住宅小区物业管理暂行办法.doc

中国石油集团东方地球物理公司公共事业部涿州基地管理处文件基管物字200613号关于印发涿州基地管理处住宅小区物业管理暂行办法的通知处属各单位：现将涿州基地管理处住宅小区物业管理暂行办法印发给你们，请各单位认真遵照执行。 二六年七月十三日涿州基地管理处住宅小区物业管理暂行办法第一章 总 则第一条 为规范涿州基地管理处小区物业管理和服务，为业主创造文明有序、优美和谐的生活、工作环境。依据物业管理条例、河北省物业管理优秀住宅小区（大厦）评分及细则和公共事业部住宅小区物业管理暂行规定，结合涿州基地管理处实际，制定本办法。第二条 本办法所称物业，是指涿州基地管理处管理和服务的住宅小区内房屋建筑及相配套的设施、设备和场所（地）。第三条 本办法所称物业管理，指按照公共事业部住宅小区物业服务委托合同，对住宅小区内房屋建筑及配套的设施设备和场所（地）进行维修、养护、管理，维护管理区域内的环境卫生、绿化、美化等活动。第四条 房屋及配套设施设备和场所（地）包括：（一）住宅的共用部位：是指住户共用房屋的承重结构部位（包括基础、屋盖、梁、柱、墙体等）、抗震结构部位（包括构造柱、梁、墙等）、外墙面、楼梯间、公共通道、门厅、屋面、本体共用排烟道（管）、电梯、机电设备、楼顶、上下水管道、供暖管线、共用照明、单元防盗门等。（二）公用设施设备和场所（地）：排污设施、道路、绿地、自行车棚、停车场、垃圾存放场地及设施、以及沟、池、井、配置的小品、公益性休闲设施、避雷设施、住宅小区照明和公共设施设备用房等；（三） 自用部位、自用设施设备：是指分户门及其以内的门、窗、屋面、内墙面、地面、非承重隔断墙、阳台，水、电、煤气的户表及其以内的管线等，暖气分户阀门及其以内的管道、暖气片等；独户住宅的院墙及其以内的建筑物、构筑物和配套设备等。第五条 物业管理部是本办法的归口管理部门，负责制定住宅小区小区管理考核办法、服务标准及有关物业管理的各项规定；组织、指导住宅小区管理机构参加物业的接管验收及申报工作；监督、检查、考核小区物业管理工作；受理业主投诉，协调住宅小区与业主、其他共管等单位之间的关系。第二章 业主和业主委员会第六条 本办法所称业主为居住房屋和非居住房屋的所有权人。第七条 本办法所称物业使用人是指物业的承租人和非业主的使用人。第八条 涿州基地管理处管理和服务区域内的业主是指东方地球物理公司和小区居住房屋所有权人。第九条 业主委员会是指在公共事业部指导下由居民委员会推荐，由业主代表选举产生的业主自治组织。第十条 公共事业部是东方地球物理公司非居住房屋产权人代表，依据东方地球物理公司的授权，行使下列权力：（一）代表东方地球物理公司与涿州基地管理处签订小区物业管理合同。（二）组织、指导、监督住宅小区物业的接管验收；（三）决定专项维修项目、资金使用，并监督实施；（四）指导、监督、检查住宅小区物业管理工作；（五）批准成立物业管理机构；（六）批准成立业主委员会组织；（七）其它。第十一条 公共事业部作为业主代表，依据东方地球物理公司的规定，履行下列义务：（一）协调有关单位和业主支付物业管理费用；（二）筹措专项维修项目资金；（三）协调住宅小区内物业管理单位与业主及其他有关管理单位之间的关系；（四）提供物业管理用房；（五）其它。第十二条 业主委员会的职权：（一）代表居住房屋业主监督住宅小区物业管理活动，维护业主和非业主使用人的合法权益；（二）召集业主委员会及业主代表会议，听取物业管理单位的汇报；（三）审议物业管理单位制订的年度维修管理计划，并监督其执行，审议住宅小区物业管理服务的重大措施；（四）监督住宅共用部位维修基金的使用；（五）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理单位履行物业服务合同；（六）监督业主履行业主公约的情况；（七）其它。第十三条 业主在物业管理活动中，享有下列权利：（一）提议召开业主代表会议，并就物业管理的有关事项提出建议；（二）提出制定和修改业主公约的建议；（三）监督物业管理单位履行物业服务合同；（四）对住宅共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；（五）监督住宅共用部位、共用设施设备维修资金（以下简称住宅维修资金）的管理和使用；（六）法律、法规的规定；（七）其它。第十四条 业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）按照物业服务合同的约定，接受物业管理单位提供的服务；（二）遵守业主公约；（三）遵守物业管理区域内房屋共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（四）执行业主委员会做出的决定；（五）按照国家有关规定交纳住宅维修资金；（六）按时交纳物业服务费用；（七）配合物业管理单位对公共设施设备的维修养护；（八）法律、法规的规定；（九）其它。第三章 管理机构与职责第十五条 涿州基地管理处受公共事业部委托负责东方地球物理公司涿州基地住宅小区的物业管理和服务工作，在各小区分别设立物业管理机构。第十六条 住宅小区物业管理单位代表涿州基地管理处实施物业管理，职责如下：（一）负责物业的接管验收； （二）依据物业委托管理合同对住宅小区实施管理；（三）依据东方地球物理公司物业管理收费标准收取物业管理费；（四）与业主委员会共同制定小区公共管理制度；（五）协助业主委员会制（修）订业主公约；（六）依据服务项目需求与专业化中心签订住宅小区物业项目内部服务协议，并对服务质量进行监督；（七）接受业主委员会及业主的监督；重大的管理措施经业主委员会认可，涿州基地管理处批准；（八）受理业主投诉，协调驻小区内各单位在物业管理活动中的有关事项；（九）定期与小区内其它管理部门沟通，每季度末召集业主座谈会，对业主提出的意见汇总、上报、整改、反馈；（十）接受上级及处职能部室的监督、指导、检查、考核。第十七条 供水、供电、供暖、环卫、绿化及维修服务项目等按住宅小区物业项目内部服务协议实施专业化服务。第四章 前期物业管理第十八条 本办法所称前期物业管理是指业主入住之前，涿州基地管理处按照公共事业部要求，对物业管理的前期策划、交接验收、业主入住等事项进行的物业管理活动。第十九条 成立前期物业管理领导小组，组建承接物业管理的组织机构。第二十条 在业主入住之前，起草业主临时公约和物业管理公共契约，对有关物业的使用、维护、管理，以及业主的共同利益、应履行的义务、违反公约应承担的责任等事项做出具体约定。第二十一条 在业主入住时与业主签订业主临时公约，并予以说明。第二十二条 在业主入住时与其签订物业管理公共契约。第二十三条 承接物业时，对新建物业及配套设施设备进行验收。 第二十四条 物业接管验收应具备以下条件：（一）房地产开发建设工程施工完毕，并经当地政府行政主管部门竣工验收合格（或接到公共事业部的通知）；（二）供电、供暖、供水、排水等配套设施设备经过调试达到正常使用功能；道路、绿化等公用基础设施、单项工程全部验收合格。第二十五条 物业接管验收时开发建设单位应提交下列文件（或下列文件清单）：（一）规划部门及其他专业管理部门批准的选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证及各单项工程设计文件（图纸复印件）等；（二）当地工程质量监督机构提供的竣工验收合格文件；（三）消防部门提供的消防验收合格文件；（四）当地技术监督部门提供的电梯验收合格文件；（五）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；（六）设施、设备的安装、使用和维护保养等技术资料；（七）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（八）物业管理所必需的其它资料。（九）接收资料应满足河北省物业管理优秀住宅小区（大厦）评分及细则要求。第二十六条 物业接管验收，应当按照以下程序进行：（一）在接到接管验收通知15日内，物业管理部组织相关部门和物业管理单位组成接管验收小组，制订接管验收方案和验收表格，培训接管验收人员；（二）物业管理接管验收在公共事业部组织下进行，听取开发建设单位有关物业的情况介绍，提出验收意见，审阅有关资料，现场检查验收，填写验收记录，进行资料移交，形成验收报告；（三）在公共事业部组织下与房地产开发建设单位协商，达成协议，明确质保期内的维修事项、范围、联络方式、处理原则；（四）在公共事业部主持下，办理物业移交手续。第二十七条 交接双方的责任（一） 物业接管交付使用后，如发现隐蔽性的质量隐患，报公共事业部，由公共事业部组织开发建设单位及相关设计、监理、施工单位共同分析研究，查明原因，提出解决方案。（二）在正常使用条件下，建设单位依据建设部房屋建筑工程质量保修办法承担物业的保修责任：1、基础设施工程、房屋建筑的基础工程和主体结构工程，为设计文件和合同规定的该工程的合理使用年限；2、屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面防渗漏，为5年；3、供热系统为2个采暖期；4、电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程保修期2年。新建房屋自验收接管之日起开发建设单位按建筑工程保修的有关规定承担保修责任。在验收接管时，开发建设单位若委托物业管理单位保修的事项，经双方达成协议，建设单位可一次性或分项、分期支付保修费用，由接管单位负责保修。保修费的标准双方协商确定。第五章 物业管理服务第二十八条 涿州基地管理处与公共事业部签订小区物业委托服务合同。内容包括：物业管理事项、服务标准、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等。第二十九条 涿州基地管理处依据物业管理条例、公共事业部住宅小区物业管理暂行规定和合同约定的内容，与管理单位签订小区物业管理目标责任书，实施物业管理。小区物业管理目标责任书包括：设备、设施完好率、业主满意率、投诉处理率等。第三十条 小区物业管理单位可以将物业管理区域的电梯等维保业务委托给专业性服务单位；供水、供电、供暖、环卫、绿化及维修服务等项目按住宅小区物业项目内部服务协议实施专业化服务。第三十一条住宅小区物业管理单位建立健全内部管理制度和服务规范等。第三十二条 根据物业服务合同的约定向业主和用户收取物业服务费用。第三十三条 住宅小区物业管理单位代收管辖区域内水、电、暖费用。第三十四条 住宅小区物业管理单位协助做好管理区域内的安全防范工作；物业管理人员不得侵害业主和物业使用人的合法权益。第三十五条 住宅小区物业管理单位应建立突发事件应急预案，发生安全事故时，启动应急预案，采取应急措施，及时向HSE部报告，做好救助工作。第三十六条 物业管理部和住宅小区物业管理单位应及时处理业主、物业使用人、承租人在物业管理活动中的投诉。第六章 物业的使用及维修养护管理第三十七条 物业维修养护的范围与责任（一）房屋本体自用部位及设施（以下简称：自用部位）的维修责任人为业主；（二）房屋本体共用部位及设施（以下简称：共用部位）的维修责任人为房屋本体内的全体业主；（三）房屋毗连部位及设施（以下简称：毗连部位）的维修责任人为毗连业主。（四）自用部位和毗连部位有危害房屋及公共安全，损害他人合法权益、妨碍住宅小区容貌及房屋外观或其他违反住宅小区物业管理规定的，物业管理单位督促其及时进行维修、整改，其费用由维修责任人承担；住宅自用部位、毗连部位、共用部位及设施的维修养护费用，执行东方地球物理公司住宅共用部位共用设施设备维修资金管理办法；（五）住宅小区共用设施、设备和场所（地）维修责任人为涿州基地管理处。其中：日常维修项目由住宅小区物业管理单位制定计划，费用纳入年度预算指标，从处属单位的维修费用中支出；专项维修项目由计划财务部组织处属单位编报年度计划，报公共事业部审批，在公共事业部专项资金中列支；（六）住宅小区绿地、树木的养护责任人为涿州基地管理处。日常养护由小区物业管理单位负责组织实施，费用纳入年度预算指标，从其物业费用中支出（委托项目依据委托合同执行）；绿化专项项目由计划财务部组织处属单位编报年度计划，报公共事业部审批，在公共事业部专项资金中列支；（七）住宅小区公共场所、环卫设施的维修保养责任人为涿州基地管理处。日常维修保养由住宅小区物业管理单位负责组织实施，费用纳入年度预算指标，从其物业费用中支出（委托项目依据委托合同执行）；环境治理专项由计划财务部组织处属单位编报年度计划，报公共事业部审批，在公共事业部专项资金中列支；（八）保修期内住宅小区物业的维修养护按公共事业部住宅小区物业管理暂行规定执行。第三十八条 房屋管理与维修养护（一）住宅小区主出入口设有小区平面示意图，组团及幢、单元（门）、户门标号标志明显。（二）对房屋共用部位进行日常管理和维修养护。（三）根据房屋实际使用年限，定期检查房屋共用部位的使用状况。属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划，报公共事业部批准，组织维修。 （四）每日巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道以及其它共用部位的门窗、玻璃、楼道灯等，并及时维修养护。 （五）住宅装饰装修管理按照建设部住宅装饰装修管理办法和业主公约（业主临时公约）要求，制定涿州基地管理处住宅小区住宅装饰装修管理规定。业主（使用人）在装修前，住宅小区物业管理单位应审核其装修方案，并告知有关装饰装修的禁止行为和注意事项。 （六）每日巡查装修现场，对影响房屋外观、危及房屋结构安全、拆改共用管线、私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为，及时劝阻并报告业主委员会和有关主管部门。 （七）保持房屋外观完好、整洁，外墙面砖、涂料等装饰材料不妨碍院容和观瞻；前后阳台封闭统一有序，不得在户外安装装物框及晾晒架；对安装防护网、遮阳蓬等要符合规定，无安全隐患；室外招牌、广告、霓虹灯按规定设置，保持整洁统一、美观，无安全隐患或破损。（八）房屋完好率达到98%以上。第三十九条 公共设施、设备、场所（地）的管理（一）对公共设施设备进行日常管理和维修养护（由专业部门负责的除外）。 （二）建立公共设施设备档案（设备台帐），设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全。 （三）设施设备标志齐全、规范，责任人明确；操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范；设施设备运行正常。 （四）对公共设施设备定期组织巡查，做好巡查记录。属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制维修、更新改造计划和住房专项维修资金使用计划，向公共事业部提出报告与建议；根据公共事业部的决定，组织维修或者更新改造。 （五）载人电梯按规定年检，定期维修、保养，责任到人，操作人员持证上岗，确保正常运行。 （六）公用排污、排雨水管道通畅，设施完好无损。（七）设备间保持整洁、通风，无跑、冒、滴、漏和鼠害现象。（八）道路（含车行、人行）完好，路面平整，井盖无缺损，路面井盖不影响车辆和行人通行。 （九）路灯等公共照明设备完好, 路灯完好率98%以上。（十）停车场、棚、房及其他公共场所、建筑小品、垃圾箱清洁完好无损。（十一）消防设施完好。（十二）容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施；对可能发生的各种突发设施设备事件有应急方案。 第四十条 环境卫生管理（一）制定住宅小区环卫管理规定，每年制定环卫工作计划，划分责任区，明确责任人。（二）在规定地点设置垃圾箱，垃圾日产日清，保持垃圾箱清洁、无异味。 （三）合理设置果壳箱或者垃圾桶，每日清运1次。（四）住宅小区道路、广场、停车场、绿地等每日清洁养护；电梯轿厢内每日清洁1次；楼道每日清扫1次、每周拖洗1次；楼梯扶手每日擦拭1次；共用部位玻璃每月清洁2次；路灯、楼道灯每年清洁不少于2次；及时清除道路积水、积雪。 （五）共用雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每月检查1次，化粪池每月检查1次，每半年清掏1次，发现异常及时处理。 （六）根据实际情况进行消毒和灭虫除害。 第四十一条 绿化养护管理（一）制定绿化管理规定，划分责任区，明确责任人。 （二）根据涿州基地管理处绿化养护月工作历，及时组织修剪、补栽补种、清除杂草、浇灌、施肥、松土、喷药杀虫等养护工作。 第四十二条 物业管理区域内，按照规划建设的公共建筑和公共设施，不得改变用途。业主依法确需改变公共建筑和公共设施用途的，应当依法办理有关手续，告知小区物业管理单位；物业管理单位确需改变公共建筑和公共设施用途的，应当征得业主委员会同意。如影响公共建筑和公共设施的安全性和功能性改造，及时报公共事业部组织评估，批准后实施。 第四十三条 住宅小区物业管理单位不得擅自占用、挖掘管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益。因维修或者公共利益的需要，确需临时占用、挖掘道路、场地的，应告知业主委员会，完工后及时恢复。第四十四条 供水、供电、供热、通讯、有线电视、燃气等单位，承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。第四十五条 住宅小区物业管理单位实施物业管理后，其它施工单位在住宅小区内从事工程建设或检修工程前，必须经住宅小区物业管理单位同意，并在明显位置设立安全防护标记，保证公共设施、设备和场所（地）完好及人员安全，同时接受住宅小区物业管理单位监督，对损坏小区公共设施、设备场所（地）的，应予修复或按有关规定赔偿损失。第四十六条 业主或物业使用人不得有下列行为：（一）拒不缴纳或无故延期缴纳物业管理服务费用；（二）损坏、变更房屋承重结构和外貌（外墙、外门窗、阳台、屋顶和底层花园等部位的颜色、形状、规格），擅自改变房屋的设计用途、功能、布局；（三）私自占用或损坏物业的共用和公共设施设备或移装、拆除、改造公共设备，改变其使用性质。 （四）私自封闭、拆改阳台，违规安装防盗窗（栏杆）及室外衣架；违规在阳台引入上、下水管线等。（五）在天井、庭院、平台、屋顶、道路、空地或其它场地搭建任何建筑物、构筑物，包括光蓬、雨蓬及其它地上定着物。（六）践踏草地、侵占绿地、毁坏绿化、损坏园林建筑设施。 （七）在公共场所私设、乱设摊点，推销商品（广告）等活动。 （八）在公共部位堆放杂物、乱倒垃圾，将杂物投入排水管道、管沟使其堵塞或损坏。高空掷物对他人人身、财产造成危险的行为。 （九）在住宅门窗上安装私设广告牌或标志。（十）在住宅小区内，建筑物内乱张贴、乱涂写、乱刻画、乱悬挂。（十一）占用房屋的公用部位（如楼道、自行车棚