主，不得转租、转借，对连续1年超出规定标准的取消廉租房保障资格、停发租房补贴或收回房源 已购经适房未满5年的，不得按市场价上市出售，确需出售的向相关部门申请，有保障部门去定符合条件购买人原价出售或按原价回购；已满5年可按市场价出售，但需缴纳出售价的10%补交土地收益等价款 购买限价房在5年内不得转让，确需转让的可向保障部门申请回购，贵够价格按原价格并考虑折旧和物价水平等因素确定；满5年转让限价房要按照届时同地段普通商品房价和限价房差价的一定比例缴纳土地收益价款 6 j& I, z- k买房,购房,装修论坛,房产论坛9 _6 5 J2 Y( g0 A廉租房新浪乐居论坛3 B) - $ N- K5 C& 非永久居住，每两年审核房产论坛,装修论坛,业主论坛# U, h) u# A& p. J廉租房保障政策为有住房困难的最低收入家庭提供过渡性的住房，分到廉租房或获发放租赁补贴不是永久性的，一旦最低收入家庭生活条件有所改善，就要通过退出机制腾退廉租房或停止发放补贴，把住房优惠让给其他需要帮助的家庭。新浪乐居论坛7 B* W, x/ h7 f廉租房政策规定，廉租房住房保障每两年审核一次。退出机制规定，领取租赁住房补贴的给予12个月过渡期，过渡期内发放租赁住房补贴的50%；过渡期满，停止发放租赁住房补贴。享受实物配租的应腾退廉租住房；暂时无法腾退的，给予12个月的过渡期，过渡期内按公房租金标准计租；过渡期满，仍不腾退廉租住房的，改按公房成本租金标准的50%计租，一年后按公房成本租金标准计租。新浪乐居论坛& h5 S8 X所以，低收入家庭一方面可以通过申请廉租房保障改善居住环境，如果经济允许也可以通过购买经济适用房来实现居住的永久性改善,而且获得廉租房保障的家庭如果退出廉租房保障可以优先购买经济适用房。新浪乐居论坛- |; + & 0 x# H* R% 5 a. C$ O新浪乐居限价房买房,购房,装修论坛,房产论坛+ g! c J- _ n房价高于经适房户型面积较大新浪乐居论坛: R+ S3 限价房是供广州市中等收入市民购买的，政府征收部分地价，房价比经济适用房高。限价房由开发商建设，户型设计和小区规划以及装修标准要比经济适用房好，上市限制也少于经济适用房。房价：商品房房价的70% 面积：90m2以下比经适房大 限制：满5年才能卖，补差价的70%。房产论坛,装修论坛,业主论坛0 ?7 P+ P9 P- N. q% l 限价房业主再购房的限制比经适房少。限价房业主购房5年内再买商品房的，限价房按原价折旧成新后回购给政府；但满5年的，则只需补足土地收益价款就可以了，而不需要再回购房子。新浪乐居论坛 ( & E; x M/ S z# b: B$ U新浪乐居论坛经济适用房. Z, R/ 3 g% _经济适用住房是指已经列入国家计划，由城市政府组织房地产开发企业或者集资建房单位建造，以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房。它是具有社会保障性质的商品住宅。具有经济性和适用性的特点。经济性是指住宅价格相对于市场价格而言，是适中的、能够适应中低收入家庭的承受能力。适用性是指在住房设计、单套面积设定及其建筑标准上强调住房的实用效果。经济适用住房的价格按建设成本确定。建设成本包括征地折让费、勘察设计及前期工程费、建安费、小区内基础设施配套建设费、贷款利息、税金、1%3%的管理费。经济适用房以微利价出售。只售不租。其成本价由7项因素（征地折迁费、勘察设计费、配套费、建安费、管理费。贷款利息、5%以内的利润）构成。出售经济适用房实行政府指导价其售价由市、县人民政府根据以上几项因素综合确定。并定期公布不得擅自提价销售。买房,购房,装修论坛,房产论坛; R* a8 j( Z新浪乐居, 9 9 t( o: F三者统称保障性住房，但无论从申请条件，到户型大小，上市限制等等各方面存在较大差异。购房者需结合自己的实际情况选择。课程内容房地产估价：第二单元 房地产估价对象：房地产估价的需要；国内外房地产估价体系第 讲执行情况日期9.13教研室主任签字星期2班级2710127102节次1-2课 堂类 型理 论能力培养目标介绍房地产金融这门学科的特点，了解房地产及其资金运作的基础，对房地产金融的概念进行定义重点与难点重点：通过讲授，房地产及其资金运作的基础，房地产金融的概念的定义。难点：通过讲授，房地产及其资金运作的基础，房地产金融的概念的定义。主要教学方法讲授法通过讲授，介绍房地产金融这门学科的特点，房地产及其资金运作的基础，以及对房地产金融的概念进行定义。1、介绍课程性质房地产金融危机（次贷、两房、宋鸿兵）2、金融的概念、活动、机构p13房地产金融概念和内容内容中两类业务区别p3特征及作用3、房地产金融市场发展（三次房荒）我国房地产市场发展展望4、房地产金融市场市场分类：1、层次（一级、二级）；2、自由住在金融市场（抵押贷款利率随行就市）、国家指导（利率相对固定）；我国是两者结合p8教学组织设计课堂教学时间：60课堂练习时间：25归纳小结时间：5教学后记本节课内容属于理论性内容，为加强学生理解，应多举事例，深入浅出。作业布置房地产金融市场p381.房地产金融市场大量的房地产金融活动形成了房地产金融交易的市场，这个市场不同与证券市场，它可以是有形的也可以是无形的。2.房地产金融市场的构成在这个市场中市场由下列四个基本要素组成：（1）融资主体资金的供给者及需求者资金供给者及需求者即为房地产金融市场上资金商品的买卖双方，这是房地产金融市场最为基本的要素，它主要包括家庭、企业及特定的政府部门如公积金管理中心。个人和家庭通过参加住房储蓄存款或购买房地产金融市场上的各类有价证券而成为房地产金融市场的资金供给者，或者为了购、建、修住房向房地产金融机构申请贷款而成为资金的需求者。同要，企业将生产经营过程中暂时闲置的资金存入房地产金融机构或购买各种房地产有价证券从而成为资金的供给者，为了开发、购买房地产向银行申请贷款以及在金融市场上发行股票或债券而成为资金的需求者。（2）融资中介融资中介是指在房地产资金融通过程中处于资金供给者和资金需求者之间的中间环节，主要是指各类兼营或专营房地产金融业务的金融机构，如住房储蓄银行、住房信用合作社、各商业银行、保险公司、证券公司等银行及非银行金融机构。（3）市场金融工具房地产金融市场的金融工具是指可以在房地产金融市场上同货币相交易的各种金融契约。因为资金交易和一般商品买卖不同，必须借助于金融契约的形式，如商业票据、房地产金融债券、房地产抵押债券、房地产企业和房地产金融机构所发行的股票，以及未到期的住房存款单和住房抵押贷款契约等，这些都是可以用于交易的金融工具。（4）融资方式：按有无中介机构参与可分为直接融资与间接融资，房地产金融机构或银行直接进行房地产开发或参股房地产公司、房地产开发公司在资本市场发行股票等叫直接融资；间接融资就是房地产金融机构或银行提供贷款给从事房地产的资本需求者。哪种方式更为方便、各有什么特点？2.2房地产金融市场的分类p38-39房地产金融市场作为金融市场的重要组成部份，按照不同的标准可以有不同的分类：（1）按市场层次划分，房地产金融市场可以分为一级市场和二级市场。房地产金融一级市场，又叫初级市场，是房地产融资活动的初始市场，包括首发房地产信贷、新房地产证券上市交易等。在该市场上，借款人通过房地产金融中介机构或直接从资本市场进行资金融通。房地产金融二级市场指房地产融资工具的再交易和再流通市场，包括房地产金融中介机构将持有的房地产贷款直接出售或以证券的形式转让给二级市场机构的交易及房地产有价证券的再转让交易。为什么要将房地产贷款证券转让？（2）直接金融市场、间接金融市场（3）货币市场、资本市场（4）按房地产金融服务的对象，可以将房地产金融市场分为房产金融市场和地产金融市场。前者是指银行及其他非银行金融机构为房屋再生产所进行资金融通的市场，后者是指以土地作抵押向金融机构融通资金的活动的总称。3、房地产金融机构p46课程内容房地产贷款基础知识；第一节 房地产资金运作及其时间价值第 讲执行情况日期9.16教研室主任签字星期5班级2710127102节次1-2课 堂类 型理 论能力培养目标通过讲授，使学生掌握金运作及其时间价值重点与难点重点：通过讲授，使学生掌握金运作及其时间价值。难点：通过讲授，使学生掌握金运作及其时间价值。主要教学方法通过讲授，使学生掌握金运作及其时间价值。1、房地产定义（实物、权益、区位）房地产形态（土地、建筑）房地产特点房地产行业种类房地产资金运作（1、开发来源渠道：权益投资、负债融资；2、按资金的实物形态和价值转移方式不同：固定资金、流动资金）资金的循环使用2、资金时间价值概念单利及代码复利终值现值p30名义利率实际利率等额年金（普通年金）终值现值永续年金介绍一下先付年金与递延年金教学组织设计课堂教学时间：60课堂练习时间：25归纳小结时间：5教学后记本节课内容属于理论性内容，为加强学生理解，应多举事例，深入浅出。作业布置第一节 房地产资金运作及其时间价值1.房地产1.1房地产的定义房地产是指土地以及建筑物等土地定着物，是实物、权益、区位三者的综合体。（1）房地产的实物是指房地产中看得见、摸得着的部分，如建筑物的外观，土地的形状、地貌地势。（2）房地产的权益，是指房地产中无形的、不可触摸的部分，包括权利、利益和收益。（3）房地产的区位，指房地产的空间位置。“location，location，location”是西方认为的投资房地产最重要的3点。（4）land、real estate（land+其上其下的建筑等）、real property再加权利、利益、收益。1.2房地产存在的形态 房地产虽然包括土地和建筑物两大部分，但并不意味着只有土地与建筑物合成一体时才被称为房地产，单纯的土地或者单纯的建筑物都属于房地产，是房地产的一种存在形态。归纳起来，房地产有土地、建筑物、房地三种形态。1.3房地产的特征（1）房地产物质性质方面的特征固定性多样性：人们对房地产需求的不同，决定了房地产在不同地区、不同条件下存在着差异性，导致了房地产生产的单件性和房地产本身的多样性。耐久性体积大（2）经济性质方面的特征房地产所处的地理位置对其价格有着重大影响；房地产的单件性使得房地产估价显得日趋重要；房地产产权具有可分割性，投资者可以以出售或出租等方式寻求投资回报；房地产生产投资大（3）其他特性流动性差（流动性陷阱）相互影响易受限制2.房地产业2.1房地产业的概念房地产业是进行房地产投资、开发、经营、管理、服务的行业。这个产业的经济活动涉及金融、保险、建筑、法律等多个领域，是具有基础性、先导性、带动性和风险性的产业，被列为第三产业。（1）房地产投资开发业（2）房地产咨询业（3）房地产估价业（4）房地产经纪业（5）物业管理业3.房地产业资金及其运作房地产业资金是指房地产业在房地产开发、经营和管理活动中的各项财产物资的货币表现。可以从来源、实物形态和价值转移方式等方面进行划分。3.1按来源渠道分（1）权益投资投资人以资本金形式向项目或者企业投入的资金为“权益投资”。权益投资取得项目或企业产权的所有权、控制权、收益权。通常，企业的权益投资以“注册资金”形式投入。注册资金是指企业投资人对企业出资金额的责任限度。注册资金之外，投资人也可以以其他形式对企业投入资本金，包括：资本公积、企业留存利润形式。权益投资是企业的资本投资，构成企业负债融资的基本信用基础。对于企业，债务偿还要优先于股东权益分配，债权人将企业权益投资视为企业的一种基本资信保证。（2）负债融资 包括：商业银行贷款、政策性银行贷款、出口信贷、外国政府贷款、国际金融机构贷款、银团贷款、发行债券、发行可转换债、融资租赁。3.2按资金的实物形态和价值转移方式不同，房地产开发经营企业的资金可分为固定资金和流动资金（1）房地产开发经营企业的固定资金项目投入总资金由建设投资和流动资金构成，建设投资将形成项目的固定资产，无形资产和其他资产。固定资产可以折旧的形式转移到开发经营的产品中去。（2）流动资金流动指用于原材料等劳动对象方面的资金，以及人工费用等，通过房屋销售、土地使用权转让和房屋出租得到补偿。3.3房地产业资金的循环使用资金的流向：供应（融资，主要是货币形态）生产（储备资金形态、生产资金形态、成品资金形态）销售（资金回笼）3.4房地产业资金运作的特点（1）资金投入大；（2）整体资金周转慢；（3）资金运作受地域影响大；（4）房地产资金的增值性；资金的时间价值房地产运作与投资就是以现时收入换取未来的投资收益，只有未来的预期收益大于最初的投资，投资才具有可行性。房地产投资往往是在持续数年中不断的投入，而其收益也是在之后的连续几年中产生，而由于许多原因如通货膨胀、利率、机会成本等，使得投入或者收益随着时间的增加而价值并不相等（比如今年收入100并不等于去年收入100的价值），那么我们如何去确定一个标准来衡量该房地产的投入价值与产出价值呢？ 这种判断主要依据两种方法进行，一种是终值法，即将未来发生的款项折算到某一年的终值或称未来值;另一种是现值法，即将未来款项计算成现在价值。这两种方法的理论基础是资金的时间价值原理。资金的时间价值的计算方法可分为单利和复利。所谓单利，就是只按本金计取利息，由本金产生的利息在以后各期不再加计利息。而复利不单本金要计取利息，利息也要再加计利息，即“利滚利”。复利充分地体现了资金的时间价值，是计算时间价值所采用的主要方式。第一节 时间价值概述一、资金时间价值的概念 例如，将现在的100元钱存入银行，若银行存款年利率为10%, 1年后可得到110万元，这10万元就是利息。如果将100万元投人再生产过程，就会带来利润。利息或利润都叫资金的增值。货币资金这种随着时间的推移而发生的增值，就称为资金的时间价值。只有当货币转化为资金并投入到生产过程中进行周转时才产生时间价值，换句话说，应当把闲置的资金投入到银行或生产中才能利用资金的时间价值。二、时间价值的计算首先来认识一下字母代号：I利率；n期数；P现值；F终值；A等额年金（一）单利法：单利法仅以本金为基数计算利息，不论计息期数多少，只按本金计算，而取得的利息不再计息。（二）复利法：指计算利息时把上期的利息并人本金一起计息的计算方式，即按复利方法计算利息时，不仅本金要逐年计息，利息也要逐年计息，它具有重复计利的效应，也称“利滚利”。在实际生活中资金的投入的形式多种多样，如：一次投资、分期投资；一次还清借款或逐年还清借款；可能定期等额投资和定期不等额投资等，这就要我们根据具体情况进行计算。此外，我们经常用简单的现金流量图表来帮助分析复利的计算。（1）一次支付复利公式1）复利终值计算（已知p求f）：f=p（f/p，I，n）2）复利现值（已知f求p）：p=f（p/f，I，n）（2）等额支付复利公式：1）年金终值公式（已知a求f）；f=a（f/a，I，n）2）偿还基金公式（已知f求a）3）资金还原公式（已知p求a）4）年金现值公式（已知a求p）课程房地产金融执行日期9.21星期1检查签字记录班级47081节次2课 题第2章 房地产金融基础知识；第二节 房地产贷款方式；课 程类 型理论 实测教学目的通过讲授，使学生掌握房地产金融放款的形式。教学重点与难点抵押担保、信用保证等贷款形式。主要教学方法通过讲授，使学生掌握房地产金融放款的形式。由于房地产抵押贷款主要渠道为银行，所以先从银行贷款及业务说起银行业务（资产业务、负债业务、表外业务）房地产贷款方式（信用贷款与担保贷款及第三方担保）信用贷款的特点p38担保的形式、采用担保贷款内容及特点p39反担保（反担保是指担保人(第三人)为债务人向债权人提供担保时,由债务人或其他人向担保人提供的确保追偿权实现的一种担保制度）包括：求偿保证、求偿抵押、求偿质押。只要涉及担保贷款就有第三方。第三方可以用信用也可以用物来担保。教学环节时间分配1.课堂教学时间80min3.练习时间7min2.实训时间0min4.归纳小结时间3min教学后记本节课内容属于概念性内容，为加强学生理解，应多举事例，深入浅出。作业练习第二节 房地产贷款方式；房地产融资的方式多种多样，但要说到贷款，那么我国最主要的贷款渠道就是银行了，所以，关于房地产贷款方式其实就是银行的贷款。一、银行房地产金融业务介绍银行的房地产金融业务种类很多,主要业务可划分为房地产信用业务和非房地产信用业务两大类。房地产信用业务是指资金的吸收和运用。非房地产信用业务是指表外业务以及其他金融服务。具体可以划分为以下三类。第一,资产业务,即银行运用资金,使其资本不断增值的业务。资产业务根据银行运用资金的方式,可分为房地产投资业务和房地产放款业务。房地产投资业务是指银行运用资金向外购买房地产股票和房地产债券,从中获取利润,或者直接投资房地产,从事房地产的开发、经营,从而获取开发利润。房地产放款业务是指银行根据必须归还的原则,按一定利率向外供应资金,获取利息的一种信用活动。第二,负债业务,即银行通过负债,吸取资金的业务。银行拥有的资本越雄厚,越能增强自身的经济活力。同时,负债的多寡,也是银行资金安全与否的关键因素。所以,负债业务是银行赖以生存和发展的最基本和最主要的业务,是银行经营的基础。负债业务的规模决定了其资产的规模。银行的负债业务主要有:存款业务、借款业务、金融机构往来业务等。第三,表外业务,即银行通过代替客户承办支付和其他委托事项而收取手续费的业务,通称为表外业务。这类业务不涉及动用银行自己的资本金,故也称中间业务。房地产表外业务主要有房地产信托业务、房地产租赁业务、房地产咨询业务和房地产代理业务等。二、房地产贷款方式按放款形式可划分为信用放款和担保放款，信用放款是指凭借款人的信誉,无须提供任何担保的融资活动。担保放款是指借款人需提供第三人担保,或提供财产作担保的融资活动,即人和物的担保。人的担保主要有保证方式;物的担保主要有抵押、质押、按揭等方式。三、信用贷款 信用贷款是信贷就是借款人由于自己的良好市场信誉，在没有任何其他承诺仅以借款合同的约定就获得银行一定数量的贷款的融资活动。是借款人与银行之间发生的“纯信用”关系。借款人在没有财产抵押和第三人提供担保的情况下，以自己的信用（不单指信誉）作为借款条件的贷款，本来这种形式有诸多好处，但在现实生活中却很容易走样，举例。其特点是：手续简便；风险较大；数额限制；审查严格。四、担保与担保贷款1.担保担保总是和债联系在一起的。所谓债,是指特定的当事人之间,请求为特定行为的民事法律关系。所以担保通常也称债权担保、债的担保、债务担保。担保是指以债务人或第三人的特定财产,抑或特定人的信用作为债权的担保,以保障特定的债权得以实现的行为。担保的形式主要有五种,即保证、抵押、质押、留置和定金。担保贷款中的担保方式主要是保证、抵押、质押。2.担保贷款担保贷款是银行为了保证自己的资金的安全，在贷款时除借款人的还款承诺之外附带更加严格的条件的借贷活动。是借款人与银行之间发生的“泛信用”关系。在实践中，担保贷款有4种基本形式：保证贷款（狭义的担保贷款）在借款人出现违约时，由第三人（担保方）提供保证和代偿的贷款方式；质押贷款是指借款人或第三方将等价的各种权益凭证交给贷款银行作为贷款还款的保证而产生的借贷关系；(动产和有价权益、证)抵押贷款债务人或者第三人不转移对其财产的