爱莲湖版块规划.doc

项目名称：爱莲湖版块规划委托单位：郴州市新世纪建设发展有限责任公司承担单位：郴州市城市规划设计院设计证号：国家乙级（证号032019）院 长：曾正茂（高级城市规划师）总 工：傅立德（高级城市规划师）项目负责：曹诗国（副院长 高级城市规划师、注册规划师）项目参与：唐 威（副所长 城市规划师）何文静（城市规划师）段文海（景观规划师）付丽敏（建筑工程师）刘媛媛（助理工程师）田 泉（助理工程师）成玉姣（技术员）黄 科（技术员）第一部分 文 本目 录第一章总则第二章土地使用及主要指标控制第三章道路交通与竖向控制第四章建筑控制第五章绿化与水系控制第六章配套设施控制第七章环保与防灾规划第八章空间环境与城市设计引导第九章村民安置规划第十章附则附录： 1、名词解释与技术规定 2、图则索引与查询附表：1、现状用地汇总表2、规划主要经济技术指标表3、规划用地平衡表第一章总 则第1条 湘南风情园控制性详细规划修改及锁石路东面地块控制性详细规划（以下简称“本规划”）是在原批准的湘南风情园控制性详细规划（以下简称“原规划”）基础上，按照国家土地、房地产开发等现行政策要求和郴州中心城市发展现实情况，通过法律程序，进行规划修改，特制定本规划。第2条 本规划遵循原规划的功能定位、发展目标、道路骨架、城市空间形态等原则，根据国家政策和市规划部门下达的规划修改设计任务书，对原规划的用地布局、土地使用性质、开发强度以及相应配套设施进行修改和完善。规划建成区域旅游服务中心和高品质居住生态型城市综合社区。第3条 本规划修改的用地范围为：东起京珠高速公路，南至郴资桂高等级公路，西以京广铁路为界，北至青年大道，总用地2.715平方公里。第4条 本规划适用于本次规划范围内所有地块以及各类城市规划建设的管理工作，作为确定工程项目设计条件的依据，但不能作为工程项目施工的依据。规划范围内的各类项目开发建设，均必须符合本规划文本和图则的规定与要求。第5条 本规划解释权属郴州市规划局。第二章土地使用及主要指标控制第6条 园区规划结构调整为“一心、一廓、二轴、四区”，即由香雪大道与郴州大道交叉口和爱莲湖公园组成的园区中心、南北纵贯园区的郴江山水生态走廓、南北走向的郴州大道与东西走向的香雪大道形成的纵横两条城市生长轴及街道景观轴、上东边江、下东边江、锁石桥、堆上共四个居住小区。第7条 规划用地内土地使用性质分类和分类代号采用城市用地分类与规划建设用地标准（GBJ137-90）的规定。本规划中细分以小类为主，商住混合用地为C/R。第8条 地块划分为A、B、C、D、E五片共92幅地块。所划地块一般不再细分，确因实际情况需适当调整，须经规划行政主管部门研究审核方可实施，但其配套设施项目及规模必须符合图则所规定的指标要求。第9条 地块控制指标包括用地性质、地块面积、容积率、建筑密度、绿地率、建筑限高、人口容量、停车位、机动车出入口方位和配套设施共10项，其中用地性质、容积率、建筑密度、绿地率、建筑限高和配套设施为强制性控制指标及要求，其余为指导性控制指标及要求。凡属强制性控制指标及要求的，如需调整，须由规划行政主管部门组织论证，并依法审批后方可执行。第10条 为对园区开发实施有效控制和便于操作管理，地块控制指标中的容积率、建筑密度的规定采用弹性变化幅度。建筑限高为上限，绿地率、停车位为下限。第11条 用地性质因发展变化之需或特殊要求而确需变更，应依据用地兼容性（适建范围）表，由规划行政主管部门审核确定。用地兼容性（适建范围）表序号用地类别建设项目居住用地公共设施用地绿 地广场市政用地(公用设施用地)R1R2C1、C2C3C5G1G2S2、S3U1低层住宅2多层住宅3高层住宅4单身宿舍5中、小学、幼托机构6老人公寓、养老院7居住小区商业服务设施8居住小区文化服务设施9居住小区医疗卫生设施10居住小区行政管理设施11居住小区市政公用设施12小型农贸市场13小商品市场14居住区级以上商业服务设施15居住区级以上娱乐设施16办公楼、商办综合楼17旅馆、宾馆18商住综合楼19高校、中专、职校20科研机构21对环境无污染的工厂22对环境有轻度的污染的工厂23对环境污染严重的工厂24普通仓库25危险品仓库26社会停车场27加油站28农副产品批发市场29大型市政公用设施判别：允许兼容，不允许兼容，O由规划主管部门根据具体情况研究确定是否允许兼容。第12条 地块控制指标一览表A片区地块：B片区地块：C片区地块：D片区地块：E片区地块：第三章 道路交通与竖向控制第13条 道路红线之内的用地为交通设施用地（包括上空），任何单位住和个人不得以任何理由侵占道路交通设施用地。第14条 园区道路分五级，即过境交通干道、城市干道、园区主路、园区支路及步行街。第15条 园区干道呈三横一纵的“丰”字形结构。“三横”为东西向的青年大道、香雪大道和郴资快速路，“一纵”为南北向的郴州大道。干道网密度为2.15km/km2。第16条 郴资快速路为过境交通干道，红线宽度为60m，采用两块板型，防护绿带内可根据需要设辅道。郴资快速路与郴州大道交叉口规划采用分离式高架立交，保证郴资快速路的车流量和畅通。第17条 郴州大道、青年大道和香雪大道为城市干道，郴州大道在园区段红线宽度为50m，青年大道红线宽度为40m。香雪大道在园区段采用高架道路，在园区东段设上、下单向匝道联系。高架下地面道路红线宽度为42.0m，高架道路总宽26.0m，跨京广铁路、郴州大道、郴江河后，出园区下穿京珠高速公路至新城区。近期利用锁石路穿京珠高速公路涵洞作香雪大道联系通道。第18条 园区内部主路、支路结合现状地形和景观特色组织道路系统，并满足区内功能活动需求的和方便内外交通联系。在郴江东面纵贯园区南北的下东边江路上东边江路和在郴江西面平行于京广铁路的环路以及香雪大道与郴资桂高等级公路之间的道路为园区主路，园区主路红线宽度为18-20m，园区支路红线宽度为12米、15米两种，步行街宽度控制在710米。第19条 各级道路标准横断面图如下：第20条 园区步行街系统由滨水绿化步道、公园、广场及步行街构成。步行街分为三段，北部为旅游商品街、中部为湘南民俗文化商业街、南部为文化娱乐休闲街。园区内步行系统、公共活动场所、过街天桥等地段必须考虑无障碍设计。第21条 园区共设5处地面社会停车场，分别位于北部旅游商品街、中部湘南民俗文化商业街、园区公共中心、爱莲湖公园南北各一处。各类公共设施用地均按下表配建停车场（库）。各类公共设施用地停车场（库）配建指标表类 别配建单位机动车位非机动车位饭店、酒家、茶楼车位/100m2营业面积1.11.30.6办公楼车位/100m2办公面积0.60.82商业、公建区车位/100m2营业面积0.250.47.5市 场车位/100m2营业面积0.157.5医 院车位/100m2建筑面积0.20.31.5中 学车位/100学生0.30.3540小 学车位/100m2学生0.50.78第22条 居住区配置停车场（库）标准为：低层住宅区每户0.81.0车位，多层、高层居住区不低于每户0.5车位。第23条 竖向设计及高程确定应尽可能利用和结合现状地形起伏特征，营造山水城市特色，显现湘南风情。第24条 园区内道路竖向设计高程以现状的地形条件和郴江50年一遇的防洪标准确定。地块竖向设计符合排水坡向及最小坡度的要求，场地最低处至少应高出排水坡向的城市道路标高30cm以上。第四章建筑控制第25条 园区内各地块的建筑密度、容积率、建筑限高、绿地率等指标的控制应符合规划分图图则的规定。第26条 园区最高建筑布置于园区公共中心，最大高度控制在95m以下。A、B、C、D四片其它建筑控制在60m以下，E地块大部分建筑应控制在20m以下。第27条 建筑后退各级道路红线规定如下：沿郴资快速路10m，沿香雪大道园区段高架下地面道路后退不小于5m，沿郴江大道、青年大道后退5-12m，沿园区20-24m主路后退3-6m，沿园区12-15m支路后退不小于2.0m。第28条 建筑形式与色彩应结合不同地段使用功能和景观要求进行综合设计，需以规划分图图则的相关规定为参考。第29条 各地块、基地内的配套设施项目、数量、位置等要求应符合分图图则的相关规定，如有调整需经规划主管部门批准。第30条 任何建筑的间距必须符合国家有关日照、消防、卫生、管线埋设和建筑设计规范要求。第五章 绿化与水系控制第31条 保持原规划的绿化系统。园区绿化系统由自然生态绿地、公共绿地、居住区绿化、道路及滨水绿化带和防护绿地五部分组成。并建构起以“一江（郴江）”、“二山（保留自然山体）”和爱莲湖公园为主体的南北向绿化主轴，结合高压走廊、居住绿地、道路绿化向园区东西向渗透，形成“鱼骨形”的绿地网络。第32条 严格按郴州绿地系统规划所确定的绿地控制线要求，保护园区内东南、西北二处山体及植被，用地面积24.08公顷，绿地控制线详见“图则”。第33条 保留和完善以水景为主题展示濂溪书院历史文化的爱莲湖公园和控制30m宽沿江滨水绿带作园区公共绿地，控制石榴湾桥头东南侧和郴资快速路郴江桥头东北角用地作街头绿地，公共绿地面积22.23公顷。第34条 居住区绿化应结合用地条件、规模以及园区绿地结构，对多层、高层居住小区应设置中心公共绿化地（带），低层住宅区绿地强调形成网络与园区公共的绿地相沟通。居住小区人均公共绿地不低于1.5m2，低层居住区绿地率不低于30%，多层居住区绿地率不低于35%，高层居住区绿地率不低于40%。第35条 道路绿化须满足交通安全、吸尘防噪以及城市街道景观美化的要求。郴资快速路、香雪大道和郴州大道的道路绿地率不得低于25%，其它道路绿地率不得低于20%，广场绿地率应不低于40%，地面停车场采用植草广场砖铺地，并应有良好大树遮荫。第36条 防护绿地由单边50m宽京珠高速公路防护绿地单边50m宽京广铁路防护绿地、单边215m宽郴资快速路防护绿地和总215m宽的220KV电力高压走廊防护绿地组成。绿化植物采用本土树种，常绿、落叶乔灌木合理配植。第37条 充分展示改道整治后曲折优美的的郴江，保留、利用原郴江废弃河道及水体，疏浚利用梨树山水、锁石桥水，保持水体水质，作为园区特色山水景观塑造重要元素。第六章配套设施控制第38条 规划公共服务设施集中布置。保留原规划在香雪大道与郴州大道交叉口处布局的园区公共中心。各居住区配套设施、内容、规模应符合城市居住区规划设计规范相关规定。第39条 在郴江东面的下东边江居住小区规划36班中学和36班小学各一所；在郴江西面的堆上居住小区规划24班小学一所；园区根据需要配置规模适当的托幼八所；在郴资快速路与郴州大道交叉口的东北角布置300床规模医院一座。中小学、托幼、医院的数量、规模不得减少、缩小。第40条 规划调整后的园区总用水量预测为3.5万m3/d。水源采用途经园区的东江水厂DN1000和山河水厂DN1200两条输水管道。给水管网采用环状与枝状相结合形成。第41条 园区排水采用雨污分流制。污水量按给水量的90%计，雨水量按郴州暴雨强度公式Q=5083（1+0.848Lgp）/（t+16）0.919及Q=qF计算。原污水均通过三级化粪池处理达标后方可的排入城市污水管道（网）；雨水就近排入郴江及其它天然水体。第42条 电力负荷预测按居住用地的标准100400kw/ha，公共设施用地用电标准3001200KW/ha，预测调整园区总用电负荷为6.73万KW。电源取自园区北110KV龙门池变，在园区内设四个开闭所，10KV电力线路沿各级道路东或南侧人行道下设电缆排管沟敷设。园区10KV电力系统采用环网形式。第43条 预测园区和电话数为2.3万门，在郴州大道中段西侧设电信局，附设宽带节点网机房，电信传输采用光缆，沿各级道路西或北侧人行道下设电信管群的敷设。第44条 在园区东北角规划一座气化站，占地面积0.3ha。规划气源选择管道天然气。规划的压力级制采用中压A一级系统。中压干道采用环状布局，设计压力0.4Mpa，其他的支干管以此为基础相互成环。第45条 园区内220KV电力采用架空敷设，10KV及其以下电力线采用排管直埋敷设，电信线路采用综合通信管群直埋敷设，给排水、燃气采用直埋敷设。第46条 规划电力给水管线布置在城市道路的东或南侧人行道或非机动车道下；电信、排水、燃气布置在道路西或北侧人行道或非机动车道下。所有管线在青年大道、香雪大道、郴州市大道的双侧布置，其它道路采用单侧布置。第47条 工程管线从道路红线向道路中心线方向平行布置次序为：电力排管、通信管群、燃气管、给水管、雨水管、污水。平面间距须符合城市工程管线综合规划规范中“工程管线之间及其与建（构）筑物之间最小水平净距”要求。第48条 道路下各类工程管线交叉敷设时，自地表面向下的排列顺序为：通信管群、电力排管、雨水管和污水管，工程管线最小的覆土深度和管线交叉时最小垂直净距须符合城市工程管线综合规划规范中相关规定。第七章环保与防灾规划第49条 环境保护目标是：保护园区山水自然生态环境，建设一个舒适宜人的人居环境、文明和谐的社会环境与活力高效的经济环境。第50条 园区内严禁开发建设有水污染排放的工业企业，建设分流制雨污排放处理系统。园内水环境达到或保持二类标准。第51条 加强园区绿化建设，逐步增加园区绿化覆盖率。力求使大气环境达到国家一级标准。第52条 保护园区声环境质量，注重对园区干道两侧绿化建设，保证符合规定的道路绿地率，严格执行建筑后退道路红线的规定。限制商业活动对园区居民的噪声干扰，使中心区及干道两侧噪声不超过70dB（A），居住区不超过 55dB（A）。第53条 保护山林绿化环境，严格按照郴州市城区绿地系统规划控制绿地线和现状已批建设情况确定。对绿地控制线以上山体严禁开挖、砍伐树木，并加强植树造林，保持绿地植物中的乔木比例不低于25%。第54条 环境卫生设施规划目标为：实现废弃物收集容器化、运输操作机械化、粪便排放管道化和废弃物处理减量化、无害化、资源化。第55条 垃圾收运采用袋装集中收集转运。在园区内每0.71.0Km2设一处，共规划三处，分别布置于东北、北和西南部，每处用地150m2-200m2。第56条 在园区中心、湘南民俗商业街、文化娱乐休闲街、爱莲湖公园各设一处公厕；在上、下东边江居住片区结合居住区公共服务设施各设一处公共厕所；沿郴州大道按500m左右间距设置。各公共厕所尽可能结合公共建筑布设，每个公厕建筑面积以3050m2为宜。第57条 果皮箱在园区中心、公园、步行街等公共活动场所按80m间距设置，一般道路按200m间距设置。第58条 园区消防责任由园区外西北面0.5km已有的消防站承担。第59条 沿道路按120m间距，在DN100及以上的给水管上设置消防栓。管网末端消防栓水压不低于0.15Mpa，流量不小于15L/S。第60条 园区段郴江河工程设计标准为五十年一遇，洪水位为154.8164.8m，设计堤顶标高为155.8165.8m；西南面梨树山溪流经园区的南部进入郴江，规划排水明渠，其断面为93.5米。东部进入园区的锁石桥溪规划为Dg2200mm管涵排水。第八章 空间环境与城市设计引导第61条 公共开放空间由园区中心广场、主要的城市干道与步行街、公园与自然山体绿化、郴江河与滨江步行绿带四部分组成。园区中心广场以现海关大楼退后的道路红线50m为基准，应保证周边其它建筑足够后退，留出空间作公共广场；郴州大道、香雪大道及园区步行商业街是展示园区街景与建筑景观的地方，其空间尺度、建筑形式、环境及绿化均须按城市设计导则进行科学合理设计；爱莲 湖公园、自然山体与郴江及滨江绿带应形成相连的开放空间系统。第62条 竖向形态上，以园区中部的河流、广场、公园、步行街为低层面，以周边高层建筑和自然山体为高层面，总体上形成中间低，向四周渐高的、与园区自然地势相呼应的空间竖向形态。第63条 高层地标建筑布置在园区中部郴州大道与香雪大道交叉口的西南侧，是两条城市干道及郴江的凹岸视觉焦点所在，高度控制在75-95m。第64条 景观组织通过园区布局与山水关联、不同特色景观区的对比关联和南、北出入口、中部地标的重要城市节点，突出三方面有机连缀，形成丰富天际轮廓线，体现园区独特的景观风貌。第65条 夜景照明以园区中心和爱莲湖公园为重点照明地段，以滨江步行绿带、步行商业街和香雪大道高架桥构成重点照明带。第66条 广告和标识的安置不应破坏建筑、环境空间，一般近人尺度范围内禁止安置大型广告。应通过建筑标志系统、设施标志系统、机动车路标系统以及步行道标志系统和设计，形成一套有序明确的园区标识系统。第67条 园区中心、郴州大道、郴江滨水环境以及建筑风格的控制均应以图则中的引导内容和说明作为设计条件以及审核项目的依据之一。第九章村民安置规划 第68条 根据国家相关政策，保证足量安置用地；按照以村民小组为单位属地原则，尊重村民意愿；符合城市规划要求，进行合理选址。第69条 园区共涉及二区二镇三村七个村民小组，拆迁户数462户，需按相关政策实施生产安置用地和生活安置用地的落实。第70条 经业主与安置村民（集体）的充分协商，已落实了安置用地位置、范围和规模。该次规划共生产安置用地11.163公顷（167.45亩）。生活安置用地18.43公顷（276.45亩），其中园区内安置9.16公顷。具体位置、范围和规模“详见村民安置用地规划图”。第十章 附则第71条 本规划由文本、规划图纸（图则）和说明书三部分组成，规划文本与图纸（图则）具有同等法律效力，两者应时使用，不可分割。第72条 本规划文本中字体粗黑体部分和图则中地块控制指标的使用性质、容积率、建筑密度、绿地率、建筑限高、配套设施的规定为强制性内容。提供规划设计条件、审查建设项目时均不得随意变更、违背。如需调整，须经规划主管部门论证审核、按程序报批后，方可执行。第73条 本规划文本、图则未涉及到的内容，应符合国家、湖南省及郴州市的相关技术规定。第74条 任何单位和个人都有遵守本规划的义务，并有权对违反本规划的行为检举和控告。第75条 本规划经郴州市人民政府批准后之日起生效。附录：1、名词解释与技术规定地块：指街坊内被街坊道路或由用地权属划分的城市用地。用地红线：由城市规划行政主管部门核定批准的建设项目的土地使用界线。建筑红线：又称建筑控制线。城市道路两侧沿街建筑物或构筑物（如外墙、台阶等）靠邻街面的界线。一般应后退道路红线。建筑限高：地块内建筑物地面部分最大高度限制值。容积率：一定地块内，总建筑面积与建筑用地面积的比值。建筑密度：一定地块内所有建筑物的基底总面积占用地面积的比例。绿地