7.土地增值税、房产税、土地使用税要点.doc

土地增值税、房产税、土地使用税要点 第 3 页 共 3 页土地增值税的征税范围（1）转让国有土地使用权；（2）地上建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让。【解释】土地增值税的征税范围具有“国有”、“转让”、“取得收入”三个关键特征。应征土地增值税的情况不征土地增值税的情况免征土地增值税的情况出售国有土地使用权取得土地使用权后进行房屋开发建造然后出售的存量房地产买卖抵押期满以房地产抵债（发生权属转让）单位之间交换房地产（有实物形态收入）投出方或接受方属于房地产开发的房地产投资投资联营后将投入的房地产再转让的合作建房建成后转让的房地产继承（无收入）房地产有条件的赠与（无收入）房地产出租（权属未变）房地产抵押期内（权属未变）房地产的代建房行为（权属未变）房地产重新评估增值（无权属转移）个人互换自有居住用房地产合作建房建成后按比例分房自用与房地产商无关的投资联营，将房地产转让到投资企业企业兼并，被兼并企业将房地产转让到兼并企业中国家征用收回的房地产个人转让居住满五年以上的房地产建造普通标准住宅出售（符合条件）土地增值税税率（掌握，能力等级2）土地增值税采用四级超率累进税率。这是我国唯一一个采用超率累进税率的税种。增值额与扣除项目金额的比率B税率速算扣除系数B50%的部分30050%B100%405100%B200%5015B200%6035土地增值税应税收入的确定【关键点：扣除项目的确定（重点）】企业情况转让房地产情况可扣除项目房地产开发企业转让新建房1取得土地使用权所支付的金额2房地产开发成本3房地产开发费用最多允许扣除的房地产开发费用纳税人能按转让房地产项目分摊利息支出并能提供金融机构贷款证明的利息+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）5%以内纳税人不能或不能（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）10%以内4与转让房地产有关的税金：营业税；城建税和教育费附加5财政部规定的其他扣除项目从事房地产开发的纳税人可加计扣除=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）20% 取得土地使用权后未经开发就转让的，不得加计扣除。非房地产开发企业转让新建房1取得土地使用权所支付的金额2房地产开发成本3房地产开发费用4与转让房地产有关的税金：营业税；印花税（0.5）；城建税和教育费附加土地增值税应纳税额的计算（注意有无印花税）第一步，判断可以扣除的项目第二步，土地增值额=转让房地产收入-规定扣除项目金额第三步，计算增值额与扣除项目之间的比例，以确定使用税率的档次和速算扣除系数第四步，套用公式计算税额。公式为：应纳税额=增值额税率-扣除项目金额速算扣除系数土地增值税税收优惠（能力等级2）1.建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的免税。普通标准住宅应同时满足：住宅小区建筑容积率在1.0以上；单套建筑面积在120平方米以下；实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。各省可允许单套建筑面积和价格标准浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20%。2.因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税。3.个人因工作调动或改善居住条件转让原自用住房的，依原房产使用时间长短确定免税或减半征税。土地增值税纳税申报及纳税地点（熟悉，能力等级1）合同签订后7日内向房地产所在地主管税务机关申报纳税，并向税务机关提供相关合同资料。按房地产所在地申报。房产税计税依据与税率（掌握，能力等级）计税方法计税依据税率应纳税额从价按照房产原值一次减除10%-30%损耗后的余值扣除比例由省、自治区、直辖市人民政府确定原值明显不合理的应予评估；没有原值的由所在地税务机关参考同类房屋的价值核定年税率1.2%应税房产原值（1扣除比例）1.2%（这样计算出的是年税额）从租租金收入（包括实物收入和货币收入）以劳务或其他形式抵付房租收入的，按当地同类房产租金水平确定12%租金收入12%或4%个人按市场价格出租的居民用房（出租后用于居住的居民住房）4%房产税的计税依据的几个特殊规定：1.对投资联营的房产的规定对以房产投资联营，投资者参与投资利润分红，共担风险的，按房产余值作为计税依据计征房产税；对只收取固定收入，不承担联营风险的，应按租金收入计征房产税。2.对融资租赁房屋的规定由承租人在合同约定开始日的次月起（未约定开始日的，在合同签订的次月起），按照房产余值缴纳房产税。（新变化）房产税的税收优惠（熟悉，能力等级1）（一）国家机关、人民团体、军队自用的房产。但对出租房产以及非自身业务使用的生产、营业用房，不属于免税范围。（二）由国家财政部门拨付事业经费的单位(全额或差额预算管理的事业单位)，本身业务范围内使用的房产免征房产税。对于其所属的附属工厂、商店、招待所等不属单位公务、业务的用房，应照章纳税。（三）宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产免征房产税。但宗教寺庙、公园、名胜古迹中附设的营业单位，如影剧院、饮食部、茶社、照相馆等所使用的房产及出租的房产，不属于免税范围，应照章纳税。（四）个人所有非营业用的房产免征房产税。对个人拥有的营业用房或者出租的房产，不属于免税房产，应照章纳税。（五）央行含外管局所属分支机构自用的房产。（六）经财政部批准免税的其他房产。房产税的征收管理（熟悉，能力等级1）（一）纳税义务发生时间注意时间规定：强调“次月”经营、取得、取证、出租、出借、建成、验收的次月。只有将原房产用于生产经营的，是从“之月”起缴纳房产税。（二）纳税期限、纳税地点和征收机关房产税实行按年计算，分期缴纳的征收办法。房产税在房产所在地缴纳。对房产不在同一地方的纳税人，应按房产的坐落地点分别向房产所在地的税务机关缴纳。城镇土地使用税税收优惠（熟悉，能力等级1）法定免缴土地使用税：16