第十一章 契税法.ppt

第十一章契税法 第一节征税对象 熟悉 什么是契税 契税是在我国境内转移土地 房屋权属时对承受的单位和个人征收的一种税 它属于财产行为税类 契税实行一次性征收 普遍适用于内外资企业和本外国公民 契税的特点包括 1 契税属于财产转移税 2 契税由财产承受人纳税 征税对象 契税的征税对象是在境内转移土地 房屋权属这种行为 学习这部分内容 注意与土地增值税征税范围的交叉之处 1 国有土地使用权出让 不交土地增值税 对受国有土地使用权支付的土地出让金 要计征契税 不得因减免土地出让金而减免契税 2 国有土地使用权转让 还应交土地增值税 3 房屋买卖 符合条件的还需交土地增值税 4 房屋赠予 非公益性赠予需交土地增值税 继承不交 5 房屋交换 单位之间进行房地产交换还应交土地增值税 1 以获奖方式承受土地 房屋权属的 2 以预购方式或者预付集资建房款方式承受土地 房屋权属 应缴纳契税 房屋买卖 几种特殊情况视同买卖房屋 1 以房产抵债或实物交换房屋 2 以房产做投资或做股权转让 3 房屋拆料或翻建新房 例题 下列各项中 应当征收契税的有 2005年 答案 ABCA 以房产抵债B 将房产赠予他人C 以房产作投资D 子女继承父母房产 房屋交换纳税时间 1 以作价投资 入股方式承受土地 房屋权属的行为 应由产权承受方在办理产权交易和产权变更登记手续时 缴纳契税 但是以自有房产投资本人独资经营企业 免纳契税 2 以抵偿债务方式承受土地 房屋权属的行为 应由产权承受方在办理产权交易和产权变更登记手续时 经双方同意 有关部门批准 按房产折价款缴纳契税 例题 单选题 甲企业以自有房产作为抵押向某商业银行借入一年期贷款1000万元 房产账面价值600万元 抵押时市价900万元 一年后无力偿还 将房产折价给银行抵偿了1080万元的债务本息 低债时房产市价1100万元 当地规定的契税税率为3 契税的正确处理是 A 甲企业应纳契税30万元B 甲企业应纳契税33万元C 银行应纳契税30万元D 银行应纳契税32 4万元 答案 D 解析 甲企业不用缴纳契税 银行 承受方 按房产折价款缴纳契税 应纳税额 1080 3 32 4 万元 3 以获奖方式承受土地 房屋权属的行为 应由产权承受方在办理产权交易和产权变更登记手续时 缴纳契税 4 以预购方式或者预付集资建房款方式承受土地 房屋权属 应缴纳契税 第二节纳税义务人与税率 了解 一 纳税义务人契税的纳税义务人 是境内转移土地 房屋权属承受的单位和个人 单位包括内外资企业 事业单位 国家机关 军事单位和社会团体 个人包括中国公民和外籍人员 二 税率 3 5 幅度税率 考虑到我国各地经济发展情况不均衡 因此 各省 自治区 直辖市人民政府可根据本地区的实际情况决定 新增内容 自2008年11月1日起 对个人首次购买90平方米及以下普通住房 契税税率暂统一下调到1 第三节应纳税额的计算 熟悉 契税应纳税额 计税依据 税率契税的计税依据是不动产的价格 依不动产的转移方式 定价方法不同 契税计税依据有以下几种情况 1 国有土地使用权出让 土地使用权出售 房屋买卖 以成交价格为计税依据 2 土地使用权赠予 房屋赠予 由征收机关参照土地使用权出售 房屋买卖的市场价格核定 3 土地使用权交换 房屋交换 以所交换的土地使用权 房屋的价格差额为计税依据 以支付补价的一方纳税 4 抵偿债务方式承受土地 房屋权属的行为 按房屋折价款缴纳契税 例题居民甲某有四套住房 将一套价值120万元的别墅折价给乙某抵偿了100万元的债务 假设本地契税征收幅度是3 甲不用缴纳契税 乙应缴纳契税 100 3 3 万元 2008年 居民甲某共有三套房产 2007年将第一套市价为80万元的房产与乙某交换 并支付给乙某15万元 将第二套市价为60万元的房产折价给丙某抵偿了50万元的债务 将第三套市价为30万元的房产作股投入本人独资经营的企业 若当地确定的契税税率为3 甲某应缴纳契税 A 0 45万元B 1 95万元C 2 25万元D 2 85万元 答案 A 解析 土地使用权交换 房屋交换 支付补价的一方纳税