程祥雪诉王朝吉等房屋买卖合同案定稿.doc

程祥雪诉王朝吉等房屋买卖合同案问题提示:没有办理房屋过户手续的房屋买卖合同是否有效?【要点提示】农村房屋买卖双方只签订房屋买卖合同，不办理房屋过户手续的情况普遍存在。法院应从维护社会稳定规范交易行为的角度出发，对于已经签订房屋买卖合同，房屋实际交付，房款已经履行的房屋买卖行为，在确认房屋买卖合同符合合同意思自治原则和不违反房屋所有权人行使房屋所有权处分原则前提下,应维护农村房屋买卖合同的有效性。【案例索引】 一审: 凤阳县人民法院（2010）凤民一初字第1042号(2010年8月2日)。【案情】原告：程祥雪。被告：王朝吉（系程祥雪丈夫）。被告：马加祥。安徽省凤阳县人民法院经审理查明：1999年9月30日王朝吉经中介人张睿介绍将座落于凤阳县小溪河镇燃灯路164-151号（原小溪河镇小岗路92号）坐西面东三间房屋北首一间以16000元的价格卖给马加祥。当日由张睿起草房契, 张睿、马加祥、王朝吉及其邻居査国政在房契上签名，之后马加祥父亲马开新向王朝吉支付了16000元购房款。该争议房屋至今未办理房产过户登记手续。程祥雪曾于2010年5月26日以王朝吉、张睿为被告要求确认王朝吉与张睿签订的房屋买卖合同无效，向本院提起诉讼。2010年7月20日程祥雪认为被告主体资格有误需另行起诉，撤回了对王朝吉、张睿的起诉。现程祥雪以王朝吉擅自处分夫妻共同财产，王朝吉与马加祥签订的房屋买卖合同无效，马加祥至今未交付购房款，也未办理房产过户手续为由，再次诉讼来院。另查明：座落于凤阳县小溪河镇燃灯路164-151号三间房屋于1987年9月10日小溪河镇新街规划时以建房户主程祥雪的名义补办了凤阳县城乡集体个人新建扩建房屋许可证，1996年7月29日该处房产登记在王朝吉名下。程祥雪与王朝吉于1985年2月同居生活，先后生育三个子女。2009年5月12日程祥雪与王朝吉补办了结婚证。程祥雪诉称： 1999年9月30日王朝吉擅自与马加祥签订房屋买卖合同，该凤阳县小溪河镇燃灯路164-151号房产中的北首一间以16000元卖给马加祥。该房屋现已由马加祥租赁给他人使用。马加祥至今未交付16000元购房款，也未办理房产过户登记手续。程祥雪请求法院判决确认王朝吉与马加祥签订的房屋买卖合同无效；马加祥将所购房屋一间返还程祥雪。王朝吉辩称：王朝吉是在受逼迫的条件下与马加祥签订的房屋买卖合同。马加祥辩称：马加祥与王朝吉签订的房屋买卖合同合法有效。房屋转让款已经支付，双方签订房契时程祥雪知道此事。请求法院驳回程祥雪起诉。【审判】安徽省凤阳县人民法院经审理认为: 王朝吉处分的房屋系程祥雪、王朝吉在夫妻关系存续期间所建，应认定为夫妻共同财产。夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权，夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。王朝吉在与马加祥签订合同（房契）后已将诉争的房屋交付马加祥十一年之久，且双方签订合同时程祥雪在场却未提出异议，程祥雪的行为足以让马加祥相信出卖诉争房屋是程祥雪和王朝吉共同的意思表示。虽然证人张睿、严明环、马开新与马加祥及其妻子具有一定的亲戚关系，但是三位证人均系王朝吉与马加祥签订合同的在场人，证言能够予以相互印证，以及根据日常生活经验判断可以认定王朝吉与马加祥签订房契时程祥雪在场，且马加祥当场给付了购房款。故程祥雪请求确认王朝吉与马加祥签订的房屋买卖合同（房契）无效的主张，因其提供的证据不足以充分证明，本院不予支持。王朝吉辩称其是在受逼迫的条件下与马加祥签订房契的意见，无证据予以证明，本院不予采纳。王朝吉与马加祥签订的房契系双方当事人的真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，应为有效合同。依据中华人民共和国民法通则第六十六条第一款、最高人民法院关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题的意见（试行）第89条、中华人民共和国合同法第三十二条、第四十九条、中华人民共和国民事诉讼法第六十四条第一款和最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定第二条之规定，判决如下：驳回原告程祥雪的诉讼请求。案件受理费200元，减半收取100元，由原告程祥雪负担。【评析】房屋买卖合同纠纷在城市是常见案件，目前随着房地产市场的繁荣，在农村因房屋买卖产生的纠纷逐渐增多，此类案件多数是夫妻一方单方签署房屋买卖合同，出卖房屋后随着房屋价格的上升，另一方往往会以不知情、擅自处分没有经过另一方同意的为理由提出抗辩。结合案情，笔者从以下三个方面进行分析。一、程祥雪是否具有原告主体资格问题。程祥雪与王朝吉自1985年2月开始同居时已经达到法定结婚年龄，并以夫妻名义公开同居生活，群众也认为其为夫妻关系，纵观其婚姻全过程，不仅先后生育三子，而且于2009年5月补办了结婚证，可见双方同居具有终生生活的目的性。综上程祥雪与王朝吉补办结婚登记之前属于事实婚姻， 2009年5月双方补办结婚登记之后，婚姻效力追溯至双方符合法定结婚要件时开始；故本案诉争房屋属于夫妻共同财产，程祥雪具备原告主体资格。二、夫妻单方处分是否擅自处分夫妻共同财产问题。从生活常识角度分析。王加祥实际占有、使用了诉争房屋十一年之久，加之本案诉争房屋位于程祥雪现住房屋北首，按常理判断程祥雪不可能不知道诉争房屋被王加祥长期占有、使用的事实。否则为何在长达十一年的时间里，程祥雪没有向马加祥索回房屋，也没有向法院起诉？因此可以推断，程祥雪对王朝吉卖房一事是知情的。现程祥雪以王朝吉擅自处分夫妻共同财产为由要求确认买卖房屋合同无效是缺乏证据支持，也是难以令人信服的。最高人民法院关于适用婚姻法若干问题的解释(一)第十七条第二款规定：“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。” 考察马加祥是否为善意第三人，应从马加祥与王朝吉在诉争房屋买卖交易中是否支付了合理对价和当年房屋交易的具体情形分析。从诉争房屋的座落地点、面积和交易时间看，马加祥支付王朝吉16000元的购房款是当时诉争房屋的合理市场价格，即马加祥支付了合理对价。从具体交易情形看，有证人证言证实王朝吉与马加祥签订房屋买卖合同时程祥雪在场且没有提出反对卖房意见，马加祥据此有理由相信王朝吉的卖房行为是夫妻共同意思表示。综上即使王朝吉在卖房时是单方行为，程祥雪也不能以王朝吉擅自处分夫妻共同财产为由对抗本案的善意第三人马加祥。三、办理过户手续不是房屋买卖合同是否有效的要件。在农村很多房产本身就没有房屋所有权证，或者因各种原因房屋买卖以后没有及时办理房屋所有权过户。如果认为只有房屋买卖合同，没有办理房屋变更过户手续违反了法律和行政规定就是无效民事行为，这种认识有失偏颇，既不符合农村房屋买卖的现实情况，也不利于维护交易安全和社会稳定。房屋所有权证只是证明房屋所有权归属的一种书面凭证，不是证明房屋所有权归属的唯一依据。无房产证不等于不享有房屋的所有权，有房产证也不等于拥有房屋的所有权。目前，我国不动产登记是国家不动产行政管理机关根据申请人的申请作出的一种行政确权行为，它所体现的是国家行政权力对不动产物权关系的一种监督和管理，并不意味未办理房屋产权变更手续的房屋买卖合同是无效的民事行为。房管部门颁发房屋所有权证的前提是房屋权属清楚，对于房屋权属有争议的，即便颁发了房屋所有权证，利害关系人也可要求房管部门予以撤销或向法院提起行政诉讼请求撤销。所以只有法院对房屋所有权的确认，才真正具有确权意义。结合本案来看，诉争房屋虽然登记在王朝吉名下，并不意味着诉争房屋必然归王朝吉、程祥雪所有。程祥雪以诉争房屋没有办理过户手续为由，要求法院确认房屋买卖合同无效，返还诉争房屋的请求能否得到支持，关键在于法院对房屋买卖合同效力的审查。最高法(1993)37号全国民事审判工作座谈会议纪要规定：审理房地产案件，应尊重合同双方当事人的意思表示。只要双方当事人的约定不违反法律规定，不损害国家利益公共利益和他人利益就应维护合同的效力。物权法第十五条规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。据此房屋所有权是否经过户登记并不是房屋买卖合同的有效要件，只要房屋买卖合同符合合同的有效要件，合同即为有效，未办理过户登记不影响房屋买卖合同的效力。鉴于目前对规范农村房地产买卖的法律法规欠缺，笔者认为对农村房屋买卖合同效力的认定应主要适用合同法。合同法的基本精神是意思自治、诚实信用。本案中虽然王朝吉诉称自己是在受到逼迫的情况下与马加祥签订的房契，但是并没有提交证据加以证明，其应当承担举证不利的后果。而分析王朝吉与马加祥签订的房屋买卖合同的过程，不仅有证人证言、房契等证据表明王朝吉自愿与马加祥签订了房屋买卖合同；而且诉争房屋已经交付使用多年，房款已经给付，即该房屋买卖合同已经实际履行，可见