南京东渡青年城营销推广.doc

第 1 页 共 13 页 东渡国际青年文化艺术节东渡国际青年文化艺术节东渡国际青年文化艺术节东渡国际青年文化艺术节 DONGDU DONGDUDONGDU INTNATIONALINTNATIONALINTNATIONAL YOUNGMANYOUNGMANYOUNGMAN CULTURECULTURECULTURE ART ARTART FESTIVALFESTIVALFESTIVAL 宗旨 宗旨 开放 平等 活力 挑战 沟通 国际 南京地域百万青年文化体育艺术的盛会 核心的核心的 3 3 个因子 个因子 青年 城 国际 活动周期活动周期 1 个季度 05 年 8 月 20 日 Saturday 10 月 23 日 Tue 共 65 天 主办方 主办方 南京市团委 南京青年联合会 东渡集团 东渡国际青年城 开发商 组织执行方 组织执行方 东渡国际青年文化艺术节组委会 媒体支持 媒体支持 现代快报 金陵晚报 扬子晚报 南京晨报 周末 江苏电视台 南京电视台 975 KISS RADIO江苏 文艺台 南京音乐台 897 音乐网 南京体育台 101 1 交广网 Paperlife map 东方文化周刊 第 2 页 共 13 页 可能 协办单位协办单位及 可能 活动地点 活动地点 可能与实际执行有一定出入 南京 1912 区 CTF 健身俱乐部 南京耐力国际健身俱乐部 上花轿摄影 地行仙俱乐部 卓邦婚介 南京昭富国际 高尔夫俱乐部 青春剧场 南京文化艺术中心 中山陵青年国际旅馆 太阳宫广场 郑和公园 麦乐迪 KTV XICI 西祠 网站 参与对象 参与对象 年满 18 周岁至 40 周岁的年轻人 完全民事行为能力人 报名参加这次文艺节 成为会员 可任选自己喜爱的活动 参加 特殊情况 比如 能力特别者 年龄可适当放宽 参与对象性别不限 国籍不限 籍贯不限 民族不限 种族不 限 职业不限 居住区域不限 宗教信仰不限 教育程度不限 本次活动是一次开放 平等 挑战 沟通 国际等性质的青年文艺节 此外 要制定一个成为会员以及参加各类活动获奖以后 有些活动不为比赛 无获奖的情况 在购买东渡国际青 年城时的优惠细则 以及以后购买东渡品牌的地产产品的优惠规则 暂未制定 会旗 会徽 会歌 吉祥物等会旗 会徽 会歌 吉祥物等 可以考虑与东渡青年城的 紧密联系 或者可作为日后东渡青年城的 LOGO 具体活动列表如下页所列 具体活动列表如下页所列 第 3 页 共 13 页 次序次序 单项活动单项活动 1 1 东渡国际青年城杯东渡国际青年城杯 Y Youngoung space space 国际青年建筑设计大赛鉴赏品析国际青年建筑设计大赛鉴赏品析 PartyParty 重要 重要 注意 注意 1 1 2 2 东渡青年夏令营 旅游度假 游戏活动 沟通成长 含野外生存 比如张家界 浙西大侠谷 东渡青年夏令营 旅游度假 游戏活动 沟通成长 含野外生存 比如张家界 浙西大侠谷 3 3 东渡国际青年城东渡国际青年城 挑战者挑战者 自助游西藏行 地行仙 自助游西藏行 地行仙 4 东渡国际青年城 华东国际象棋公开赛 5 东渡国际青年城友谊网球赛 6 东渡国际青年城 司诺克 公开邀请赛 7 东渡国际青年城创意 FLASH 制作大赛 8 8 东渡国际青年城东渡国际青年城 星求计划星求计划 华东青年歌手卡拉华东青年歌手卡拉 OKOK 比赛比赛 9 9 东渡国际青年城横游长江行 冒险 勇气 技术 体力 意志东渡国际青年城横游长江行 冒险 勇气 技术 体力 意志 CCTV 5 CCTV 5 报道报道 10 东渡国际青年城美甲秀 女性青年 东渡国际青年城 秀色可餐 化妆秀 11 东渡国际青年城 白天鹅 芭蕾舞剧 时间待定 可考虑安排在 8 月 20 日开幕式 1212 东渡国际青年城东渡国际青年城 钢琴音乐会 时间待定 可考虑安排在钢琴音乐会 时间待定 可考虑安排在 8 8 月月 2020 日开幕式 日开幕式 1313 东渡国际青年城美术书法摄影作品展览 紧随东渡国际青年城美术书法摄影作品展览 紧随 16th16th 后开展 也加入后开展 也加入 16th16th 的作品展览 的作品展览 14 东渡国际青年城杯 聋哑人征文活动 畅谈居住文化 公益性质 15 东渡国际青年城金秋烧烤音乐会 1616 东渡国际青年城东渡国际青年城 风云风云 热气球空中摄影运动 热气球空中摄影运动 15th15th 将其作品也纳入评奖和展览 将其作品也纳入评奖和展览 17 东渡国际青年高尔夫运动 牧羊人发明的贵族运动 1818 东渡国际青年城东渡国际青年城 形象代言人 女性 征集大赛 形象代言人 女性 征集大赛 1010 月月 2323 日闭幕式前一个月 颁奖在闭幕式上 日闭幕式前一个月 颁奖在闭幕式上 1919 东渡国际青年城东渡国际青年城 准业主联谊酒会 暨南京东渡国际青年艺术节闭幕式 准业主联谊酒会 暨南京东渡国际青年艺术节闭幕式 20 注意 注意 1 1 此活动方案备选在 此活动方案备选在 部分单项活动描述部分单项活动描述 活动表活动表 2 2 备注 各活动时间安排表 待东渡集团确定方案后再详细列出 第 4 页 共 13 页 经费预算 经费预算 东渡国际青年城 总建筑面积近 300 000 平方米 均价我估计约为 3200 元 平米 保守估计 那么 总销售款项 为 960 000 000 即 9 6 个亿 我们就算 10 个亿 1billion 房地产项目在南京地域的营销费用 一般遵循总销售额的 2 左右 也即 1 000 000 000 2 20 000 000 两千万 我们把营销期分为简单的三个阶段 前期积蓄客户期 总建 30 万 平米的项目 这个阶段时间约 0 5 年 1 年 这个阶段是项目最重要的阶段 要求猛 准 短 带有爆发力的去化特 征 目标为积累整个项目的有效客户 30 50 费用为整个营销费用的 40 强 约 800 万 而我们这个文艺节而我们这个文艺节 2 2 个月个月 费用可框定为 费用可框定为 300300 万左右万左右 含媒体以及活动费用 含媒体以及活动费用 中间的营销阶段是中期持销期 总建 30 万平米的项目 这个阶段时间约为 2 年左右 当然中间有周期性的波谷波 峰特征的局部销售小循环 营销费用占总的 30 40 约 600 万 800 万 最后的营销阶段是后期尾盘期 这个阶段时间约为 0 5 年 2 年 营销费用占总的 10 20 约 200 万 400 万 总之 我把这次文艺节 2 个月的总经费定为 300 万 媒体占 50 约 150 万 活动费用约活动费用约 150150 万万 可以考虑追加 20 万机动 第 5 页 共 13 页 经费经费 单项活动单项活动 8 8 万万 东渡国际青年城杯 Young space 国际青年建筑设计大赛鉴赏品析 Party 重要 5 5 万万 东渡青年夏令营 旅游度假 游戏活动 沟通成长 含野外生存 比如张家界 浙西大侠谷 5 5 万万 东渡国际青年城 挑战者 自助游西藏行 地行仙 3 3 万万 东渡国际青年城 华东国际象棋公开赛 5 5 万万 东渡国际青年城友谊网球赛 3 3 万万 东渡国际青年城 司诺克 公开邀请赛 3 3 万万 东渡国际青年城创意 FLASH 制作大赛 6 6 万万 东渡国际青年城 星求计划 华东青年歌手卡拉 OK 比赛 1212 万万 东渡国际青年城横游长江行 冒险 勇气 技术 体力 意志 CCTV 5 报道 3 3 万万 东渡国际青年城美甲秀 女性青年 东渡国际青年城 秀色可餐 化妆秀 1010 万万 东渡国际青年城 白天鹅 芭蕾舞剧 时间待定 可考虑安排在 8 月 20 日开幕式 1010 万万 东渡国际青年城 钢琴音乐会 时间待定 可考虑安排在 8 月 20 日开幕式 3 3 万万 东渡国际青年城美术书法摄影作品展览 3 3 万万 东渡国际青年城杯 聋哑人征文活动 畅谈居住文化 公益性质 1010 万万 东渡国际青年城金秋烧烤音乐会 1010 万万 东渡国际青年城 风云 热气球空中摄影运动 1010 万万 东渡国际青年高尔夫运动 牧羊人发明的贵族运动 1818 万万 东渡国际青年城 形象代言人 女性 征集大赛 10 月 23 日闭幕式前一个月 颁奖在闭幕式上 1010 万万 东渡国际青年城 准业主联谊酒会 暨南京东渡国际青年艺术节闭幕式 经过计算 以上费用共 137137 万万 在预测的 150 万活动经费内 此外 另外另外 150150 万用于媒体的组合投放万用于媒体的组合投放 包括报纸 电视 电台 杂志 户外大牌 网络 公交车身 灯箱 道旗 写字楼液晶等等 媒体策略 简 媒体策略 简 1 大众媒体 报刊 电视 广播 杂志 户外广告 网络 2 特殊媒体 宣传画册 售楼书 个人传播 直邮广告 礼品广告 现场布置宣传 通讯 第 6 页 共 13 页 3 组合技巧 南京东渡国际青年城的项目营销策划思路 内在主线 由市场主导产品 南京东渡国际青年城的项目营销策划思路 内在主线 由市场主导产品 一 项目 市场 定位 房地产营销的灵魂 通过市场调研 确定项目所面向的市场范围 并围绕这一市场而将项目的功能 形象作特别的有针对性的规定 一 市场定位 选择买家 确定目标客户 家庭生活期家庭生活期 7 7 个阶段购房消费特点个阶段购房消费特点 家庭生活周期阶段与特点家庭生活周期阶段与特点购房与消费特点 1 1 单身阶段 年轻 单身 本案潜在客户 单身阶段 年轻 单身 本案潜在客户 几乎没有经济负担 易受新消费观念的影 响 但普遍没有厚实的经济基础 好动型 青年公寓的租买者 2 2 新婚阶段 年轻夫妻 无子女 本案最 新婚阶段 年轻夫妻 无子女 本案最 可能的潜在客户 可能的潜在客户 经济实力上升 购买力强 对耐用品大件 商品的期望强烈 对小型住宅购买需要较 为强劲 3 3 满巢阶段 一 年轻夫妻 有 满巢阶段 一 年轻夫妻 有 6 6 岁以岁以 下子女 本案潜在客户 下子女 本案潜在客户 家庭用品购买高峰期 不满足现有的经状 况 注意储蓄 购买较多儿童用 购买住 房能力降低 租赁较多 4 4 满巢阶段 二 年轻夫妻 有 满巢阶段 二 年轻夫妻 有 6 6 岁以岁以 上子女 本案潜在客户 上子女 本案潜在客户 经济状况较好 购买趋向理智型 受广告 及其他市场营销刺激的影响相对减少 注 意档次较高的商品及子女教育投资 职位 上升快 有较好的能力调整住房到更大 更高档次 5 5 满巢阶段 三 年长夫妇与尚未独立 满巢阶段 三 年长夫妇与尚未独立 的成年子女同住 的成年子女同住 本案可能潜在客户 本案可能潜在客户 经济状况仍然较好 伴侣或子女皆有工作 注重储蓄 购买冷静 理智 住房储蓄购 买力达高峰 6 6 空巢阶段 晚年夫妇居住 子女离家自 空巢阶段 晚年夫妇居住 子女离家自 立立 前期收入较商 购买力达到高峰期 住房 购买力已释放大部分 较多购买老年人用 品 如医疗保健品等 对医院等配套设施 依赖性增强 后期退休收减少 第 7 页 共 13 页 7 7 孤独阶段 单身老人独居 孤独阶段 单身老人独居收入锐减 特别注重情感沟通 关注安全 保障 看重社区人事因素 怕孤独和冷落 二 功能定位 满足客户 确定项目用途 1 根据市场定位进行的功能定位 围绕目标客户的需求 2 依据竞争需要进行的功能定位 开发目标客户潜在的心理需求 使之外化 然后通过满足 这些需求而体现出自己的项目与从不同 服务周到 有超前感 3 依据街区功能进行的功能定位 每个街区都有现存的功能 外理的好就是一朵花 外理得 不好 就是一块疤 三 身份定位 使项目人格化 溶入东渡品牌和东渡企业文化 东方 敝扉蓬户 朱门庙堂 琼楼玉宇 桃源小筑 碧瓦青楼等 西文 乡村庄园 效处别墅 府邸 城堡 五宫 公寓 草寮等 要点在于社会认同感 使目标客户能从项目上找到归属感 自豪感 荣誉感等 一般从以下角度进 行 东渡国际青年城杯东渡国际青年城杯 Y Youngoung space space 国际青年建筑设计大赛鉴赏品析国际青年建筑设计大赛鉴赏品析 PartyParty 1 建筑规划及设计上做文章 尽量采用目标客户群所熟悉和认同的建筑语言 2 在功能和布局上体现出客户群的物质追求 3 在管理和服务上旗帜鲜明地体现客户群就有的商业 文化 社会身份及地位 4 亮出物业的价格 也要亮出物业的社会价值 5 创造人名 名人效应 名建筑效应 6 给建筑巧妙取名 通过会所作用 将人群重新组合 二 二 产品设计 东渡国际青年城杯产品设计 东渡国际青年城杯 young young space space 国际青年建筑设计大赛鉴赏品析国际青年建筑设计大赛鉴赏品析 PartyParty 一 产品规划 0101 总规 总规 1 功能性规划 研究整体经济环境 预测市场走向 2 区域性规划 考虑当地了情 居住习惯 自然环境 土质等情况 3 时间性规划 二 产品命名 1 地名标示型 如敦南创世纪 松江雅筑 大直江山 太湖新象 第 8 页 共 13 页 2 企业标示型 如宏国芝园 名城美景 太平洋顶好中心 3 功能标示型 如环宇财经资讯广场 中正工业广场 4 历史标示型 如东王汉宫 国王新都 京华富第 5 名人标示型 如林肯大厦 莎士比亚广场 6 吉利标示型 如百吉大厦 向阳福第 7 期望标示型 如世留贵族 典藏家 金潮学府 8 移情标示型 如苏格兰山庄 江南春 维也纳艺术广场 9 取景标示型 如阳明松景 海景天下 美丽湖畔 10 意境标示型 如静庐 碧连天 涵翠园 晨园 名士香榭 水晶宫庭 11 造势标示型 如天下一家 统领天下 太平望族 皇第 摘星 由由 2 2 7 7 我们的案名可以定为 南京东渡国际青年城 每一期可再取美懿案名 我们的案名可以定为 南京东渡国际青年城 每一期可再取美懿案名 三 套型空间设计 0202 房型 房型 1 室内空间区隔合理性是 心灵美 内在秀 2 人最关心的是自己的居住空间 3 怎样区隔就是怎样创造 4 房屋的可变性 可持续性 5 适当的 以人为本 以可变性作为新优势 6 功能上 动静分离 干湿分离 主次分离 7 风水上的各个空间要求 8 荷兰 支撑一块填充体系 法国 主动适应式住宅 日本 二阶段住宅体系 无终结住宅房 屋 9 让客户感觉自已的幸福 10 阳光 通风 洁净等感观要求 11 心理荣誉感 12 四 设计自已的卖点 含 含 0303 商业街 商业街 1 商业街 社区商铺 门面方的优越性在商业地产的体现 含 含 0303 商业街 商业街 2 透明外包装的价格阐释 第 9 页 共 13 页 3 租金回报 主要含 主要含 0303 商业街 也包括住宅 商业街 也包括住宅 4 埋下信息化空间的根 5 外型 户型多样性 6 可观赏性 如能引起纵向联想的历史感作品或打不倒的艺术流派 7 引入游憩概念 8 住宅单体 组群空间过渡处理 9 眺望生活的窗户 10 不同硬度的地板 11 卫生间是享受的地方 12 写字楼里的小型会议室 五 建筑设计要求 完整地贯彻营销策略 营造项目的建筑价值 含 含 0404 景观 景观 项目目标市场一旦确定 就必须在设计中融入项目的功能定位 形象定位 体现也物业管理和经营思路 1 1 小区的环境 景观设计 比如著名公司贝尔高林 含小区的环境 景观设计 比如著名公司贝尔高林 含 0404 景观 景观 重点重点 2 2 小区的绿化 花草树木 小区的绿化 花草树木 3 3 小区的水景小区的水景 4 4 小区的建筑小品小区的建筑小品 5 5 小区的大门设计 含次门 小区的大门设计 含次门 6 小区的楼间距 7 小区的停车系统 予人方便的自行车车库 有钱人的汽车停车场 8 小区道路有学问 出入行车道 小区内干道 尽可能采用直线结构 交角应在 90 度以上 住宅区街道和辅助车道 最小宽度 6 1 米 9 9 小小广场凝聚一个社区 含小小广场凝聚一个社区 含 0404 景观 景观 10 区内儿童游戏场地区内儿童游戏场地 第 10 页 共 13 页 六 风水与房地产 也含 也含 0404 景观 景观 人 建筑 环境三者的关系 即地理因素 建筑功能因素 建筑语言因素所包涵的文化因素 心理因素等 1 阳光 风向 山之阳 衢之阳 水之阳 夏季 东南风 冬季 西北风 2 归避 煞气 规划港湾式建筑组团 修建绿色屏障 透视手法修建建筑 架空首层 3 归避 落坡不留财 积聚财气 落坡前适当位置设醒目志及宽敞入口 拉长坡道 减缓坡度 设一个 回水窝 小型广场等 4 人行天桥等 附件 部分单项活动描述附件 部分单项活动描述 1 主题金秋烧烤美食文化大餐 金秋烧烤音乐会 暨本案准业主联谊会 时间秋季晚 地点小区内或古林公园 氛围轻松 欢快 趣味 简析 浓烟熏得涕潸潸 柴火光中照醉颜 盘满生膻凭一炙 如斯嗜尚近夷蛮 这首诗出自 燕都杂录 说 的正是烧烤 秋高气爽 是吃烧烤的好季节 在周末夜晚 组织业主们共聚晚餐 一同伴着阵阵烧肉撩人的香气 一同 围坐在烤炉旁共享烧烤美味 在让业主们享受欢乐与美食同时 不断拉近开发商与业主的情感距离 但是 仅为一个 吃 字 活动的意义与效果并不大 烧烤由来已久 人类最早就利用烧烤来