物业项目经理应有的素质.doc

物业项目经理应有的素质物业管理服务工作是一件很复杂的工作，涉及的面很广。这就要求物业项目经理有很强的综合素质和能力。物业项目经理要不断的学习并在实际工作锻炼塑造自己。让自己在物业管理服务行业成为一位一专多能，专业的职业的经理人。合格的物业项目经理应该有以下几方面的素质。合格的物业项目经理应该较高的思想觉悟和责任心。有全局观念，有长效观念 物业的管理与服务有公共性质。在工作中物业经理人一定要有全局观念，我们尽可能满足业主具体需求，更要维护所有业主共同的利益。不能因为满足个别人的要求，损害多数业主利益。不能因局部合理影响整个布局。也不能因为暂时的合理和方便，影响将来的使用与管理。更不能因公司和个人眼前的利益，损害业主的利益，消耗社会的资源。一个物业区域一年或数年就建成投入使用，它的使用寿命却几十年。在设计物业管理服务方案时要考虑方案有利于项目长期的正常运行使用和保值增值。物业项目经理做管理与服务项目及做好合同约定项目的同时，要考虑不给将来的管理与服务带来麻烦。要用长远的眼光去维护物业，服务业主。有博爱精神，有宽大的胸怀物业服务行业属于劳动密集型行业，住宅物业主要服务业主。我们又是一个经常处理复杂的小矛盾，繁琐的小事情的行业。涉及的人多，事情复杂繁琐。则需要我们处理事情要有平和的心态，心宽，有耐心，有爱心。工作时，能真心理解业主和职工的思想情绪。有深入工作第一线，有真诚实干的精神 我们物业人，要将交付使用的物业管理好，要将服务项目做好；有一个制定物业管理和服务方案，优化方案，实施方案的过程。其中的每一个工作环节都离不开对物业服务项目本身了解。这就要求物业项目经理，熟悉小区的基本情况。静心琢磨业主的实际需求和关注重点。制定方案时要细心规划。进行物业管理服务时要反复吃透物业服务合同，熟悉管理区域的服务标准和服务内容。对整个管理服务系统和工作流程不断整改优化。对各个管理和服务工作情况进行长期监管，对工作细节经常观察与思考。发现问题及时处理，看到不足想办法提高。积极主动，认真做事的态度物业服务企业把一个项目交给项目经理，给予了一定的权力去全面落实物业管理服务内容，作为工作的具体计划、安排、监督检查者，项目经理必须积极主动，不依不靠地布置好落实好每一项工作。要根据企业的条件，合同的约定，积极解决好业主、使用人的实际问题，在不违反原则的情况下，尽可能使其满意。物业服务工作内容繁琐，要达到提高服务质量和标准，就得经常对所有的事情和每一个环节都要盯住，盯紧，紧盯。培养对工作细节较真的习惯，引导员工认真按要求对待自己工作。合格的项目经理有较高的管理能力决策应变能力面对复杂繁琐的物业服务工作，作为物业项目经理必须能审时度势，随机应变。对于组织结构的变革、服务管理策略的更新、人员的变化和调整要应对自如，果断地做出合乎实际的决策。工作中出现问题要找到根本原因，是紧急事件还是一般事件；是偶发事件还是经常出现的；是工作造成的还是工作程序，设施设备的问题；是技术水平问题还是工作态度问题。能对问题的根本原因做出相应的判断。再找到解决问题的办法。工作有计划，实施有方法；物业项目经理应依据公司的远景目标、年度规划、季度目标，针对所管理的物业服务工作制定相应的工作计划和实施方案。要事优先原则。排队法：定期把所有事情按照总要程度进行排队，再依次做。惯例执行原则。每一件事及时记录定期分析，总结。再遇到类似问题依照案例处理。有组织协调能力，组织协调能力即平时说的“会用人”，是对项目经理最基本的素质要求。项目经理的组织能力是指设计组织结构，配备组织成员以及确定组织规范的能力。拥有较高组织能力的经理人能够根据项目管理服务现状并结合未来发展，科学合理地搭建高效能的管理服务构架；合理配备组织成员，建立一整套保证组织有效运转的规范。有效地完成物业管理服务工作目标。现代人不仅有经济上的需求，而且有社会和心理上的要求。经理人应注意运用各种社会和心理手段，通过丰富工作内容、民主管理等措施，给员工展示其才能的舞台。激励和调动员工的士气，加强团队的互助合作能力。建立一支团结勤奋，专业化职业化团队。保证物业服务项目高效地运行。作为项目经理人要永远记住“企业领袖的一个重要概念是培养人”，这是事业不断向前发展的根本保证。依法依约、规范运作的执行力。一个物业管理企业的项目经理要有契约意识，凡事要按章循矩，但又不为规则所束。在处理事务能力中，需要特别强调的是处理物业管理过程中突发事件的能力。合格的物业管理项目经理应该有专业的知识和技能 作为项目经理负责着辖区全面物业管理工作的计划、组织、控制等，是完成物业管理企业各项奋斗目标的具体责任人。物业管理涉及到方方面面，土建施工、机电设备管理、环境管理、治安消防管理、绿化管理等等，作为项目经理如果对这些方面的知识没有掌握，是无法从事这些方面的管理工作的。要想进行科学管理和管理创新，必须具有这些方面的专业技能，这样才能管理他人、带领他人，才能总结新的管理经验、创出新的管理模式。熟悉相关政策法规，行业理论；了解建筑，设施设备养护及绿化消防等基本知识了解和掌握建筑安装施工管理、机电设备管理、环境管理、治安消防管理、绿化管理，档案管理，客服管理等管理知识；掌握与物业服务相关的内容，流程，标准，考核办法；熟练运用物业管理知识；能制定和运行物业服务方案；懂得应急突发事件处理。合格的物业管理项目经理应该有较高的个人素质学习、创新素质。物业服务行业是新兴行业，整个行业综合水平会不断发展。谁能迅速将新知识、新理论、新方法融入到项目管理服务的变革之中，敢于创新实践，谁就可以在激烈的市场竞争中占得先机。 具备良好的沟通、协调能力。据调查，物业管理投诉总量中，有效投诉只占 15% 左右，绝大部分投诉是由于业主与物业管理公司沟通不畅，形成的误会。这是所有物业管理人员应具备的素质。作为物业项目经理对内要处理好上级部门，同级部门和下属部门的关系。要管理协调好员工之间的关系。对外，物业管理服务无时无刻地与业主打交道；与相关行业管理部门、政府主管及相关职能部门等打交道。因此，物业项目经理这方面能力的高低，对项目管理服务效果与水平的影响是至关重要的。有良好的语言表达能力。物业管理服务工作不是单纯地管理物业，更多的工作是要与人打交道。项目经理不但要与业主、使用人及企业内部各部门、下属员工打交道，同时还要和辖区的供水、供电、供热、环卫、治安、街道等相关部门打交道。在与人、部门打交道时，如果没有良好的语言表达能力就无法准确地传达信息，无法和他人交流思想，这样也就难以完成好各项工作任务。有良好的个人形象。良好的个人形象会给他人带来信任感，让人感到你有工作经验，有处理事情的能力，所以项目经理要注重自己的仪容仪表，注意自己的表情姿态是否得体，要时刻保持一种奋发向上的精神面貌，不断树立自己的良好形象。能有效地利用时间，可以提高工作效率。管理使用好自己的时间，员工的时间。怎样把最有效的时间，放在最能够创造领导绩效的关键性的目标和任务上，这是一名中层领导者应该具备的一项较为重要的技能。合格的物业项目经理应有成本控制、财务管理的能力 如何拿到钱、管好钱、用好钱，是项目能否赢利的关键。台湾企业家王永庆说：“企业库房的管理搞好了，我保证有 10% 的利润能冒出来。”“企业经理如果能把人、财、物的浪费压缩 50% ，这个企业肯定能够盈利”。这两句话指出了成本控制、浪费控制的重要性。物业项目经理能够有效地控制项目财务管理计划的实施。还能够组织相关人员对项目物业管理费收支状况进行准确的预测、分析和判断，以保证项目运营资金的可靠来源与合理使用。关于行业平均成本和实际成