【广告策划-PPT】阿特金斯创意产业园区概念性规划

SVA田林创意产业园区发展定位与概念性规划 规划展示图 如何创意 园区发展 定位 创意什么 园区核心业态遴选 怎么 创意 园区概念性规划 检验创意 园区财务投资测算 推广创意 园区市场推广策划 附录 园区建筑单体详细设计 规划方案报告内容 49 1018 1938 3944 4545 4689 A-A-漕河泾园区产业升级， 现 现代服务业发展趋势 B-B-基地周边潜在消费空 间 间巨大、商业氛围成熟 基地三大发展驱动力概述 业态转型、提升 漕河泾园区产业升级， 代服务业发展趋势 功能定位多样化 基地周边潜在消费空 巨大、商业氛围成熟 漕河泾园区产业升级、周边区域潜在消费能力与 SVA产业链构筑是驱动本项目的三大 驱动力 C-SVA产 产业升级、核心业态发展 要基地物业现金的反哺、支持 租金利益最大化 基地发展 的驱动力 项目 内容 比较 对田 林项 目的 影响 W19+16项目 规划为上海首批现代服务业集聚区 （微型 CBD） ,政府支持力度大；占 仪电项目 规划为国际商务社区、街区式购物 邮通项目 规划为集信息科技产业、综合办公、 培训中心、及配套服务设施为一体 地 23万平方米，建筑面积 80万平方 米，包括 “ 总部经济平台 ” 、 “ 研发 设计平台 ”、“创新孵化平 台 ” 、综合 服务平台 ” 等 规模大，能级高，政策支持有力， 全新形态 创意竞争策略 发掘功能板块主 题特色 在创意上下功夫，产生独 特形象 优化基础设施，如充沛的停车等 中心，包括商务办公、数码港、酒 店餐饮、休闲娱乐、观光购物街、 酒吧街、精品商场、等业态。 规模大而零散，紧邻 SVA项目，相 似的基地形态 差异竞争策略 注重对商务客群 细分，了解产业 配套的需求 发掘特色和形成集聚 注重品牌与亮点的打造 的科技园区。项目的商业业态规划 是地铁上盖物业，包括休闲娱乐、 精品服饰、健身房、美容、饭店、 大超市等 紧邻地铁站点，相似的基地形态， 商务商业功能明确 品牌竞争策略 要挖掘产业间的 相关性，形成产业 集聚 注重品牌与亮点的打造 竞争性项目横向比较分析 体量为 10万平方米，规模较大，利于发挥 积聚优势 在装修方面可得到 150-200元补贴 相对一般园区更好的绿化空间 投资有限，收益回报要求在 3元 /平方米 /天 现有物业为 80年代厂房，结构特殊，风貌 无特色 徐汇区对于税收属地化的要求 周边资源如徐家汇中心、上师大、南站商 圈等，项目可借势发展 漕河泾园区产业升级， SVA产业链延续 周边大型居住社区，潜在商业消费需求巨 大 与其他园区相比，项目位于中环，地段一 般 周边 W19、邮通与仪电地块规划功能相似， 竞争激烈 创意产业园区竞争激烈，是否能达到授牌 的要求，政策风险 空间区位与园区发展的 SWOT分析 三大业态构建策略应对周边竞争 相关的多媒体应用主题 延续并扩展数字多媒体产业链 顺应由研发商务到休闲娱乐的转变， 取得更大的发展； 在目前徐汇区数码娱乐园区竞争激 烈的情况下，进一步挖掘与 SVA技术 1 主力业态内部构筑相互关联的业态链 项目体量较大，能够在主力创意产业业 态内部，沿着产业集群互动的方向，从 研发 -销售 -技术支持 -展示 -商业配套等 环节构筑相互关联的细分业态 2 适当提升商业比重，提升园区租金变现能力 项目所处大型社区的区位和周边竞争对手的发展 来看，注入适宜比例的特色商业可以提高本项目 的物业价值变现能力 3 五大园区构建原则化挑战为契机 结合项目体量的优势，实施 大规模综合开发 建筑更新与 SVA历史文脉 及 产业特征 相融合 市区 10万平方米的综合型创意产业园 结合多媒体生产技术打造亮点，将 SVA文化融入园区 1 2 由单一产业发展思路转向多产业集群化的 多主题产业集成 以信息与出版为主导的内容产业同传统创意产业的碰撞 打破配套开发的思维定式，发展 特色主题商业功能区 将创意元素与社区商业相 结合，细化并延伸创意商业客群 突破 产业创意与生活创意 的限制，实现二者的 互融共生 找到产业与生活的结合点，在上海西南创造创意生活方式 3 4 5 总体功能定位 动感商业 的体验场所 提升园区商务 配套的服务高地 特色创意商务集群的 灵动空间 融创意产业与创意 生活为一体的超大 型综合创意商务谷 创意产业是人本经济背景下以创 意为主宰的一种资源配置方式， 而非工业经济时代按照资源来配 置资源。在这种大业态观的导引 下，把握漕河泾现代服务业升级 趋势、周边社区的商业演化格局 与狭义创意产业的适宜业态三大 方向， SVA田林创意产业园区将构 筑包括内容创意产业集群、创意 生活商业集群与现代创意集群三 大板块的有机业态体系。 园区大创意业态体系构成 内容创意产业集群 核心业态 SVA CONTENT VALLEY 以实质表现内容 以内容展示空间 以空间创造价值 动漫业 （网络 游戏、动漫卡通） 数 字 影 音 时 尚 出 版 SVA 创意内容 产业谷 WEB2.0电子 门户 内容创意产业集群 空间载体 动漫业 大众出版 数字影音 承载物业形态 物业特征 产业类型 内容创作 及术研发 产品制作 及运营 内容获得 及编辑 平面设计 及印刷 节目制作 及加工 节目发行 广告制作及营销推广 WEB2.0 内容获得 网络支持 1 2 3 4 专业工作 空间 书吧 竞技广场 音像城 展示中心 办公用房 工作室 办公用房 工作室 小规模或大 空间商务办 公用房，空 间容量 20- 50人为主 需要安装大 型专业设施 商务办公用 房，需求空 间面积大 小规模或大 空间商务办 公，空间容 量 1-20为主 大面积商业 用房 产 业 链 销售 展示 娱乐 销售展示 现代创意服务集群 承载漕河泾服务业 的 商务办公 板块 围绕跨国电子企业进行招商，集聚小型创业企业 工业设计为 主导的产业 跨国企业研 发中心与总 部基地 创投企业的孵化器 商务办 公功能 核心业 态 功能分区 研发区 展示区 交流区 培训区 服务区 招商建议 核心业态 商务办公功能的核心业态确定以工业设计和研发设 计为主导的商务港 漕河泾 发展现代服务 业方向 总部经济 集聚 设计研发 创新孵化 综合服务 信息咨询服务业 研发 /设计 服务业 支持测试 /测量中心 商务服务区 功能目标 主导产业 现代创意服务集群 承载漕河泾服务业 的 商务服务配套 板块 商务配套定位细化与业态组合为多元综合立体 配套服务体系 商务功能 商务配套定位 核心业态 业态组合 漕河泾现代服务业 商港承载的工业设计及总部基地 创源承载的创意产业链集聚 衍生需求 交流、培训、会务、展示 休闲、娱乐、餐饮、居住 综合服务型立体商务配套体系 商务型酒店、企业会所、大型商务餐饮、康体运动设施 以商务酒店及其包含的企业会所为主体的，复合健身、 娱乐、室内游泳池等服务设施的高档商务型配套 商务服务配套的核心业态 综合性商务酒店 服务 内容 酒店客房 基本设施： 标准客房 /商务套 房 /豪华套房 配套设施： 厨房 /桑拿 /按摩 浴缸 /镭射影音系统 会议会展 基本设施：会议区 /多功能厅 /展厅 配套设施：语音同传 /声像设备 特色餐饮 中餐厅 /西餐厅 娱乐健身 游泳馆 /网球馆 /桥牌俱乐部 /保龄 球馆 /壁球馆 /豪华电影馆 /乒乓球 室 /台球厅 /健身房 /KTV包间 /舞 厅 /垂钓 /美容美发 /桑拿 /按摩和人 体体质测评 现代创意服务集群 承载 SVA产业链服务配套的商务板块 上游：产品研发 下游：市场开拓 产业外延的扩大 产业链整合 闵行 SVA 产业 基地 商务平台 研发平台 展示平台 田 林 基 地 市场外延的扩大 SVA三大增值服务平台 园区拥有优越区位（ SVA集团在市中心城区最大的产业基 地）、产业传承（记忆 SVA昨日的辉煌）、产业链优势（如 中央研究院、广电网络通讯、广电销售公司入驻），田林 基地的新发展将在打造三大增值服务平台的基础上，强化 SVA产业链上下两端增值服务的综合盈利能力 产品外延的扩大 细化定位 项目特征 /开发建议 销售服务中心 将构建一个以市场为导向、以客户需求 服务平台 技术中心 主要建设一流的开发实验室、新产品的小批量生产车间、总装车间和包装车 间，进行近期和中期的产业化开发和技术储备 管理中心 形成纵向的经营管理人才、研发技术人才、相关技术人才、高技能职业人才 培训中心，形成横向的集团 业务群 业务单元三级培训中心 培训中心 其功能主要是对以 以使得各个中心能有序、高效、协调地运行 SVA商务办公的核心业态 为目标的面向国内和国际市场的销售、 上中心及广电信息原有的制造中心实施管理、协调和决策， 创意生活商业集群 特色商业娱乐板块 2 4 实现大空间厂房 与商业的完美融 合，营造意象空 间 1 增加周边居民 生活需求的可 选择面，呈现 多彩生活方式 3 以特色商业吸 引外来消费者， 转变单一消费 结构 区别周边几个大 体量、综合型商 圈发展规划，形 成多元化、互补 型商贸商务联动 发展 创意生活 Creative & Life 娱乐休闲型型 体验式多媒 体娱乐 电影艺术互 动区 商务服务型 个性、时尚休 闲会所 会议中心 /展 示中心 创意概念型 工艺品制作馆 时尚家饰 生活教育体验 中心 特色体验式餐饮 创意生活商业产业集群： 以传统产业为基础，融入创意、科技与人文特 质，转变成为食、衣、住、行、教育、娱乐等 民生领域的复合式经营，提供具有深度体验、 高质、美感的产品 规划概念总平面图 园区规划结构分析 两轴 绿轴 水轴 贯穿园区的步行、景观系统 三片 商业休闲创意园 商务办公 各片区功能复合，设置溶解 七星 核心商业景观节点 各次景观节点 各节点十字串联，双轴挂珠 园区规划功能分区分析 Commence Hub Colorful Belt Creative Spring 功能分区 商港 功能分区 彩邑 功能分区 创源 园区规划交通分析 动态交通规划： 主要车行线路呈十字贯穿园 区，主要人行线呈斜十字穿越园区。消防车 道环绕园区设置以满足消防需要。 静态交通规划： 设置集中地面停车场，同时运用立 体式停车方式，产业化大楼设置一层地下机械式停 车库 停车指标 写字楼每 100平方米的建筑面积配备机动车位的指标 是 0.5个，商业性质建筑的指标是 0.5个至 1.2个，餐饮性 质的指标是 1.25个。 规划后园区建筑面积： 133319.5m2 其中园区商务办公建筑面积： 103451.1m2，商业娱乐建 筑面积 29868.4m2 园区机动车至少需要约 815个车位 交通规划 停车位（ 1） 机动车停车位规划方案一： 地面停车场面积为： 6897.5m2，按 30m2/个停车位计算， 地面停车场可提供 230个停车位。 产 业 化 大 楼 地 下 机 械 式 停 车 库 面 积 为 ： 4957m2 ， 按 10.8m2/个停车位计算，地下停车库可提供 459个停车位。 13号和 12号楼改造成机械式停车库面积为： 1496.2m2， 按 10.8m2/个停车位计算，可提供 138个停车位。 13号楼剖面分析 总停车位为： 827个 机械式停车库剖面分析 规划交通 停车位（ 2） 机动车停车位规划方案二 (推荐方案 )： 地面停车场面积为： 2172.3m2，按 30m2/个停车位计算， 地面停车场可提供 72个停车位。 产 业 化 大 楼 地 下 机 械 式 停 车 库 面 积 为 ： 4957m2 ， 按 10.8m2/个停车位计算，地下停车库可提供 459个停车位。 13号和 12号楼改造成机械式停车库面积为： 1496.2m2， 按 10.8m2/个停车位计算，可提供 138个停车位。 室外机械式停车面积为： 4215.4 m2, 按 3层停车位计算， 可提供 390个停车位。按 5层停车位计算，可提供 650个停车位。 总停车位为： 1319个 规划交通 停车位（ 3） 机动车停车位规划方案三： 地面停车场面积为： 2172.3m2，按 30m2/个停车位计算， 地面停车场可提供 72个停车位。 产 业 化 大 楼 地 下 机 械 式 停 车 库 面 积 为 ： 4957m2 ， 按 10.8m2/个停车位计算，地下停车库可提供 459个停车位。 13号和 12号楼改造成机械式停车库面积为： 1496.2m2， 按 10.8m2/个停车位计算，可提供 138个停车位。 室外机械式停车面积为： 4215.4 m2, 按 3层停车位计算， 可提供 390个停车位。按 5层停车位计算，可提供 650个停车位。 园区地下机械式停车库面积为： 3344m2 ，按 10.8m2/个停 车位计算，可提供 309个停车位。 总停车位为： 1628个 规划交通 出入口 机动车出入口规划 为避免机动车在园区入口处造成拥堵现象，园区 内地面停车场及地下停车库都尽量规划在入口处， 让车流在入口的地方就快速停入停车位，避免给道 路带来压力。 同时考虑到停车位大都集中在园区东西两侧的虹 漕路和苍梧路边，而这两条路都比较窄，一旦有大 量车辆从道路上进出园区，会导致堵塞。所以规划 将这两条道路上进入园区的主要出入口设置为单向 出入口 ,也就是虹漕路上的园区出入口主要为机动车 入口，而苍梧路上的园区出入口为机动车出口。这 样避免了进出车辆的冲突。而田林路上还是保留机 动车进出都可以。 根据不同的功能区，在虹漕路上的机动车入口也 分开设置，避免形成冲突。 景观节点分析图 景观节点 入口广场（ 1） 景观廊道 特 色 景 观 柱 生 态 停 车 场 景观树池 景观节点 入口广场（ 2） 水 平 台 与 水 景 的 结 合 景 观 树 池 花 坛 与 座 椅 的 结 合 镂空景墙 亲 景观节点 核心广场（ 1） 与灯光结合的铺装 玻 璃 与 喷 泉 的 结 合 翠 竹 与 石 景 的 结 合 灯 光 与 座 椅 的 结 合 景观节点 核心广场（ 2） 木制景观廊架 翠 竹 成 荫 喷 泉 水 景 现 代 气 息 的 观 景 亭 木制平台 景观桥 观景长廊 木制廊架 观景平台 景观片墙 园区水轴景观概念规划平面 园区水轴景观 是通过一系列 点式景观水体 来实现的，水 景的分布主要 集中在入口和 核心广场，是 人们视线的焦 点 水景主要由水 池、平台、景 观桥、廊架等 景观元素构成。 水轴中还有个 特色景观元素 是景观片墙， 通过有序的组 织把几个点式 水景串连起来。 片墙上还可以 设置些提示标 语，起到指示 作用。 特色小品 景观长廊 石景 花钵 景墙与水景的结合 通 过 水 体 和喷泉让 广场显得 活跃热闹， 喷泉与不 断变幻的 光束相结 合，共同 舞动光影 和水景。 园区水轴创意景观构思示意 水轴景观 入口 与灯光结合的铺地 指示性景墙 喷泉与水景的结合 特色喷泉景观 休闲长椅 树池与灯光的案结合 入口景观通 过水体、植 物、小品等 组合，运用 灯光技术、 玻璃材质， 在水体周围 设置木制平 台和休息椅， 为人们提供 一个休闲和 富有特色的 休闲娱乐。 水轴景观 核心广场 特色小瀑布 水景与灯光的结合 景观休息椅 玻璃景观桥 景墙与水景的结合 中庭内部景 观通过水体、 景墙、玻璃 景观桥和绿 化处理，以 及水景与灯 光的结合， 带给人们一 个充满活力 与动感的休 闲空间。 规划方案总经济技术指标 创意园改造后经济技术指标 : 总用地面积： 总建筑面积： 容积率： 10.2万 m2 13.8万 m2 1.3 商务办公总建筑面积（包括中央研究院）： 商业娱乐旅馆总建筑面积： 创意园区办公总建筑面积： 79168.9m2 29948.4m2 29239.2m2 序号 项目或费用名称 估算价值 投资比例 (%) 备注 单价 (元 /m2) 建筑面积 (m2) 合计 (万元 ) 一 建安工程投资 11,321.23 69.79% 二 其它建设费用 3,575.44 22.04% 1 搬迁安置费用 2,000.00 12.33% 2 前期工程费用 （ 4 ,含咨询费、设计 费、 监理费等） 4.0% 452.85 2.79% 按（一）为基数 3 管理费用（ 3） 3.0% 413.22 2.55% 按（一二 .1二 .2）为基数 4 建设期不可预见费 （ 5） 5.0% 709.36 4.37% 按（一二 .1二 .2二 .3）为基数 一、二部分合计 14,896.66 91.83% 三 涨价预备费 - 0.00% 忽略不计 四 建设期偿还贷款利息 1,324.92 8.17% 固定资产投资 16,221.58 100.00% 五 流动资金 0.00% 注：建设期销售利润作为流动资金滚动 总投资 16,221.58 100.00% 根据估算， 本项目总投资约为 1.6亿元 规划方案投资估算（续表） 建设开发时序假设 建设期 2006 2007 2008 建安工程投资 外立面工程 20% 60% 20% 改建工程 20% 60% 20% 设备及安装 50% 50% 公共基础建设 40% 40% 20% 车库 50% 30% 20% 其它建设费用 40% 40% 20% 建设开发资金投入时序估算 单位：万元 建安工程投资 外立面工程 991.27 2,973.80 991.27 改建工程 240.36 721.07 240.36 设备及安装 0.00 2,189.52 2,189.52 公共基础建设 246.35 246.35 123.17 车库 84.10 50.46 33.64 其它建设费用 1,430.17 1,430.17 715.09 总开发资金 2,992.24 7,611.37 4,293.05 根据实际搬迁计划，按面积估算相对开发时序： 规划方案建设开发时序 经营期（ 10年） 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 6,032.98 7,306.49 9,157.00 10,540.63 11,870.68 13,229.29 14,218.30 15,568.97 17,436.75 18,746.48 349.91 423.78 531.11 611.36 688.50 767.30 824.66 903.00 1,011.33 1,087.30 590.13 708.16 892.28 1,032.50 1,169.18 1,310.18 1,414.99 1,558.03 1,751.58 1,891.71 5,321.88 5,530.92 5,854.01 5,982.09 6,041.32 6,344.09 6,621.01 6,999.20 7,522.18 7,888.90 1,689.24 2,045.82 2,563.96 2,951.38 3,323.79 3,704.20 3,981.12 4,359.31 4,882.29 5,249.01 992.76 845.21 650.17 390.83 77.65 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 2,639.89 2,639.89 2,639.89 2,639.89 2,639.89 2,639.89 2,639.89 2,639.89 2,639.89 2,639.89 -228.94 643.64 1,879.60 2,914.69 3,971.68 4,807.73 5,357.64 6,108.74 7,151.66 7,878.57 2,318.09 2,961.73 4,841.33 7,756.02 11,727.70 16,535.43 21,893.07 28,001.80 35,153.46 43,032.03 0.00 96.55 281.94 437.20 595.75 721.16 803.65 916.31 1,072.75 1,181.79 -228.94 547.10 1,597.66 2,477.48 3,375.93 4,086.57 4,553.99 5,192.43 6,078.91 6,696.79 1,936.04 2,483.13 4,080.79 6,558.27 9,934.20 14,020.77 18,574.76 23,767.19 29,846.10 36,542.88 合计 建设期 2006 2007 2008 1. 销售收入 128,588.51 - 643.93 3,837.01 3. 销售税金及附加（ 5.80%） 7,458.13 - 37.35 222.55 4. 房地产税（房产租金收入的 12%） 12,738.08 - 54.89 364.45 5. 总成本费用 65,360.27 - 180.30 1,074.36 营运费用 36,004.78 - 180.30 1,074.36 财务费用 2,956.61 - - - 年折旧与摊消费用 26,398.87 - - - 6. 利润总额 43,032.03 - 371.39 2,175.65 7. 累计利润总额 - 371.39 2,547.04 8. 所得税 6,489.15 - 55.71 326.35 9. 税后利润 36,542.88 - 315.68 1,849.30 10. 累计税后利润 - 315.68 2,164.98 规划方案项目损益测算 固定投资折旧费 土地成本摊消费 年折旧与摊消费 固定资产现值 2009 616.09 2,023.79 2,639.89 51,206.07 资产总额 13,370.11 40,475.85 53,845.96 9.89 6.97 2018 616.09 2,023.79 2,639.89 27,447.09 固定资产部分以入帐，此处以 2009年初总资产净值改造房屋 成本记入： 经济效益静态分析： 投资利润率： 24.96 投资利税率： 15.80 空间序列的越界 富有情趣的不同空间 序列形式的相互搭界 园区市场推广策划 精神境界的越界 SVA时刻超越的 精神境界的象征 创意维度的越界 为创意提供自由穿 梭的卓越空间 信息形式的越界 虚拟信息世界与实 然物理世界的越界 业态构筑的越界 创意产业业态与创意 生活业态的越界 内容产业集聚与 SVA 硬件提供商之间互补 的关系 生活形态的越界 传统生活状态与未来 卓尔不群的生活方式 的越界 SVA 此越界非彼越界，创意产业的精髓 不就在于追求不拘泥于一定之规的 思想火花吗？ SURPASS-SPACE 你的创见源于越界 你的视界归于越界 多彩 Colorful 超越 Surpass 人性 Humanity 附：园区建筑单体详细设计 新建产业化大楼现状 27、 29、 61、 67号楼总建筑面积为： 5283.8m2 其中保留电房建筑面积为： 478.2m2 拆除建筑面积为： 4805.6m2 新建大楼的基地内目前有两幢小楼需要 拆除，其中一幢内有为园区服务的电房，所 以此电房需要保留。新建的大楼功能主要为 办公用途。 新建产业化大楼分析 1 总占地面积： 总建筑面积： 5866m2 38025.9m2 地下车库建筑面积 : 裙房建筑面积： 4957m2 9024.5m2 北主楼建筑面积： 9676.5m2 南主楼建筑面积： 14367.9m2 建筑高度： 50m 总用地面积： 总容积率： 10.2万 m2 0.97 总建筑面积： 9.9万 m2 如果整个园区容积率要达 1.5，那么总建筑面积要达 到 15.3万 m2，总建筑面积 要增加 5.4万 m2。 交通分析 创意园目前经济技术指标 : 视线分析 产业化大楼经济技术指标 : 新建产业化大楼分析 2 室内交通流线 室内交通流线清晰，中央大厅承载着人流的 聚集及分散，高层核心筒位于高层区域中心，办 公区域围绕核心筒布置。 从剖面上 来看，新建产 业化大楼地下 一层为停车库， 一至三层为裙 房，四层至十 六层为办公楼 层，总楼层至 十六层楼已达 到 规划 限高 50m 要 求 ， 无 法再突破高度。 建筑剖面分析 从建筑体 量分析来看， 在各方面因素 制约下的建筑 显得特别敦实， 如何在立面设 计时解决体量 敦实感，是做 立面设计的重 点。 建筑体量分析 新建产业化大楼体量分析 1 建筑体量优化策略一： 设计设想把高层部分往下 延伸 ,设计手法可以采用： 结构向下延升 立面向外突出 增加虚拟立面 新建产业化大楼体量分析 2 建筑体量优化策略二： 在规划限高的前提下，设 计设想增加虚拟高度 ,设计手法 可以采用： 结构向上延升 顶层增加钢构架 顶层增加玻璃虚拟围合 新建产业化大楼体量分析 3 建筑体量优化策略三： 设计设想采用立面虚实对 比 ,设计手法可以采用： 运用不同材质 立面虚实结合 立面体块分割 28号楼现状 现有厂房剖面 现有厂房平面 现 28号楼厂房内部空间相对比较封闭，阳光很 难进入室内，若建筑改造为办公用途，现有建筑需 要做较大的调整才能达到现代办公的需求，同时辅 助设施也需要增加。 28号楼改造策略 1 改造策略一：开放性策略 开放性是通过一系列室内外建筑空间及环境设计来 实现。设计把老建筑中间打通，结构保留，外立面运用 视线可穿透的玻璃幕墙，形成个 5层层高的吹拔空间， 此空间作为气派的入口大厅把老建筑分成两个部分，两 个部分各自独立的入口门厅也融入大空间中。此空间是 整个建筑的入口大厅，也是各层交际、休闲、商谈的公 共空间。 为满足消防要求，在大空间中又增加了垂直交通。 入口大厅内可种植些绿化，和周围环境相互交融， 也可以让步行者无障碍的步入这个开放空间去交往。 28号楼改造策略 2 改造策略二：人性化策略 设计以人为本，强调人性化设计。现有厂房空间进 深大，相对比较封闭，同时采光通风也无法达到现代办 公需求，设计通过增加共享空间，并在空间内加入绿化 景观元素，使办公空间在满足日照通风要求的同时，也 能让办公人员享受景观的体验。 设计手法有： 增加中庭空间 增加出挑空间 增加灰空间 28号楼改造策略 3 改造策略三：延续性策略 在建筑立面的设计上，采用延续性的原则。延续性 主要表现在两个方面，一是强调历史的延续性，设计延 保留原有建筑的历史痕迹，把建筑的外观作为一种文脉 保留下来，再把钢结构作为一种现代的表皮加诸原有立 面之外，形成新与旧的对比，历史与现代的对比。二是 强调发展的延续性，通过立面百叶的设置遮阳挡风，可 以节约能源，达到可持续发展的目的。 改造前后建筑面积指标 现有建筑面积 : 26845m2 改造减少面积： 3180m2 改造后建筑面积： 23665m2 15号楼现状 15号楼是幢体量相当大的厂房建筑， 建筑长度接近 140m，它的长度阻断了园区 的整体空间，也割裂了前后空间的连续性。 同样它的室内空间比较大，相对封闭，给 改造成办公空间及商业空间带来一定的难 度。 现有厂房平面 15号楼平面改造措施 功能置换 将原有的厂房改造成为综合性大楼，左侧蓝绿色部分为创意办 公楼，右侧土黄色部分为饮食广场，中间通过人行空间分割。 规范要求 根据规范的要求，增加交通疏散口，引入中庭空间，满足采光通 风的要求，同时也为在内部活动的人提供舒适的环境。 立面考虑 倒锥形体的引入，成为建筑立面的标志，使建筑物显得与众不同 入口标识 突出的体块，增加入口的可识别性 15号楼剖面改造措施 增加一些共享空间使得 室内的空间更加丰富。 现有厂房剖面 原有建筑为厂房，层 高较高，而办公建筑对 于层高的要求不高，因 此原有的两层建筑建成 四层，达到合理利用原 有建筑的目的。同时， 改造后办公剖面 15号楼立面改造措施 原有立面形式 原有立面分割 原有的立面过于平铺直叙，虚实关系平淡，缺少重点 加入墙体 功能的不同把立面分成两部分，在保留原有结构和立面的前提下，外面加入新的表皮 插入体块 体块的插入使建筑物立面在节奏上出现变化，同时体块作为本建筑的标志物展现建筑物的特性 虚实对比 新的体块和玻璃之间建立新的关系从而形成虚实对比 立面分割 玻璃的分割产生戏剧化的效果 改造前后建筑面积指标 现有建筑面积 : 15447m2 改造增加面积： 7924.4m2 改造后建筑面积： 23371.4m2 53号楼现状 原建筑建成于 1992年，属于比较新的 建筑，基本能满足如今建筑规范的要求， 因此在原则上不需要做太大的变动。在设 计过程中，尽量保持原有的建筑形式不变。 现有仓库平面 改造后的建筑用途为经济型酒店。 53号楼剖面分析 改造后酒店剖面 现有建筑二层以上改造成旅店，底层空间改造后部分为 餐饮，部分为商业，这样功能安排与附近的 15号楼的商业部 分相呼应。 21.22号楼 现状 存在问题 1. 原有建筑立面不利于营造 商业娱乐的气氛 2. 现状良好的绿化影响了建 筑的进入性和识别性 21.22号楼 改造措施 2 颜色处理 -加强原有 体块关系；提高建筑识别性；活跃气氛 21.22号楼 -改造措施 3 底层透空 -塑造虚实 对比的外形；加强空间的室内外联系；营造商业氛围 21.22号楼 -改造措施 1 重塑竖向交通 -打破原有平实 外观；入口与交通空间的处理丰富街道空间；吸引人流 21.22号楼 -改造措施 4 加强与道路的联系 -在临苍梧路一面， 体块介入与处理，创造丰富的室内外空间，增加商业 界面和价值。 原有建筑面积每幢 503平方米，改造后面积为 543平方米，每幢增加 40平方米。 24.25.26号楼 现状 改造重点 塑造规划步行入口区域明确的商业、娱乐、 休闲气氛与形象 24.25.26号楼 改造措施 整体形象的塑造 原有建筑面积 1755平方米，改造后面积 2547平方米，共增加 792平 方米 40.41号楼 现状 改造策略 梳理内部空间，以最小的改造幅度及代价 有力的提高办公空间品质 40.41号楼 改造措施 扩大入口区域空间，增加门厅，创造共享空间，提高办公楼使用性能及品质 原有交通内置，线性连接，空间狭窄，与公共建筑的需求相悖 原有建筑面积每幢 529平方米，改造后为每幢 539平方米，共增加 20平 方米 21.22.24.25.26.40.41号楼 立面效果意 向图 10号楼 现状 10号楼 入口改造 措施 原有外露式的交通组织 增加玻璃体，丰富入口空间，提升整体品质 连接体创造进入式灰空间 营造入口交通核，透视建筑立面 10号楼 原有屋顶 屋顶解构 屋面拆分 增加玻璃采光顶 实现屋面重构，暴露结构，增大采光面 10号楼 屋顶改造 措施 10号楼 侧立面改 造措施 原有侧立面 山墙面重构，暴露结构，加大采光面 丰富立面划分，协调虚实关系 实现整体改造，应对功能调整 原有建筑面积 2721平方米，改造后面积 2811平方米，增加 90 平方米 1号 .6号楼 现状 1号 .6号楼 平面改造措施 原有建筑平面构成分析 改建后建筑平面构成分析 1号 .6号楼 立面改造措施 原有建筑立面划分 抽象画元素介入，增加构成感与虚实对比 立面改造概念生成 1号 .6号楼 形体改造措施 原有形体组成及交通联系体 增加交通联系体，配合新功能 插入空间体块，打破平整形体，加强入口标识，改善室内空间 实现新功能需求下良好空间品质的塑造，丰富外形，体现建筑明确个性 原有建筑面积 6313.8平方米，改造后面积 6077.8平方米，减 少 236平 方米 1号 .6号楼 形体改造措施 设计目标 在建筑之间 的空间上覆顶 将建筑之间的空间变为交流 区域使用 将建筑之间的空间作为 “ 气候缓冲调节器 ” 通过旧建筑厚重的体量和新的联系空间的轻盈体量之 间的对比来塑造艺术性的空间感受 从白领到无领，从泯于大众的平均主义到逆风 飞扬的个性主义； 从资本到知本，从知识（ knowledge ,以理性 为内核的可识别体系，由用及体）到识知 （ knowing how,，由体到用）； 从物的垄断到识的共享； 从建立在简单数量基础上的机 械效率观 到探寻 个人体验与生存意义的有机价值观； 从边际效应递减的规模黑洞到边际效应递减的 网络效应白洞 项目战略远景阐释 园区战略远景：创意生活 +创意产业 =和谐创意社区 我们力图在田林路园区创造一种在国内独一无二的 和谐创意社区 公关危机管理建议案 I. 危机分析 II. 危机三级管理系统 III. 危机管理核心流程 社会舆论关注的 “ 热点 ” 和 “ 焦点 ” 新闻媒体报道的最佳 “ 新闻素材 ” 与报道线索 甚至牵动整个社会各界公众的 “ 神经 ” 公关危机 突发性 危害性 扩散性 “好事不出门，坏事传千里 ” 一个负面消息的传播对企业形象及 品牌形象有可能造成毁灭性的打击 企业经营中存在许多危机，包括资金危机、形象危机、经营危机、不可抗力（自然灾害、政治因素等）引发的企业危机等等。站在公关的立场，我们所进行的危机管理仅限于因突发事件、内部隐患等因素而造成的经媒体曝光（或有可能经媒体曝光）对企业形象造成损害的公关危机。 I. 公关危机分析 I.1 危机的界定 产品、服务 出现问题 劳工、股 东纠纷 企业经营 管理不利 信息披露 误读 /竞争 对手炒作 80% 10% 80% 10% 5% 5% 1. 人民币汇率变化 2. 行业竞争激烈，竞争的不规范 3. 过去的增幅，扩张过快、员工数急剧增加导致质量和服务容易疏漏 4. 消费者进入成熟期，压力集团可能会出现 5. 上市企业背景，不可预见的政治、政策因素 I. 公关危机分析 I.2 公关危机易发区域 症状 危机导致的结果 产品质量、售后服务危机 顾客抱怨未及时处理 产品回收；失去业务；产品可靠性诉讼 市场表现低劣 丢失市场份额；糟糕的财务表现；形象受损 企业形象危机 没有危机管理计划 危机管理不当；消极媒体报道；声誉受损 不健全的环保过程 罚款处罚；昂贵的诉讼；丧失信用 财务，税务处理不当 罚款处罚；消极的媒体报道；丧失信用 内部危机 没有充分考虑员工的工作计划 严重的质量问题；安全事故；失去业务 员工有不满情绪 工作地点发生暴力 I. 公关危机分析 I.3 公关危机的症状及危机状态 寻求服务（报修） 产品使用中发生问题 未能解决 抱怨 投诉 无满意结果 曝光 投诉 Xx公司 销售商 媒体 政府机构 (消协等 ) 体制内解决 危机暴发 危机的产生往往内因大于外因 I. 公关危机分析 I.4 典型的危机事件发生过程 利他动机 不满的 消费者希望通过传播负面的信息来告诫 人不要再重复自己的错误。 产品或服务不满，经投诉未能解决，希望通过媒体及相关 机构的力量督促企业重视问题并尽快解决问题 消费者希望通过向别人诉说来减轻自己由于购买使用过程不 满意而产生的气愤和懊悔的情绪。 消费者希望通过劝说别人不在购买这种产品来达到报复销售 商、生产企业的目的。 消费者希望能够从别人那里得到有价值的建议，来解决自己 遇到的问题。 督促解决动机 降低焦虑动机 报复动机 寻求建议动机 不排除恶意竞争和个人欺诈的可能性 I. 公关危机分析 I.5 危机事件消费者动机分析 反面新闻的重大价值，新闻媒体热衷于把各种 危机事件当成自己的报道热点 吸引公司重视自己已达到利益诉求 提升媒体本身的知名度 记者本身知名度提升 I. 公关危机分析 I.6 媒体动机分析 系统 管理 流程 预防 监测 处理 形象管理 媒体管理 组织管理 预警 沟通 恢复 II. 三级管理系统 II.1 三级管理系统概览 预防 监控 处理 思想准备： 建立危机意识危机培训 内部严格管理，排除隐患 组织准备 1. 设置危机管理机构； 2. 建立危机管理制度； 3. 训练危机应急队伍； 条件准备 1. 危机管理经费的准备； 2. 危机管理信息资料的准备；提醒各个部门对遇到的突发事件养成记录的习惯，保证类似事件再发生时不会出错。 监测组织： 1. 企业内部 2. 公关公司 3. 代理商 监测方法 1. 互联网实时监测 2. 媒体动态监测 3. 代理商、 800服务监测 监测对象 1. 关注几家善于炒作、揭发、曝光的杂志、报纸、广播、网络和电视节目 2. 重点关注一些经常撰写社会行业负面报道的记者 3. 核心媒体的信息反馈 一般性危机通过沟通体系解决 ， 特别危机成立专门处理小组 ， 采取紧急行动 。 出现危机公关应准确 、及时处理好 ， 突发事件破坏性强 ， 处理时应尽最大力量控制局势 ， 迅速做出反应 。 协同作战。避免孤军奋战，态度诚恳，尽量得到社会各界的支持。 II. 三级管理系统 II.2 三大系统分析 预警 沟通 恢复 预警点设置： 1. 不同类型危机根据不同评估条件设置预警点 2. 预警点分为一级、二级、三级 3. 一级、二级危机采用沟通、协商方式解决，三级危机采用特别处理方式（视危机具体情况而定） 沟通体系： 1. 媒体沟通： 建立发言人制度，单一渠道对外 全体员工统一口径，（做事件说明，标准化 Q A） 必要时组织媒体沟通会，说明情况及解决办法 1. 事件主体沟通：主动承认错误，探讨解决办法 2. 利益团体（压力团体）沟通：给予明确说明 恢复体系： 1. 寻找问题根源并给予彻底解决 2. 反思组织系统存在问题并加以改进 3. 提高危机管理能力 4. 及时利用新闻做好补救措施，引导媒体从正面报道公司的新闻和公益做法。 5. 挖掘可以提高企业及产品形象的突破点，并展开事件营销 II. 三级管理系统 II.3 三个流程 形象管理 媒体管理 组织管理 企业公益形象建立： “投资”公益活动，使公众对企业有信任感 通过企业文化、经营理念的传播使公众对企业有认同感 提高服务水平，提高消费者满意度。对重点客户开展关系营销 与核心媒体保持良好互动沟通 1. 客户直接投诉到媒体时得到媒体反馈，在见报前解决问题 2. 预知危机发生时在媒体上的传播 3. 降低媒体对危机事件的关注 4. 和媒体配合将负