两会代表、委员对房地产业建言献策.doc

两会代表、委员对房地产业建言献策 胡葆森：楼市政策应注意稳定性 频繁变动的政策环境下，初次购房置业或为改善居住条件的消费者正持币观望。 这在全国人大代表、河南建业集团董事长胡葆森看来，意味着房地产市场面临的不确定性风险在增大。因此，胡葆森向全国人大提交了保持宏观政策稳定性促进房地产业健康稳定发展的议案。 胡葆森建议，政府应注意政策的稳定性，促进房地产行业的健康发展。 他表示，从2005年的“国八条”，2006年的“国六条”，再到“国四条”、“国十一条”，政府出台政策频繁，从促进这个行业的发展到抑制这个行业的发展，中间的过程太短，政策的不稳定性带来的市场不确定因素增多。 这使房地产行业始终没有跳出“一涨就控、一落就促”的尴尬局面。 “政策上不能大起大落。今年打压，明年扶持，这对行业健康发展是不利的。对控制一个产业发展的能力越来越强，在这样一个基础上，政策在今后能够平稳出台，不要出台过于集中，另外政策上不要今年和明年政策在短期内出现反复，不利于行业发展。”胡葆森说。 他还建议，要正确处理市场与保障的关系。 中央政府实施宏观调控政策的初衷无疑是好的，是为了保障全国人民能够安居乐业，但应坚持“市场的归市场、保障的归保障”原则，区别对待商品房市场与保障房建设问题。 此外，胡葆森认为，宏观调控方式也应该得到转变。市场经济是法治经济，应加大力度研究构建房地产行业的法律制度。胡葆森在议案中明确提出，房地产作为支柱产业地位不应动摇。 此外，他在另一份议案关于推进低碳住宅开发建设促进经济结构调整的建议中明确指出，中国正处于城镇化快速发展的阶段，城镇住宅的大量建设将会消耗各类资源，应该在房屋建设标准中增加低碳标准，出台相关扶持政策，引导开发商开发低碳社区。 但低碳在中国尚属起步阶段，由此，胡葆森建议政府加大对低碳住宅开发项目的政策扶持力度，以及给予低碳住宅消费的政策优惠，从而引导消费意识的转变。 张泓铭：央企应退出房地产市场 在2009年房地产市场火热的同时，动辄需要几十亿元甚至上百亿元出让金的地王频繁出现。在这些地王中，央企的高调出现和一掷亿金致使“国进民退”的争议声持续不断。 对此，全国政协委员、上海市人民政府参事、上海社科院研究员、著名经济学家张泓铭在一份名为关于中央企业退出房地产市场的建议的提案中指出：“央企系不仅不应该捣鼓地王，而且也不应该在房地产市场中再搅和，也就是说可以退出房地产市场了。”张泓铭认为，央企由于具有特殊使命和权利，不是一个普通的市场主体。以央企的特殊优势进入国内的竞争性行业，将使市场被寡头垄断以至扭曲，其担负的国家任务也将被削弱。 该提案指出，中国的房地产市场很重要，但不是一个直接关系到国家命脉的市场，央企的进入会造成过度竞争，搞乱房地产市场，2009年央企拿了那么多的地王就是明证。 张泓铭表示，央企在十多年前进入房地产市场“是历史的需要”，但现在的房地产业和市场已经充分发展起来了，从事房地产的央企自身也已经壮大起来，就不需要留在这样一个是非颇多、且充满激烈竞争的行业来搅和了。 张泓铭认为，央企应以“保证国有资本（或其他可能的合作资本）的安全，而且升值的利益要得到实现，同时保证员工合理利益的稳定以及保证工程项目的顺利进行”这样几点为退出原则。同时，只要是央企全资的、绝对控股的、基本控股的、实质控股的房地产企业产权，要全部退出。此外，张泓铭也对央企资金退出房地产市场后的发展提出了几点建议：央企资金从房地产市场退出后应该继续固守的发展方向，也可以选择新的发展方向。他建议，如果可能，在海外发展房地产投资，也是一个相对有优势的领域。 李晓林：土地出让金应由中央统一管理 今年两会，全国政协委员、林达集团董事长李晓林的提案直指业内普遍关心的高地价问题。 他建议，改革土地收入制度，将地方土地出让金上缴中央统一支配管理，从而起到抑制土地价格飙升的作用。 在关于土地收入科学管理合理使用的建议这一提案中，李晓林提出，在今后各地房地产开发土地使用权转让过程中的土地出让金这一项费用中，收缴年限和费率水平可以保持相对稳定，沿用既定政策；但收缴到账的资金应即刻转缴至中央政府，由中央特设一个全国土地使用权转让费用基金账户统一管理。再由中央政府接照土地用途性质所对应的使用权年限，按年度或按政府五年一届换届周期进行有管理地返还地方使用。 “改变土地出让金管理方式，可以弱化各地政府高价卖地冲动，在一定程度上起到平抑地价的作用。”李晓林说。 他表示，这将使因地价扭曲而推高的房价趋于正常，也能断绝一些地方政府卯粮寅吃的问题，更好地使在市场中被炒高的超过土地价值通过政策性住房反作用于低收入者。 事实上，目前，很多国家对土地出让并不采用开发商一次性缴纳土地出让金的形式，如美国是按照土地使用年限由业主逐年向政府缴纳地税。但李晓林认为，由于中国人口流动性大，全国征收体系脆弱，这种方式很难操作。根据我国现在的具体情况，比起业主自行缴纳地税的方法，改革土地收入制度或许更容易些。 而在谈及土地出让制度还有什么需要改进的话题时，李晓林称，土地出让金管理制度只是现行土地出让制度中的一部分，目前实行的较为单一的土地出让方式造成了土地市场的哄抢，使市场呈现“一方卖地，八方抢地”的局面。这将使房地产行业面临不可持续发展的瓶颈。 此前，北京、上海等城市纷纷改变以往的单一土地出让方式，开始在一些土地出让中采用暗标方式，以期起到平抑土地价格的作用。前不久北京首块采用暗标竞价的常营地块，其45.4亿元的成交价远远低于之前很多业内机构的预测价格。 但李晓林对此却并不赞成。他表示，这样的土地出让方式并不能起到抑制高地价的作用，反而会因为在招标过程中设定的重重门槛，造成对民营企业尤其是中小企业的不公平。 “我认为，在符合相关法规的情况下，政府可以放开限制，将一些地块进行协议出让，这样也能达到根治地价高企的目的。”李晓林说。 郭松海：重构土地税制并建立“房监会” 作为住房和城乡建设部房地产估价与房地产经纪专家委员会委员，全国政协委员、山东经济学院房地产经济研究所所长郭松海今年两会期间带来了17份提案均与房地产有关。 在关于改革土地税制的建议的提案中，郭松海建议应重构土地税制，积极推进房地产行业费改税。 郭松海提议，在土地保有环节，应将土地闲置费等收费改为征收土地闲置税，从重征税，以促进土地占有者或使用者尽早开发土地，或将土地使用权尽早转让给有能力的开发者，从而在最大程度上使土地资源得以有效利用。 他表示，土地闲置税包括城市闲置土地和农村集体未用土地两个税目，以土地的实际占有者或承租人为纳税人，可以闲置土地的基准地价或区片综合地价为税基，并根据土地闲置时间长短和土地类型差异，从高设定适用税率。在土地占有环节，征收土地占用税；在土地转让环节，征收土地增值税、遗产税与赠予税等。 此外，针对2009年出现的诸如“楼脆脆”、“楼歪歪”、“楼倒倒”、“楼垮垮”、“楼断断”等现象，郭松海还提议应建立房地产社会监督委员会。他认为，这能弥补市场监管运作体制的缺陷，把专业执法检查与社会监督有机地结合起来。 郭松海建议，建立房地产社会监督委员会，发挥社会监督独特的自身价值和法制功能。 第一，房监会对房地产开发市场、土地市场实施监督。监督内容包括：行政监管部门对不按城市详细规划指标进行房地产开发的项目是否查处，施工中监理、验收是否尽职尽责，土地市场交易之后开发商是否履约等方面，对监管失职者要予以追究责任等。 第二，房监会要会同地方政府规范整顿房地产交易市场秩序。对市场各主体所提供的信息不真实、不准确的，对房地产市场存在内部认购、哄抬房价、欺骗客户、误导交易等扰乱市场秩序违规行为的，要及时检举、控告，配合各级地方政府主管部门及时予以严肃查处。 第三，房监会监督还应包括与房地产市场运作相关的内容,如城市土地利用规划、城市规划、住房发展规划制定及其落实情况；在各地土地供应年度计划中，中低价位、中小套型普通商品房、廉租房用地的供应情况，普通商品住房、经济适用房的建设规模及廉租房制度的开发情况等。 跨界声音 宗庆后：力挺二次房改 作为全国人大代表中的议案大户，娃哈哈集团董事长宗庆后今年带来了2个议案及14条建议，其中有1个议案和1条建议与房地产行业直接相关。 在“关于加快住房保障法立法的议案”中，宗庆后建议加快立法进度，以破解现行住房制度的弊端。为此，他起草了一个六章二十九条的住房保障法草案建议稿。 这份建议稿提出，国家实行住房是准公共产品的基本国策，要在全国城乡普遍建立一户一宅的住房保障制度。将来要实行的保障性住房制度应该包括廉租住房、经济适用住房和经济租赁住房。保障性住房的分配对象不受户籍限制，对已经在该城镇连续工作和居住一定年限的所有无房和住房困难的低收入家庭实行应保尽保。 关于保障性住房用地方面，宗庆后建议，将来保障性住房应采取政府划拨方式供地，由政府的和民间的非营利公益性建房机构及建筑开发商共同参与开发建设。同时强调，开发建设单位利润不应超过房价的3%。城镇保障性住房和公共住房、公共租赁住房建设用地年度供应总量不得低于全部住房用地供应总量的60%，其中中心城区必须保证50%以上住房用地用于保障性住房和公共住房、公共租赁住房建设。 此外，宗庆后还建议进行二次房改。他认为，国务院应成立深化住房制度改革领导小组，领导二次房改。为此，他提出了建立“三三制”住房制度和“四定两竞”公共住房改革的具体方案。 所谓“三三制”是指“三种住房制度，三类供地方式，三支队伍参与”，即住房制度由保障性住房制度、公共住房制度和商品房制度三种制度组成；土地供给相应采取政府划定、“四定两竞”招标和“招拍挂”三类供地方式；由国有独资住房投资有限公司、非营利公益性建房机构和建筑开发商三支队伍共同参与住房建设。 其中，“四定两竞”方案具体是以“定地价、定建房标准、定税费率、定5%利润率，竞房价、竞建设方案，综合打分高者得”的方式招标供地。 迟福林：加速海南城乡一体化 在今年两会上，全国政协委员、中国(海南)改革发展研究院院长迟福林一共提交了四份提案，其中，关于推进海南城乡一体化的建议和关于支持海南设立地方性商业银行的建议两份提案围绕海南建言献策。他表示，海南应打破现有行政格局，撤县改区，实现城乡一体化发展。 迟福林认为，国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展若干意见中提出用10年左右的时间，即到2020年第三产业增加值占地区生产总值比重达到60%，城乡居民收入达到国内先进水平。实现这一目标的关键在于，海南要按照一个大城市思路推进城乡一体化的体制机制创新。 “海南要实现旅游资源的全岛配置，那就要对城乡土地统一管理，就必然要打破现在这样一个城乡分割的基本格局，要在城乡一体化的制度安排上有大的突破，从而按一个大城市来规划海南岛。”迟福林表示。 在提案中，迟福林建议，要通过城乡规划一体化、城乡基础设施一体化、城乡土地开发利用一体化、城乡社会事业一体化、城乡行政一体化的体制安排和政策突破，整合分散在城乡的独特资源，并由此逐步提高城乡居民收入水平。具体建议则是：以海口、三亚、五指山、琼海、儋州为中心，合并相关市县，在五大城市下，撤销县级市、改设市辖区形成“省下辖五大区域性中心城市”的行政格局，即以三亚为中心的南部热带滨海旅游经济区、以海口为中心的北部滨海文化旅游经济区、以儋州为中心的西部生态工业经济区、以琼海为中心的东部“国际会展、温泉旅游”经济区、以五指山为中心的中部热带雨林旅游经济区。 在此基础上，实现城乡管理社区化，农垦管理融入地方。而海口和三亚则可在3至5年内率先实现突破，即发挥海口省会城市经济相对发达的优势，争取用35年的时间，在推进文昌、定安、澄迈行政一体化方面率先突破。发挥三亚国际旅游城市的优势，以市联县，统一三亚与陵水、乐东、保亭四个市县旅游资源开发，在以旅游业国际化带动城乡一体化的体制安排上率先走出一条新路子。 与此同时，迟福林还表示，与全国的情况比较，海南省自从1998年海南发展银行被行政关