房地产政策调整的效应分析.doc

房地产政策调整的效应分析丁健在经济全球化的情况下，金融危机对我国同样产生了一定的不良影响。为了保持我国经济的稳定发展，国家采取了相关的金融和税收政策，刺激投资和消费，以此来化解危机带来的影响。其中对房地产政策的调整是一项重要的内容。因为这方面政策的效应将是决定明年经济是否能健康稳定发展的基点之一。一、宏观效应1.保持经济增长的支点效应。金融危机对我国经济的不良影响正在显现，其中重要的表现形式就是对外出口有所下降，相关的中小企业在得不到信贷支持的情况下难以维持；投资信心降低，投资活动减少，实体经济受到影响。由于我国的经济增长主要靠投资拉动和出口推动，所以当金融危机造成这两个功能减弱时，经济发展的动力就会发生问题。解决这个问题的有效方式，就是刺激内需。房地产商品具有消费品和投资品的双重属性，这个属性决定了房地产是保持经济增长的重要支点。通过房地产政策的调整可以增加对房地产的需求，从而扩大需求规模；同时还可以刺激投资，以投资的乘数效应来促进经济增长。2.稳定市场的依托效应。股票市场与房地产市场是宏观经济的晴雨表。一般而言，股市和房市双双高攀，说明整个经济趋热；股市升，房市降或房市升，股市降，表明投资资金在两个市场中流动，并寻找获利机会；股市与房市行情一起下滑，则预示着经济会走向衰退。当前，股市的下滑已接近谷底，如果房市再跟进，那经济衰退将成为现实。通过房地产政策调整，至少可以刺激需求，消化供给，并且稳定房地产市场。房地产作为实体经济与虚拟经济链接的节点，其市场能够稳住，就能对整个要素市场起到依托的作用。二、微观效应1.对购房者会提高其购买欲望，其中金融政策的效应会大于税收政策的效应。在金融政策措施中，降低首付比例对当前购房者的刺激最大，特别是对那些曾因提高首付至3成而暂缓购房者有很强的吸引力。至于降低贷款和公积金利率，对购房者有一定的好处，但由于当前已步入利息下降的通道，故这个调整幅度在购房者的预期范围之内。另一方面，减免各项购房税收的政策，对购房者来说可以节省一部分费用，但力度不是很大。事实上，此前各地的房地产契税均已有所减免，如北京已将购买140平米以下房屋的契税由3%减到1.5%。此次契税减到1%征收，也算是国家顺势推出，是对地方稳市行为的一种认同。至于印花税和土地增值税则效应有限。购房印花税税率仅有0.05%，购买一套100万的住房，印花税仅为500块，免收这部分税款不足以影响人们的购房决定。而土地增值税的征收是在房价与原房价存在差额的时候按照土地累进比例征收，但在房价下跌的情况下，买房者和卖房者往往通过“阴阳合同”的方式绕开土地增值税，按照房价的1%综合计收，这部分钱也不是很多。2.对银行则会缩减利差或利差倒挂，减少赢利。根据中金公司给出的测算数据显示，将按揭贷款利率下浮幅度最大扩至30%，短期将会减少银行业2009年盈利的3%15%。由于按揭贷款属于银行的优质资产，即使在房价跌幅最大的深圳地区，按揭贷款不良率目前也在1%以下。根据推算，在首付比例为20%30%时，违约概率为0.4%1.4%。将贷款利率下放至7折会影响银行息差收益。一方面是风险较小，另一方面是息差收益减少，且经济不景气下信用风险更难控制，但关键看商业银行的选择。在总体贷款需求放缓的前提下，商业银行面对市场竞争的压力，依然有动力降低按揭贷款的利率水平，但商业银行会谨慎操作。目前，5年以上贷款基准利率为7.47%，利率下限扩大15%，相当于按揭贷款利率下降了112个基点。如果这一调整明年年初生效，这将使银行的净息差下降，从而对2009年盈利产生3%15%的负面影响。因此，这就不难解释为何大多数银行的房地产信贷操作细则迟迟不能出台（到目前为止只有农行、交行出台了细则）。3.对开发商只能产生有限的间接效应。上述政策措施在短期内会对房地产市场的成交量会有所影响，但力度有限；从长远看，房地产市场供求关系仍处于对峙和博弈阶段。当前房价下跌的根本原因是开发商因信贷问题而打折，且有的打折力度要高于契税以及降低贷款利率和公积金贷款利率后的力度。另外，从目前开发商的反应来看，即使在国家和地方政府的政策密集出台之后，全国主要城市的房地产市场所释放出来的信号仍比较悲观，成交量和价格均没有发生根本性的变化。一些有代表性的开发商对市场的发展趋势也严重看衰。如万科近日决定，在中期下调开竣工面积的基础上，再调减开工面积约110万平方米，到570万平方米左右。这些都表明，全球金融震荡等不利因素给调整期中的房地产行业增添了更大的不确定性。这种不确定性无法用短期的政策调整来明晰的。在政府出台的指向普通购房者的政策，对开发商不会产生直接有利的效应。4.对房地产金融服务商提供了一定业务空间。这些业务包括：受银行委托对普通自住房进行评定；受购房者委托选择最优的贷款组合与利率；等等。5.对地方政府最多只能维持市场的基本面，但无法改变财政趋紧的局面。在中央和地方“财权事权不匹配”的情况下，通过将巨额土地出让金作为预算外收入，就成为地方政府在一般财政收入之外的另一大收入来源。如北京土地出让金占财政收入达到了29.3%，而此比例还没有一些二线城市高。目前这种原本平衡的状态却有可能被现在的经济下滑和一年以来的全国房地产市场的调整所打破。经济的下滑，意味着那些从量税和从价税的税收收入都将减少，进而减少地方的一般性财政收入，这两个月全国财政收入增速从30%的高位降至个位数就是明证。而房地产市场的不景气，将使各城市的土地财政收入大受影响，进而影响到各地方政府实现政府职能的能力。据相关统计数据，今年上半年，广州土地出让金仅相当于去年的1/4；上海的土地出让金约为57亿元，去年则为608亿元；重庆今年上半年各类土地出让金总计约为82亿元，2007年约为370亿元等。地方政府财政趋紧的局面基本形成。因而，在现有制度下，地方政府便有充足的理由直接出台政策来维护市场的稳定，中央政府也会默认。但问题又来了，房地产政策的调整目标不是救市，更不是推动地价回升，所以地方政府的财政问题不可能靠房地产政策的调整来解决，而是要通过建立真正的公共财政制度来解决。三、对房地产政策调整的评价1. 从恢复投资和消费信心的角度讲，政策的出台十分必要。这次新的房地产政策出台时机选择在10月末，旨在稳定房地产市场，为阻止2008年后两个月房地产市场的继续下滑和恢复对明年经济发展的信心做必要的铺垫。2.新房地产政策的力度和效应有限。从宏观上讲，新房地产政策释放了调整原有房地产调控政策的信号在宏观金融政策由紧变松的前提下，针对刺激房地产消费的信贷政策也会逐步放松，但对房地产开发的信贷政策没有松动迹象。从微观角度看，新房地产政策的受益面有着明确的规定，主要是刺激第一次购房者或改善性购房者的需求。但尽管各地普遍提高了普通自住房的标准，在当前的经济大背景下，这部分购房者显得更为谨慎，并且希望房价继续回落。因此新房地产政策不会很快发挥比较大的效应。3.新房地产政策的出台是又一次利益的调整。如果仅仅满足一方的利益，而使其他各方的利益有所损害，那政策的贯彻落实就会遇到困难。因此，在制定政策实施细则的过程中，要充分考虑政策实施后的利益均衡问题，从而使政策得以有效的落实。4.要真正使房地产在阻止经济下滑中发挥支点和依托的作用，仅新出台的这些政策是不够