土地资源管理_城市土地集约利用粗略分析.doc

题目：城市土地集约利用粗略分析 课程：土地资源管理 院系：地球科学系 班级：理科0901（资环0901） 姓名：范甬杰 学号：3090103494 老师：冯友建 城市土地集约利用粗略分析 前言：城市化是人类文明进步的标志，是一个自然历史过程。城市土地是城市形成与发展的客观物质基础，是城市经济、社会、政治、文化等各项活动的承载空间，而土地的稀缺性和不可再生性正在成为制约城市发展的瓶颈。近几年，随着房价的不断攀升，城市的幅地在不断地扩大，但是对于城市土地的需求却在不断地增加，各地关于城市土地的利用的报导也逐渐增多。 关键字：城市土地 集约 因素 分析 摘要：本文笔者将粗略地从中国城市土地利用现状、城市土地集约利用的原因及影响因素，并粗略地分析中国的三大城市群及上海的城市集约状况结合实际给出一些分析及建议，中国城市的发展有着自己独特的魅力，但是也有着一定的城市发展不平衡和城市土地集约程度不高等情况，一个城市的发展一开始总是伴随着一定的缺陷，一开始总是走粗放型的发展模式，但是粗放模式带来的破坏是严重和持续的，只有城市土地集约利用，才能使城市摆脱先污染后治理的厄运。 一、中国城市土地利用现状城市土地需求紧张城市土地需求包括两个方面，一是经济增长和人口积聚引起的土地需求总量的扩大;二是经济、社会发展以及产业结构变化导致土地需求性结构变化。城市用地需求将随着城市化水平的提高而增加，随着社会、经济发展发生需求结构的变化。我国是社会主义社会，所以城市规划的过程中，政府的政策对城市的规划及土地的利用有着巨大的影响。城市土地利用、规划政策的变化直接影响城市对土地的需求，土地的各种用途取决于价格及各种用途所带来的收入，也取决于法律和约束条件。因此，决定城市土地需求的因素包括社会、经济、政策等多个方面。我国现阶段土地供需状况表现为城市用地规模过度膨胀、城市土地大量闲置、商品房大量空置、普通住宅供不应求的状况。社会性质和经济条件从根本上决定着一个国家的城市规划和土地需求变化，但是我国政府的力量过于强大，城市的规划及土地利用往往过重地受政策影响。近几年来，房价迅速攀升，各地政府也不断地膨胀城市规模，希望能够利用房地产来带动相关产业的发展和促进百姓的消费。但是在城市不断发展的过程中，各个城市大力发展房地产业，虽然城市本身及土地得到了扩张，但是对于城市土地的需求并没有下降，反而呈现了土地紧张的情况。如此利用城市土地，只会将城市变成单一的住宅区，单单房价就如此昂贵，普通百姓花费一辈子的积蓄却只能买到一块安身之所，哪还有精力和金钱去享受高档的消费。 二、土地报酬递减规律及土地集约性2.1土地报酬递减规律 土地利用报酬递减规律，是指在技术不变、其它要素不变的前提下，对相同面积的土地不断追加某种要素的投人所带来的报酬的增量（边际报酬）迟早会出现下降。这里的土地报酬，可以理解为土地产品的产量，体现了土地的生产力。为了考察劳动与土地等要素组合对土地报酬的影响，我们还需要考虑平均报酬及边际报酬的变动趋势和规律。各种类型的报酬定义如下：总报酬，即总产量，可记为tp；平均报酬：总报酬除以某种要素的投入量，可记为ap，可记为：mp=tp/l或dtp/dl。边际报酬。则土地报酬递减规律注定着土地的集约利用，不仅仅是农业土地，更是城市土地。2.2土地集约性 每单位面积土地上所投劳动和资本的多少称为土地集约度。人们通常把单位土地面积上使用高比率的要素投入(劳动、资本)称为土地的集约利用，而在大量土地上投入较少要素的利用方式称为土地的粗放利用。可见，土地的集约利用与粗放利用的实质，在于可变比例生产要素组合的选择。但是，土地的集约利用与粗放利用是相对的，由于所采用的比较标尺不同，二者的确切界限就不易确定。推进土地集约利用是一种必然趋势，但并不能机械地认为集约利用就是合理利用，或者说集约度越高越好。在各种土地利用中，区分集约利用与粗放利用及其边际界限是十分重要的。所谓用地的集约边际，是指某块(幅)土地在利用中所达到的临界点，该点所用的资本和劳动的变量投入成本与其收益相等。即“在边际成本超过边际收益之前，最后一个连续变量投入单位所达到之点正是集约边际。而所谓粗放边际，则被认为是无租边际，即在最佳条件下土地的产出只能补偿其生产成本。集约边际能适用于土地的一切生产性利用，它代表了社会上总的土地利用情况；而粗放边际只影响那些在经营中只能收支相抵的生产者，它在市场价格和市场需要的影响下，决定着选择质次的最后一级土地，即再次级的土地就不宜投入利用。总之，集约边际代表各级土地的经济点，超过这一点，新增的变量投入得不到补偿；粗放边际，则代表土地利用能力不断减少的一系列土地面积中的一点(扩展用质次的土地的最后一点)，超过此点，再扩大生产用地即不能补偿其成本。 三、城市土地集约及其影响因素3.1城市土地集约 城市土地集约利用是一个动态的、相对的和可持续的概念。所谓的城市土地集约利用，是指在现期社会经济及技术条件下，以城市规划、土地利用总体规划和相关法规为导向。在城市土地所能利用的立体空间范围内，通过改善经营、优化用地结构等措施，在不增加城市土地总量的前提下，充分挖掘存量土地潜力，增强土地利用程度，提高土地利用效率，以相对增加城市用地的经济供给量，实现经济效益、社会效益和生态环境效益相统一的城市用地利用方式。目前，中国城市土地利用普遍存在着平面扩展过快、忽视立体综合开发、土地利用结构和布局不合理、土地产业密度低等诸多弊端。这直接造成了土地利用率低下，经济效益、社会效益和生态环境效益不协调的状况。为此。城市土地必须走集约利用的道路。3.2城市土地集约利用影响要素就微观而言，影响城市地块土地集约利用程度或强度的因素有：1、地块的使用性质，2、地块的价格，3、地块的基础设施条件，4、地块的空间环境和景观要求，即与相邻四周在空间环境上的制约关系，以及城市设计上的要求。而宏观而言，影响城市土地集约利用程度地因素有土地资源状况、人口密度、城市经济发展水平、产业结构、发展速度、基础和公益设施等城市公共物品能力、土地使用制度、土地市场的供求关系、城市规划控制、科学技术等。1. 人口密度。城市人口是一个衡量一个城市规模的标准。城市土地集约利用程度与区域土地资源供给总量和人均拥有土地资源的状总值直接相关。可以说土地资源的供应量的大小不是指土地资源绝对数量的多少，关键是区域人均土地资源的拥有。人地关系紧张的地区，土地的稀缺性越强，土地集约利用的客观要求就越强。2. 城市规模。随着城市规模的扩大，城市社会经济活动的多样性增强，社会分工更为深化，交易日益频繁，从而分工与贸易的经济利益就更为突出，城市的聚集效益明显。聚集本身就是表达一定空间的资本、技术、劳力积累程度，从土地角度看就是土地集约利用状态。因此，最佳城市规模效益反映了城市土地集约度状态。3. 城市地价。城市地价是城市区域土地集约程度地重要指针。从微观角度看，城市土地的价值高低是影响城市土地利用集约程度的最重要和直接因素之一；从宏观角度看，城市的聚集效益是影响土地价值的决定因素。衡量城市土地的聚集程度或规模效益，可以通过城市地价水平进行量化，城市地价水平可作为衡量城市土地集约利用程度和规模潜力的一个指针。 4.城市规划指标。城市规划是城市建设和管理的重要依据，是保证城市合理地进行建设和城市土地合理开发的前提和基础，是城市社会经济目标实现的重要手段。城市规划对城市土地集约利用方面的影响表现在城市规划的确定：城市性质和规模；城市用地结构；城市人均建设用地指标；城市建筑高度；城市建筑容积率；城市性建设密度；建筑间距等。可见城市规划对城市土地集约利用影响的直接程度和力度。这些指标的规划确定是建立在充分研究城市发展和土地发展规律的基础上的。 5.城市基础设施。在城市经济中存在着大量的基础设施和公益设施等公共物品，包括交通设施、水电煤供给、文化教育娱乐、环境保护和整治等。公共物品的投入关系到城市发展的基本条件，影响到城市土地集约利用状况。如果公共物品投入过多，意味着投入的浪费， 土地利用的粗放；如果公共物品投入不足，则意味着城市发展基础条件不足，土地利用过度。 四、粗略分析中国城市土地集约利用程度4.1中国三大城市群土地集约利用程度比较但是由于城市的区域和文化特性，各个城市的土地集约的程度和土地利用状况会明显不同，在中国城市土地集约利用评价与实证分析以三大城市群为例一文中，该文的作者们对中国长三角、珠三角（不包括香港和澳门）和京津冀城市群的38个城市为研究对象进行了城市群土地集约利用程度的分析，其中，长三角城市群由上海、无锡、宁波等16个城市组成，珠三角城市群广州、佛山、江山等9个城市组成，京津冀城市群由北京、天津、唐山等13个城市组成。由于历史基础、地理位置、资源环境、国家发展战略和区域发展策略等因素的影响，中国三大城市群的社会经济发展各个方面均存在明显的空间差异。城市土地集约利用程度也不例外。从总体上看，珠三角城市群土地集约利用程度较高，长三角城市群土地集约利用程度中等，京津冀城市群土地集约利用程度较低。从空间位置来看，珠三角和长三角地区海陆兼备，有着较高的资源优势，而又由于珠三角地区曾经被侵略者所统治，香港、澳门基本上保留着侵略者们的城市规划，有了香港澳门的发展信息及改革开放的中心改变，珠三角地区城市发展必定快速，也在不断的探索中，城市土地的集约程度也不断提高。而长三角地区相对于珠三角起步较晚，也没有非常相似的发展经验可以照搬，只是凭借自己的区位优势在不断地探索与发展，则城市土地集约利用程度必定略逊一筹，而京津冀地区，相比于长三角和珠三角，区位条件较差，则城市的自主发展情况较差，主要为北京是中国的政治中心，所以在一定程度上加大了城市的发展却也在一定程度上制约了该地区城市的自主发展。而从内部差距来看，珠三角城市群内部差距较大，京津冀城市群内部差距最小，而长三角城市群介于二者之间，绝大部分城市土地集约利用状况不理想，集约利用情况有待提升。一般情况下，城市规模大，土地集约利用程度高，如上海、北京等；城市规模小，土地集约利用程度低，如衡水、承德等。但也出现了例外的情况，深圳和东莞两市市县区总人口远远低于上海和北京，但东莞和深圳的城市土地集约利用水平却在38个城市中分列第一和第二位。改革开放后，邓小平南巡画了一个圈，从此深圳从一个落后的乡村迅速崛起，可见中华人民共和国政府力量的强大，正是政府力量的强大也伴随着可怕之处，因领导者自身眼光短浅，导致一个城市甚至一个省遭到巨额的资金浪费甚至是极大程度上的破坏，这种事例也多不胜举。4.2中国城市上海市土地集约利用程度粗略分析 上海是中国典型而又独特的一个城市，来分析一下上海的城市土地集约利用状况：空间分布上,上海城市土地节约集约利用存在区域差异。根据聚类结果将上海分为三类区域,三类区域的土地节约集约利用各有特点。第一类:位于城市内环线以内的卢湾区、静安区、黄浦区和内中环的虹口区，发展产出投入比高的第三产业,土地利用注重地上地下空间的挖潜， 节约集约利用平均水平最高。第二类：位于城市中外环线之间的普陀区、杨浦区、徐汇区、长宁区和闸北区，以发展高科技、高增值、无污染的工业为重点。工业集中度较高,土地利用结构相对紧凑，节约集约利用平均水平居中。第三类：城市外环线以外的金山区、青浦区、嘉定区、宝山区、松江区、闵行区、浦东新区，主要发展第一产业和第二产业。土地利用的经济效益和社会效益相对较低，节约集约利用平均水平最低。 根据区域经济的距离衰减法则，随着城市化水平的提高，城市空间不断从中心向四周拓展。从城市中心向四周出发，随着距离的增加，人口密度、经济密度以及地租和工资水平将趋于下降。而土地作为城市发展的重要载体，其节约集约利用的分布规律应该与城市的发展一致，在城市中心土地节约集约利用水平达到最大，并随着距离城市中心的加大而降低。 结合聚类分析结果和上海的行政区划图，可以发现，城市土地节约集约利用的空间分布符合城市发展的基本规律。 五、关于城市土地集约利用的建议1.采取差异化政策措施，提高城市土地集约利用程度由于不同的城市有着不同的特性，所以每个城市的集约利用必须利用自己城市的特性，因地制宜，发展自己城市独特的城市集约利用模式，发展自己的特色，若是城市都是同一个模式，想必城市也就失去了其特有的魅力，所以每个城市必须根据自己的历史、文化、经济、政治发展其独特的集约利用模式，发展自己的优势、克服劣势，比如，上海市应进一步加大对道路基础设施的投资力度；镇江要在加快经济发展的同时，增加对城市公共交通的投入，力争改变土地集约利用滞后的状况；而对于经济相对落后的承德、沧州、廊坊等市，应加快经济增长模式。2. 做好城市发展规划工作，加快城市基础设施建设在中国的社会中，权力较大的还是那些当官执政的人，而权力大的人不一定是有着长远的目光，所以这要求那些城市规划者能够客观分析城市的资源和制约发展的条件，规划出一个符合该城市发展的模式，而不是一味地迎合当权者，此外，一个城市的基础设施的建设和完善是必不可少的，只有让生活在城市的人享受到完善的城市设施才是作为城市人特有的意义，所以加大城市交通、卫生、文化等公共基础设施建设，促进城市土地集约利用。3. 壮大城市规模，充分发挥城市的聚集经济效应和规模效应 在同一个城市群中的不同城市的发展状况和集约程度差异也比较大，只有相互借鉴和相互帮助，资源、技术共享，才能使城市的发展少走歪路，一开始就走集约型城市的发展，减少经济、人力的损耗，但是城市也不能过快的发展，一切事物快速的发展必然会引发很多祸端，只有稳扎稳打，稳步发展，才能使一个城市魅力永存。 六、自己的一些心得 外国人对中国的“关系”有着非常大的好奇心，甚至开创了一些研究中国的“关系文化”的学科，研究中国领导人餐饮过程中解决问题和中国企业中的“关系”链及升职过程中的“关系”，而外国人所说的“关系”指的就是中国的人情社会。但是照这么说中国应该是一个充满人情的社会，但是中国的人情并不是一种温馨的家庭关系，而是一种私心及相互利用的体现，中国是社会主义社会，理应是人民当家做主，但是在城市利用发展和土地利用规划的过程中，百姓的呼声几乎是