房地产的基本知识.ppt

房地产的基本知识 一 土地的概念土地是地球表面陆地部分 包括海洋滩涂和内陆水域 二 土地的特性1 自然特性2 经济特性 第一节土地的概念及其特性 三 土地用途包括哪些种类 土地分为农用地 建设用地和未利用地 农用地是指直接用于农业生产的土地 包括耕地 林地 草地 农田水利用地 养殖水面等 建设用地是指建造建筑物 构筑物的土地 包括城乡住宅和公共设施用地 工矿用地 交通水利设施用地 旅游用地 军事设施用地等 未利用地是指农用地和建设用地以外的土地 三产业的划分 第一产业是指农 林 牧 渔业 第二产业是指采矿业 制造业 电力 燃气及水的生产和供应业 建筑业 第三产业是指除第一 二产业以外的其他行业 第三产业包括 交通运输 仓储和邮政业 信息传输 计算机服务和软件业 批发和零售业 住宿和餐饮业 金融业 房地产业 租赁和商务服务业 科学研究 技术服务和地质勘查业 水利 环境和公共设施管理业 居民服务和其他服务业 教育 卫生 社会保障和社会福利业 文化 体育和娱乐业 公共管理和社会组织 国际组织 四 什么是土地使用权出让 土地使用权出让 是指市人民政府以拍卖 招标 协议 挂牌的方式 将国有土地使用权在一定年限内让与土地使用者使用 土地使用者向市政府支付土地使用权出让金的行为 5 各类用途的土地使用权出让最高年限是多少 土地使用权出让最高年限按下列用途确定 一 居住用地七十年 二 工业用地五十年 三 教育 科技 文化 卫生 体育用地五十年 四 商业 旅游 娱乐用地四十年 五 综合或者其他用地五十年 另外 加油站 加气站用地为二十年 六 土地使用权的出让方式有哪些 土地使用权出让包括招标 拍卖 协议 挂牌四种方式拍卖出让土地使用权 是指在指定的时间 公开场合 在土地管理部门授权的拍卖主持人的主持下 竞投者按规定的方式应价 由出价最高者获得土地使用权的行为 招标出让土地使用权 是指由土地管理部门公开招标或邀请符合条件的投标人投标 经评标后确定的中标人取得土地使用权的行为 协议出让土地使用权 是指由土地管理部门代表市政府与土地使用者以土地的公告市场价格为基准 经过协商确定土地价格 并将土地使用权让与土地使用者的行为 土地的挂牌交易 即在一定期限内将土地交易条件在土地交易机构进行公告 并接受交易申请的行为 土地使用权公开挂牌交易的 应公告最低交易价和其他交易条件 公告期限不少于30日 七 什么是行政划拨用地 土地使用权划拨 是指县级以上人民政府依法批准 在土地使用者缴纳补偿 安置等费用后将该幅土地交付其使用 或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为 第二节城市土地经济及房地产经济 一 城市土地经济1 含义 城市土地是指建城区和城市规划区范围内的土地 这两类土地是城市土地管理的主要对象 2 城市土地的特性 1 城市土地的位置具有相当的重要性2 城市土地对交通运输和城市基础设施状况具有很大的依赖性3 与农业用地相比 土地面积对城市土地的制约性相对较小4 城市土地在使用方向上具有固定性5 城市土地具有价值的扩散性和区域整体性的特征 二 城市房地产经济1 房地产的概念 房地产是指土地 建筑物及其他地上的附着物 包括物质实体和依托于物质实体上的权益 房地产又称不动产 物业 包含 1 土地 2 建筑物 3 房地产物权房地产业是指从事房地产开发 经营 管理及维修 装饰 服务等多种经济活动的具有高附加值的综合性产业 它与建筑业既有联系 又有区别 房地产业归属为生产和消费提供多种服务的第三产业 建筑业属于第二产业 2 房地产开发和经营 房地产开发是对城镇进行土地和房屋的建设开发 从广义上讲 房地产开发是以城镇土地资源为对象 按照预定目的 进行改造加工 对地上进行房屋设施的建筑安装活动 以及为此而进行的规划 设计 经营管理活动的全过程 狭义的房地产开发是按照预定的目的而进行的改造土地和建造房屋设施的经营管理活动过程 房地产经营也有广义和狭义之分 广义上讲 它是房地产企业对经营目标进行科学决策 并使确定的目标得到实现的全部管理活动的总和 它包括房地产的投资 开发 出售 出租 维修 服务等全部综合管理职能活动 狭义上讲 房地产经营主要是指有关房地产产品供销的管理活动 其中尤其着重于销售活动 上述房地产开发与房地产经营两个概念一般都是从狭义的角度解释 3 房地产开发具有多种形式 根据划分标准的不同 房地产开发具有多种形式 1 根据房地产开发内容的不同 可以分为以上三种形式 a 综合开发 是指从规划设计 征地拆迁 土地开发 房屋建设 竣工验收 直到建城商品房进行销售 交付使用的整个过程 这是开发公司科学地组织开发建设 经营管理 服务的一项系统工程 b 土地开发 是指只办理征地拆迁和劳动力安置 搞好水通 电通 路通及土地平整的 三通一平 的全过程 它与综合开发的区别在于 土地开发不包括房屋建设的过程 一般是土地开发以后 按照当时的市场价格 通过拍卖 招标的方式 把已开发的土地转让给有关单位进行房屋建设 并按规定收取土地开发费 c 房屋开发 是在土地开发的基础上 获得土地使用权后 按照城市规划的要求 组织房屋设计 施工建设 竣工验收 出售 租赁等经营的全过程 2 根据房地产开发承担方式的不同 又可分为以下三种形式 1 独自开发 即房地产开发公司自己负责从本项工程的可行性研究 征地拆迁直到房屋建成经营的全过程 2 委托开发 即房地产开发公司接受用户或投资单位的委托 根据已划定的征地红线 进行规划设计 拆迁安置 组织施工 直到建成后交付委托单位 开发公司按规定收取开发管理费或承包费 3 分包开发 即房地产开发公司接受某项开发工程后 根据公司自身的能力和工程项目的性质 工程量的大小 将该工程分包给有关专业工程公司3 根据房地产开发阶段的不同 可分为以下三种形式 1 前期开发 即指开发区破土动工以前的一切准备工作 包括开发区的可行性研究 选定开发区的地点 向政府申请建设用地 征用土地 拆迁安置 规划设计 制定建设方案 施工现场的 三通一平 等工作 2 中期开发 即指对房地产的经营管理过程 一般包括房屋建设 竣工验收 房屋出售 租赁 经营目标 经营决策 经营方式 方法及综合开发公司自身的专业管理和综合管理等内容 3 后期开发 即指房屋的售后服务 包括房屋出售或租赁以后 对各种建筑物 构筑物和设备安装工作的保修 维修 使用等房屋的维护管理工作 后期开发对解决用户的后顾之忧尤为重要 2 房地产的特征 自然特征和经济特征 自然特征 经济特征 1 生产周期长 2 使用的耐久性 2 资金密集性 3 资源的有限性 3 相互影响性 4 物业的差异性 4 易受政策限制性 1 位置的固定性 5 房地产的增值性 3 房地产的类型 按用途分 1 居住房地产2 商业房地产3 办公房地产4 工业房地产按收益划分 5 营利性房地产6 非营利性房地产按市场交易划分 7 出售的房地产8 出租的房地产9 抵押 典当的房地产10 自用的房地产 第三节房地产价格 一 房地产价格是土地价格和建筑物及其附着物价格的统一 是土地价值和房屋价值的货币表现形式 二 房地产价格的特征1 房地产价格的两重性 既有房屋建筑价格又有土地价格 2 房地产个别性 容易受交易者个别因素的影响3 房地产价格的高额性 4 房地产价格的权益性 所有权 使用权或其他权益 5 房地产价格的趋升性 第四节房地产价格的影响因素 一 一般因素 社会因素 经济因素 行政因素 人口因素 国际因素 1 政治安定情况 1 经济发展情况 1 土地制度 1 人口密度 国际经济状况 2 社会治安情况 2 储蓄和投资水平 2 住房制度 2 人口素质 国际政治因素 3 房地产投机 3 财政收支与金融状况 3 城市发展战略 城市规划 土地利用规划 3 家庭人口 4 城市化进程 4 居民收入和消费水平 4 房地产价格政策 5 物价变动 5 税收 6 利率水平 6 行政隶属变更 7 其他相关政策 二 区域因素 住宅区区域因素 商业区区域因素 工业区区域因素 1 基础设施 1 城市商服中心影响 2 基础设施 2 市内交通条件 3 市内交通条件 3 公用配套 4 对外交通条件港口 车站 机场 4 环境条件 3 对外交通条件港口 车站 机场 5 区域城市规划限制 5 城市商业服务中心影响 6 区域规划限制 4 区域城市规划限制 1 基础设施 2 市内交通条件 第五节房地产价格构成 一 土地价格的构成1 土地出让金2 土地开发费3 市政配套费 二 房屋价格的构成1 房屋建筑成本2 流通费用3 税金4 利润 三 房地产价格的构成 1 土地费用2 前期工程费3 房屋开发费4 管理费5 销售费用 1 代理费 2 广告费 6 财务费用7 其他费用 1 设计费 2 监理费 a 建设方b 承建方c 监理方8 不可预见费9 税金10 利润 第六节建筑名词解释 1 土地使用权 使用国有土地所使用的权利 主要指建筑内容 使用年限 2 房产证 是房屋竣工验收后 由房管部门合法拥有房产的最主要证明材料 3 宗地图 宗地图包括土地使用合同书附图及房地产登记附图 它反映一宗地的基本情况 包括 宗地权属界线 界址点位置 宗地内建筑物位置与性质 与相邻宗地的关系等4 红线图 是规划局确定的项目建筑总平面图 或城市规范管理部门正式确定的项目建筑的总用地面积的示意图 其中红线是用来表示建筑物的边界外沿界限 即实际可使用土地的边界图 5 三通一平 水 电 路 通 场地平整 6 五通一平 通水 通电 路 通 通气 通讯 场地平整7 七通一平 通水 通电 路 通 通气 通讯 通邮 排污畅通 场地平整8 九通一平 通水 通电 路 通 通气 通讯 通邮 通热 通暖 排污畅通 场地平整9 容积率 总建筑面积与土地总面积之比 10 占地面积 小区所占的所有土地面积 包括走廊 花园 基地线以内 11 基地面积 建筑物整体在地面的正投影面积 一 基本术语 12 建筑面积 整个建筑每一层加起来的面积总和 13 实用率 得房率 是套内建筑面积和住宅面积之比 大于使用率 即实用率 套内建筑面积 分摊的共有共用建筑面积 14 绿化率 是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比 15 绿地率 描述的是居住区用地范围内各类绿地的总和与居住区用地的比率 地率所指的 居住区用地范围内各类绿地 主要包括公共绿地 宅旁绿地等 其中 公共绿地 又包括居住区公园 小游园 组团绿地及其他的一些块状 带状化公共绿地 16 建筑密度 即建筑覆盖率 是指在一定用地范围内所有建筑物的基底面积与基地面积之比 通俗说 就是在一土地上除了建筑物外 还有多少的空间能够留出来做绿化 造园林 进行各种生活设施的配套 17 结构转换层 建筑物某楼层的上部与下部因平面使用功能不同 该楼层上部与下部采用不同结构类型 并通过该楼层进行结构转换 则该楼层称为结构转换层18 建筑高度 是指自建筑物散水外缘处的室外地坪至建筑物最高部分的垂直高度 19 层高 本层地面至上一层地面的高度 标准层高为2 8米 20 净高 本层楼地面与本层顶的高度 净高 楼板厚度 层高 21 承重墙 是指在砌体结构中支撑着上部楼层重量的墙体 在工程图上为黑色墙体 打掉会破坏整个建筑结构 承重墙是经过科学计算的 如果在承重墙上打孔装修 就会影响建筑结构稳定性 改变了建筑结构的体系 是非常危险的事情 非专业设计人员最好不要改变承重墙 22 非承重墙 指不支撑着上部楼层重量的墙体 只起到把一个房间和另一个房间隔开的作用 在工程图上为中空墙体 对建筑结构没什么大的影响 23 户型 指几房几厅几卫几阳台 24 预置板 指预先按照尺寸统一制作的楼板 到时候再直接铺上去 这样可以使施工速度加快 造价低 但整体抗震性和抗渗性较差 厨 卫一定不能用 25 现浇板 指在施工现场直接用水泥浇铸的楼板 26 期房 楼花 是指房地产开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证为止 所出售商品房称为期房 消费者在购买期房时应签商品房预售合同 期房在港澳地区称做为买 楼花 这是当前房地产开发商普遍采用的一种房屋销售方式 购买期房也就是购房者购买尚处于建造之中的房地产项目 27 现房 是指通过竣工验收 可以交付使用 并取得房地产权证的房屋 开发商完成房屋全部建筑工程 配套工程 使房屋具备正常使用功能 还要通过建筑工程质量验收 规划竣工验收 环卫环保验收 消防验收 取得新建住宅交付使用许可证 才能到房地产管理部门进行房地产初始登记 购买现房签订的是房屋买卖合同 购房人可以立即办理产权登记手续 取得产权证 28 尾房 又称尾楼 不能等同于烂尾房和一般空置房 是指项目销售八九成以后剩余或长时间没有销售出去的房屋 专家认为 当商品住宅的销售量达到80 以后 开发商已经获利 因此一般就进入项目的清盘销售阶段 此时所销售的房产 一般称为尾房29 毛坯房 清水房 毛坯房又称为 初装修房 这样的房子大多屋内只有门框没有门 墙面地面仅做基础处理而未做表面处理 而屋外全部外饰面 包括阳台 雨罩的外饰面应按设计文件完成装修工程 30 精装修房 是指房屋交钥匙前 装修一次到位 所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完成 厨房和卫生间的基本设备全部安装完成 简称全装修住宅 通常我们称之为 精装修 31 玄关 指住宅室内与室外之间的一个过渡空间 也就是进入室内换鞋 脱衣或从室内去室外整貌的缓冲空间 也有人把它叫做斗室 过厅 门厅 玄关有以下三方面的作用 1 视觉屏障作用 2 较强的使用功能3 保温作用32 凸窗 指位置与主墙体有一定的横向距离 而不是传统的安装在墙体中间的窗户 通常也称为阳光窗 飘窗 由于凸窗在立面上只是窗户范围往室外飘出 依照现在建筑面积计算的规定 采用飘窗来增大室内空间不会计入建筑面积 33 开间 住宅设计中 即住宅的宽度是指一间房屋内一面墙的定位轴线到另一面墙的定位轴线之间的实际距离 故又称开间 34 进深 指建筑物纵深各间的长度 即位于同一直线上相邻两柱中心线间的水平距离 在建筑学上是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙壁之间的实际长度 二 房地产建筑形态 1 低层 低层房屋是指高度低于或等于10米的建筑物 一般是1 3层建筑物 如平房 别墅等 低层房屋一般建筑结构简单 施工期短 建造成本低廉 给人以亲切安宁 有天有地的感觉 它的舒适度 方便度和空间尺度优于高层 人们特别喜欢以此为住宅 但是 低层房屋占地多 土地利用率低 特别是在寸土寸金的城市难以广泛开发 2 多层 多层房屋指高于10米 低于或等于24米的建筑物 多层房屋一般为4 7层 一般采用砖混结构 少数采用钢筋混凝土结构 多层房屋一般规格 房型 整齐 通风采光状况好 空间紧凑而不闭塞 与高层相比 多层房屋公用面积少 得房率相应提高 这是很多人喜欢多层房屋的主要原因 3 小高层 人们一般把8层至12 13层的建筑称为 小高层 小高层住宅一般采用钢筋混凝土结构 带电梯 小高层有多层亲切安宁 房型好 得房率高的特点 又有普通高层结构强度高 耐用年限高 景观系数高 污染程度低等优点 很受购房人欢迎 同时 小高层对土地的利用率提高 土地成本相对下降 很受房地产开发商的青睐 所以 近年来中心城区小高层如雨后春笋 越来越多 4 跃层 跃层式住宅是近年来推广的一种新颖住宅建筑形式 其特点是 有上下两层楼面 卧室 起居室 客厅 卫生间 厨房及其他辅助用房 上下层之点是每户都有较大的采光面 通风较好 户内居住面积和辅助面积较大 布局紧凑 功能明确 相互干扰较小 在高层建筑中 由于每两层才设电梯平处 户内楼梯要占去一定的使用面积 同时由于二层只有一个出口 发生火灾时 人员不易疏散 消防人员也不易迅速进入 5 复式 复式住宅是受跃层式住宅设计构思启发 是一种经济型住宅 每户占有上下两层 实际是在层高较高的一层楼中增建一个夹层 两层合计的层高要大大低于跃层式住宅 复式住宅的下层供起居 炊事 进餐 洗浴用 上层供休息 睡眠和贮藏用 户内设多处入墙式壁柜和楼梯 位于中间的楼板也是上层的地板 复式住宅的经济性体现在 平面利用系数高 通过夹层 可使住宅的使用面积提高50 70 户内的隔层为木结构 将隔断 家具 装饰融为一体 又降低了综合造价 上部夹层采用推拉窗及墙身多面窗户 通风采光良好 与一般层高和面积相同的住宅相比 土地利用率可提高40 因此 复式住宅同时具备了省地 省料 省钱的特点 复式住宅也特别适合于三代 四代同堂的大家庭居住 既满足了隔代人的相对独立性 又达到了相互照应的目的 6 高层 超过一定高度和层数的多层建筑 1972年国际高层建筑会议将高层建筑分为4类 第一类为9 16层 最高50米 第二类为17 25层 最高75米 第三类为26 40层 最高100米 第四类为40层以上 高于100米 7 超高层 30层以上的建筑称为超高层 高层住宅和多层住宅的优缺点 1 一般来说多层住宅的容积率较低 环境较好 建筑形式多为条状 所以基本上是户户朝南 建造成本低 一般售价不高 且得房率较高 2 高层住宅一般地段较好 由于地段好 地价较高 为降低楼板地价只能提高建筑容积率 往高空发展 高层基础较复杂 结构要求高 十分坚固 但成本也高 高层配有电梯 人们进出较为便利 高层建筑的中上楼层 视野开阔 通风采光极佳 但下部楼层较为压抑 采光较差 3 高层一般为一层多户的点状形式 有部分户室朝西 北向 由于增加了电梯 电梯厅和设备层等公用面积 所以高层较多层来说得房率较低 但建造质量远远好于多层建筑 抗震系数也高 由于公用面积的增加 电梯等设备的使用 使高层的物业管理费也高于多层 8 板楼和塔楼 也叫点式楼 板式结构一般户型通透 例如多层住宅 高层板楼 塔楼 点式楼 是围绕一个中心点 在一层内分布多户独立住房的户型 板楼四大优点 1 南北通透 便于采光通风 板式住宅多是正南北方向 进深在15米左右 南北通透 便于采光与通风 而且户型方正 平面布局合理 各功能空间尺度适宜 通常而言 由于板楼的面宽充裕 因而户型设计更容易出精品 2 板楼均好性强 眼下一梯两户的小板楼非常受宠 正是因为整栋板楼中各套户型的优劣差距很小 均有若干套朝北的户型难于处理 板楼由于住户不多 居家生活也比较清静 3 管理成本不高 通常而言 板楼的管理成本普遍较塔楼低廉 多层板式住宅可以不设电梯 不设变频供水系统 包括外墙粉刷在内的日常维护费用当然要比塔楼便宜得多 4 住户使用率很高 板楼户型的使用率通常高达90 以上 而塔楼户型的使用率通常仅为75 80 因为塔楼内的电梯井 候梯厅 变配电机房等都将作为公共面积摊到每个业主的头上 同样是购买建筑面积100平方米的住房 板楼户型的使用面积往往高出塔楼住户约10平方米 板楼的两项缺点 1 建筑密度低 房价高 板楼社区多属低层低密度 容积率较低 尽管居住舒适很强 但房价会高 特别是在城区内寸土寸金的地段 主流产品仍旧是塔楼 为数不多的板楼非工薪阶层能消费得起 2 户型格局不宜改造板楼特别是砖混结构的板楼 户内多数墙体起重作用 不可以变化 这一点不如塔楼的可改造性强 塔楼的四大优势 1 节约土地资源 房价较低 由于塔楼社区的建筑密度较高 因而可以节约宝贵的土地资源 有效降低每平方米的房价 让更多的人安居 2 空间结构灵活 宜于改造 塔楼多采用大框架结构 除少数承重梁之外 户内分隔墙基本都可以拆改 某些塔楼甚至可以将整层楼面打通 灵活分割户型 3 结构强度高 抗震性好 高耸的塔楼由于采用了框架结构 现场浇筑楼板 因而其结构强度比板楼高 抗震性与安全性很好 4 居高望远 视野开阔塔楼住户可尽览都市美景 相信低层板楼的住房是无法领略这一份心旷神怡的感受的 塔楼的两项缺点 1 均好性差 居住密度高塔楼每层的住户多为6户以上 甚至高达12户 数百户人家挤在一栋大塔楼里 居住环境当然不如板楼优越 而且 塔楼每层都有部分住户的采光 通风 景观等条件比较落后 且不可改变 2 使用率不高 存在灰色空间塔楼户型的使用率普遍低于板楼10个百分点左右 而且户型内部的厨房 餐厅与洗手间往往不可直接采光 通风 这样的地方被称为 灰色空间 9 双拼别墅 它是联排别墅与独栋别墅之间的中间产品 由两个单元的别墅拼联组成的单栋别墅 特征 1 与联排 独栋对比而言 除了有天 有地 有独立的院落外 最关键是降低了社区密度 增加了住宅采光面 使其拥有了更宽阔的室外空间 2 是低层小楼加上私家花园 这种相对独立的双拼别墅 在保证拥有私家花园的基础上 既要加强户外空间的交流 使私家小环境融合社区大环境 也改变了Cityhouse和Townhouse兵营式排列的呆板面孔 3 双拼别墅基本是三面采光 外侧的居室通常会有两个以上的采光面 一般来说 窗户较多 通风不会差 重要的是采光和观景 10 独栋别墅 单楼独栋的别墅即是独栋别墅 这种别墅上有独立空间 下有私家花园领地 是私密性很强的独立式住宅 表现为上下前后左右都属于独立空间 一般房屋周围都有面积不等的绿地 院落 这一类型是别墅历史最悠久的一种 也是别墅建筑的终极形式 其主要特点表现为私密性强 市场价格较高 定位多为高端品质 一般有很好的环境配套 11 联排别墅 又称TOWNHOUSE 有天有地 每户独门独院 设有1至2个车位 还有地下室 它是由几幢单户别墅并联组成的联排或住宅 一排二至四层联结在一起 每几个单元共用外墙 有统一的平面设计和独立的门户 建筑面积一般是每户250平方米以上 特征 1 比较注重项目选址 尽量余地 余绿 余水 交通比较方便 2 价位较低 为中产阶级中上层人士及新贵阶层度身定造 3 户型设计丰富而前卫 有特色 在欧洲原始意义上的Townhouse是指在城区联排而建的市民城区住宅 这种住宅均是沿街的 由于沿街面的限制 所以都在基地上表现为大进深小面宽 层数一般在3层至5层 而立面式样则体现为新旧混杂 各式各样 Townhouse现在在很多国家和地区已非常普及 由于离城很近 方便上班及工作 价格合理 环境优美 成为城市发展过程中不可逾越的阶段 住宅郊区化的一种代表形态 三 房地产结构材质 1 砖木结构 房屋的一种建筑结构 主要承重构件是由砖和木两种材料制成的 由于力学工程与工程强度的限制 一般砖木结构是平层 1 3层 2 砖混结构 砖混结构一般指把砖砌体用作内外承重墙或隔墙 楼盖 屋盖 梁 柱 也可是砖柱 是钢筋混凝土作用在墙柱上的荷载 主要是由梁板传来的屋盖 楼盖上的活 恒荷载 它通过墙柱基础传到地基 作用在纵墙上的水平荷载 如风荷 一部分直接由纵墙传给横墙 另一部分则通过屋盖和楼盖传给横墙 再由横墙传至基础 最后传给地基 承重墙的厚度及长度是根据强度和稳定性的要求 通过计算来确定的 3 框架结构 框架结构住宅是指以钢筋混凝土浇捣成承重梁柱 再用预制的加气混凝土 膨胀珍珠岩 浮石 蛭石 陶烂等轻质板材隔墙分户装配成而的住宅 适合大规模工业化施工 效率较高 工程质量较好 框架结构由梁柱构成 构件截面较小 因此框架结构的承载力和刚度都较低 它的受力特点类似于竖向悬臂剪切梁 楼层越高 水平位移越慢 高层框架在纵横两个方向都承受很大的水平力 这时 现浇楼面也作为梁共同工作的 装配整体式楼面的作用则不考虑 框架结构的墙体是填充墙 起围护和分隔作用 框架结构的特点是能为建筑提供灵活的使用空间 但抗震性能差 4 钢结构 钢结构是建筑物的主要承重构件由钢材构成的结构 具有自重轻 强度高 延性好 施工快 抗震性好的特点 钢结构多用于超高层建筑 造价较高 5 剪力墙结构 是用钢筋混凝土墙板来代替框架结构中的梁柱 剪力墙结构住宅能承担各类荷载引起的内力 并能有效控制结构的水平力 这种用钢筋混凝土墙板来承受竖向和水平力的结构称为剪力墙结构 6 框架剪力墙结构 框架剪力墙结构也称框剪结构 这种结构是在框架结构中布置一定数量的剪力墙 构成灵活自由的使用空间 满足不同建筑功能的要求 同样又有足够的剪力墙 有相当大的刚度 框剪结构的受力特点 是由框架和剪力墙结构两种不同的抗侧力结构组成的新的受力形式 所以它的框架不同于纯框架结构中的框架 剪力墙在框剪结构中也不同于剪力墙结构中的剪力墙 四 如何辨别承重墙 墙体是否是承重墙 关键看墙体本身是否承重 建筑施工图中的粗实线部分和圈梁结构中非承重梁下的墙体都是承重墙 现场察验墙体上无预制圈梁的肯定是承重墙 非承重墙体一般在图纸上以细实线或虚线标注 为轻质 简易的材料制成的墙体 非承重墙一般较薄 仅做隔断墙体用 一般地讲 砖混结构的房屋所有墙体都是承重墙 框架结构的房屋内部的墙体一般都不是承重墙 当然具体到房屋结构本身 判断墙是否是承重墙 应仔细研究原建筑图纸并到现场实际勘察后才能确定 个人装修时可以结合以下几点简单地区分承重墙和非承重墙 1 从房屋结构上区分 一般地讲 砖混结构的房屋所有墙体都是承重墙 框架结构的房屋内部的墙体一般都不是承重墙 2 从房屋档次上 一般的中低档的住宅楼 别墅都是砖混结构的 高档的都是框架结构的多 3 从墙砖的材质上区分 一般标准砖的墙是承重墙 加气砖的是非承重墙 4 从墙的厚度分 150mm厚的隔墙是非承重墙 如卫生间 厨房出现较多 5 根据梁与墙的结合处区分 一般墙与梁间紧密结合的是承重墙 采用的斜排砖的方法的是非承重墙 五 各类建筑对应的容积率 所谓容积率 是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率 对于发展商来说 容积率决定地价成本在房屋中占的比例 而对于住户来说 容积率直接涉及到居住的舒适度 绿地率也是如此 绿地率较高 容积率较低 建筑密度一般也就较低 发展商可用于回收资金的面积就越少 而住户就越舒服 这两个比率决定了这个项目是从人的居住需求角度 还是从纯粹赚钱的角度来设计一个社区 一个良好的居住小区 高层住宅容积率应不超过5 多层住宅应不超过3 绿地率应不低于30 但由于受土地成本的限制 并不是所有项目都能做得到 各类建筑分别对应的容积率数值 1 容积率低于0 3 这是非常高档的独栋别墅项目 2 容积率0 3 0 5 一般独栋别墅项目 环境还可以 但感觉有点密了 如果穿插部分双拼别墅 联排别墅 就可以解决这个问题了 3 容积率0 5 0 8 一般的双拼 联排别墅 如果组合3 4层 局部5层的楼中楼 这个项目的品位就相当高了 4 容积率0 8 1 2 全部是多层的话 那么环境绝对可以堪称一流 如果其中夹杂低层甚至联排别墅 那么环境相比而言只能算是一般了 项目管理5 容积率1 2 1 5 正常的多层项目 环境一般 如果是多层与小高层的组合 环境会是一大卖点 6 容积率1 5 2 0 正常的多层 小高层项目 7 容积率2 0 2 5 正常的小高层项目 8 容积率2 5 3 0 小高层 二类高层项目 18层以内 此时如果做全小高层 环境会很差 9 容积率3 0 6 0 高层项目 楼高100米以内 10 容积率6 0以上 摩天大楼项目 六 何为五证二书 1 土地使用许可证2 建设用地规划许可证3 建设工程规划许可证4 建筑工程施工许可证5 商品房销售 预售 许可证6 住宅使用说明书7 住宅质量保证书 七 何谓物业管理 物业管理是物业管理企业接受房屋产权人或业主委员会的委托 依照物业管理合同或协议 对已投入使用的各类房屋建筑和附属配套设施及场地进行管理 同时对房屋区域周围的环境 清洁卫生 安全保卫 公共绿地 道路养护统一实施专业化管理 并向住用人提供多方面的综合性服务 物业管理是集管理 经营 服务为一体的有偿劳动 它按照社会化 专业化原则进行管理 八 何谓智能化管理 管理建筑物的软件体设施 称之为智能化 智能化应用系统包括四个子系统 物业管理 公共安防 家居智能 信息服务 每个子系统又包含很多分系统 所有分系统通过小区局域网连成一个整体 物业管理系统有5个分系统 内容涉及给排水 交配电 区域照明 电梯 供暖 电子地图 三表出户 电子公告 广播及背景音乐 一卡通 住户服务中心及小区管理中心等 九 住宅基础配置 1 水 一次供水 即自来水公司的统一正常供水二次供水 即除正常供水渠道外 另设一独立蓄水装置 以供使用2 排水 排水管路 包括厨房 厕所的排水管道及统一的排水装置3 通风管 多设在厨房或厕所4 燃气 一般由室外通向厨房和卫生间5 消防 安装在楼梯消防通道6 电信设施 电话 电视 网络7 供电 220V和380V 第七节房地产销售常用知识 一 销售常识1 什么是房地产一级市场 房地产一级市场又称土地一级市场 是土地使用权出让的市场 即国家通过其指定的政府部门将城镇国有土地或将农村集体土地征用为国有土地后出让给使用者的市场 出让的土地 可以是生地 也可以是经过开发达到 七通一平 的熟地 房地产一级市场是由国家垄断的市场 2 什么是房地产二级市场 房地产二级市场 是土地使用者经过开发建设 将新建成的房地产进行出售和出租的市场 即一般指商品房首次进入流通领域进行交易而形成的市场 房地产二级市场也包括土地二级市场 即土地使用者将达到规定可以转让的土地 进入流通领域进行交易的市场 3 什么是房地产三级市场 房地产三级市场 是购买房地产的单位和个人 再次将房地产转卖或转租的市场 也就是房地产再次进入流通领域进行交易而形成的市场 房地产三级市场也包括房屋的交换 抵押 典当等流通形式 4 什么是商品房 商品房是指在市场经济条件下 通过出让方式取得土地使用权后开发建设的房屋 均按市场价出售 商品房根据其销售对象的不同 可以分为外销商品房和内销商品房两种 内销商品房是指房地产开发企业通过实行土地使用权出让形式 经过政府计划主管部门审批 建成后用于在境内范围 目前不包括香港特别行政区 澳门和台湾 出售的住宅 商业用房以及其他建筑物 外销商品房是指房开发企业按政府外资工作主管部门的规定 通过实行土地批租形式 报政府计划主管部门列入正式项目计划 建成后用于向境内 外出售的住宅 商业用房及其他建筑物 5 什么是福利房 福利商品房是指政府按住房制度改革方案免除房地产地价 按房屋的成本造价售给企业或符合条件的职工 带有福利性质的房屋 6 什么是微利房亦称微利商品房 指由各级政府房产管理部门组织建设和管理 以低于市场价格和租金 高于福利房价格和租金 用于解决部分企业职工住房困难和社会住房特困户的房屋 7 什么是集资房集资房属经济适用住房范围 是政策性住房 是企事业单位为了解决内部职工的住房问题 企事业单位以拥有的划拨土地建设 按成本价出售给内部职工的房屋 不能在市场上自由流通 8 什么是经济适用房经济适用住房是指已经列入国家计划 由城市政府组织房地产开发企业或者集资建房单位建造 以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房 它是具有社会保障性质的商品住宅 具有经济性和适用性的特点 经济性是指住宅价格相对于市场价格而言 是适中的 能够适应中低收入家庭的承受能力 适用性是指在住房设计 单套面积设定及其建筑标准上强调住房的实用效果 经济适用住房的价格按建设成本确定 9 什么是廉租房廉租房是指政府以租金补贴或实物配租的方式 向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房 廉租房的分配形式以租金补贴为主 实物配租和租金减免为辅 我国的廉租房只租不售 出租给城镇居民中最低收入者 10 承建商 是指从事住宅建设的企业 承建商是负责施工建筑的 它是受开发商委托 依照开发商的要求进行施工建设的 11 监理公司 监理是一种高智能的技术服务活动 是 旨在实现项目投资目的的微观监督管理活动 根据有关法律法规和合同的要求 认真监督 遵守基建程序 精益求精 完善使用功能 严格把关 保证工程质量 提高施工工艺 加快进度 降低施工成本 使业主和承包商都取得最大效益 12 房地产代理 房地产经纪执业规则 指出 房地产代理 是指以委托人的名义 在委托协议约定的范围内 为促成委托人与第三人进行房地产交易而提供专业服务 并向委托人收取佣金的行为 二 公用建筑面积按以下规则分摊 1 分摊原则 1 房屋公用建筑面积分摊以幢为单位 公用建筑面积分摊仅限于本幢内的公用建筑面积 与幢房屋不相连的公用建筑 如变电房 水泵房 门卫房等 不得分摊到本幢房屋内 2 房屋公用建筑面积按各户套内建筑面积乘以房屋内相关面积的比例进行分摊 公用建筑面积分摊后 不划分各户摊得面积的具体部位 公用建筑面积部位一经分摊 任何人不得侵占或改变其原始设计的使用功能 3 商 住 办综合楼 其房屋内各部位使用功能 房型分隔差异较大 应根据其用途或房型分隔的不同 按相关面积比例先行分摊全幢公用建筑面积 此次分摊的最小单位为层 然后再分摊各自公用建筑面积 4 商品房按 套 或 单元 出售 商品房的销售面积即为购房者所购买的套内或单元内建筑面积 以下称套内建筑面积 与应分摊的公用建筑面积 套 单元 建筑面积 套内建筑面积 分摊的公用建筑面积 2 计算方法 2 计算方法 套内建筑面积由以下三部分组成 a 套 单元 内的使用面积 套内使用面积的计算应符合下列规定 套内使用面积包括卧室 起居室 厅 过道 厨房 卫生间 假层 厕所 储藏室 壁柜等分户门内面积的总和 跃层住宅中的户内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积 不包含在结构面积内的烟囱 通风道 管道井均计入使用面积 b 套内墙体面积 新建住宅各套 单元 内使用空间周围的维护或承重墙体 有共用墙和非共用墙两种 新建住宅各套 单元 之间的分隔墙 套 单元 与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙 包括山墙 均为共用墙 共用墙墙体按水平投影面积的一半计入套内墙体面积 非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积 内墙面装修厚度均计入套内墙体面积 c 阳台建筑面积 原设计的封闭式阳台 按其外围水平投影面积计算建筑面积 挑阳台 底阳台 按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积 凹阳台按其净面积 含女儿墙墙体面积 的一半计算建筑面积 半挑凹阳台 挑出部分按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积 凹进部分按其净面积的一半计算建筑面积 套内建筑面积 套内使用面积 套内墙体面积 阳台建筑面积 3 公用建筑面积由以下两部分组成 1 电梯井 楼梯 垃圾道 变电室 设备间 公共门厅和走道 地下设备 值班警卫室等 2 套 单元 与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙 包括山墙 墙体水平投影面积的一半3 公用建筑面积分摊系数整幢建筑物的公用建筑面积除以整幢建筑物各套内建筑面积之和 得到建筑物的公用建筑面积分摊系数 分摊的公用面积 套内建筑面积 公用建筑面积分摊系数 4 什么是房地产转让 房地产转让主要包括哪些方式 房地产转让是指房地产权利人通过买卖 赠与或者其他合法的方式将其所有的房地产转移给他人的行为 房地产转让主要包括下列方式 1 买卖 2 交换 3 赠与 4 以房地产抵债 以房地产作价出资或者作为合作条件 与他人成立企业法人 房地产权属随之转移的 b 因企业兼并或者合并 房地产权属随之转移的 c 法律 法规 规章许可的其他方式 d 商品房预售和销售 存量房屋买卖是房地产转让方式中的买卖 买卖双方转让当事人 卖出人为转让人 买入人为受让人 5 房地产买卖合同应当载明哪些主要内容 房地产买卖合同应当载明下列内容 1 转让当事人的姓名或名称 住所 2 房地产的座落地点 面积 所处范围 3 土地所有权性质 4 土地使用权获得方式和使用期限 5 房地产的规划使用性质 6 房屋的平面布局 结构 建筑质量 装饰标准以及附属设施 配套设施等状况 7 房地产转让的价格 支付方式和期限 8 房地产交付日期 9 违约责任 10 争议的解决方式 11 转让当事约定的其他事项 12 房地产转让合同的示范文本由市房地局制定 6 为什么要对商品房预售进行审核 为规范房地产市场交易秩序 防止投机行为 保护消费者合法权益 由政府出面对商品房预售的条件进行审核 对符合预售条件的 发给商品房预售许可证 对不符合预售条件的 作出不准预售的决定 经审核准予预售的商品房 预售许可证签发的日期为准予预售的日期 凡未取得预售许可证预售商品房的 政府作出了较为严格的行政处罚 责令其停止预售 没收违法所得 并可以处违法所得一倍以上三倍以下的罚款 7 什么情况下 签订商品房预售合同 新建商品房 在取得商品房预售许可证后 未取得房地产权证前 房地产开发企业应和承购人签订商品房预售合同 8 什么情况下 签订商品房出售合同 凡未经预售阶段的商品房现房 取得房地产权证的商品房 在出售时 应签订商品房出售合同 9 商品房预售应按照什么程序进行 房地产开发企业取得商品房预售许可证后 方可按照以下程序进行商品房预售 1 订立预售合同 房地产开发企业预售商品房时 应当向预购人出示商品房预售许可证 参照市房地局制定的示范文本 与预购人订立预售合同 2 预售合同的登记备案 房地产开发企业和预购人应当在预售合同生效后 将其送房地产交易管理机构 对不符合规定条件或者手续的 房地产交易管理机构应当在5日内书面通知当事人 对符合规定条件和手续的 房地产交易管理机构应当将预售合同移交房地产登记机构 由房地产登记机构按照 上海市房地产登记条例 的规定登记备案 预售合同的登记备案应当在房地产交易机构向房地产登记机构移交预售合同之日起5日内完成 并由房地产交易管理机构书面通知当事人领取登记备案的预售合同 3 预售款的收取 房地产开发企业根据商品房建设工程的进度 分期收取商品房预售款 但预售合同另有约定的 从其约定 房地