浅谈老区物业管理的现状及问题论文.doc

浅谈老区物业管理的现状及问题物业管理有限公司 * 现代城市的老区物业管理不同与新区的物业管理，因多种因素形成了许多各类问题。如果把老区物业和新区物业一样实行现代化的物业管理，还有很大难度。目前虽然许多地方已经对老区开展了物业管理，但具体有效的管理办法还在根据实际状况而不断的探索和改进中。本文以富诚物业管理有限公司富诚分公司所辖的老区物业管理的现状和存在的问题进行探讨。通过分析该公司对富诚老区住宅实施物业管理的现状及问题，探索老区物业管理的发展，以引起各界对老区物业管理工作的关注。 一、老区物业管理的特点 要谈老区物业管理，首先必须要了解老区物业管理的特点。就富诚物业管理有限公司富诚分公司所辖的老区和武汉市近年来建成的新区相比较，老区有如下几个明显的特点。 1、老区的住房福利性成份较重。由于住房制度改革是在90年代后才比较深入地开展的，实行住房商品化、私有化时间不是很长。而在这之前，富诚的住房一直实行的是低工资、低房租的福利制度。住房由富诚统一修建、统一调配、统一养护。尽管现在的老区住房大多已按优惠价出售给了富诚职工，但公房出售本身就带有很强烈的福利性色彩。同时，即使没有出售的房屋，虽然经历了多次房租的调整提高，但房租仍旧未能达到成本租金的标准，所以仍然具有福利性。 2、老区的房屋产权性质多样化。富诚老区的房屋现已大多数按公房出售的形式变成了私有房产，还有部分是租住公司的公房，每月缴纳房租及购买使用权，但所有权仍是富诚所有。在老区，这种产权、使用权分离的情况还比较普遍。而新建的住宅小区，住房商品化的程度很高，私有化程度较重。 3、老区也涵盖许多商业、贸易门点，同时也是人们生活的密集区域。一方面老区房屋混杂，不仅有大量住宅，而且还有相当多的商业用房、仓库用房、工业用房、公办用房等等。另一方面，老区人口数量较多，人员素质参差不齐。不仅新房与旧房交错，而且居住和经营相织。 4、老区房屋陈旧，配套设施及环境质量存在先天不足。就富诚物业分公司而言，所辖物业住宅全部是旧房，使用时间至少是5至20年不等，有的甚至使用时间更久远。也就是这些历史原因，没有先期的物业管理规划，房型结构老化、陈旧，房屋质量、设备等等各项指标远远达不到规范设计要求，老化程度较为严重。同时还有原有质量不足或房屋使用不善留下的隐患。乱搭乱盖的现象也特别突出，严重破坏了住宅区的环境和公共设施。 5、老区住房管理体制过于传统化，居民消费观念也很陈旧。由于这些旧住宅区居民受传统的福利性住房观念影响较为深重，再加之生活水平及经济承受能力普遍偏低，这使得老区的居民消费观念比较滞后，对物业管理的认识和改变体制的意识非常薄弱。 二、老区物业的现状 老区由于长时间采用行政性、福利性的管理模式，效率低下，房屋失修严重，使得老区的居住条件和新建小区相比反差非常大，群众意见也比较多。而老区采用的原有的房产管理形式不对整个居住环境进行管理，但物业管理不仅可以养护老区的房屋和公共设施，并还可以改善居民的生活环境，所以物业管理现在在老区还是能够逐步发展开。虽然物业管理在一些方面取得了一定的成绩，但由于老区建成时间较长，且总体环境较差，设施设备不仅不完善还久年失修。再则，老区的规化原没有考虑物业管理的进行，所以有的规模太大，有的则太小，房屋类型也不一，质量差异大，存在分布零散、管理难度大等问题，致使老区物业管理工作难度较大，问题多，成效也不显著。目前存在以下几个突出问题： 1、由于老区多年来一直实行的是传统房屋管理体制，福利性思想浓。在开展物业管理工作中，一方面业主难以接受“自己花钱买服务”的方式，认为几十年来都是企业出钱改善环境、养护住房，而现在要自己出钱。业主没有认识到物业管理是使其房产保值升值的一种投资行为，也没认识到物业服务是一种消费行为，他们旧的观念很难转变，而对物业管理费的正常缴纳采取抵触和拖欠态度。另一方面，作为物业管理者而言，是原来的房管所转制而成的物业公司。以前是管理者，而现在却成了服务者，这种身份和地位的变化，使不少物业公司人员思想上接受不了，致使服务不到位。 2、老区基础工作差，实施物业管理难度大。老区往往存在房屋质量参差不齐，配套设施不齐全，而且由于以前老区实行的是低福利制的管理模式，使得老区的房屋和基础设施得不到维修和保养，造成失修失养，致使设备陈旧、老化，另一方面老区得基础管理工作往往薄弱，房屋图纸、资料不完善，甚至缺失严重，管理制度往往不健全等等。也正是因老区这些基础工作差，才致使物业管理实施难度大。 3、广大业主对老区物业管理意见多 随着物业管理在全国逐步推广开来，业主也对物业管理的认识逐步加深，要求也越来越高。但是由于老区本身就存在物业陈旧、配套不完善的缺点，而且物业公司服务往往又不到位，这就使得居民的期望与实际情况有较大的出入，致使广大业主对物业管理的意见大，各类矛盾也因此而生。4、物业管理经费缺乏据了解，很多新建小区也存在物业管理经费困难的问题，老区在这方面的问题更加严重。老区有相当多的居民将居住的公房购为私有，但购房过程中往往享受许多优惠条件，公房出售后提取的维修基金并不多。另一方面，老区物业管理的启动资金也是由原建房单位注入，资金也不多。同时由于老区的居民经济随能力相当有限，富诚在制定物业管理收费标准时，更多的是考虑了居民的经济承受能力，使之物业管理收费标准低于成本，尽管如此，老区有居民还往往以各种借口拖欠抵制物业管理服务费，这就使得老区物业管理的经费少之又少，使物业管理公司经营举步维艰，亏损严重。三、老区物业管理的发展目前，随着人民群众生活水平的不断提高，城市居民与所在社区的关系愈来愈密切。他们不仅关注社区的发展，而且对社区的服务和管理等方面提出多样化的要求，这为物业管理发展创造了条件。尽管老区物业管理存在诸多问题，但老区物业管理另涉及的范围相当大，在城市管理和社区建设中具有举足轻重的地位。我们应该根据老区的实际情况，因地制宜，借鉴新建小区物业管理的经验，结合城市社区建设，探索适应老区的物业管理新路子。1、更新观念，转换管理体制首先要加强思想宣传工作。老区因为以前一直实行福利性管理，在观念更新方面，特别重要。要把几十年的福利性住房观念转变到适应市场经济体制的物业管理观念，难度相当大。要多渠道、多形式、多角度的开展宣传活动，让市场经济观念深入人心增强群众物业管理消费意识，让业主明白传统的房屋管理和新型的物业管理的优劣，使业主认可、理解、支持物业管理。其次，作为物业管理公司而言，也要增强其服务意识，要明白管理与服务是不同的，在管理体制上要不厌其烦的为业主提供优质的服务。传统的房产管理体制已不能适应新的形势的需要，只有打破传统的“铁饭碗”，将房管所体制转换为实行市场化的物业管理公司，所有工作才能跃上新台阶。2、加强老区的创新工作，为物业管理创造条件针对老区普遍存在基础差、配套设施不完善等不足，不仅可以结合城市危旧房屋改造，对房屋进行更新改造，还要对道路等市政基础设施及公共设施进行协调进、综合治理。公司要出台老区新的实施办法，要因地制宜制定老区改造治理规划，制定实施方案整治环境，拆除声音搭建，完善公建配套，增加绿化，平整道路等，可以采取划片统一管理，能够实行封闭管理的就尽量封闭为相对独立的小区。3、多渠道筹集资金，形成“以业养业”的供血机制老区本身就在于带着福利性、公益性色彩，物业公司对小区的管理就在于是承担了政府的一部分责任，小区原有的建筑和配套设施往往不完善，需要物业公司整治环境，完善设施等，这些费用原本应由政府补贴，但现在需要物业公司承担，因此可以采取政企共建的方式来减少物业公司的支出。同时，物业公司可以开展多种形式的有偿服务，多层次，多角度满足并服务于业主的需求，形成“以业养业”的供血机制。可以利用老区经整治出新而有的房产、设备、场地等基础设施等资源，开办一些立足小区，面向社会的经营项目，在为居民提供方便搞好服务的同时，创造一定的经济效益。通过创新服务，用盈利部分作为老区管理建设的再次投入，以弥补老区设计的先天不足。这也可拓宽物业公司的业务，增加稳定的经济来源，使老区的物业管理产生良性循环。4、逐步推行适应市场经济的老区物业管理模式要根据老区实际，因地制宜，不照搬新建物业小区的物业管理模式，探索便民、利民的老区物业管理模式。老区的房屋类型多样化，特征比较明显，住户要求也不一样，可以采取分类分层管理。根据老区产权性质的比重不同，可以将老区分为公房为主类和公房出售后私房为主类，对公房比例大的老区，要改善传统的管理方式，尽可能的服务于业主。对私房为主的老区，可以逐步推行社会化、专业化、市场化的物业管理模式。5、结合社区建设，促进老区