东至县项目投资可行性研究.ppt

委托方目标 市场可行性 经济可行性 项目分析 宏观环境 市场环境 项目发展策略 项目可行性分析 思维导图 本案 市中心 1 5公里 东至县位于九江 安庆 池州 景德镇围合的几何中心地带 本项目位于东至县城区南面 高速入口附近 距离市中心约1 5公里 高速道口 毗邻G35高速和206国道 建设路等城市主干道 可迅速到达城市各区域及境外城市 沿206国道为汽贸一条街 但项目周边缺乏生活 商业 教育 医疗等配套资源 市中心教育 银行 商业等配套资源因空间原因较难共享 项目分析小结 地块位于城区西南面 高速道口北面 交通便利 但周边配套资源较缺乏 地块环境有待提升 项目区位 周边配套 地块现状 位于城区西南面 高速道口北面 距市中心1 5公里 毗邻206国道 交通便利 但周边生活 商业等配套资源较缺乏 地块尚未平整 四周为农田 民宅 地块环境有待提升 委托方目标 市场可行性 经济可行性 项目分析 宏观环境 市场环境 项目发展策略 项目可行性分析 思维导图 东至县位于安徽省 池州市西南部 长江中下游南岸 皖赣二省 安徽省 江西省 交界处 北望安庆 南临江西景德镇 水陆交通便捷 是安徽省的西南门户 县域面积3261平方公里 辖12镇3乡 人口54万 西北 北面为长江黄金水道 流经县域计85公里 拥有香口 东流 大渡口3个港口 数据来源 东至县统计年鉴 GDP增幅和房地产业发展状况的关系 库兹涅茨 经初步核算 2011年东至县全年实现国内生产总值88 1亿元 比上年增长13 1 近年来 东至县经济处于高速增长阶段 年均增速在13 以上 2011年 东至县三产比例为 24 5 45 2 30 3 经济结构呈橄榄型 第二产业在经济发展中起着领头羊的作用 近年来 第二产业发展迅速 在经济结构中的比例提升明显 同时 第一 三产业发展相对偏缓 在经济结构中的比例下调 东至县经济发展处于工业经济高速发展阶段 2011年 东至县全社会固定资产投资为62 3亿元 同比下降6 5 房地产投资为5 89亿元 同比增长17 8 在投资缩水背景下 房地产投资依然保持了较高发展速度 近年来 全县房地产投资额比重不断提升 在2011年达9 5 但仍然远低于中东部发达地区投资水平 房地产投资具备一定增长潜力 皖江城市带发展 形成 一带三级两星 的空间结构 即以沿长江一线为城镇密集发展带 以合肥为 带动极 以芜马巢为 集聚极 和以安池铜为 增长极 的三极 以滁洲 宣城为 两星 构建安徽经济板块核心区域 池州空间规划 呈 一轴一带三片区 的空间结构 一轴 即内陆联系轴 一带 即沿江发展带 三片区 即中心城区 青阳 九华山片区 香隅 尧渡片区 大渡口 牛头山片区 东至县空间发展规划 构建 一心一带一片五区 空间发展格局 一心 即加强中心县城集聚功能 一带 即拓展沿江工业经济产业带 一片 即搞活山区综合开发片区 五区 即加强规划建设香隅 大渡口 东流 胜利 龙泉经济开发区 宏观环境小结 城市概况 经济发展 产业结构 东至县位于池州市西南 水陆交通便捷 是皖省西南门户 下辖12镇3乡 人口54万 拥有沿长江三个港口 区域经济快速增长 带动了当地房地产市场发展 区域产业结构呈橄榄型 处于工业经济高速发展阶段 投资水平 房地产投资处于较低水平 但增速较快 具备一定增长潜力 发展规划 县域空间重点向沿江 尧渡片发展 中心县城集聚功能将加快提升 皖省西南门户 经济发展快速 工业高速发展时期 房地产投资水平较低 但增速较快 中心城区集聚功能加快提升 委托方目标 市场可行性 经济可行性 项目分析 宏观环境 市场环境 项目发展策略 项目可行性分析 思维导图 东至县房地产市场主要由沿江板块 大渡口 东流 东溪镇区域 与市中心板块组成 沿江板块住宅市场价格3000 3800元 市中心板块市场价格4500 5000元 略低于安庆 池州市区住宅价格 市中心在售住宅项目丽山秀水 格林蓝天均价在4700 4800元 项目所在城南区域尚无在售住宅项目 住宅市场供应量 409套 期房供应 242套 现房供应 167套 住宅市场去化量 10套 月 2011年6月至今 东至县市区共销售住宅175套 东至商业步行街 本案 城北新区底商 1 1 1 5万 汇金商业步行广场 市中心板块底商 2 5万 城南新区商业氛围尚未形成 市中心板块 市场环境小结 住宅市场价格 住宅市场供求 商业市场价格 土地成交区域 市区住宅售价4500 5000元 城南区域尚无在售项目 市场整体销售偏缓 现有剩余房源按近期去化水平需40个月 城北新区底商价格1 1 1 5万 市中心区底商价格2 5万 顺应城区 北进南扩 发展 城北 城南成土地成交集中区域 住宅市场售价4500 5000元 整体销售进度偏缓 商业集中于城北新区 市中心区 城南区域商业氛围尚未形成 土地成交集中于城北 城南区域 委托方目标 市场可行性 经济可行性 项目分析 宏观环境 市场环境 项目发展策略 项目可行性分析 思维导图 拟合度最高 拟合度最低 项目发展策略 借助中高档住宅和集中商业提升项目的整体形象 打造一个以住宅为主导 配有较大规模商业的高效紧凑型都市生活圈 跳出区域竞争 通过项目商住功能体系的建立 规避市场风险 项目物业类型组合 中国高档住宅 集中商业 沿街商铺 以中高档住宅和沿街商铺的售卖来实现项目资金的回笼 通过集中商业的长期持有提升项目的整体形象 并为企业长期融资进而实现公司战略提供契机 通过全面领先市场的住宅产品 打造东至县前所未有的新型都市生活 形成项目的核心竞争力 通过商住功能体系建立 实现项目资金稳定回笼 通过打造新型都市生活 形成项目核心竞争力 委托方目标 市场可行性 经济可行性 项目分析 宏观环境 市场环境 项目发展策略 项目可行性分析 思维导图 住宅价格建议 4300元 目前区域市场整体销售偏缓 为确保项目后期销售进展平稳有序 上述推算之加权平均价格应适当微调 汇金商业步行广场底商价格 3 6万 尧北路沿街底商价格3万 丽山秀水底商价格1 3万 东至商业步行街底商价格 1 7万 汇金商业步行广场底商价格约3 6万 附近尧北路沿街底商价格约3万 价格比为1 2 东至商业步行街底商价格1 7万 附近住宅底商价格约1 3万 价格比为1 3 市中心区域 城北新区 价格推导 运用市场比较法 通过对区域市场主要商业项目首层比准打分修整 结合目前市场形式特征 得出项目首层均价 再推导出项目整体均价 价值系数 地段 外部交通条件 周边住宅及人流量 商业竞争环境 项目物业条件 项目物业结构 根据区域商业广场底商与沿街底商价格比系数1 25 对上述首层市场价格基准进行调整 以上价格均做为项目的目标控制性价格 在实际定价的过程中 项目的价格将会依据当时的市场状况 自身产品素质 项目开发阶段等进行调整 市场比较法 楼盘名称 级别 成交均价 元 价值系数 权重 比较售价 元 丽山秀水 住宅底商 13000 0 85 100 9000 项目首层市场价格基准 100 11050 本案商业广场底商价格调整为 14000元 假使本案商业部分主体按2层测算 商业部分整体价格 10500元 说明 建议项目商业部分持有50 即36000 其余住宅 商业对外销售 项目总投资74044万 税后利润8531万 税后成本利润率11 52 持有部分商业按4 年投资回报率 每年可产生1512万固定收益 项目可行