租赁合同代理词.doc

关于南京金宝利劳动服务站、南京市物资回收有限公司诉江苏银河天琴文化娱乐有限公司租赁合同纠纷案代理词尊敬的审判长、人民陪审员：上海市锦天城（南京）律师事务所依法接受江苏银河天琴文化娱乐有限公司的委托，指派本律师作为其代理人。接受代理后，代理人仔细地了解案情，研究了案卷材料。现发表代理意见如下，敬请给予采纳：一、案情简介南京金宝利劳动服务站、南京市物资回收有限公司（系南京市物资回收公司改制而来）诉称，2007年12月31日，原、被告双方签订第四次租赁协议，被告租用原告位于鼓楼区中山北路74号自有商业用房，合同到期后被告方未能按约交还案涉房屋，因此诉请被告迁出占用的租赁房屋并支付违约金和占用期间的使用费。庭审期间，原告之一南京物资回收有限公司向法院申请撤回起诉。原告方为了证明案涉房屋属原南京市物资回收公司所有，并授权南京金宝利劳动服务站经营管理，起诉时提供案涉房屋产权证、南京市物资回收公司委托南京金宝利劳动服务站经营管理案涉房屋的证明一份以及南京市物资回收公司部分改制文件。二、经庭审，本律师认为原告的诉讼请求不应得到法院支持，理由如下：（一）、案涉房屋系案外人南京金宝利休闲有限公司资产1、案涉房屋系南京市物资回收公司对合资企业南京金宝利休闲有限公司的投资。首先，经庭审双方举证表明，案涉房屋虽1992年登记在南京市物资回收公司名下，但在1993年南京市物资回收公司已经将其作为投资，与台资企业合资设立合资企业南京金宝利休闲有限公司。后合资双方产生纠纷，南京金宝利休闲有限公司于1997年被注销，但因历史原因该合资企业资产未能清算。我们认为案涉房屋作为投资设立合资企业后，企业未经清算的情况下，其所有权应归合资企业所有，原告主张所有权归南京物资回收公司所有没有法律依据。其次，原告方所提到的案涉房屋已经仲裁返还给原告，但经调查取证，上述仲裁已经被北京市第二中级人民法院依法撤销。2、宁改办字200460号关于对南京物资回收公司改制方案的批复并未将案涉房屋作为南京市物资回收公司的资产参与改制，也未对案涉房产权属进行处理。2004年，南京市物资回收公司进行改制，并于2009年经改制设立南京市物资回收有限公司。原告方认为改制时政府将案涉房屋作为企业资产转让给受让方，经庭审质证，这一说法不能成立。案涉房屋因历史原因，一直登记在南京物资回收公司的名下，故改制时对案涉房屋价值进行了评估。但我们注意到的是，南京市物资回收公司在宁供改200463号请示内容，在“期后事项”中对案涉房屋作出了特别说明：物回公司出资20万美元（即是以案涉房屋出资，为了进一步查清案件事实，我们庭审中已经申请法院要求原告方提供当时的出资协议或合资企业章程。），占股权20%。1996年12月，中国国际经济贸易仲裁委员会1996仲裁字第0555号裁决书裁定合资合同无效（已查明该裁定已经被北京市二中院撤销），办理注销手续，合资公司解散，物回公司损失20万美元，折合人民币165万元。在“净资产确认”中进一步明确：物回公司的净资产为2230.12万元（5605.9-1880.8-120-165-216.93-400-230.66-123.93-237.95）。同时应减去瑞金饭店房产评估值187.49万元，最终净资产为2042.63万元。最终确定净资产为2042.63万元，这与宁改办字200460号批复确认的企业净资产内容相吻合。上述事实表明，物回公司改制时，并未将案涉房屋作为其资产申报参与改制，市体改办也未将案涉房屋作为改制企业的资产加以处理。而是将案涉房屋作为物回公司对合资企业的投资来确认的，但因合资企业一直未能清算，只能将该部分投资作为损失来计算。（二）、本案原告方对案涉房产欠缺处分权，属无权处分，原、被告双方签订的租赁协议效力待定，然原告方并未要求法院确认该合同的效力，在此情况下，其主张案涉房屋所有权归南京市物资回收公司并要求被告返还房屋支付违约金、占用费的诉求缺乏事实及法律依据。本案中，根据原告的诉请以及其主张的事实与理由，其主张案涉房屋所有权归南京市物资回收公司所有，南京市物资回收公司授权南京金宝利劳动服务站经营管理，因此根据双方签订的租赁协议，要求被告按合同约定迁出租赁房屋并承担违约责任为。但如前所述，原告方并非案涉房产的所有权人，且至今原告方也未能提供其得到真正权利人的授权的证明。显然租赁协议因原告方对案涉房屋无权处分，合同效力待定。原告方只有取得权利人的追认，或通过其他方式取得处分权，确认合同有效后，原告才有权主张相关权利。但原告方至今仍未能取得案涉房屋的合法处分权，亦未要求法院确认双方签订的租赁协议效力，因此其诉讼请求缺乏事实及法律依据。（三）、即使合同确认无效，原告也无权要求被告向其返还租赁房屋，更不能要求被告支付占用期间的使用费及违约金。1、原告对案涉房屋并无占有权，其所谓的“占有”也是非法的、恶意的。原告主张的所谓的对租赁房屋的占有充其量只是一种占有的事实和状态，而并没有取得占有权。且其明知无权处分多年来却一直收取被告的所谓“租金”已经超过400万元，恶意侵犯真正权利人的权利，典型的属于非法恶意占有。对恶意占有人和善意占有人的保护是应有所区别当，占有物的返还请求权的行使的前提是要有合法的占有权，无权占有特别是非法占有本身违法应予取缔，如果承认保护原告的这种非法恶意占有，则相当于承认了非法状态，显然违反法的秩序，是对违法行为的纵容。不法行为所形成的事实状态一旦成为秩序的载体，便理直气壮地脚踏权利，所有权屈从于事实，占有事实（甚至是非法事实）还创造了新的权利，这岂不是背弃了法律的公正？2、原告的非法的恶意占有事实也已经丧失，其也因此丧失了基于对标的物占有的返还请求权。被告因对原告的善意信任，承租了该房屋，从而因善意的占用而取得占有权，原告也因此丧失了对该房屋的占有。（四）、非法之债不受法律保护，即使合同无效原告方要求被告向其返还占有物及支付违约金、占用费的诉请也不应得到法院的支持。如前所述，原告既非所有权人也未取得合法授权或合法占有，其无权基于物权主张物上请求权。那么其是否有权主张因合同之债而形成的债权请求权利？显然也不行。原告虽然与被告曾有合同关系，一般情况下即使合同无效，合同相对方应相互返还。但本案中，原告基于合同的请求权系因其非法恶意占有而形成的，原告自己便是置身于法律秩序或者道德秩序之外的人，不能期待受到法律秩序的保护。对于合法权益进行保护是人民法院的职责，而对于非法权益不予以保护或给予制裁，同样是人民法院的职责。在本案中，法院应对当事人的权益是合法还是非法的进行审查，对非法权益应不予支持。综上所述，本案中，原告对案涉房屋并无合法的处分权，其曾经对案涉房屋的“占有”也是系非法恶意的，严重侵害了真正权利人的合法权利，无论是基于物上请求权或是基于合同的债权请求权，其诉讼请求均不应得到法院支持。同时，被告保留向将主张返还租金赔偿损失的权利。代理人：2011年7月20日但因案涉房屋真正的权利人系第三人合资企业，原告未能取得权利人的追认，其与被告签订的租赁协议为无效合同，权利人有权基于所有权向被告主张物权返还。现台湾方面权利人已经在和被告联系，向被告主张有关权利。因路途较远，客观上存在诸多不便，现台湾方面正在办理有关授权手续。为了减轻当事人诉累，真正做到案结事清，被告要求自己便是置身于法律秩序或者道德秩序之外的人，不能期待能受到法律秩序的保护本法所称物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。第四条国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。第三十五条妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。第三十六条造成不动产或者动产毁损的，权利人可以请求修理、重作、更换或者恢复原状。第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。第三十八条本章规定的物权保护方式，可以单独适用，也可以根据权利被侵害的情形合并适用。第二百四十一条基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定；合同没有约定或者约定不明确的，依照有关法律规定。第二百四十二条占有人因使用占有的不动产或者动产，致使该不动产或者动产受到损害的，恶意占有人应当承担赔偿责任。第二百四十三条不动产或者动产被占有人占有的，权利人可以请求返还原物及其孳息，但应当支付善意占有人因维护该不动产或者动产支出的必要费用。第二百四十四条占有的不动产或者动产毁损、灭失，该不动产或者动产的权利人请求赔偿的，占有人应当将因毁损、灭失取得的保险金、赔偿金或者补偿金等返还给权利人；权利人的损害未得到足够弥补的，恶意占有人还应当赔偿损失。第二百四十五条占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿。占有人返还原物的请求权，自侵占发生之日起一年内未行使的，该请求权消灭。物权法第三十四条 无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。 第二百四十五条，占有人返还原物的请求权，自侵占发生之日起一年内未行使的，该请求权消灭。物权法第245条规定的是占有回复请求权，而不是返还原物请求权。物权法第34条才是规定了返还原物请求权，这两个请求权可以发生竟合。例如：甲的手表被乙抢走，甲既可以对乙行使占有回复请求权，也可以行使返还原物请求权。但这两个请求权系属不同的请求权，具有以下主要区别： 1法律依据不同。占有回复请求权的请求权基础是物权法第245条；返还原物请求权的依据为物权法第34条。 2请求权人不同。占有回复请求权的请求权人为占有人，不要求是物权人；返还原物请求权人必须是物权人。 3要件不同。占有回复请求权以占有被“侵夺”为要件；返还原物请求权以相对人为“无权占有人”为构成要件。 4权利行使的期限不同。占有回复请求权应在 “自侵占发生之日起” 一年内行使；返还原物请求权的行使不受时间限制或者受长期时效期间的限制。 5目的和效力不同。占有回复请求权具有维护财产秩序，保护社会和平，限制权利人以私力救济剥夺无权占有的规范目的；物权返还请求权的规范在于保护物权人对物的圆满支配状态。无权占有人在行使占有回复请求权后，并不能继续保有占有的利益，在权利人请求时，无权占有人应当依据物权法第243条的规定向权利人返还占有物及其孳息。享有物的返还请求权的有所有人与占有人，一般来说，在所有权与占有权未分离的情况下，所有人即为占有人，那么行使物返还请求权的只有所有人。如果所有权人与占有权人相分离，则要分不同情况。如果是无权占有，行使权利人是所有权人。如果是侵夺，行使权利人是占有权人。问题是对于侵夺，所有权人是否也可以行使所有物的返还请求权呢？从所有权的原理上讲，是可以的，因为无权占有包括了非法占有。如果是侵夺又同时存在所有权人的返还请求权和占有权人的返还请求权的情况下，人民法院首先满足的是占有权人的请求权。因为在有合法占有权人的情况下，所有权人基于占有权的分配和转移，其所有权的行使是受到限制的。就是说对于合法占有权人，所有权人是不能行使所有物的返还请求权的。如果当所有物被他人侵夺，其行使了所有物返还请求权，占有权人还可依据占有合同关系向其主张占有物返还请求权。当然如果占有权人有过错，使所有权人可以解除占有权转移合同从而使占有权变为非法的除外。这就是说，当物被他人侵夺时，两者的请求都是成立的，只不过占有权的占有物返还请求权要优先于所有权的所有物返还请求权。当然这有一个前提，即占有权是合法的。占有物的返还请求权的行使的前提是要有合法的占有权，那么是否当占有权人在主张占有物的返还请求权时，人民法院都要审查其占有权的合法性呢？伊田先生在论不公正胜于无秩序一文中写道，A小偷窃得的赃物被B小偷窃取，尽管A、B均无法证明其为该动产的权利人，但法庭却会支持一个小偷（ A）从另一个小偷（ B）手中夺回其偷窃果实，而对于A是否有权支配该物，不闻不问。这就是物权法上著名的占有制度。伊田先生的这段话说得有些偏激，对于合法权益进行保护是人民法院的职责，而对于非法权益不予以保护或给予制裁，同样是人民法院的职责。在案件中，人民法院对当事人的权益是合法还是非法的是要进行审查，但这审查的范围仅仅是权利本身，而不可能追及到权源。如在借款纠纷案件中，人民法院审查的是该借款关系中的钱是否是原告借出的，而不会考虑原告这借出的钱的来源，因为依据经验法则，原告占有了这钱，可以认为他是合法的。这是物权的推定。当然上述的推定只适用于动产，而不适用于不动产，因为不动产是以登记为公示的。强占标的物的行为，由于缺乏所有权人转移占有的意思表示，而变为非法占有，非法占有即为无权占有，这是法律禁止的行为，随着原占有人和现在占有人的转移占有的合同关系无效，现在占有人的占有为无权占有。而转移占有的合同关系无效并不影响到原占有人与现在占有人之间占有转移的完成，原占有人不再是占有人。对所有权人来说，其可以对占有人行使所有物的返还请求权，但由于存在一个合同关系，并且要认定它的效力，原占有人处于诉讼中第三人的位置。其也可以根据与原占有人的合同关系，主张解除合同和由原占有人承担违约责任。这时由于现在占有人与原占有人的合同关系，其处于诉讼中第三人的位置。对于第三人与原占有人之间的合同关系，是人民法院的审查范围，人民法院可以确认其效力，但不能对其无效产生的后果进行处理，只能针对本案原告的诉讼请求进行处理。也就是说，原占有人和现在占有人的合同关系针对本案而言，是另一个诉讼法律关系。原占有人转移了占有，能否回复占有。前面我们讲了，原占有人转移了占有，不管该转移是有效还是无效，其占有权都丧失。其占有权的丧失，必然占有物的返还请求权也丧失。但是并不意味着其合法权利得不到保护。因为其与占有人还有合同关系，原占有人失去了基于物权的权利，但其没有失去债权的权利。这只是权利产生的来源有差异而已。原占有人可以依据合同关系来恢复占有，就象所有权人也可以解除合同关系来恢复占有一样。在我们已往的审判实践中，往往认为原占有人不能恢复其原占有状态，其占有的恢复只能恢复至所有权人。所以当原占有人起诉时，先摸清其是不是所有权人，如不是，就将所有权人列为第三人，将物返还给第三人。这种做法于实际并无大碍，只是破坏了本是正常的经济秩序，不利于经济的流转。因此当原占有人依据合同关系起诉时，如果合同无效，因恢复原占有人的占有状态；如果合同有效，占有人违约，应允许原占有人解除合同，恢复原占有状态。只是在判决时，不能判决归谁所有，而是由现在占有人将物返还或交付给原占有人。值得一提的是，如果现在占有人将物交付给了所有权人，原占有人能否要求恢复到原占有状态。也就是说，现占有人能否以物的所有权人的返还请求权予以抗辩。在无效合同中，由于占有是无权的，占有人可以返还给所有权人，也可以根据合同无效恢复原状返还给原占有人。试想，小偷将盗窃的物品出租给善意第三人，承租后发现该物品是小偷因盗窃而来，小偷此时是否还有权要求将该物品返还呢？显然，承租人应该做的是将该物品返还给找来的真正权利人或公安机关，同时有权要求小偷返还收取的租金并赔偿损失。本案原告的行为已经涉嫌利用相对人不知情，欺骗相对人说这房子是我的，租给你使用了原告主张合同到期，依据合同的约定要求返还租赁房屋，以合同纠纷起诉主张合同到期，依据合同的约定要求返还租赁房屋，现认为合同无效，系无效民事行为，要求按无效民事行为的处理原则变更诉讼请求。二、关系变更诉讼请求变更诉讼请求包括两种情况：一是变更原有诉讼请求，二是增加或减少新的诉讼请求事项。前者是在原有的诉讼请求基础上增加新的数量或减少了数量，后者是增加或减少了的诉讼请求事项。最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法若干问题的意见第156条规定，在案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理。而证据规定第三十四条第