第2章 我国土地价格理论与土地市场.ppt

第二章我国土地价格理论与土地市场 2 1土地价格理论及应用2 2土地赋税2 3土地市场 2 1土地价格理论及应用 一 土地价格的形成与变动二 土地价格的评估三 土地价格的管理 土地价格的形成土地价格的内涵 特点及形式影响土地价格的因素土地价格变动趋势及规律性 一 土地价格的形成与变动 土地价格的形成 一 马克思主义地价形成理论 土地不是劳动产品 没有价值 但土地有使用价值 并存在价格土地价格实质是地租的资本化土地价格是出租土地的资本化收入 土地价格 地租 土地还原利率 或利息率 即P1 L R例如 4000 200 5 土地价格的形成 二 社会主义的土地价格 包含 一是土地资源价格 一是土地资本价格 由地租资本化产生的土地价格 称为土地资源价格 构成现实土地价格的一部分 即P1 L R 1 土地资本价格是投入土地的活劳动和物化劳动形成的 若用P2表示现实土地价格 L表示土地年租价 R表示平均利息率 K表示投入城市土地的资本 S表示投入到土地资本的预期收益 那么 现实的土地价格就表现为 P2 L R K S 若用n表示城市土地使用权的让渡年期 用P3表示城市土地批租价格 则P3 L R 1 1 1 R n K S 1土地价格的内涵 土地收益现值的总和 是土地未来地租的资本化 2土地价格的特点是土地的权益价格不是土地价值的货币表现 一般不依生产成本定价主要是土地需求所决定的呈总体上升趋势具有强烈的地域性 土地价格的内涵及特点 影响土地价格的因素 指影响土地价格的一般的 普遍的 共同的因素 它对土地价格的总体水平产生影响 包括 土地制度 城市规划 城市性质及宏观区位 土地利用计划土地相关政策 人口状态 经济发展状况 社会安定状况 一般因素 区域因素 对区域地价有总体影响的自然 社会 经济因素 包括 位置 基础设施条件 规划限制 环境质量 个别因素 宗地本身的条件和特征对宗地地价有影响的因素 例如 宗地面积 位置 形状 临街宽度 宗地开发程度 土地利用状况 规划条件 土壤肥力 地质条件等 土地价格呈总体上升趋势社会经济发展水平提高 人口数量及家庭户数增加 土地投机土地价格变动呈现周期性特征土地价格的周期性变动受经济发展周期的影响土地价格变动受政府调节的影响土地价格的变动具有明显的地区差异性地价在房地产价格中所占比重越来越大 土地价格变动趋势及规律性 二 土地价格的评估 土地价格的分类 土地价格评估的目的与作用 土地价格评估的原则 土地价格评估的基本方法 土地估价工作程序 土地价格的分类 1 按土地权利分类 可以划分为所有权价格 使用权价格 租赁权价格 抵押权价格 空中权价格 地下权价格等 2 按土地价格形成的方式分类 可以分为交易价格和评估价格 评估价格又包括交易底价 基准地价 标定地价和课税价格等 3 按政府管理手段分类 可以分为申报地价 公告地价 协议出让最低价等 4 按土地价格的表示方法分类 可以分为土地总价格 单位面积地价 楼面地价等 二 土地价格的评估 土地价格评估的目的与作用土地估价有助于土地交易的顺利进行土地估价有助于企业投资决策土地估价有助于土地市场的完善土地估价有助于土地市场管理 二 土地价格的评估 土地价格评估的原则最有效利用原则替代原则预期收益原则供需原则报酬递增 递减原则 竞争和超额利润原则变动原则保证农民基本生活原则协调原则 土地优先原则 二 土地价格的评估 最有效利用的几种特殊情况 基准地价评估以估价对象的现状利用为最有效利用 企业改制 资产清算 地税征收 公益用地等估价 以估价对象的现状利用为最有效利用 农地估价中 未获得转用许可的农地以现状利用为最有效利用 可转为建设用地者 以实际最佳用途为最有效利用 土地价格评估的方法收益还原法市场比较法成本逼近法剩余法基准地价系数修正法农地宗地价格评估方法路线价法长期趋势法 二 土地价格的评估 基本估价法 应用估价法 基本估价法之一 收益还原法 1 基本原理收益还原法是将待估土地未来正常年纯收入 以一定的土地还原利率还原 以此估算待估土地价格的方法 2 基本公式V a r其中 土地收益价格 a 土地纯收益 r 土地还原利率 二 土地价格的评估 3 估价师点评适合商业用地 基本估价法之二 市场比较法 1 基本原理市场比较法是根据替代原理 将待估土地与具有替代性的 且在近期市场上交易的类似土地进行比较 并对类似土地的成交价格作适当修正 以此估算待估土地价格的方法 二 土地价格的评估 2 估价师点评适合与其他方法结合使用 VD VB A B D F 其中 A B D F为修正指数 VD 待估宗地价格VB 比较实例宗地价格A 待估宗地情况指数修正 待估宗地情况指数 比较实例宗地情况指数 正常情况指数 比较实例宗地情况指数 B 待估宗地日期指数修正 待估宗地估价日期地价指数 比较实例宗地交易日期地价指数 D 待估宗地区域因素指数修正 待估宗地区域因素条件指数 比较实例宗地区域因素条件指数 F 待估宗地个别因素指数修正 待估宗地个别因素条件指数 比较实例宗地个别因素条件 3 基本公式 市场比较法 基本原理是以开发土地所消耗的各项客观费用之和为主要依据 再加上一定的利润 利息 税金和土地增殖收益来确定土地价格的方法 基本公式地价 土地取得费 土地开发费 税费 利息 利润 土地增殖收益 土地成本价格 土地增殖收益3 估价师点评对于没有收益又很少有交易情况的学校 公园 公共建筑等特殊性土地估价也比较适用 不适用于商业及住宅用地 基本估价法之三 成本逼近法 二 土地价格的评估 基本原理剩余法是在预计开发完成后 不动产正常交易价格的基础上 扣除预计开发成本及有关专业费用 利息 利润和税收等 以价格余额来估算待估土地价格的方法 基本公式 待估土地的价格 总开发价值 整个土地项目的开发成本 开发商合理利润 建筑费 专业费 利息 利润 税收3 估价师点评 适用于拆迁改造土地 基本估价法之四 剩余法 二 土地价格的评估 1 基本原理 基准地价系数修正法是通过对待估宗地地价影响因素的分析 对各城镇已公布的同类用途同级土地基准地价进行修正 估算待估宗地客观价格的方法 土地价格 基准地价 T i 估价对象第i个影响因素的修正系数T 交易时间修正系数 各影响因素的修正系数与其相应权重乘积之和 2 基本公式 二 土地价格的评估 应用估价法之一 基准地价系数修正法 农地价格的最低限应能保障农民的基本生活 农地价格因其权利内涵不同 其价格内涵也不同 农地估价要特别重视农地区位 国家投资和公共投资的影响 应用估价法之二 农地宗地价格评估方法 二 土地价格的评估 农地使用权价格 可以是农民承包地在其承包期内的使用权价格 也可以是非承包地的集体土地使用权价格农地使用权价格中不体现农地对农民的保障价值 而只有农地纯收益 农地所有权价格 主要根据农地的现时农业技术水平和利用状况 农业用途的未来纯收益及农地对农民的保障作用来确定 在当前农民没有被纳入国家社会保障系统的情况下 农地的社会保障价值在农地价格中应得到较高的体现 农地所有权价格 农地纯收益的资本化 农地社会保障值 路线价法 应用估价法之三 二 土地价格的评估 是对面临特定街道 使用价值相等的市街地 设定标准深度 求取在该深度上数宗土地的平均单价并附设于特定街道上 即得到街道的路线价 然后据此路线价 再配合深度指数表和其他修正率表 宽度 容积率 朝向 宽深比率等修正系数 用数学方法算出临接同一街道的其他宗地地价的一种估价方法 宗地总价 路线价 深度百分率 其他条件修正率 宗地面积 适用范围 城市土地 较为繁华地区 街道比较整齐的区域 适用条件 要有较多的比较案例 土地市场规范 根据地价变动的线性规律 求未来某一时点的土地价格 特别是时间序列分析和回归分析 二 土地价格的评估 长期趋势法 应用估价法之四 适用的对象是价格无明显季节波动的房地产 适用的条件是拥有估价对象或类似房地产较长时期的历史价格资料 并且所拥有的历史价格资料真实 可靠 土地估价工作程序一 委托立项二 确定估价的基本项目三 拟定估价作业计划四 收集资料 实地踏勘五 相关资料分析六 选择估价方法 试算宗地地价七 试算价格调整 确定评估地价八 撰写估价报告书 提交确认机关确认九 将土地估价报告交付委托估价方十 立卷存档土地估价需提供资料 二 土地价格的评估 土地估价机构和土地估价人员应具备的条件 从事土地估价的机构必须具备以下条件 1 有自己的名称和组织机构 2 有固定的服务场所 3 有必要的财产和经费 4 有足够数量的专业人员 5 法律 行政法规规定的其他条件 独立从事土地估价的人员 必须通过国土资源部组织的全国统一考试和资质审查 取得土地估价师资格证书 二 土地价格的评估 我国土地价格体系基准地价标定地价交易地价其他价格形式我国土地价格管理制度我国土地价格管理制度的作用 三 土地价格的管理 城镇土地基准地价在城镇规划区范围内 对现状利用条件下不同级别的土地或土地条件相当的地域 按照商业 居住 工业等用途 分别评估确定的某一时点上法定最高年期物权性质的土地使用权区域平均价格农地基准地价农地基准地价是指在农村范围内 以县域为单位对现状利用条件下不同级别的土地 或者土地条件相当的地域 按照土地所有权 土地使用权等不同权利分别评估确定的某一时点的平均价格 基准地价 政府根据管理需要 评估的具体宗地在公开市场和正常经营管理条件下某一期日的土地使用权价格 指土地买卖双方按市场交易规则 在土地市场中实际成交的价格 主要有 土地使用权出让价格 土地使用权转让价格 租赁价格 地役权价格 标定地价 交易地价 土地估价制度估价机构和估价人员的资格认证制度基准地价和标定地价定期公布制度地价监测体系土地供应计划制度和土地储备制度土地交易最低限价制度土地增值税制度 我国土地价格管理制度 土地价格管理制度对保证国家的经济利益具有重要的意义 国有土地的有偿使用以及征用土地的各种税费已成为国家财政的重要来源 而税费的计算一般都以土地价格为基础 土地价格管理制度能够促进土地合理利用 通过土地价格的杠杆原理来调节土地的供求关系 促进土地的合理利用 提高土地的利用率 达到节约用地的目的 土地价格管理制度是国家土地宏观调控的重要手段 我国土地价格管理制度的作用 一 土地税收的概念及特点二 土地税收的功能三 土地税收的分类及计税依据四 我国现行的土地税收政策五 我国目前主要的土地税收法规 2 2土地赋税 是国家以土地为征税对象 凭借其政治权力从土地所有者或土地使用者手中无偿地 强制地 固定地取得部分土地收益的一种税收 1 概念 2 土地税收的特点 土地税收是国家税收中最悠久的税种土地税收以土地制度为基础土地税收税源稳定土地税收在特定情况下可以转嫁 一 土地税收的概念及特点 保障国家财产收入 抑制土地投机 引导土地利用方向 促进土地资源合理利用 调节土地收益分配 二 土地税收的的功能 从计征标准和税种属性划分 可以分成土地财产税和土地收益税 1 土地财产税 是将土地看做财产而课征的一种税 课税方式 从量土地财产税 从价土地财产税 依面积 依等级 土地价格 土地增值 三 土地税收的分类及计税依据 在现代税收中 都以土地的价格作为衡量土地财产数量的依据和课征土地财产税的依据 依据土地的具体存在状态 土地财产税分为 土地取得税 包括土地遗产税 土地赠与税 土地登记税 契税 等 土地保有税 包括地价税 房产税 房地产税和土地增值税等 土地流转税 针对土地流转的所得而课税 实质是对土地财产价值的实现而课税 三 土地税收的分类及计税依据 2 土地收益税 是按土地收益额的高低而课征的一种税 按具体的计算方法 计税依据 1 土地面积2 土地收益3 土地价格 土地总收益 土地纯收益 注 其中按地价征收最为科学合理 近代各国普遍采取这种计税方法 总收益法纯收益法估定收益法租赁价格法 三 土地税收的分类及计税依据 目前 我国直接将房产和地产作为征税对象的税种 包括土地增值税 城镇土地使用税 耕地占用税 房产税 契税等 共有14种税收 以下按4个税类 所得税类 财产税类 行为税类 流转税类 分别予以简介 三 土地税收的分类及计税依据 一 所得税类 1 农业税 2006年1月1日起废止 农业税条例 2 农业特产税 取消 3 牧业税 未统一征收办法 4 企业所得税中的土地税企业所得税的组成部分 1 纳税对象 每一年度内房地产租金所得和转让房地产所得扣除 准予扣除项目 的金额 2 税率和适用税额 33 比例税率5 个人所得税中的土地税 四 我国现行的土地税收政策 个人所得税的组成部分 1 税率和适用税额 20 的比例税率 2 应纳税所得额 房地产租赁 为每次取得的收入 一月一次 扣除规定费用后的余额 房地产转让 为转让财产收入额扣除财产原值和合理费用后的余额 个人所得税中的土地税 二 财产税类 1 城镇土地使用税2 土地增值税3 房产税4 契税 四 我国现行的土地税收政策 1 城镇土地使用税 以城镇土地为课税对象 向拥土地使用权的单位和个人征收的一种税 1 计税依据纳税人实际占用的土地面积 城镇土地使用税 2 纳税期限按年计算或分期缴纳 各省 自治区 直辖市可结合当地情况 分别确定按月 季或半年等不同的期限缴纳 3 适用税额和应纳税额的计算 07年新的标准 城镇土地使用税 国务院2006年12月31日办发布 将每平方米年税额在1988年暂行条例规定的基础上提高2倍 这一调整幅度与我国物价上涨幅度是基本一致的 2 土地增值税 是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物的单位和个人征收的一种税 93年 国务院 中华人民共和国土地增值税暂行条例 规定自94年征收 95年出台的实施细则 规定了四级超率累进税率 土地增值税 1 计税依据计税依据 转让房地产所取得的土地增值额 转让收入 规定扣除项目金额 2 扣除项目 取得土地使用权所支付的金额 开发土地的成本 费用 新建房及配套设施的成本 费用 或者旧房及建筑物的评估资费 与转让房地产有关的税金 财政部规定的其他扣除项目 土地增值税 3 税率及应纳税额的计算 速算公式如下 土地增值额 扣除项目金额50 的 应纳税额 土地增值额 30 50 土地增值额 100 应纳税额 土地增值额 40 扣除项目 5 100 土地增值额 200 应纳税额 土地增值额 50 扣除项目 15 土地增值额 200 的 应纳税额 土地增值额 60 扣除项目金额 35 土地增值税 3 房产税 是向房产的产权所有人征收的一种税 1 课税依据 非出租的房产 以房产原值一次扣除10 30 后的余值 出租的房产 以房产租金收入 房产税 2 税率 采用比例税率按房产余值计征的 税率为1 2 按房产租金收入计征的 税率为12 3 纳税期限按年计征 分期缴纳 具体由各省 自治区 直辖市人民政府规定 4 契税 在土地 房屋权属发生转移时 当事人签订契约时按交易价格的一定比例对产权承受人征收的一次性税收 契税带有规费性质 这是契税不同于其他税收的主要特点 契税 1 计税依据 国有土地使用权出让 出售 房屋买卖 为成交价格 土地使用权赠与 房屋赠与 由征收机关参照市场价格核定 土地使用权交换 房屋交换 为所交换价格的差额 契税 2 税率1997年国务院修改契税条例 在全国实行浮动税率 范围为3 5 各地适用税率由省 自治区 直辖市人民政府依实情而定 报财政部和国家税务总局备案 3 纳税环节和纳税期限 契税的纳税环节是在纳税义务发生以后 办理契证或房屋产权证之前 承受人自转移合同签定之日起10日内办理纳税申报手续 并在征收机关核定的期限内缴纳税款 三 行为税类 1 耕地占用税2 城市维护建设税3 固定资产投资方向调节税4 印花税 四 我国现行的土地税收政策 1 耕地占用税 是对占用耕地建房或从事其他非农建设的单位和个人征收的一种税 耕地占用税 1 计税依据耕地占用税以纳税人实际占用耕地面积为计税依据 按照规定税率一次性计算征收 2 税率和适用税额实行定额税率 具体分4个档次 以县为单位 耕地占用税税率 2007年起提高一倍 耕地占用税 人均耕地 亩 税额 元 m2 四川省31 5 3 纳税期限 耕地占用税的纳税期限为30天 印花税是对经济活动和经济交往中书立 领受凭证征收的一种税 征税范围及纳税人 印花税的课税对象是房地产交易中的各种凭证 税率和计税方法 房屋产权转移书据 印花税按所载金额0 05 贴花 减税 免税规定 房屋所有人将财产赠给政府 社会福利单位 学校所书立的书据 免纳印花税 纳税地点 期限和缴纳方法 印花税在应纳税凭证书立领受时缴纳 合同在签订时缴纳 产权转移书据在立据时缴纳 印花税采取由纳税人自行缴纳完税的方式 印花税 四 流转税类 营业税 转让土地使用权 销售不动产中的营业税 1 纳税对象 我国境内有偿销售不动产 必须缴纳营业税 2 纳税人 销售不动产的单位和个人 3 税率 5 4 计税依据 转让土地使用权或销售不动产 采用预收款项的方式 四 我国现行的土地税收政策 我国现行的土地税收 个人住房交易要缴八种税费 广西南宁 营业税适用税率为 个人所得税20 土地增值税 居住满5年以上免征城市维护建设税 市 县税率各不同 营业税的7 5 1 印花税 合同所载金额0 5 教育费附加 营业税的3 地方教育附加 营业税的1 防洪保安费 售房差价收入的1 市民小王有一套原价20万元 转手交易价格为25万 已超过两年的非普通住房为例 计算交易的各种税额 应交营业税为 25万元 20万元 5 2500元 应交纳的个人所得税为 25万元 20万元 5000元 20 9000元 土地增值税 居住满5年以上免征应交纳的印花税为 25万元 0 5 125元 城市维护建设税为 2500元 7 175元 计算 教育费附加 2500元 3 75元地方教育附加 2500元 1 25元防洪保安费 25万元 20万元 1 50元 中华人民共和国耕地占用税暂行条例 87年4月1日国务院发布 自8