有关绿地的几点想法.docx

有关绿地的几点想法一、 关于绿地集团：2012年世界500强第483位，中国500强第73位。发展目标为2015年营业收入突破5000亿，跻身世界200强。1. 发展阶段：绿地于1992年由上海农委和上海建委共同出资2000万元注册成立，在20多年的发展中，共经历了五个阶段。1) 起步发展期（1992-1997）：绿地集团成立于1992年7月18日，经过五年的发展，到1997年，绿地在房地产行业已经积累了比较丰富的经验，并拥有了一定的资金积累和品牌知名度。2) 加速发展期（1997-2001）：1997年3月，绿地进行股权改革，成为国资、员工、社会股东共同持股的“类民营企业”，也正是在这一时期，绿地一跃发展成为上海的龙头房企。3) 全国发展期（2001-2005）：2001年绿地第一次走出上海，进入南昌，开始全国扩张的道路，截止2012年，绿地已经进入70个城市。4) 战略转型期（2005-2009）：2005年，绿地开始逐渐加大商业地产的投入，超高层、城市地标成为绿地的名牌，并开始通过商业、超高层进行圈地，树立品牌形象。5) 多元化时期（2009-今）：绿地能源集团成立于2005年，但直到2009年，绿地才开始全面发力煤炭、石油等能源行业；同样是在2009年，绿地第一次成立了小额贷款公司，正式进入金融行业。目前房地产、能源、金融已经成为绿地的“三大支柱”，为绿地进入世界500强提供了重要支撑。2. 产业结构：“双轮驱动”房地产+能源。2012年绿地集团整体销售收入突破2000亿，达到2001亿元，其中房地产销售收入1078亿元，占比54%。1) 房地产：绿地以房地产业务起家，至今房地产仍是其最主要的业务。自2005年以来绿地主动增加商业比例，2012年商业地产收入占比已达40%。2) 能源：能源产业为绿地的第二大支柱产业，估计2012年绿地能源产业的收入约占集团整体销售收入的45%（900亿）。目前绿地共拥有5座煤矿，年产量1400万吨，总资源储量接近6亿吨。3) 金融：金融业务收入虽然占集团总收入的比例很小，但其与房地产、能源并重，共同成为绿地核心业务的三驾马车之一的地位已经确立。绿地希望其小额贷款公司能够成为自主银行，形成拥有银行、信托、产业基金、融资担保、融资租赁、小额贷款、典当等完整金融服务链的综合性金融集团。4) 其它：另外，绿地还涉足商业管理、工程建设、汽车服务、物业服务、绿化工程等领域。3. 产业协同：“产融结合”一直是外界对绿地猜测的一个神秘点，但其实质上的产融结合并非如外界猜测的那样紧密。1) 房地产与能源：房地产资金需求量大，而能源产业现金流丰富且增长很快，相对于房地产更易于融资，而且在地产低谷期，能源产业现金流能弥补地产的暂缺。看似关联度不大的两个产业，可以实现从现金流、银行信贷、产业经营等多方面的互补。这也是绿地能够在2008年下半年的土地市场成为极少数成功“抄底”的企业的主要原因。2) 房地产与金融：绿地一直希望有一个金融企业，能够使金融资本对产业资本提供帮助。尤其是房地产对资金需求量大，没有足够的资本支撑，规模会受到影响。但其小额贷款公司目前主要针对对外业务，还无法对集团其它产业形成有力支撑。二、 关于绿地地产：虽然2012年1078亿元的销售收入排名第二，但在以房地产为主业的综合性产业集团中，绿地排名第一。1. 战略：1) 发展战略：全国化资本化国际化，“三化”是绿地最近提出的发展战略。目前绿地已经实现全国化，资本化和国际化也在同步进行中。2) 业务战略：住宅商业超高层，绿地一直以普通住宅开发为主，2005年国家开始对房地产进行调控后，绿地逐渐加大商业投资力度，目前商业投资又与超高层的开发同步进行，尤其是超高层对其品牌提升贡献巨大。2. 规模：2012年绿地房地产销售收入1078亿元，仅次于万科，全国排名第二；销售面积1180万平米，低于恒大和万科，全国排名第三。3. 投资：1) 土地储备：2012年绿地新增土地储备1908万平米，其中商业土地超过1000万平米；当前土地储备总量超过5000万平米，预计2013年全年土地投资总金额将达800亿。2) 投资方向：目前绿地进入的70个城市中，超过一半为三四线城市。但由于一二线城市回暖更快、市场更大，而三四线城市，缺乏消费能力，且土地价格已被炒高，因此去年7月，绿地集团一改以往在三、四线城市拿地扩张的策略，制定了重回一二线城市的策略。4. 产品线：1) 住宅：绿地针对不同和客户群制定不同的产品类型，目前比较成熟的产品线有：老街坊（以多层和小高层为主，面向30-50岁的城市白领和中等收入者）、新里（以高层小高层为主，可配少量洋房甚至联排，面向30-40岁认同西方文化讲究生活品味的城市中产阶层）、海珀（以高层和小高层为主，建筑偏向古典欧陆风格，面向40-50岁追求尊贵的城市富裕阶层）2) 商业：绿地中心（超高层，城市地标）、饕界（以餐饮为主题，打造中华饮食名片的综合性商业）、蓝海（定位为创新商务体验与消费模式并具有新城市地标性景观特点的城市商务综合体）三、 关于国际化：目前绿地已经在韩国、澳大利亚、德国等建立起了海外业务。1. 韩国：绿地与韩国济州国际自由城市开发中心合作开发的旅游健康城项目，该项目于2012年10月动工建设，总投资9亿美元，总占地面积约150万平方米，总建面近43万平方米。2. 澳大利亚：绿地与加拿大基金巨头Brookfield就澳大利亚悉尼CBD区域Bathurst街与Pitt街交汇处的一栋办公楼及一栋历史保护建筑的收购达成一致并签署正式合同，将在悉尼市中心投资建设未来悉尼最高公寓楼逾240米的“悉尼绿地中心”及配套商业和高星级酒店。该项目占地3969平米，总建面8万平米。（另有墨尔本的项目正在洽谈中）3. 德国：绿地已与西班牙MELIA国际酒店管理集团签约，拟就中、欧多地自有资产高星级酒店经营权置换，在绿地自主酒店品牌海外输出领域展开战略合作。按计划，绿地此次与MELIA合作，将就其旗下一家位于德国法兰克福的自有产权高端商务酒店进行全权管理，并使用绿地自主酒店品牌“铂骊”；绿地旗下济南、天津两家酒店将委托MELIA集团进行全权管理。四、 关于上市：近日一则绿地将在香港借壳上市的消息又将绿地推到风头浪尖，绿地为什么不上市、绿地将以怎样的方式上市一直是同行们关注的话题。1. 绿地/张玉良就上市的态度转变：1) 早在2007年就有消息称，集团有意实行IPO整体上市，而且已进入实质性的准备阶段，但最后无果而终。2) 2008年张玉良表示，绿地在资金方面没有明显的压力，所以上市的进展要慢一点，但绿地一定要上市的。绿地上市有几种考虑方案，首选是国内IPO，如果只是借壳，随时都可以。且IPO已进入筹备上市的审计、评估等实质性阶段。最终因“经济形势不好”再度搁浅。3) 2010年张玉良表示，虽然公司已将上市融资作为目标，但公司近两年平均负债率保持在70%以上，增幅不大，在非上市公司属于中档，不算高，也不算低。因绿地机制比较灵活，发展能力一直比较强，当前不着急上市。4) 2012年张玉良曾高调宣布，按照市府要求，绿地地产上市的步伐要加快，但还没有时间表，地产与能源两大板块是分拆上市还是整体上市也还没有确定。同时表示对于几年前没有抓住资本市场的机会深表遗憾，“以前我们思想不够开放，觉得自己体制蛮好、资金不缺，不需要到资本市场融资。现在看，如果早点上市，资金多了我可以成倍放大，可能现在已经发展得更快了。”5) 2013年张玉良表示，绿地集团香港买壳的计划已进入操作阶段，有望在今年上半年完成酒店集团以及海外业务的分拆，在香港借壳上市。2. 股权结构：上海农委、建委共持股51%；员工持股46%（其中张玉良持股2%）；社会公众持股3%（其中天宸集团持股2.55%）。3. 近期有关绿地上市的传言：1) 上海市政府打算抽掉绿地的地产业务，绿地正在把资产转移到能源和金融，据此，绿地将被拆分为地产集团和投资集团，为分拆上市做准备。（此消息已被绿地官方否认）2) 3月1日，绿地发布更名公告，原“上海绿地(集团)有限公司”正式更名为“绿地控股集团有限公司”。同时，以原“上海绿地(集团)有限公司”为核心企业组建的“上海绿地集团”更名为“绿地控股集团”，简称“绿地集团”。这次更名也被业内人士解读成为上市做铺垫。3) 某分析人士认为，绿地无论是整体上市还是分拆上市，一两年内都不太可能。 它没有迫切上市的愿望，而且上市以后会出现一些问题，估计地产业务两年内上市的可能性都不大。绿地是国有与民营的混合所有制，股东