浅谈我国住房空置率问题及相关控制措施.doc

浅谈我国住房空置率问题及相关控制措施摘 要:随着我国房地产不断发展壮大，房地产投资过热、过度炒作以及不可避免地形成房地产泡沫等等现象日益突出，导致我国住房空置率日渐升高。本文将对我国住房空置率日渐升高的原因和问题进行分析，并有针对性地提出相关控制措施及建议。关键词: 住房空置率 分析 控制措施 建议一、住房空置率的定义和标准关于住房空置率国内还没有统一权威的定义。有的定义为在某一时刻无人居住的住房套数与住房存量总数的比率；有的定义为在某一段时间内（如一年）有人居住时间少于一定比例（如一个月、三个月）的住房套数与住房存量总数的比率；有的定义为已建成一年尚未出售的商品房平米数占过去三年竣工商品房总量的百分比。而香港特别行政区解释，“空置率”就是空置量占社会可供使用住宅总量的比例。国际上通用的住房空置率是全社会增量房和存量房中的空置量除以全社会增量房和存量房的总和。按照国际通用标准，住房空置率在5%10%之间为合理区，空置率在10%20%之间为空置危险区，空置率在20%以上为商品房严重积压区。这个标准，既适合对全国总体房屋空置情况的分析和预测，也适合对各个大中城市、地区的房屋拥有和使用情况的统计和分析，还可以作为局部城区或小区建设和规划的参考数据。二、住房空置率日趋升高的原因和问题分析根据相关数据统计，中国地产市场中空置率大概如下： 2010年7月7日，新华网报道，国家电网公司调查660城市，6540万套住宅电表连续6个月读数为0，仅这部分空置住房可供2亿人居住。中国家庭金融调查与研究中心在2014年6月10日发布的“城镇住房空置率及住房市场发展趋势”调研报告表明，2013年全国城镇家庭住房空置率高达22.4%，中国的住房空置率已高于美国、日本、欧盟等国家和地区。腾讯与中国房地产报等机构联合发布的2015年5月全国城市住房市场调查报告显示，中国主要城市的住房空置率整体水平在22%至26%之间。中国房地产报针对“一二级地产开发公司、代理行、营销机构、二手房中介、房产电商等”房地产行业内人士的定向调查则显示，目前一线城市空置率22%，二线城市24%。可见我国住房空置率已日趋升高，主要城市的住房空置率整体水平都已经超出了20%。造成住房空置率的原因很多，经济、社会以及传统观念等等，具体来讲 ,造成商品住宅空置率过高的主要原因表现在以下几方面:1. 商品住宅价格过高。 我国住房空置率日趋升高直接因素就是商品住宅价格过高，许多城市的房价已经超出了城市居民的购买能力，出现有价无市局面，虽然有成交量，但大部分成交量都来自炒房人士之间的转手，甚至出现“自己卖给自己”的现象，我们尚且称之为“伪成交量”。总之，房价过高主要来自以下几个方面：(1)土地价格上涨。我们经常看见某某城市最新楼盘低价拍卖拍出了高价，“地王”频频出现。各个城市的商品房住宅用地的拍卖价不断攀高，国家对土地实行“招拍挂”政策，即土地的招标、拍卖和挂牌，价高者得，最直接造成高地价，导致高楼价。商品房的成本构成中，地价始终占最大比重。在高楼价中，地价也占最大比重。在市场经济条件下，商品房开发中的地价和楼价的关系是面粉和面包的关系，即水涨船高的关系。商品房用地价格的不断升高，直接导致商品房销售的市场价格不断升高。(2)商品住宅开发的税费增多，政府官员为争取政绩，为增加预算外收入，放宽土地出让门槛，大量土地掌握在开发商手里，使得开发商掌握了大量的土地资源，从而达到可以操控房价上升。在我国产业结构调整转型前，房地产业是中国经济的支柱产业，在很大程度上是各级政府税收的重要来源。政府将大量土地以零地价给企业使用，加上税收优惠，土地其实是负价卖出。原因就在于前者拍卖的土地出让金可以纳入地方政府的预算外收入，而发展工业产生的增值不仅可以增加GDP为官员政绩加砖，同时工业带来的税收也会提升地方政府财力。因此，在考虑土地资源的配置方面，官员考虑的主要是政绩。所以，政府政策的影响也是促使房地产价格上涨的因素之一。 (3)2017年，国家已经明确“房子是用来住的，不是用来炒的”的楼市政策方向，说明我国目前房地产业界炒房现象严重，开发商捂盘惜售，中介以及媒体共同炒作，哄抬房价，这是引起房价迅速上涨的直接原因。一方面，城市土地和房屋建设的许多资源还掌握在政府及其官员手上，经过七八年的发展，许多开发商与当地政府官员保持了良好的关系，再加上工作团队的不断专业化，开发商事实上已成为区域商品住房开发的垄断者。另一方面，房价高位也引起金融部门的关注，他们的前期开发资金越来越难以获得。后期的出售一旦遇到房价下跌或销售不畅，将损失惨重。因此，一些开发商用各种方法捂盘惜售哄抬房价。包括：开发商们通过做假账，加大楼盘开发成本，造成房价不得不提高的假象；开发商之间通过合谋联手抬高房价；通过制造舆论鼓吹房价上涨；还有甚至收买媒体和有影响力的经济学名流发表文章鼓吹房价，这些都影响了人们对房价的心理预期；一些开发商采取不断加价的方式，声称一段时间会加价多少，制造房屋价格不断上涨的紧张气氛；开发商为制造热销售的假象，要求公司员工及其亲戚预订房屋或者雇佣民工排队买房，借以抬高房价，将商品房不断倒手，制造当地商品房销售景气高点的气氛；还有就是密谋分阶段抬价，最后每家开发商都“无奈”地将房价一起抬到一个新高位。2. 开发商对商品住宅开发选取缺乏系统考虑 开发商为了能尽快获取土地资源，在土地地段以及区位等选取上缺乏系统性分析，盲目选取。众所周知，商品住宅是一种特殊商品 ,它的特殊性在于其不可移动性、永久性和大宗性。市场调查研究显示，大部分购房者对住房地段区位，附近交通设施以及配套服务设施等要求比较高。如果开发商缺乏系统性考虑，在地段区位较差，交通不方便，配套服务设施不齐的情况下建设住宅楼，则会很难能够吸引居民前来购房，从而会导致新建楼房空置。 从目前空置的大量商品住宅来看 ,相当一部分的商品住宅开发项目处于较为偏僻的区位上 ,市政设施、公共服务设施不配套。3. 物业管理费用和服务水平不匹配 从市场调查研究分析，众多购房者会关心住房小区物业管理费用以及服务水平。目前 ,我国的物业管理和服务水平还相当落后，然后随着人工费用的增加，物业管理费用也随之增加，物业费高但服务水平差的现象也屡见不鲜。一些住宅小区居民入住后 ,物业管理和服务却没有及时到位 ,并且许多物业管理和服务人员素质低下 ,业主安全没有保障，完全跟昂贵的物业费不相匹配，造成居民心理上的反差。这也在很大程度上影响了商品住宅的销售 ,造成了一部分商品住宅的空置。4.环境污染日渐严重环境是决定住房能否出售的关键因素，失去环境就意味着失去健康，失去健康要房子又有何用？众所周知，除了北京，全国出现雾霾城市日渐增多。随着近几年我国房地产不断发展壮大，诸多城市不断建起了一栋又一栋住宅楼，而且住宅楼盖得一栋比一栋高。科学家研究发现，由于城市不断新建一批又一批住宅楼，住宅楼盖得比较高，而且比较密集，在一定程度上影响了气流的流通，再加上汽车尾气以及工业排放，使得城市雾霾不断增多。根据调查分析，所有的购房者都将住房周边环境放在首位。周边住房环境比较差，受污染比较严重的区域将会出现很多住房空置。三、相关控制措施及建议1.加强环境治理环境是人们健康的保障，失去环境，何谈生存。对于环境污染比较严重的区域，要及时治理，环境监管部门必须严格把控，只有当环境得到有效治理，得到改善后，才会有人愿意居住，空置的住房才能有效减少。2.加强楼市监管调控，杜绝炒房炒房会迅速增加房地产泡沫，后果将会非常严重。房地产监管部门必须警惕市场炒作行为，规范市场，监督开发商，房产中介以及相关媒体，对于炒作房价，哄抬房价的一律处罚。3.提高物业管理服务水平如今，许多人对于小区物业管理服务水平要求越来越高，无论物业管理费是否增长，小区物业管理服务水平都必须得到提高，这也是为了营造和谐生活环境，只有生活环境好了，人们才会住一起，空置房也会有效减少。4.征收空置税、房